РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Екатеринбург
06 апреля 2026 года
Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Ромашовой М.В., с участием представителя истца Лукиных А.В., при секретаре судебного заседания Алексеевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселевой Светланы Валерьевны к Халеминой Надежде Александровне, публичному акционерному обществу «Уральский банк реконструкции и развития», акционерному обществу «Банк Русский Стандарт», акционерному обществу «БМ-Банк» о прекращении права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении имущества от ареста (исключении из описи),
УСТАНОВИЛ:
Киселева С.В. обратилась с иском к Халеминой Н.А., ПАО КБ «УБРиР», АО «Банк Русский Стандарт», АО «БМ-Банк», в котором с учетом уточнения исковых требований просит прекратить право собственности Халеминой Н.А. на следующие объекты недвижимости:
земельный участок с кадастровым номером № ****** площадью 368 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, земельный участок расположен в кадастровом квартале, ограниченном ориентирами: 82 кв. Центральное лесничество лесопарк Лесоводов России (<адрес>);
хозяйственное строение или сооружение с кадастровым номером № ****** площадью 29 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>;
жилое строение без права регистрации проживания с кадастровым номером № ****** площадью 68,9 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>;
хозяйственное строение или сооружение с кадастровым номером № ****** площадью 30,8 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>;
индивидуальный гараж с кадастровым номером № ****** площадью 17,7 кв.м, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>;
признать право собственности Киселевой С.В. на данные объекты недвижимости;
освободить земельный участок с кадастровым номером № ****** от арестов, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей от 30.03.2011, 21.04.2021, 25.07.2024;
освободить хозяйственное строение или сооружение с кадастровым номером № ****** от арестов, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей от 19.07.2011, 21.04.2021, 17.07.2024;
освободить жилое строение без права регистрации проживания с кадастровым номером № ****** от арестов, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей от 19.07.2011, 21.04.2021, 25.07.2024;
освободить хозяйственное строение или сооружение с кадастровым номером № ****** от арестов, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей от 19.07.2011, 21.04.2021, 25.07.2024;
освободить индивидуальный гараж с кадастровым номером № ****** от арестов, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей от 19.07.2011, 21.04.2021, 25.07.2024.
В обоснование исковых требований указано, что право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за Халеминой Н.А. В июле 2012 г. Киселева С.В. обратилась к ней по объявлению об их продаже. Стороны согласовали цену земельного участка и четырех находящихся на нем строений в сумме 600000 руб., которая передана Киселевой С.В. Халеминой Н.А., в чем последней 03.08.2012 дана расписка. Халемина Н.А., сославшись на занятость, выдала родственнице Киселевой С.В. – ФИО13 доверенность на заключение договора и передачу документов для государственной регистрации перехода права собственности. Управлением Росреестра по Свердловской области отказано в регистрации перехода права, поскольку доверенность содержала только полномочия на отчуждение земельного участка, переход права на земельный участок без перехода права на расположенные на нем капитальные строения невозможен, на объекты в 2011 г. был наложен арест. Ввиду утраты связи с продавцом сделка не была завершена, однако, покупатель вступил в фактическое владение спорными объектами и в связи с достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, фактическим исполнением договора, полагает, что имеются основания для прекращения права собственности продавца и признания права собственности покупателя.
В судебном заседании представитель истца Лукиных А.В. исковые требования поддержал, дал объяснения, аналогичные вышеизложенному. Уточнил, что ФИО6 являлась бабушкой Киселевой С.В., умерла. Доказательств обращения за государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты в Управление Росреестра по Свердловской области у истца не сохранились. Киселева С.В. заинтересована в признании за ней права собственности на объекты, поскольку много лет ими пользуется, произвела неотделимые улучшения. В связи с тем, что наличие арестов на спорное имущество препятствует регистрации перехода права собственности, имеются основания для освобождения имущества от арестов.
Истец Киселева С.В., ответчики Халемина Н.А., ПАО КБ «УБРиР», АО «Банк Русский Стандарт», АО «БМ-Банк», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, СНТ «Березовая роща», Управление Росреестра по Свердловской области, ГУ ФССП России по Свердловской области, старший судебный пристав Кировского РОСП г. Екатеринбурга Кадников М.В., судебные приставы-исполнители Кировского РОСП г. Екатеринбурга Плашко К.Р. и Матросов С.С., извещенные о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причине неявки не уведомили, доказательств уважительности причин неявки не представили. С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Ответчиком Халеминой Н.А. представлено письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с указанием на согласие с заявленными истцом требованиями.
Остальные лица, участвующие в деле, позицию по делу не изложили.
Заслушав представителя истца, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В судебном заседании из данных ЕГРН, материалов регистрационных дел и исполнительных производств установлено, что спорными объектами недвижимости являются:
земельный участок с кадастровым номером № ****** площадью 368 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: садоводство, расположенный по адресу: обл. Свердловская, <адрес>, <адрес>, право собственности на который 07.11.2005 зарегистрировано за Халеминой Н.А., в отношении которого установлены ограничения прав в виде ареста 30.03.2011 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга в рамках исполнительного производства № 44437/10/03/66 (взыскатель ОАО МДМ Банк, правопреемником которого является АО «БМ-Банк»); запрещения регистрации 21.04.2021 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 20.04.2021 в рамках исполнительного производства № 42216/20/66003-ИП (взыскатель ПАО КБ «УБРиР»); 25.07.2024 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 17.07.2024 в рамках исполнительного производства № 148190/24/66003-ИП (взыскатель АО «Банк Русский Стандарт»), и расположенные на нем строения:
хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) с кадастровым номером № ****** площадью 29 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес> 105, право собственности на которое 30.06.2009 зарегистрировано за Халеминой Н.А., в отношении которого установлены ограничения прав в виде запрещения регистрации: 19.07.2011 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 07.07.2011 в рамках исполнительного производства № 44437/10/03/66 (взыскатель ОАО МДМ Банк, правопреемником которого является АО «БМ-Банк»); 21.04.2021 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 20.04.2021 в рамках исполнительного производства № 42216/20/66003-ИП (взыскатель ПАО КБ «УБРиР»); 25.07.2024 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 17.07.2024 в рамках исполнительного производства № 148190/24/66003-ИП (взыскатель АО «Банк Русский Стандарт»);
жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, с кадастровым номером 66:41:0503008:131 площадью 68,9 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, право собственности на которое 30.06.2009 зарегистрировано за Халеминой Н.А., в отношении которого установлены ограничения прав в виде запрещения регистрации: 19.07.2011 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 07.07.2011 в рамках исполнительного производства № 44437/10/03/66 (взыскатель ОАО МДМ Банк, правопреемником которого является АО «БМ-Банк»); 21.04.2021 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 20.04.2021 в рамках исполнительного производства № 42216/20/66003-ИП (взыскатель ПАО КБ «УБРиР»); 25.07.2024 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 17.07.2024 в рамках исполнительного производства № 148190/24/66003-ИП (взыскатель АО «Банк Русский Стандарт»);
индивидуальный гараж с кадастровым номером № ****** площадью 17,7 кв.м, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности на который 30.06.2009 зарегистрировано за Халеминой Н.А., в отношении которого установлены ограничения прав в виде запрещения регистрации: 19.07.2011 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 07.07.2011 в рамках исполнительного производства № 44437/10/03/66 (взыскатель ОАО МДМ Банк, правопреемником которого является АО «БМ-Банк»); 21.04.2021 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 20.04.2021 в рамках исполнительного производства № 42216/20/66003-ИП (взыскатель ПАО КБ «УБРиР»); 25.07.2024 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 17.07.2024 в рамках исполнительного производства № 148190/24/66003-ИП (взыскатель АО «Банк Русский Стандарт»);
хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) с кадастровым номером № ****** площадью 30,8 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, право собственности на которое 30.06.2009 зарегистрировано за Халеминой Н.А., в отношении которого установлены ограничения прав в виде запрещения регистрации: 19.07.2011 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 07.07.2011 в рамках исполнительного производства № 44437/10/03/66 (взыскатель ОАО МДМ Банк, правопреемником которого является АО «БМ-Банк»); 21.04.2021 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 20.04.2021 в рамках исполнительного производства № 42216/20/66003-ИП (взыскатель ПАО КБ «УБРиР»); 25.07.2024 – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Екатеринбурга от 17.07.2024 в рамках исполнительного производства № 148190/24/66003-ИП (взыскатель АО «Банк Русский Стандарт»).
03.08.2012 Халемина Н.А. выдала бабушке Киселевой С.В. – ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ, нотариально удостоверенную доверенность <адрес>, содержащую полномочия на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащего Халеминой Н.А. земельного участка под номером сто пятым, находящегося по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в кадастровом квартале, ограниченном ориентирами: 82 кв. Центральное лесничество лесопарк Лесоводов России (коллективный сад «Березовая Роща»).
В тот же день Халемина Н.А. выдала Киселевой С.В. расписку в получении денежной суммы в размере 600000 руб. за земельный участок со строениями № ******, расположенный: <адрес>, <адрес>, а также расписку в том, что земельный участок не имеет обременений.
23.08.2012 ФИО14 от имени Халеминой Н.А. и Киселевой С.В. подписан договор купли-продажи всех спорных объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № ****** и четырех расположенных на нем вышеназванных строений.
23.03.2015 ФИО6 и Киселева С.В. обратились в Управление Росреестра по Свердловской области за регистрацией перехода права собственности на спорные объекты. Доказательства более раннего обращения в материалы дела не представлены.
03.04.2015 государственная регистрация приостановлена в связи с наличием ареста и запрета на основании постановления Кировского районного отдела г. Екатеринбурга УФССП по Свердловской области в рамках исполнительного производства № 44437/10/03/66, предложено до 30.04.2015 представить доказательства прекращения обеспечительных мер. В связи с непредставлением таких доказательств 30.04.2015 в государственной регистрации отказано.
Согласно п.п. 52, 58, 59, 60, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Такой способ защиты, как признание права отсутствующим, законом прямо не предусмотрен, но подтвержден разъяснениями п. 52 постановления № 10/22. Вместе с тем он является исключительным способом защиты, который подлежит применению только тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления виндикационного иска или иска о признании права – если, например, право на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, либо произведена государственная регистрация права на объект, не отвечающий признакам недвижимого имущества, либо в случае утраты объектом таких признаков. С учетом отсутствия подобных обстоятельств в настоящем деле в части требования о признании права ФИО3 отсутствующим истцом неверно избран способ защиты права, такое требование удовлетворено быть не может.
Из вышеприведенных разъяснений постановления № 10/22 следует также, что если право на недвижимое имущество возникло после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", недопустимо обходить процедуру регистрации путем обращения в суд с иском о признании права на недвижимое имущество, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Поскольку спорные правоотношения имеют иную правовую природу, иск о признании за Киселевой С.В. права собственности удовлетворению не подлежит – также ввиду неверно избранного способа защиты права.
Кроме того, выданная ФИО6 доверенность содержала полномочия на продажу только земельного участка, но не расположенных на нем строений, то есть 23.08.2012 договор купли-продажи этих строений фактически заключен не был, так как в этой части подписан неуправомоченным лицом. Следовательно, право собственности на строения у Киселевой С.В. возникнуть не могло.
Также на основании п.п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
С учетом приведенных норм договор купли-продажи земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожным как нарушающий требования п.п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и посягающий на права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Аналогичные разъяснения содержатся в п. 11 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Поскольку в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительная с момента ее совершения, договор от 23.08.2012 в части отчуждения земельного участка также не мог повлечь возникновение у Киселевой С.В. права собственности на спорный участок.
В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Полагая, что наложение судебными приставами-исполнителями Кировского РОСП г. Екатеринбурга запретов на совершение регистрационных действий в отношении всех спорных объектов нарушает ее права как добросовестного приобретателя, поскольку препятствует государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, Киселева С.В. заявила требование об освобождении имущества от ареста.
Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец. Учитывая, что истец не подтвердил возникновение у него права на имущество, фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не может служить правовым основанием для освобождения спорного имущества от ареста, поскольку в таком случае будут нарушены права кредиторов Халеминой Н.А., в том числе – АО «БМ-Банк», в обеспечение исполнения обязательств перед правопредшественником которого до составления договора купли-продажи наложены арест и запрет регистрации перехода прав на спорное имущество. В данной части иск удовлетворению также не подлежит.
Ввиду существования запрета на государственную регистрацию перехода права на спорное имущество на момент выдачи доверенности ФИО6, составления договора купли-продажи и подачи его в регистрирующий орган факт признания Халеминой Н.А. исковых требований правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.
С учетом положений ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований расходы по уплате государственной пошлины взысканию с ответчиков не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Киселевой Светланы Валерьевны к Халеминой Надежде Александровне, публичному акционерному обществу «Уральский банк реконструкции и развития», акционерному обществу «Банк Русский Стандарт», акционерному обществу «БМ-Банк» о прекращении права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья М.В. Ромашова