РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего судьи Лукичевой Л.В., с участием истца ФИО2, при секретаре Степуленок В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа, денежных средств за непрожитый период, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа, денежных средств за непрожитый период, судебных расходов.
В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. По данному договору истцом были внесены следующие платежи:
- 40000 руб. – в качестве арендной платы за месяц,
- 40000 руб. – обеспечительный платеж (залог).
Таким образом, общая сумма оплаченных денежных средств составила 80000 руб.
При осмотре квартиры до заключения договора истец уточнила у ответчика наличие шума, поскольку тишина в ночное время являлась для нее принципиальным условием проживания. Ответчик сообщила, что шума в квартире нет. Данная информация являлась для истца существенной и повлияла на решение о заключении договора.
Между тем, после заселения истцом было выявлено наличие постоянного ночного монотонного шума и вибрации со стороны котельной и постоянного шума с дороги от машин, что препятствовало нормальному сну и отдыху и делало проживание в квартире для истца невозможным. Данные условия ощутимы сильно в ночное время и объективно не могли быть выявлены при кратком дневном осмотре квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ истец письменно уведомила ответчика о невозможности дальнейшего проживания и намерении досрочно прекратить договорные отношения, а также уточнила дату и время передачи квартиры и ключей.
Стороны договорились о встрече ДД.ММ.ГГГГ в 16:00 час., в том числе для урегулирования вопроса возврата денежных средств. Однако ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщила, что не сможет приехать, сославшись на плохое самочувствие.
Истец фактически выехала из квартиры ДД.ММ.ГГГГ, о чем уведомила ответчика. После этого ответчик уклонялась от согласования даты приема квартиры и ключей, на повторные сообщения длительно не отвечала.
В дальнейшем с истцом связалась дочь ответчика – Ольга и сообщила, что они готовы вернуть только сумму за непрожитый период в размере 20000 руб., при этом обеспечительный платеж возвращать отказываются.
Истец не согласилась и предложила компромиссный вариант: удержание 20000 руб. за фактически прожитый период и 20000 руб. из обеспечительного платежа, на что ответчик отказалась. Между тем, истец полагает удержание обеспечительного платежа неправомерным.
По согласованию с дочерью ответчика Ольгой ДД.ММ.ГГГГ ключи от квартиры были переданы истцом через управляющую компанию, что подтверждается актом передачи ключей. Перед передачей ключей истец произвела уборку в квартире и сняла состояние квартиры на видео.
Перед передачей ключей истец хотела еще раз осмотреть квартиру, однако попасть в квартиру не смогла, поскольку входная дверь была закрыта вторым замком, ключа от которого у истца не было. Данное обстоятельство подтверждает факт доступа ответчика в квартиру без участия истца и фактическое принятие квартиры без составления совместного акта.
Фактическое принятие ответчиком квартиры подтверждается и тем обстоятельством, что в день уведомления истцом о выезде, квартира была выставлена на повторную сдачу третьим лицам, о чем на сайте Авито было размещено объявление. Данное обстоятельство исключает наличие у ответчика убытков, на которые ответчик ссылается в обоснование удержания залога в полном объеме.
На основании изложенного, истец ФИО2 просит взыскать с ответчика ФИО3 обеспечительный платеж в размере 40000 руб., арендную плату за непрожитый период в размере 20000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании истец ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям, просила удовлетворить. С представленными ответчиком возражениями не согласилась, указав, что таковые не соответствуют действительности, поскольку истец заранее предупреждала ответчика о том, что будет выезжать из квартиры и впоследствии стороны согласовали дату выезда ДД.ММ.ГГГГ, в которую истец и освободила квартиру. После освобождения квартиры ответчик не реагировала по поводу возврата денежных средств и приема ключей от квартиры, в связи с чем истец передала ключи от квартиры представителю управляющей компании. При этом квартира была закрыта на второй ключ до передачи ключей управляющей компании. Истец в квартире ничего не повреждала. Ответчик сама отказалась принять квартиру очно. Ответчик не объяснила, почему производит 100% удержание депозита, при том, что фактически не понесла никаких убытков, сразу после выезда истца квартиры была выставлена в аренду. Таким образом, в рассматриваемом случае сумма депозита не может носить компенсационный характер, поскольку ответчик убытков не понес, какого-либо расчета убытков не представлено.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. В направленном суду письменном заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В представленном в материалы дела письменном отзыве представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 просил в удовлетворении исковых требований отказать, указав следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Договор заключен на определенный срок – 6 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
При заключении договора истец собственноручно, добровольно и без какого-либо принуждения изучила и подписала:
- основной текст договора найма жилого помещения,
- дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующее порядок удержания и возврата страхового депозита,
- двусторонний акт приема-передачи жилого помещения и находящегося в нем имущества.
В рамках исполнения договора истцом были переданы денежные средства: 40 000 руб. в качестве платы за первый месяц проживания и 40 000 руб. в качестве обеспечительного платежа (страхового депозита).
Спустя всего 8 дней после заселения – ДД.ММ.ГГГГ – истец в одностороннем порядке прекратила исполнение своих обязательств по договору и полностью освободила жилое помещение.
Истец указывает, что постоянный ночной монотонный гул котельной и шум дороги являются скрытыми существенными недостатками жилого помещения, препятствующими его нормальному использованию и сну.
Данная позиция полностью опровергается нормами права и материалами дела.
Под недостатками жилого помещения в гражданском праве понимается его несоответствие императивным государственным стандартам безопасности и качества - строительным, техническим или санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН).
Бремя доказывания ненадлежащего качества объекта лежит исключительно на истце, которой не представлено ни одного экспертного заключения или официального замера, подтверждающего нарушение нормативов.
Напротив, ответчиком в материалы дела представлены официальный ответ управляющей компании ООО «Форум Сервис» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и акт комиссионного осмотра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленные по оперативной электронной заявке собственника № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (подана в день выезда истца). Согласно данным документам, замеры уровня шума в жилой комнате проводились сертифицированным прибором CEM DT805 и составили всего 32,5 дБА. Комиссией под руководством главного инженера ООО «Форум Сервис» ФИО6 вынесено однозначное техническое решение: «Нарушений действующих санитарных норм по уровню шума не выявлено». Согласно СанПиН 1.2.3685-21, законный порог шума в жилых домах ночью составляет 40 дБА, что значительно выше фактических показателей в квартире. На котельную, эксплуатируемую с 2016 года, жалоб от иных жильцов дома за 10 лет никогда не поступало.
Городская инфраструктура (газовая котельная и проезжая часть) являются стационарными открытыми объектами, расположенными на местности. Истец, имея постоянную регистрацию на соседней улице (<адрес>), была полностью знакома с картой района, производила личный осмотр квартиры в дневное время и собственноручно подписала акт приема-передачи без каких-либо оговорок к качеству звукоизоляции.
В материалах переписки истец прямо заявляет: «Соответствие или несоответствие СанПиН не отменяет наличие существенного недостатка... лично для меня». Однако субъективные психофизиологические особенности сна и восприятия конкретного гражданина не могут быть вменены наймодателю в качестве технического дефекта квартиры.
Статья 611 ГК РФ (предоставление имущества арендатору) обязывает предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Квартира была передана в надлежащем состоянии, что зафиксировано актом.
Пункт 2 статьи 612 ГК РФ (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества) прямо устанавливает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества... при заключении договора. Окружающие здания и дороги были очевидны при осмотре, скрытых дефектов объект не имел.
Соответственно, у истца отсутствовали законные основания для досрочного расторжения договора в порядке статьи 620 ГК РФ (основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора), так как ни одно из предусмотренных законом условий для судебного расторжения не наступило.
Истец утверждает, что удержание залога является неправомерным. Данный тезис полностью противоречит письменным договоренностям сторон, принципу свободы договора и нормам закона.
Согласно статье 421 ГК РФ (принцип свободы договора), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Добровольно подписывая дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, истец прямо согласилась со штрафным характером залога. Одним из условий соглашения стороны зафиксировали: «Депозит или его часть не возвращается, если: проживание в квартире меньше 6 месяцев».
В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Названная статья прямо допускает договорное согласование невозврата платежа при нарушении условий сделки. Акт передачи ключей доказывает, что истец съехала по личной инициативе через 8 дней. Обстоятельство для законного удержания залога (проживание менее 6 месяцев) наступило исключительно по вине истца, в связи с чем удержание залога является правомерным.
Также истец заявляет о праве вернуть часть платы за первый месяц, ссылаясь на то, что наймодатель якобы «фактически приняла» квартиру, закрыв дверь и выставив объявление на «Авито». Данные доводы юридически несостоятельны, так как согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Пункт 5.4 основного договора устанавливает строгий порядок досрочного расторжения: сторона обязана направить письменное извещение строго за 1 (один) месяц.
В сообщении от ДД.ММ.ГГГГ истец ультимативно указала на то, что: «съезжаю из квартиры до конца текущей недели... с сегодняшнего дня в ней не буду проживать». Истец в одностороннем порядке прекратила исполнение договора без соблюдения законного и договорного срока извещения.
Вместе с тем, на странице 2 подписанного акта приема-передачи истец обязалась: «По окончании проживания, обязуюсь сдать квартиру и имущество в том же составе и состоянии». Совместный двусторонний акт возврата сторонами не составлялся. Передача истцом ключей сотруднику УК ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ происходила тайно, без участия и согласия ответчика. Управляющая компания не является стороной договора найма и не наделена полномочиями по приемке объектов недвижимости. Истец фактически бросила квартиру.
Ограничение доступа в квартиру ДД.ММ.ГГГГ (закрытие на второй замок) являлось необходимой мерой по охране имущества от доступа третьих лиц после того, как наниматель официально заявила о выезде и прислала видео пустого помещения. Размещение объявления на «Авито» являлось законным правом наймодателя по минимизации убытков от коммерческого простоя жилья по вине истца в соответствии со статьей 404 ГК РФ (вина кредитора).
Удержанные 20 000 руб. выступают законной платой за обязательный тридцатидневный период извещения, в который жилье простаивало.
Дополнительно, согласно статье 431 ГК РФ (толкование договора), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное содержание п. 5.4 обязывало истца оплатить период уведомления.
Кроме того, всего за 8 дней проживания истец допустила порчу имущества оставив на новой кухонной раковине мокрую губку с едким химическим веществом, из-за чего образовалось не оттираемое химическое пятно, необратимо нарушающее эстетический вид новой кухни (цена изделия - 4 799 руб.). Это является прямым нарушением п. 5.2 договора и ст. 3.1 обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом.
Истец, пытаясь обойти штрафные условия договора, устроила психологическое давление на ответчика в мессенджерах. Зная, что из-за стресса у ответчика (пожилого человека 65 лет) развился тяжелый гипертонический криз с критическим давлением 199/108 (вызов скорой помощи № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, справка № ****** ССМП) и последующим амбулаторным лечением (подтверждается справкой ГБУЗ СО «ЦГКБ №1» г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой пациенту установлен диагноз: I 11.9 Гипертоническая болезнь, криз до 180/100), истец умышленно проигнорировала состояние здоровья пожилого человека, отказалась от компромиссного урегулирования и ультимативно заявила: «пусть решается все в судебном порядке». Ответчик допускает, что суд обязан отказать в защите прав лицу, допустившему явное злоупотребление правом.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при установленной явке.
Суд, заслушав пояснения истца ФИО2, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 20), а также дополнительное соглашение к нему (л.д. 21). Дополнительным соглашением срок проживания в квартире установлен не менее 6 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 4.2 договора сторонами определена ежемесячная плата за наем квартиры в размере 40 000 руб.
Оплата расходов по содержанию объекта: квартирная плата, коммунальные платежи, электроэнергия возложены на нанимателя.
Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено внесение нанимателем наймодателю страхового депозита в размере 40000 руб. для гарантии нанимателем установленных в данном дополнительном соглашении условий найма, в том числе, относительно срока проживания – 6 месяцев и причинения ущерба в квартире. Депозит или его часть не возвращаются, если срок проживания в квартире составляет меньше 6 месяцев, а также в случае причинения ущерба квартире.
ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана наймодателем нанимателю, о чем между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения и имущества к договру найма.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в счет исполнения договора найма в пользу наймодателя осуществлен перевод денежных средств в общем размере 80000 руб., из которых: 40 000 руб. в качестве платы за первый месяц проживания и 40 000 руб. в качестве страхового депозита (обеспечительного платежа) (л.д. 22), на что указано самим истцом и не оспаривалось ответчиком.
Спустя 5 дней после заключения договора найма и вселения в вышеуказанную квартиру, то есть ДД.ММ.ГГГГ, истец в одностороннем порядке расторгла договор, выехав из арендуемой квартиры, указав в качестве существенного недостатка жилого помещения «лично для истца»: наличие постоянного ночного монотонного гула котельной и шума и вибраций с улицы от проезжающих машин (л.д. 10).
В переписке в мессенджере Мах стороны договорились о передаче ключей от квартиры на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10 обратная сторона), однако в связи с возникновением у ответчика гипертонического криза, что подтверждается справкой ГБУЗ СО «Станция скорой медицинской помощи» от ДД.ММ.ГГГГ, передача ключей не состоялась, о чем истец была уведомлена ответчиком в сообщении (л.д.11).
ДД.ММ.ГГГГ истец в одностороннем порядке осуществила передачу ключей от квартиры представителю управляющей компании, что подтверждается актом приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).
Из представленной истцом переписки в мессенджере Мах следует, что требование истца о возврате ей суммы страхового депозита в размере 40000 руб., а также платы за непрожитый период в размере 20000 руб. было оставлено ответчиком без удовлетворения со ссылкой на отсутствие заявленных истцом недостатков квартиры, а также нарушения истцом условий договора о проживании не менее 6 месяцев, а также причинение квартире ущерба в виде повреждения раковины на кухне.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на незаконность удержания ответчиком обеспечительного платежа в размере 40000 руб., а также отказ в возврате денежных средств за непрожитый период в размере 20000 руб., поскольку отказ истца от договора был вызван наличием существенного недостатка арендуемого жилого помещения – наличием постоянного ночного монотонного гула котельной и шума и вибраций с улицы от проезжающих машин, о чем наймодатель умолчал при заключении договора, а также отсутствие у наймодателя каких-либо убытков от досрочного расторжения договора найма, поскольку сразу после расторжения договора квартира была выставлена на сайте «Авито» для последующего найма.
Исходя из совокупного анализа представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Из приведенных выше норм закона в их взаимосвязи следует, что императивное право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не предусмотрено.
При этом в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и по своему усмотрению определяют условия договора.
Следовательно, условие договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, при котором в случае проживания в квартире менее 6 месяцев, то есть фактически досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, обеспечительный платеж не подлежит возврату, не противоречит положениям гражданского законодательства.
Применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора, страховой депозит является компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора, которая направлена на компенсацию, связанную, в том числе, с досрочным расторжением нанимателем договора, нарушением нанимателем условий договора, в том числе причинения имущественного вреда квартире и (или) имуществу.
Поскольку договор найма был расторгнут истцом в одностороннем порядке, порядок досрочного расторжения договора в виде уведомления другой стороны за один месяц до такого расторжения, установленный как положениями ч.2 ст. 610 ГК РФ, так и пунктом 5.4 договора найма, соблюден не был, основания для возврата истцу как обеспечительного платежа, так и денежных средств за непрожитый в квартире период отсутствуют.
Довод истца о наличии существенного недостатка переданного ответчиком в найм жилого помещения в виде наличия постоянного ночного монотонного гула котельной, шума и вибраций с улицы от проезжающих машин подлежит отклонению судом как недоказанный.
Так, в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В нарушение указанных требований, истцом относимых и допустимых доказательств наличия заявленного недостатка не представлено.
Напротив, из представленного ответчиком акта комиссионного осмотра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также ответа управляющей компании ООО «Форум Сервис» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по результатам проведенного осмотра квартиры ответчика по адресу: <адрес>, нарушений санитарных норм по уровню шума в жилом помещении не выявлено; обращений о шуме и вибрации от газовой котельной, расположенной по адресу: <адрес> – не поступало. При замере уровня шума в жилой комнате таковой составил 32,5 дБА.
Согласно СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 законный порог шума в жилых домах ночью составляет 40 дБА, что значительно выше фактических показателей в квартире.
При этом суд соглашается с возражениями ответчика относительно того, что городская инфраструктура (газовая котельная и проезжая часть) являются стационарными открытыми объектами, расположенными на местности.
В представленной истцом в материалы дела переписке в мессенджере Мах истец указывает, что заявляемый ей в качестве недостатка шум от котельной и от дороги является недостатком лично для нее. Однако субъективные психофизиологические особенности сна и восприятия конкретного гражданина не могут быть вменены наймодателю в качестве технического дефекта квартиры.
Статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Квартира была передана в надлежащем состоянии, что зафиксировано актом приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Окружающие здания и дороги были очевидны при осмотре, скрытых дефектов объект не имел.
Таким образом, у истца отсутствовали законные основания для досрочного расторжения договора в порядке статьи 620 ГК РФ, так как ни одно из предусмотренных законом условий для судебного расторжения не наступило.
Ссылка истца на отсутствие у ответчика убытков и выставление квартиры в последующую аренду на сайте «Авито» правового значения, с учетом согласованных сторонами условий договора, не имеет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа, денежных средств за непрожитый период, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.
Судья Л.В. Лукичева