РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26.03.2026 Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Григорьевой Т. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каметовой П.А., с участием представителя ответчика Забродской Л.М., представителя третьего лица ООО НПО Уралподшипник, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мега 2» к Забродской Ларисе Мансуровне о взыскании задолженности по договору аренды и встречному иску Забродской Ларисы Мансуровны к ООО «Мега 2» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Мега 2» обратилось в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с вышеназванным исковым заявлением к Забродской Ларисе Мансуровне о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что 01.09.2021 между ИП Макаркиной (в настоящее время Забродской) Л.М. и ООО «Ингка Сентерес Рус Проперти Б» (в настоящее время ООО «Мега-2») был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, во исполнение которого истец передал ответчику указанное нежилое помещение в аренду, а ответчик обязался оплачивать арендную плату, размер и порядок уплаты которой определены договором аренды.
За период с 01.02.2024 по 03.06.2024 за ответчиком числится задолженность по арендной плате 859989,30 руб., которую в добровольном порядке ответчик не оплатил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 01.02.2024 по 03.06.2024 в размере 859989,30 руб., расходы по оплате госпошлины 22199,79 руб.
В ходе судебного разбирательства ответчик с иском не согласилась, указав, что при заключении договора аренды ею был внесен страховой депозит 377800 руб., который при прекращении договора подлежит возврату арендатору и который по запросу арендатора не был возвращен. Заявила встречный иск к ООО «Мега 2» о взыскании денежных средств, указав, что после истечения срока аренды Забродская Л.М. понесла затраты на неотделимые улучшения нежилого помещения (объекта аренды) по установке ролетты в сумме 362625 руб. Представила свой расчет задолженности, согласно которому с учетом затрат на неотделимые улучшения сальдо в пользу Забродской Л.М. составляет 332069,90 руб.
На основании изложенного просила взыскать с ответчика по встречному иску стоимость роллеты 362625 руб. и вернуть внесенные в качестве депозита денежные средства в размере 377800 руб.
26.03.2026 представитель истца ООО «Мега 2» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика действующая по доверенности Золотовская К.В. исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, встречные требования поддержала, суду пояснила, что срок договора аренды истек 31.10.2023 и по соглашению сторон продлен не был, установка роллеты была произведена по истечении срока действия договора аренды в интересах арендодателя, в последующем помещение было принято по акту возврата с произведенными неотделимыми улучшениями.
Представитель третьего лица ООО НПО «Уралподшипник» действующая по доверенности Козырева Н.Н. разрешение спора оставила на усмотрение суда, подтвердив, что в счет погашения задолженности по обязательствам перед ИП Забродской Л.М. ООО НПО «Уралподшипник» произвело оплату за изготовление и монтаж рольставен в нежилом помещении в ТРЦ «Мега», арендуемом ИП Забродской Л.М. Пояснила, что для производства работ по установке оборудования был согласован допуск на объект.
Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.
С учетом мнения явившихся лиц, а также на основании ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав объяснения представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела 01.09.2021 между ИП Макаркиной Л.М. (в последующем ИП Забродская Л.М.) и ООО «Ингка Сентерес Рус Проперти Б» был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое помещение № ******, общей площадью 43,78 кв. м., расположенное в ТЦ «Мега» по адресу: <адрес>, сроком до 31.08.2023 включительно, а арендатор обязуется ежемесячно вносить платежи за владение и пользование помещением, включающие в себя Базовую арендную плату: первоначальный платеж и годовую фиксированную арендную плату, а также Переменную арендую плату: Сервисный сбор, коммунальные платежи, Плату с оборота; на основании выставленных арендодателем счетов.
Во исполнение условий договора аренды истец передал ответчику нежилое помещение в аренду, а ответчик обязался оплачивать арендную плату, размер и порядок уплаты которой определен договором аренды.
Арендатор в счет исполнения условий договора до передачи помещения внес обеспечительный платеж в размере 377800 руб., что подтверждается платежным поручением № ****** от 02.09.2021.
25.03.2022 между ООО «Ингка Сентерес Рус Проперти Б» и ИП Макаркиной (Забродской) Л.М. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно п. 1.1 которого в период с 01.04.2022 по 30.06.2022 годовая фиксированная арендная плата составляет 25000 руб. за 1 кв.м.
11.10.2022 между Ингка Сентерес Рус Проперти Б» и ИП Макаркиной (Забродской) Л.М. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно п. 1.1 которого в период с 01.08.2022 по 30.09.2022 годовая фиксированная арендная плата составляет 35000 руб. за 1 кв.м.
Дополнительным соглашением от 15.09.2023 срок аренды продлен по 31.10.2023.
При этом, согласно п. 3.2 договора аренды срок договора не подлежит продлению или возобновлению в силу закона, в том числе в результате того, что арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока договора (во избежание сомнений, настоящая статья является подтверждением возражений со стороны Арендодателя на такое продление Договора в смысле п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). Арендодатель возражает против использования помещения Арендатором после истечения срока договора.
Фактически нежилое помещение № ****** по договору аренды от 01.09.2021 возвращено арендатором арендодателю по акту возврата от 03.06.2024, в связи с чем арендатору была начислена арендная плата за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.11.2023 по 03.06.2024.
В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018 г.) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г.) разъяснено, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.
В настоящее время Забродская Л.М. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что следует из выписки из ЕГРИП.
Согласно расчетам истца задолженность арендатора за период с 01.12.2023 по 03.06.2024 (коммунальные услуги, арендная плата, сервисный сбор) составляет 859989,30 руб.
14.08.2024 истцом в адрес ответчика было направлено требование о погашении указанной задолженности в размере 859989,30 руб. в срок до 19.08.2024.
Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела счетам на оплату за период с 01.02.2024 по 03.06.2024 общая сумма начисленной арендной платы составляет 867165,48 руб. (счет № ****** от 01.06.2024 на сумму 211503,78 руб. за февраль 2024, счет №№ ****** от 01.06.2024 на сумму 211503,78 руб. за март 2024, счет № ****** от 01.06.2024 на сумму 211503,78 руб. за апрель 2024, счет № ****** от 01.06.2024 на сумму 211503,78 руб. за май 2024, счет №№ ****** от 03.06.2024 на сумму 21150,36 руб. за июнь 2024).
Иных счетов, в том числе на который имеется ссылка в претензии (счет № № ****** от 01.07.2024) в материалы дела истцом не представлено.
При этом, согласно расчету истца ответчиком за 2024 год произведены оплаты на общую сумму 500000 руб.
В соответствии с актом сверки взаимных расчетов от 09.02.2024 за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 задолженность ИП Забродской Л.М. по договору аренды составляет 41189,62 руб., что ответчиком не оспаривается.
Таким образом, общая задолженность Забродской Л.М. перед ООО «Мега 2» по состоянию на 03.06.2024 составляет 408355,10 руб. (867165,48 + 41189,62 – 500000).
Доказательств погашения указанной задолженности ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за фактическое пользование арендуемым имуществом в размере 408355,10 руб.
Вместе с тем, разрешая встречный иск о возврате обеспечительного платежа и взыскании стоимости неотделимых улучшений суд приходит к следующему.
Согласно п. 7.4.1 договора аренды по истечении срока договора арендодатель должен в течение 30 рабочих дней с даты получения оригинального запроса арендатора по форме согласно Приложению 13 при условии исполнения обязательств, предусмотренных главой 17 вернуть Арендатору страховой депозит (за вычетом сумм, использованных в соответствии с п. 7.2.2 договора).
12.01.2026 арендатор после исполнения обязательств, предусмотренных главой 17 договора аренды (возврат помещения) направил в адрес арендодателя запрос о возврате страхового депозита, который на момент рассмотрения дела (26.03.2026) не был исполнен.
Документального подтверждения использования страхового депозита в соответствии с п. 7.2.2 договора в материалах дела не имеется, в представленных самим истцом по запросу суда актах сверки взаимных расчетов за 2021, 2022, 2023 и 2024 г.г. не отражено, при этом, счета за 2024 год впервые выставлены 01.06.2024.
Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца по встречному иску Забродской Л.М. о возврате неиспользованной суммы страхового депозита в размере 377800 руб.
В отношении требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд исходит из следующего.
В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. (п. 1).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.(п.2).
Установлено, что арендатор выполнил работы по установке роллеты (защитные ограждающие конструкции входной группы) в арендуемом нежилом помещении, общей стоимостью 362 625 руб. (144185 + 5500 + 1500 + 3000 + 69 418 + 138960), что подтверждается договором № № ****** от 13.10.2023, заключенным между с ООО «Дорхан-Урал» на изготовление и установку роллеты, счет-фактурой № ****** от 22.12.2023 об отгрузке товара (рольставни) по договору № № ****** от 13.10.2023 в ТРЦ «Мега» на сумму 144185 руб., счет- фактурой № ****** от 22.12.2023 о выполнении работ по доставке товара и организации погрузочно-разгрузочных работ на объекте на сумму 7000 руб., счет- фактурой № ****** от 22.12.2023 об оказании услуг по выезду специалиста на объект и выполнении работ по демонтажу и монтажу рольставен на сумму 211440 руб.
Оплату стоимости изготовления и установки роллеты (рольставен) производил ООО НПО «Уралподшипник» в счет погашения имеющейся задолженности перед ИП Забродской Л.М. на основании письма № ****** от 09.10.2023, представленного в материалы дела.
Указанные обстоятельства признала представитель ООО «НПО «Уралподшипник» действующая по доверенности Козырева Н. Н. в судебном заседании 26.03.2026.
В подтверждение оплаты по изготовлению и установке роллеты, произведенной ООО НПО «Уралподшипник» по договору с ООО «Дорхан-Урал» № № ****** от 13.10.2023 в материалы дела представлены соответствующие платежные поручения от 25.10.2023 № ****** на сумму 151185 руб. (оплата за товар по счету № ****** от 13.10.2023), от 14.12.2023 № ****** на сумму 105720 руб. (предоплата 50% за услуги по счету № ****** от 29.11.2023), от 26.12.2023 № ****** на сумму 105720 (доплата 50% за услуги по счету № ****** от 29.11.2023).
Указанные улучшения в виде установки роллеты носят характер неотделимых улучшений.
Данные неотделимые улучшения приняты вместе с помещением по акту возврата помещения от 03.06.2024, составленному с участием арендатора, представителя арендодателя. По результатам совместного осмотра арендуемого помещения стороны произвели опись состояния помещения, в которой, в частности, зафиксировано состояние фасадной конструкции помещения: металл с ролеттой (комплектные ключи) и отделкой за исключением вывески.
При этом, согласно п. 17.1.3 договора аренды при подготовке помещения к возврату арендатор обязан за свой счет привести помещение в исходное состояние, в том числе удалить все улучшения, произведенные в помещении.
Вместе с тем, помещение принято арендодателем с неотделимыми улучшениями без каких-либо замечаний, претензий по демонтажу роллеты к арендатору не предъявлялось.
Более того, как следует из п. 2 акта возврата от 03.06.2024 помещение свободно от какого-либо имущества и оборудования, принадлежащего Арендатору.
Установив, что арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, которые носят характер необходимых и неотделимых улучшений, направленных на сохранение имущества и обеспечение возможности его использования по назначению, а арендодатель принял неотделимые улучшения, которые произведены в интересах Арендодателя, о чем свидетельствует установка роллеты накануне истечения срока действия договора аренды; а также при отсутствии возражений относительно их стоимости, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных требований Забродской Л.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере фактических документально подтвержденных затрат, обязанность по возмещению которых в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса РФ должна быть возложена на собственника.
Таким образом, с ООО «Мега 2» в пользу Забродской Л.М. подлежат взысканию денежные средства в общей сумме 740425 руб. (362625 руб. – стоимость неотделимых улучшений + 377800 руб. – страховой депозит).
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска истцом ООО «Мега 2» оплачена госпошлина в сумме 22199,79 руб., что подтверждается платежным поручением № ****** от 29.09.2025.
Учитывая, что ООО «Мега 2» были заявлены требования на сумму 859989,30 руб., которые удовлетворены на 408355,10 руб., процентное соотношение удовлетворенных требований составляет 47,48% 408355,10/859 989,30*100%), соответственно размер расходов, подлежащий взысканию с ответчика Забродской Л.М. в пользу истца в счет оплаты государственной пошлины составляет 10540,46 руб. (22199,79 * 47,48%).
Поскольку истцу по встречному иску была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, то с учетом достигнутого правового результата по встречному иску в пользу Забродской Л.М. подлежащая уплате при подаче встречного иска госпошлина в размере 19808,50 руб. подлежит взысканию с ООО «Мега 2» в доход бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мега 2» (ИНН № ******) к Забродской Ларисе Мансуровне (паспорт № ******) о взыскании задолженности по договору аренды - удовлетворить частично.
Взыскать с Забродской Ларисы Мансуровны в пользу ООО «Мега 2» задолженность по арендной плате 408355,10 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10540,46 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Исковые требования Забродской Ларисы Мансуровны к ООО «Мега 2» о взыскании денежных средств – удовлетворить.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Мега 2» в пользу Забродской Ларисы Мансуровны денежные средства в размере 740425 руб.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Мега 2» в доход бюджета госпошлину 19808,50 руб.
Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме.
Судья Т. А. Григорьева