РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 апреля 2026 года Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Жамбалова С.Б., при секретаре ФИО2, с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «45-й Квартал» о взыскании неосновательно обогащения, убытков, компенсации морального вреда, установил:
Истец ФИО1 обратился в суд к ООО «СЗ «45-й Квартал» с вышеуказанным иском. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, согласно п.3.1 которого застройщик обязался построить и передать участнику трехкомнатную <адрес> общей проектной площадью 64,51 кв.м., а участник обязался принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену. Согласно п.4.1 договора, цена договора (стоимость квартиры) составляет 5250960 руб.
Истец надлежащим образом исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно указанному акту фактическая площадь квартиры меньше проектной на 1,51 кв.м.
Поскольку п. 4.7 договора предусмотрена корректировка стоимости квартиры в зависимости от фактической площади, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение, согласно которому застройщик обязался возвратить истцу 122910 руб. Расчет следующий 5250960 / 64,51 кв.м. = 81397,60 стоимость одного квадратного метра. 81397,60 руб. * 1,51 кв.м. = 122910 руб.
Истец не согласен с указанным расчетом. Считает, что застройщиком изначально при заключении договора не был применен понижающий коэффициент 0,3 к террасе площадью 14 кв.м. = 4,2 кв.м. Полагает, что разница в площади квартиры составляет 14 кв.м. – 4,2 кв.м. = 9,8 кв.м., а значит на стороне застройщика образовалось неосновательное обогащение в размере 81397,60 руб. * 9,8 кв.м.= 797696 руб.
В исковом заявлении просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 797696 руб., убытки, возникшие в результате переплаты процентов по ипотечному договору в размере 65021 руб., компенсацию морального вреда в размере 150000 руб.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя, которая доводы иска поддержала. Суду пояснила, что стоимость квартиры определяется как произведение стоимости 1 кв.м. на площадь квартиры. Поскольку в договоре долевого участия не указана стоимость 1 кв.м., истец исходил из заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ соглашения, согласно которому стоимость 1 кв.м. составляет 81397,60 руб. Считает, что поскольку изначально истец оплатил стоимость квартиры исходя из террасы 14 кв.м., хотя по закону площадь террасы подлежала уменьшению на коэффициент 0,3 и должна была составлять 4,2 кв.м., истцу подлежат возвращению денежные средства в размере разницы площади террасы * стоимость 1 кв.м., установленного соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, то есть 81397,60 руб. * 9,8 кв.м. = 797696 руб.
Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, пояснив, что еще до подачи искового заявления застройщиком исполнены обязательства по возврату истцу излишне уплаченных денежных средств в размере 143993,40 руб. Суду пояснил, что в договоре долевого участия, а именно в п.3.1 со стороны застройщика допущена техническая ошибка в указании общей проектной площади квартиры. В п.3.1 договора при указании общей проектной площади квартиры застройщиком не был учтен понижающий коэффициент для террасы в размере 0,3, соответственно правильной площадью квартиры является площадь 54,70 кв.м., а не 64,51 кв.м. Указанная техническая ошибка была обнаружена застройщиком только после заключения с истцом соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, стоимость одного квадратного метра по договору составляет 5250960 / 54,70 = 95995,60 руб. Разница между проектной и фактической площадью составляет 1,5 кв.м. К возврату истцу 1,5 кв.м * 95995,60 руб. = 143993,40 руб. Указанная сумма была выплачена истцу платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд, заслушав явившихся лиц и исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В ходе рассмотрения дела судом установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СЗ «45-й Квартал» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №ЕК-56/23.
Согласно п.3.1 договора, застройщик обязуется построить и передать участнику объект долевого строительства- трехкомнатную <адрес> общей проектной площадью 64,51 кв.м., а участник обязуется принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену.
План объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей комнат (комнат, помещений вспомогательного использования и тд.) квартиры, является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № ******). Уточнение площади производится в соответствии с п.4.7 договора.
Из приложения № ****** к договору, то есть плана объекта долевого строительства следует, что жилая площадь объекта составляет 31,17 кв.м., площадь квартиры без балкона 50,49 кв.м., общая площадь квартиры с балконом с понижающим коэффициентом 54,70 кв.м., общая площадь квартиры с балконом без понижающего коэффициента 64,51 кв.м (л.д.65).
Из этого же плана следует, что проектная площадь отдельных помещений составляет: коридор 9,51, жилая комната 6,77 кв.м., кухня-ниша 5 кв.м., жилая комната 11,78 кв.м., санузел 1,64 кв.м., ванная 3,17 кв.м., жилая комната 12,62 кв.м., терраса 14,02 кв.м. (4,21 кв.м.)
Согласно п.4.1 договора, цена договора (стоимость квартиры) составляет 5250960 руб. Цена договора определена как произведение цены единицы общей площади квартир и общей площади объекта долевого строительства.
Из п. 4.7 договора следует, что в случае, если общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в п. 3.1 договора, застройщик обязуется осуществить возврат участнику излишне уплаченных денежных средств исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры, рассчитанной исходя из стоимости квартиры, указанной в п.4.1 договора.
ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СЗ «45-й Квартал» и участником ФИО4 подписан акт приема-передачи квартиры. Из акта следует, что участник ФИО4 принимает в собственность <адрес> по адресу <адрес> общей площадью 49 кв.м., из которых: коридор 4,3 кв.м., жилая комната 12,4 кв.м., ванная 3,1 кв.м., коридор 4,4 кв.м., санузел 1,6 кв.м., жилая комната 11,5 кв.м., жилая комната 6,7 кв.м., кухня-ниша 5 кв.м., терраса 14 кв.м.
Суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истца о выплате излишне уплаченных по договору денежных средств.
Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № ******/пр, вступившем в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади террас - 0,3.
Истцом фактически оспаривался порядок расчета стоимости 1 кв.м. квартиры, а также порядок определения площади квартиры.
Как было указано выше ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы, определять такую площадь с понижающими коэффициентами.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет, установленный коэффициент, не предоставляет.
Соответственно, указанная в п.3.1 договора общая приведенная площадь <адрес>,51 кв.м. является неверной, поскольку при наличии террасы, определена без понижающего коэффициента. Правильной общей приведенной площадью в п.3.1 договора застройщику необходимо было указать площадь равной 54,70 кв.м.
В связи с изменением проектной площади квартиры и ввиду того, что договором не определена стоимость 1 кв.м. площади квартиры, между сторонами возник спор об определении общей стоимости квартиры.
Представитель истца полагает, что в данном случае необходимо исходить из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны согласовали стоимость 1 кв.м. квартиры в размере 81397,60 руб.
Суд с такой позицией согласиться не может. Суд обращает внимание истца, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указание о стоимости 1 кв.м. в размере 81397,60 руб.
В судебном заседании на вопрос суда о том, каким образом образовалась указанная в исковом заявления разница площади в размере 1,51 кв.м., какой порядок расчета данной разницы, по какой причине при расчете разницы истец исходит из величины 50,51 кв.м., представитель истца суду пояснения дать не смогла, как и не смогла представить суду доказательства того, что стоимость квартиры, с учетом правильной проектной площади 54,70 кв.м. составляет менее той цены, которая определена договором.
Суд полагает, что приобретая указанную квартиру истец, ознакомившись с размещенным застройщиком объявлением о ее продаже, согласился с той ценой, которая была указана в объявлении. Соответственно, по согласованной сторонами стоимости квартира и была реализована истцу, указанная стоимость отражена и в договоре долевого участия.
Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд полагает, что для определения стоимости 1 кв.м. площади квартиры необходимо руководствоваться стоимостью объекта в целом 5250960 руб. : проектную площадь объекта 54,70 кв.м. = 95995,60 руб.
В акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры указана в размере 49 кв.м. На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что 49 кв.м. это площадь квартиры без площади террасы с понижающим коэффициентом. <адрес> квартиры с учетом террасы и понижающего коэффициента составит 49 кв.м. + (14 кв.м. * 0,3) = 53,2 кв.м.
Суд проверил фактическую площадь спорной квартиры, она составляет 53,2 кв.м. Расчет следующий: коридор 4,3 кв.м. + жилая комната 12,4 кв.м. + ванная 3,1 кв.м. + коридор 4,4 кв.м. + санузел 1,6 кв.м. + жилая комната 11,5 кв.м. + жилая комната 6,7 кв.м. + кухня-ниша 5 кв.м., + терраса с понижающим коэффициентом 0,3 в размере 4,2 кв.м. = 53,2 кв.м.
Соответственно, разница между приведенной проектной площадью в размере 54,70 кв.м и фактической площадью 53,2 кв.м. составляет 1,5 кв.м. Выплате истцу подлежит 95995,60 руб. * 1,5 кв.м. = 143993,40 руб.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что указанные денежные средства выплачены застройщиком истцу до подачи настоящего искового заявления в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ в размере 122910 руб. и ДД.ММ.ГГГГ в размере 21083,40 руб.
Разрешая требование о взыскании убытков, суд исходит из следующего.
По существу истец указывает, что изначально цена в договоре долевого участия должна была быть указана не 5250960 руб., а на 797696 руб. меньше, то есть 4453264 руб. Соответственно, истцу при заключении кредитного договора с ПАО «Сбербанк России» потребовались бы заемные средства на 797696 руб. меньше.
Суд считает, что оснований для взыскания убытков не имеется, поскольку, как было указано выше, доказательств того, что изначально цена квартиры была менее той, что указана в договоре долевого участия, истцом суду не представлено, а соответственно предъявленная к взысканию сумма в размере 65021 руб. не может являться убытками.
Пунктом 4.7 договора сторонами предусмотрен окончательный расчет в зависимости от фактической площади квартиры, в соответствии с указанным пунктом ответчиком истцу возвращены денежные средства в полном объеме.
С учетом вышеизложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Судья Жамбалов С.Б.