РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 сентября 2026 года г. Екатеринбург
Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Баранской М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Устькачкинцевой В.П., с участием представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2024 года по март 2026 года в размере 2424348,76 руб.; процентов за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 382675,07 руб.; процентов за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 719780,34 руб., указав в обоснование, что между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ООО «Гарант-Строй» заключен договор аренды земельного участка № Т-355 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передан земельный участок, общей площадью 16168 кв.м., с кадастровым номером № ******, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования – для размещения складских помещений. В связи с заключенным ДД.ММ.ГГГГ договором уступки права аренды, права и обязанности по договору аренды земельного участка № Т-355 от ДД.ММ.ГГГГ с указанной даты перешли к
ФИО1 Арендная плата, начисленная за спорный период с января 2024 года по март 2026 года ответчиком не оплачена. В связи с неисполнением обязательства по оплате аренды ответчику в соответствии с п. 6.2 договора начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, взысканная решением Октябрьского районного суда <адрес> по делу № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендной плате не погашена, соответственно, истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитана неустойка.
Представитель истца, ответчик, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения не заявляли, ответчик направил представителя.
Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что иск основан на ничтожной сделке, поскольку приговором Кировского районного суда <адрес> заключение договора аренды признано незаконным, так как отсутствовали правовые основания для предоставления земельного участка в аренду первоначальному арендатору. Истец неверно произвел расчет арендной платы по договору аренды земельного участка, применив ставку арендной платы «Склады», поскольку ответчик не имел возможности пользоваться земельным участком ввиду наложения на него ареста по уголовному делу, применяться должна ставка арендной платы «Иное использование» в размере 2,00% от кадастровой стоимости. Склады на указанном земельном участке не размещались, земельный участок арендуется для строительства производственно-складской базы, но объекты недвижимости на нем отсутствуют.
Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.
Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).
Согласно пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из анализа приведенных норм следует, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.
Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что судом установлено и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка
№ Т-355 от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ № ******, дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № ******, общей площадью 16 168 кв.м, по адресу: <адрес>,
<адрес>, с разрешенным использованием – место размещения складской базы строительных материалов, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Срок договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
По условиям названных договора аренды и договора уступки права аренды, земельный участок арендован ФИО1 для строительства складской базы.
Пунктом 1.2 договора аренды установлено, что на момент передачи участка в аренду и заключения договора, объекты недвижимости на участке отсутствуют.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение № ****** на строительство объекта капитального строительства – складская база (два здания склада № ******, 13 по ПЗУ), административно-бытовой комплекс (№ ****** по ПЗУ). Срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ. После истечения указанного срока Разрешение на строительство ФИО1 не выдавалось.
Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № ****** не размещены ни склады, ни производственно-складская база.
Согласно акту № ****** обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым № ****** представляет собой огороженную по периметру территорию, частично покрытую древесно-кустарниковой растительностью. Въезд на участок не ограничен (ворота отсутствуют). На обследуемом земельном участке частично расположены (складированы) металлоконструкции, железобетонные изделия. В северной части земельного участка установлены металлический контейнер с деревянным навесом и деревянное сооружение (бытовка) для охраны. Какие – либо иные объекты на обследуемом участке отсутствуют.
Судом установлено, что в аренду предоставлен земельный участок для строительства складской базы, с видом разрешенного использования - место размещения складской базы строительных материалов, аналогично вид разрешенного использования земельного участка установлен и в сведениях ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано Разрешение N № ****** на строительство объекта капитального строительства – складская база (два здания склада N 11, 13 по ПЗУ), административно-бытовой комплекс (N 1 по ПЗУ) со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
По результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3293 на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактически объект на земельном участке отсутствует, на земельном участке частично расположены (складированы) металлоконструкции, железобетонные изделия, в северной части земельного участка установлены металлический контейнер с деревянным навесом и деревянное сооружение (бытовка) для охраны, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку земельный участок никак не используется, расчет арендной платы должен производиться исходя из ставки арендной платы в отношении земельных участков с разрешенным использованием "иное использование".
Между тем судом не учтено, что предметом договора аренды N Т-355 от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ N 1-2018 и дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок с видом разрешенного использования "место размещения складской базы строительных материалов".
Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, арендуя земельный участок для строительства складской базы, ФИО1, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, тем самым реализовал свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Таким образом, получив в пользование земельный участок с разрешенным использованием, предусматривающим размещение складской базы строительных материалов, ФИО1 обязан использовать его по целевому назначению, в том числе с возведением и последующей эксплуатаций объектов капитального строительства, соответствующих разрешенному использованию. Однако таких действий им не произведено, склад не построен, несмотря на выданное разрешение.
Доводы ФИО1, приведенные в суде апелляционной инстанции, о том, что земельный участок признан вещественным доказательством в рамках уголовного дела и ему передан ДД.ММ.ГГГГ на хранение, в связи с чем ФИО1 не может на нем что-либо строить, коллегия судей признает несостоятельными, поскольку, как следует из постановления следователя от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу
N 160204909, хранителем ФИО1 избран именно потому, что он является арендатором этого земельного участка. Права пользования участком в связи с передачей его на ответственное хранение ФИО1 не лишен, при этом, поскольку статус хранителя в данном случае напрямую связан со статусом арендатора ФИО1 не лишен возможности отказаться от договора аренды, если не заинтересован в пользовании арестованной по уголовному делу вещью и тем самым освободиться от обязанности хранителя. Поэтому данное обстоятельство не является основанием ни для изменения ставки, ни для освобождения от арендной платы. Более того, как установлено выше намерение что-либо строить на участке ФИО1 не реализует с ДД.ММ.ГГГГ, соответствующих обращений для выдачи нового разрешения на строительство не осуществлял. А как верно, отмечает администрация, использование участка под склады возможно и без строительства на нем объектов недвижимого имущества. Место охраны участка имеется, что установлено при его обследовании.
Фактически же, суд, применив ставку "Иное использование" (2%), сделал вывод о самостоятельном изменении ФИО1, без внесения изменений в договор аренды, вида фактического использования земельного участка.
При этом, статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Из анализа приведенных норм права следует, что наличие договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, а воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, поскольку иное противоречит положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.
Делая вывод о том, что одностороннее использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, без внесения изменений в договор в установленном порядке, освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определен условиями договора аренды, суд не учел, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение, в течение определенного периода, арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, а также, установленный пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, принцип недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения, ссылок на нормы материального права, позволяющие признать за истцом возможность самостоятельного одностороннего изменения условий договора аренды не привел.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для расчета арендной платы из иной ставки, чем предусмотрена договором и разрешенным видом использования участка, что влечет отмену решение суда в части разрешения исковых требований администрации к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и распределении судебных расходов и принятия в этой части нового решения об удовлетворении данных исковых требований администрации к ФИО1 и взыскании с него в пользу администрации задолженности по арендной плате в размере 1753920,95 руб. и пеней в размере 264912,11 руб.
Изложенный выше подход применения арендной ставки согласуется с позицией Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, высказанной в определении судебной коллегии по гражданским делам по делу по иску
ФИО1 к администрации о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы по этому же договору аренды (определение от ДД.ММ.ГГГГ N 88-6473/2025).
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В связи с изложенным, суд полагает, что вопреки доводам представителя ответчика, ранее оцененным судом в вышеуказанном апелляционном определении, расчет арендной платы за период с января 2024 года по март 2026 года в размере 2424348,76 руб. произведен истцом арифметически верно на основании условий договора и нормативных актов, регулирующих расчет арендной платы: Приказами МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № ******, от ДД.ММ.ГГГГ № ******, от ДД.ММ.ГГГГ № ******, от ДД.ММ.ГГГГ № ******, по ставке арендной платы в отношении земельных участков с разрешенным использованием "Склады" 6,79 за спорный период (л.д. 22-24).
Оснований для отказа в иске о взыскании задолженности за спорный период, в связи с установлением приговором суда факта противоправности первоначального предоставления земельного участка в аренду, суд не усматривает, поскольку приговор Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в законную силу не вступил.
Кроме того, ФИО1 в спорный период использовал земельный участок, с момента передачи его на ответственное хранение следователем ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 от своих прав арендатора вышеуказанного земельного участка не отказался, к арендодателю с заявлениями о расторжении договора аренды не обращался.
Обстоятельств того, что ФИО1 по вине органа местного самоуправления в спорный период был лишен возможности пользоваться земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования судом не установлено, доказательств таких обстоятельства ФИО1 суду не представлено.
Таким образом, ввиду того, что ФИО1 в заявленный период не производилась оплата арендных платежей по договору, с него взысканию в пользу администрации подлежит задолженность по арендной плате за период с января 2024 года по март 2026 года в размере 2424348,76 руб.
В соответствии с п. 6.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № Т-355, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в соответствии со ст. 395 ГК РФ
В соответствии с положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.2 договора аренды, также взысканию с ФИО1 подлежат проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 382675,07 руб.; а также проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 719780,34 руб. на сумму просроченных платежей, ранее взысканных решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N № ******
Расчет указанной неустойки администрацией (л.д 15-21) произведен по правилам положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверен судом, признан математически верным, в связи с чем, принимается во внимание. Иных расчетов ФИО1 не представлено, о неправильности их производства при примененной ставке "Склады" им не заявлялось.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика следует взыскать государственную пошлину в доход бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований, с учетом требований п. 1 ч. 1 ст. 319 НК РФ, взысканию с ответчика подлежит государственная пошлина за удовлетворенное имущественное требование в размере 48688 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (№ ******) в пользу Администрации <адрес> (№ ******) задолженность по арендной плате за период с января 2024 года по март 2026 года в размере 2424348,76 руб. (УИН № ******); проценты за пользование денежными средствами за период с 11.01.2024 по 26.03.2026 в размере 382675,07 руб.; проценты за пользование денежными средствами за период с 16.12.2023 по 26.03.2026 в размере 719780,34 руб. (УИН № ******).
Взыскать с ФИО1 № ******) в пользу муниципального бюджета государственную пошлину в размере 48688 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Председательствующий М.В. Баранская