РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 июля 2026 года г. Екатеринбург
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Королёвой Е.В. при секретаре судебного заседания Федосеевой К.Э., с участием представителя истца Нигамаевой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каплун А. К. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эталон-Екатеринбург» о признании передаточного акта недействительным, взыскании неустойки, упущенной выгоды, судебных расходов, установил:
Каплун А.К. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» о признании передаточного акта недействительным, взыскании неустойки, упущенной выгоды, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указано, что между Каплун А.К. и ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» заключен договор участия в долевом строительстве < № > от 15.04.2025.
В соответствии с п. 1.1 договора ответчик принял на себя обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, земельный участок с кадастровым номером < № >, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение.
Застройщик обязался передать объект долевого строительства не позднее 31.08.2025.
Цена договора составляет 16596637 рублей. Истец исполнил обязательства по оплате в полном объеме, что подтверждается приложенным платежным поручением.
Ответчик нарушил принятые на себя обязательства – объект долевого строительства в установленный договором срок не был передан.
Ответчик ссылается на составление одностороннего передаточного акта от 30.12.2025, полагая, что истец уклонялся от приемки объекта.
Вместе с тем, согласно отчету АО «Почта России» по идентификатору < № >:
- уведомление принято отделением 30.12.2025,
- прибыло в место вручения 05.01.2026,
- вручено адресату лишь 16.01.2026.
Таким образом, на момент составления одностороннего акта (30.12.2025) уведомлением истцу вручено не было, установленный договором 14-дневный срок для явки на приемку не истек.
На основании изложенного, истец указывает, что передаточный акт от 30.12.2025 является недействительным и не порождает правовых последствий.
Кроме того, истец указывает на то, что с ответчика на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, размер которой за период с 01.09.2025 по 17.03.2026 составляет 1798522 рубля 23 копейки.
Объект долевого строительства приобретался истцом в коммерческих целях – для последующей сдачи в аренду. Истцом заключен предварительный договор аренды, ставка арендной платы – 105000 рублей в месяц.
В связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2025 по 17.03.2026 истец был лишен дохода в размере 630000 рублей (105000 х 6). Указанная сумма подлежит взысканию в качестве убытков (упущенной выгоды).
На основании изложенного, истец просит признать недействительным односторонний передаточный акт к договору участия в долевом строительстве < № > от 15.04.2025, составленный ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» 30.12.2025; взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1798522 рубля 23 копейки с дальнейшим начислением по день фактической передачи объекта долевого строительства включительно; взыскать убытки в виде упущенной выгоды в размере 630000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 39285 рублей.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить по доводам, изложенным в иске. Указала, что застройщик не вызывал истца на приемку объекта, с сентября по декабрь 2025 года застройщик не направлял истцу каких-либо уведомлений, телеграмм. Объект до настоящего момента не передан, ключи также не переданы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, причины неявки не известны, направил в суд письменные возражения, в которых указал, что уведомление о готовности объекта к передаче было направлено истцу в сентябре 2025 года, что подтверждается уведомлением, отчетом Почты России. Повторное извещение было направлено истцу телеграммой от 24.12.2025, которая не была вручена истцу. В соответствии с положениями ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные извещения считаются доставленными истцу, даже если он не ознакомился с ними. В адрес общества не поступало информации от истца о начале процедуры приемки объекта долевого строительства, о предполагаемых сроках ее осуществления либо о назначении уполномоченного представителя. В связи с отсутствием со стороны участника долевого строительства сведений о начале процедуры приемки общество дополнительно направило истцу телеграмму с указанием конкретной даты и времени приемки объекта долевого строительства – 29.12.2025 в 10:40. В назначенную дату истец не явился на приемку объекта долевого строительства. В связи с чем общество составило односторонний акт приема-передачи и направило его истцу. Соответственно, объект считается переданным истцу с момента составления одностороннего акта. Поскольку объект был передан истцу до истечения моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации № 326, то оснований для начисления неустойки не имеется. Кроме того, истец использует в расчете неверную ставку ЦБ РФ. Представитель ответчика указывает на несоразмерность размера неустойки и просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что истцом не представлено доказательств несения убытков в виде упущенной выгоды, а потому они не подлежат взысканию с ответчика.
Заблаговременно сведения о движении дела размещены на официальном сайте Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя ответчика.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (ч. 4 этой статьи).
Частями 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с ч. 6. ст. 8 названного Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.04.2025 между Каплун А.К. и ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» заключен договор участия в долевом строительстве < № >, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, земельный участок с кадастровым номером < № >, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 70,08 кв.м., назначение – нежилое помещение для коммерческого использования (л.д. 14-17).
Цена договора составляет 16596637 рублей.
Истец исполнил обязательства по оплате в полном объеме, что подтверждается приложенным платежным поручением (л.д. 11).
В соответствии с п. 5.1 договора, застройщик обязался передать объект долевого строительства не позднее 30.08.2025.
30.12.2025 ответчик составил односторонний передаточный акт, в котором указал, что застройщик надлежащим образом и заблаговременно уведомил участника сообщением (уведомлением) от 17.09.2025 исх. < № > о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также о необходимости принятия объекта долевого строительства по акту приема-передачи в порядке и сроки, определенные договором и ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанное уведомление получено участником 04.10.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании на официальном сайте Почта России. На момент подписания настоящего одностороннего акта участник уклонился от приемки объекта долевого строительства, об обстоятельствах, препятствующих приемке, застройщика не уведомил.
Вместе с тем, как следует из уведомления от 17.09.2025 < № >, застройщик информирует участника о завершении строительства объекта, о том, что объект введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию готов к передаче. Сообщает, что по результатам технического учета площадь объекта строительства уменьшилась на 0,6 кв.м. Просит принять объект, указывает, что для записи на приемку с участником свяжутся представители застройщика.
Указанное уведомление получено истцом 04.10.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.
Однако данное уведомление не содержит конкретной даты приемки, в которую участнику необходимо явиться для приемки.
Как указывает представитель истца, ни по телефону, ни по электронной почте, ни почтой, истца не вызывали на прием объекта долевого строительства.
Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.
Уведомление, направленное ответчиком 24.12.2025, согласно отчету об отслеживании по идентификатору < № > принято почтовым отделением 30.12.2025, прибыло в место вручения 05.01.2026, вручено адресату лишь 16.01.2026.
Таким образом, на момент составления одностороннего акта (30.12.2025) уведомлением истцу вручено не было, установленный договором 14-дневный срок для явки на приемку не истек.
Телеграмма о явке на приемку 29.12.2025 направлена обществом только 29.12.2025 и не была вручена истцу.
Учитывая изложенное, односторонний акт к договору участия в долевом строительстве < № > от 15.04.2025 о передаче застройщиком объекта долевого строительства, составленный ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» 30.12.2025, подлежит признанию недействительным, в данной части требования истца подлежат удовлетворению.
Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, вступившим в силу 22.03.2024, установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
В абзаце 1 п. 1 указанного Постановления закреплено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
Таким образом, неустойка за период 01.09.2025 по 31.12.2025 начислению не подлежит.
Размер неустойки за период с 01.01.2026 по 09.07.2026 (день вынесения решения) составляет 1589819 рублей 52 копейки, исходя из расчета:
с 01.01.2026 по 16.02.2026 (16596637 х 1/300 х 16% х 47 дней = 416022,37;
с 17.02.2026 по 23.03.2026 (16596637 х 1/300 х 15,5% х 35 дней = 300122,52;
с 24.03.2026 по 27.04.2026 (16596637 х 1/300 х 15% х 35 дней = 290441,15;
с 28.04.2026 по 22.06.2026 (16596637 х 1/300 х 14,5% х 56 дней = 449215,64;
с 23.06.2026 по 09.07.2026 (16596637 х 1/300 х 14,25% х 17 дней = 134017,84.
Ответчиком заявлено о несоразмерности размера неустойки и о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик просил применить к неустойке, положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При этом если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Из приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих эту несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.
При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.
В тех случаях, когда размер неустойки установлен законом, ее снижение не может быть обосновано доводами неразумности установленного законом размера неустойки.
Учитывая фактические обстоятельства дела, такие как период просрочки ответчика, соотношение суммы неустойки и уплаченной истцом суммы по договору, возможные финансовые последствия для каждой из сторон, суд на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о снижении размера неустойки до 1000000 рублей, которая подлежит взысканию с продолжением начисления с 10.07.2026 по день фактической передачи объекта долевого строительства, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Рассматривая требования истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (доход от сдачи помещения в аренду) в размере 630000 рублей, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положения Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
Истец представил предварительный договор аренды от 01.09.2025 (л.д. 10).
Вместе с тем, доказательств несения убытков в виде упущенной выгоды истцом не представлено. К представленному предварительному договору суд относится критически, поскольку он заключен 01.09.2025, когда истец знала, что объект долевого строительства еще не сдан и ею не принят, соответственно, не может сдаваться в аренду.
Таким образом, требование о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежит.
На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 25715 рублей 96 копеек.
руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний акт к договору участия в долевом строительстве < № > от 15.04.2025 о передаче застройщиком объекта долевого строительства, составленный ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» 30.12.2025.
Взыскать с ООО «СЗ «Эталон-Екатеринбург» (ИНН7814799956) в пользу Каплун А. К. (паспорт < данные изъяты > < № >) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2026 по 09.07.2026 в размере 1 000000 рублей, с продолжением начисления с 10.07.2026 по дату фактической передачи объекта долевого строительства, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а также взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 25715 рублей 96 копеек.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья Королёва Е.В.