РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
25 августа 2026 года г. Екатеринбург
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего судьи Шевелевой А.В., при секретаре судебного заседания Старцевой А.А., с участием истцов, представителей ответчиков, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лагоды В. В., Гилманшина М. Ф., Маврухина К. В., Деордиевой Н. Г., Некрасовой Т. А. к обществу с ограниченной ответственностью «ЮНИТ СЕРВИС Урал», обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МТМ-Развитие», Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании ничтожными (недействительными) голосования на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительным договора управления многоквартирным домом, признании незаконным включения в перечень управляемых многоквартирных домов, исключении многоквартирного из перечня управляемых многоквартирных домов, установил:
истцы Лагода В.В., Гилманшин М.Ф. обратились с иском о признании ничтожными (недействительными) голосования на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительным договора управления многоквартирным домом, признании незаконным включения в перечень управляемых многоквартирных домов, исключении многоквартирного из перечня управляемых многоквартирных домов.
В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: < адрес >. ООО «Юнит Сервис Урал» осуществляло управление указанным многоквартирным домом на основании договора управления < № > от 06.05.2024, заключенного с застройщиком многоквартирного дома в порядке, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса российской Федерации. В период с 27.05.2024 по 31.08.2024 по инициативе управляющей компании было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, результаты которого были оформлены протоколом < № > от 07.09.2024. Решением по вопросу № 5 была выбрана в качестве постоянной управляющей компании та же управляющая компания - ООО «Юнит Сервис Урал». В дальнейшем решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 02.09.2025 по делу № 2-2216/2025 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.12.2025 решение по вопросу № 5 было признано недействительным. Также было признано недействительным решение по вопросу № 7 о заключении с 01.10.2024 собственниками помещений договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО. В последующем истцам стало известно о том, что ООО «Юнит Сервис Урал» осуществляет управление многоквартирным домом на основании иного более раннего протокола общего собрания собственником < № > от 24.05.2024. Таким образом, в феврале 2026 года истцам стало впервые известно, что 24.05.2024 управляющей компанией было проведено еще одно очно-заочное общее собрание, результаты которого были оформлены протоколом < № > от 24.05.2024. Истцы считают, что собрание было проведено с нарушениями закона, так как собственники стали получать помещения в многоквартирном доме только с июня 2024 года, соответственно, не могли принять участие в данном собрании, о его проведении им не было известно.
В исковом заявлении истцы просят признать ничтожным (недействительным) голосование ООО Специализированный застройщик «МТМ-Развитие» на внеочередном общем собрании собственников помещений 24.05.2024 в многоквартирном доме по адресу: < адрес >; признать (ничтожными) недействительными все решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: < адрес >, результаты которого оформлены протоколом < № > от 24.05.2024; признать недействительным договор управления многоквартирным домом по адресу: < адрес >, заключенный между ООО «Юнит Сервис Урал» и собственниками помещений многоквартирного дома; признать незаконным включение с 01.07.2024 Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области дома по адресу: < адрес > в перечень управляемых ООО «Юнит Сервис Урал» многоквартирных домов, являющегося приложением к реестру лицензий Свердловской области, на основании протокола общего собрания собственников < № > от 24.05.2024; исключить многоквартирный дом из перечня управляемых ООО «Юнит Сервис Урал» многоквартирных домов, являющегося приложением к реестру лицензий Свердловской области.
В ходе рассмотрения дела к исковому заявлению присоединились также собственники помещений в многоквартирном доме – Маврухин К.В., Деордиева Н.Г., Некрасова Т.А.
В судебном заседании истцы исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.
Ответчики с исковыми требованиями не согласились, поддержали доводы письменных отзывов на исковое заявление, настаивали на том, что нарушений закона при проведении собрания допущено не было, также заявили о пропуске истцами срока для обращения в суд с данными требованиями.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также положений ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий, в том числе предусмотренных ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дела по имеющимся в деле доказательствам.
На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: < адрес >, ООО «Юнит Сервис Урал» является управляющей организацией многоквартирного дома.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 02.09.2025 по делу № 2-2216/2025 с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.12.2025 признаны недействительными в части решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: < адрес >, оформленных протоколом < № > от 07.09.2024.
После признания решений данного собрания недействительными в части управление многоквартирным домом ООО «Юнит Сервис Урал» стало осуществлять на основании протокола < № > от 24.05.2024.
Из указанного протокола следует, что было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО «Юнит Сервис Урал», утверждении формы договора управления многоквартирным домом и утверждении размера платы за содержание помещения и иных платежей, голосование осуществлялось застройщиком ООО Специализированный застройщик «МТМ-Развитие».
Материалами дела подтверждается, что всем истцам помещения в многоквартирном доме были переданы после указанного собрания.
Статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации определены компетенция, порядок и формы проведения общего собрания собственников, а также процедура обжалования принимаемых ими решений.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Порядок проведения общего собрания, порядок принятия решения общего собрания и голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме установлены статьями 45, 46, 47 и 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.
Положениями ст. 181.4 и ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания, при которых решения общих собраний может быть признано судом недействительным (соответственно оспоримыми или ничтожными).
Согласно п. 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
В силу п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Исходя из положений ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам.
Согласно ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Таким образом, у участников долевого строительства право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента подписания передаточного акта как у лиц, являющихся фактическими собственниками.
Застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в выборе способа управления домов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 24.05.2024.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности на участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав недвижимости".
В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
По смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права, при этом собственником станет именно то лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Участники долевого строительства приобретают право владения и пользования помещением с момента подписания передаточного акта.
Таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения, до указанного момента номинальным собственником помещения является застройщик.
Из изложенного следует, что застройщик был праве принимать участие в голосовании на оспариваемом общем собрании с целью выбора управляющей организации многоквартирным домом, соответственно, доводы истцов об обратном подлежат отклонению.
Кроме того, истцами пропущен срок для обращения в суд с данными требованиями, установленный ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, о чем заявлено ответчиками в ходе рассмотрения дела, поскольку оспариваемый протокол был размещен на сайте ГИС ЖКХ 10.06.2024, что подтверждается материалами дела (том 2 л.д. 68, 69).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что о наличии оспариваемого решения истцам должно было стать известно после приобретения ими права собственности на помещения в данном многоквартирном доме, учитывая, что оспариваемый протокол был размещен на сайте ГИС ЖКХ, что подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о пропуске истцами шестимесячного срока и отсутствии оснований для его восстановления, что является самостоятельным основанием для отказа истцам в удовлетворении исковых требований.
Поскольку в удовлетворении требований истцов об оспаривании решений общего собрания отказано, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения производных требований истцов о признании недействительным договора управления < № > от 24.05.2024, о признании незаконным включения с 01.07.2024 многоквартирного дома в перечень управляемых ООО «Юнит Сервис Урал» многоквартирных домов и исключении многоквартирного дома из перечня многоквартирных домов, управляемых ООО «Юнит Сервис Урал».
Таким образом, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
При этом судом учитывается, что права истцов оспариваемым решением не нарушаются, поскольку оно действует до принятия иного решения, собственники помещений в многоквартирном доме не лишены права провести собрание об избрании иной управляющей организации в данном многоквартирном доме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
заявленные исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья А.В. Шевелева