РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2026 г. с. Б-Сорокино
Сорокинский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Хайрутдинова Г.М., при секретаре судебного заседания Долгих О.А., с участием представителя истца Мартиш Г.В. (действующей на основании доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сорокинского муниципального округа Тюменской области к Кузнецову А.М. о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Сорокинского муниципального округа Тюменской области (далее также администрация округа, арендодатель) обратилась в суд с иском к Кузнецову А.М. (далее также арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 29.03.2025 г., заключенного между администрацией Сорокинского муниципального района и Кузнецовым А.М. в лице представителя Кошелева П.В., согласно которому истец передал, а ответчик принял в аренду земельный участок (далее также спорный земельный участок) с кадастровым номером №, площадью 42 058 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки организаций сельскохозяйственного производства.
Исковые требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества (нежилые здания), на которые 10.12.2025 г. было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Петровское», а именно:
1) зерновой склад, площадью 706,9 кв.м, с местоположением: <адрес>, строение 1,
2) коровник, площадью 1 683,8 кв.м, с местоположением: <адрес>, строение 2,
3) телятник, площадью 1 070 кв.м, с местоположением: <адрес>, строение 3.
Данные объекты в настоящее время находятся в пользовании ООО «Петровское».
На основании пп. 2 п. 4.1 заключенного сторонами договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в порядке, установленном законодательством.
Нахождение на предоставленном в аренду арендатору земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности третьему лицу, в соответствии с положением ч. 1 ст. 451 ГК РФ, п. 3. ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды спорного земельного участка, что является основанием для расторжения этого договора.
В связи с изложенным 19.12.2025 г. истец направил ответчику письмо с предложением о расторжении договора аренды спорного земельного участка. Однако до настоящего времени ответчик свою позицию по данному вопросу не выразил, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 29.03.2025 г. не подписал.
О месте и времени рассмотрения дела участвующие в деле лица были извещены надлежащим образом.
Направленная по месту жительства ответчика Кузнецова А.М. заказной почтой корреспонденция, содержащая извещение с информацией о месте и времени рассмотрения дела, прибыла в место вручения и передана почтальону 30.03.2026 г.; 06.04.2026 г. в связи с неудачной попыткой ее вручения ответчику возвращена отправителю в связи с истечением срока; 09.04.2023 г. - отправление поступило на временное хранение в почтовое отделение, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с идентификатором (л.д. 111-112).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о надлежащем извещении ответчика Кузнецова А.М. о месте и времени судебного заседания.
Представитель третьего лица директор ООО «Петровское» Митяев Н.С. о месте и времени рассмотрения дела был извещен врученной ему лично судебной повесткой (л.д. 110), в судебное заседания не явился, о причинах своей неявки не уведомил.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица.
В судебном заседании представитель истца - администрации Сорокинского муниципального округа Тюменской области Мартиш Г.В. поддержала предъявленный иск, согласно доводам, изложенным в исковом заявлении. На вопрос суда пояснила, что со стороны арендатора Кузнецова А.М. каких-либо нарушений условий договора аренды спорного земельного участка № 5 от 29.03.2025 г. до настоящего времени допущено не было.
Суд, выслушав представителя истца, изучив представленные в дело письменные доказательства, пришел к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (абз. 2 п. 23абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о том, что в связи с существенным изменением обстоятельств по решению суда договор может быть расторгнут только при наличии перечисленных условий одновременно.
В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Бремя доказывания наличия совокупности условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ лежит на стороне, требующей расторжения договора в судебном порядке.
При этом одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что 29.03.2025 г. между администрацией Сорокинского муниципального района (в настоящее время округа – л.д. 49-67) Тюменской области и Кузнецовым А.М. в лице его представителя Кошелева П.В., в соответствии с протоколом подведения итогов соответствующего аукциона был заключен договор аренды № 5 земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, в соответствии с которым арендодатель предоставляет а арендатор принимает в аренду на срок 49 лет земельный участок с кадастровым номером 72:15:0608002:21, площадью 42 058 кв.м, с местоположением: <адрес> <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки организаций сельскохозяйственного производства, кадастровой стоимостью 44 160,9 рублей (л.д. 9-14, 22-31).
Согласно п. 2.1 договора аренды, арендная плата определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона и 4 416,09 рублей.
Задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в размере в размере 4 416,09 рублей засчитывается в счет арендной платы, арендатору не возвращается (п. 2.2 договора аренды).
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в следующих случаях: 1) использование участков не в соответствии с их целевым назначением; 2) в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Согласно акту приема-передачи спорный земельный участок был передан арендодателем арендатору 29.03.2025 г. (л.д. 15).
Из приложенных к исковому заявлению выписок из ЕГРН следует, что в пределах спорного земельного участка расположены следующие нежилые здания: телятник, 1972 года постройки, 2) коровник, 1986 года постройки, площадью 1683,8 кв.м, 3) зерновой склад, 1990 года постройки, площадью 706,9 кв.м, на которые на основании решения Арбитражного суда Тюменской области от 03.09.2025 г. 09.12.2025 г. и 10.12.2025 г. зарегистрировано право собственности ООО «Петровское» (л.д. 32-43).
19.12.2025 г. истец направил арендатору Кузнецову А.М. письменное предложение о расторжении договора аренды спорного земельного участка, мотивированное оформлением третьим лицом права собственности на здание, расположенное на этом участке, которое оставлено арендатором без ответа (л.д. 44-48).
Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса РФ. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.
Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 г. N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, кому указанные выше расположенные в пределах спорного земельного участка нежилые здания принадлежали до регистрации на них права собственности третьего лица - ООО «Петровское», находятся ли (находились ли) эти здания в эксплуатации, какой площади земельные участки необходимы для эксплуатации данных зданий (если они фактически эксплуатируются). Представитель ООО «Петровское» отзыва на исковое заявление не представил, своего отношения к предъявленному иску не выразил, что является его правом.
При этом судом установлено, что со времени заключения договора аренды спорного земельного участка № 5 от 29.03.2025 г. арендатором Кузнецовым А.М. каких-либо условий этого договора нарушено не было. Соответственно, условия для расторжения данного договора, предусмотренные ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ в данном случае отсутствуют.
Также суду не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии совокупности условий для расторжения договора аренды спорного земельного участка, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Сам по себе факт регистрации ООО «Петровское» 10.12.2025 г., то есть после заключения оспариваемого договора аренды, права собственности, на расположенные в пределах спорного земельного участка нежилые здания (телятник, коровник, зерновой склад), каждое из которых фактически существует уже значительно больше тридцати лет, само по себе не является предусмотренным выше нормами права основанием для расторжения указанного договора.
При таких установленных в судебном заседании обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения в настоящее время заключенного сторонами договора аренды спорного земельного участка.
Следует также отметить, что с учетом положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ, в случае если при заключении договора аренды спорного земельного участка на нем находились объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, участвующие в настоящем деле лица не лишены возможности обратиться в установленном гражданским законодательством порядке в суд с иском не о расторжении, а о признании этого договора недействительным (ничтожным) полностью или в части с учетом земельных участков, сформированных для целей эксплуатации таких объектов недвижимости, в размере, необходимом для их эксплуатации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска администрации Сорокинского муниципального округа Тюменской области к Кузнецову А.М. о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 29.03.2025 г., заключенного между администрацией Сорокинского муниципального района и Кузнецовым А.М. в лице представителя Кошелева П.В. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Сорокинский районный суд Тюменской области.
Решение изготовлено машинописным способом, председательствующим по делу в совещательной комнате.
Судья Г.М. Хайрутдинов
Мотивированное решение составлено 29 апреля 2026 г.
ВерноСудья