РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Киямовой Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО3, с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» был заключен договор участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-18, по условиям которого ответчик обязался передать им квартиру проектной площадью 79,2 кв.м. (с учетом летних помещений). Стоимость квартиры по договору составила 7 755 000 рублей, которая оплачена истцами в полном объеме. Стоимость 1 кв.м., таким образом, составила 97 916 рублей 67 копеек. ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана истцам по акту приема-передачи. Согласно данным технической инвентаризации, фактическая площадь квартиры составила 78,5 кв.м., что менее проектной на 0,7 кв.м. Истцы обратились к ответчику с требованием о возврате денежных средств в связи с уменьшением площади жилого помещения, в сумме 68 541 рубль 67 копеек. В удовлетворении требования было отказано. Ссылаясь на нарушения своих прав как потребителей, ФИО1 и ФИО2 просят взыскать в свою пользу в солидарном порядке с ответчика денежные средства в связи с уменьшением общей площади квартиры в сумме 68 541 рубль 67 копеек, неустойку по Закону о защите прав потребителей за нарушение сроков удовлетворения требований истцов за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей 00 копеек в пользу каждого, штраф 50% от суммы, присуждённой ко взысканию.
Истец ФИО1 в судебном заседании просил об удовлетворении исковых требований, суду пояснил, что ответчиком неверно толкуется закон, и предел в 5% установлен не для освобождения от перерасчёта цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства. Согласно п. 4.3 договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-18 от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились о перерасчёте цент при любом отклонении от проектной площади.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» ФИО4 исковые требования не признала, доводы отзыва на иск поддержала и суду пояснила, что договором участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-18 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена возможность изменения цены договора путем подписания дополнительного соглашения. Допустимое отклонение фактической площади от проектной составляет не более 5%, что прямо следует из п. 4.3 договора. Изменение размера площади жилого помещения на величину до 5% не является существенным и не влечет перерасчёта цены договора. В случае удовлетворения исковых требований просит применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, учесть, что штраф взыскивается в размере 5%.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассматривать дело в свое отсутствие.
Представитель третьего лица ООО «Строительное ателье» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации суд определил рассматривать дело в при данной явке.
Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон№ ******-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Статья 10 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами ФИО1 и ФИО2 и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» был заключен договор участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-18, по условиям которого ответчик обязался передать им квартиру проектной площадью 79,2 кв.м. (с учетом летних помещений). Стоимость квартиры по договору составила 7 755 000 рублей.
Передача квартиры по акту приема-передачи состоялась ДД.ММ.ГГГГ.
Как установлено в судебном заседании, в соответствии с договор участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-18 от ДД.ММ.ГГГГ, объектом строительства является жилое помещение (квартира), площадью 79,2 кв.м.
Согласно данным технической инвентаризации, фактическая площадь квартиры с учетом летних помещений составила 78,5 кв.м., что менее проектной на 0,7 кв.м. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-18 от ДД.ММ.ГГГГ, зафиксированными в пункте 4.3, окончательная фактическая площадь с учетом летних помещений определяется в передаваемо акте приема передачи объекта долевого строительства. Если отклонение фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства от проектной площади будет больше или меньше, что стороны осуществляют перерасчёт цены договора: производят возврат либо дополнительную плату за всю разницу между фактической с учетом летних помещений проектной площадью объекта долевого строительства в течение 15 рабочих дней с момента получения письменного требования одной из сторон настоящего договора. При этом изменение размера общей проектной площади объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5% не является существенным.
В силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, среди прочего, соразмерного уменьшения цены договора.
Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
По смыслу вышеуказанной нормы Закона об участии в долевом строительстве, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
Процент изменении площади жилого помещения установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Учитывая вышеуказанные правовые нормы, принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика основаны на неверном толковании условий договора, содержащихся в пункте 4.3, которые указывают лишь на несущественность изменение размера общей проектной площади объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5%, никак не связывая такое изменение размера площади с перерасчетом цены договора. Напротив условия договора прямо указывают на обязанность сделать такой перерасчет при отклонении фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства от проектной площади.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что передача застройщиком истцам квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, что влечет за собой перерасчёт цены.
Таким образом, фактическая разница в площади жилого помещения составляет 0,7 кв.м, а размер денежных средств, подлежащих возврату истцам, составляет 68 541 рубль 67 копеек (7 755 000 рублей / 79,2 кв.м. = 97 916 рублей 67 копеек х 0,7 кв. м).
С целью досудебного урегулирования спора, истцами ДД.ММ.ГГГГ было направлено в адрес ответчика заявление с требованием о возврате суммы разницы межу проектной и фактической площади объекта долевого строительства. 10-дневный срок для возврата денежной суммы истек ДД.ММ.ГГГГ. Как установлено в судебном заседании, денежные средства истцам не перечислены по настоящее время.
Согласно ст. 22 Закона «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно ст. 23 Закона «О защите прав потребителей», за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Если иное не установлено законом, сумма неустойки (пени), определенной в соответствии с настоящей статьей, не может превышать сумму, уплаченную потребителем по договору купли-продажи товара. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает уменьшение размера неустойки допустимым.
Уменьшение неустойки должно производиться судом, исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания мотивов, по которым суд пришел к выводу о несоразмерности. При этом уменьшение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с гражданами-потребителями (Определение Верховного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ******-КГ22-4-К5).
На основании изложенного, суд считает, что с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, исходя из следующего расчета: 7 755 000 рублей Х 186 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) Х 1% = 14 424 300 рублей.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
С учетом изложенного, суд, принимая во внимание обстоятельства конкретного спора, длительность нарушения ответчиком обязательства, компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, частичный возврат ответчиком денежных средств, приходит к выводу о том, что размер неустойки не соответствует последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, подлежит снижению до 100 000 рублей и подлежит начислению по день фактического исполнения ответчиком требования о возврате полученных по договору денежных средств.
Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав исполнителем, подлежит компенсации причинителя вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При определении размера компенсации морального вреда суд, руководствуясь положениями ст. ст. 151, 1100, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, характер нарушения прав потребителя, объем нарушенных прав, длительность нарушения, степень вины причинителя вреда, период просрочки, а также учитывая возражения ответчика, требования разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу каждого из истцов.
Согласно ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Оценивая характер и продолжительность нарушения прав потребителя, цену иска, размер подлежащих взысканию штрафных санкций, учитывая при этом, что штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения прав участника долевого строительства должен обладать разумным сдерживающим (воспитательным) эффектом, необходимым для соблюдения находящихся под защитой закона прав потребителей, суд считает, что оснований для снижения штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ не имеется.
Учитывая фактические обстоятельства дела, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов штраф 8 427 рублей 08 копеек, исходя из расчета: (68 541 рубль 67 копеек + 100 000 рублей) х 5%.
Суд считает, что указанный размер штрафа как мера гражданско-правовой ответственности, соответствует принципам разумности, справедливости, а также определен судом с учетом баланса интересов обеих сторон.
Сумму, подлежащую возврату в связи с уменьшением общей площади квартиры, в размере 68 541 рубль 67 копеек, неустойку за невыполнение требования истцов в сумме 100 000 рублей, штраф в сумме 8 427 рублей 08 копеек суд взыскивает с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» в пользу истцов в солидарном порядке.
Согласно п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», потребители по искам, связанным с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
С учетом требований ст. 103 ГПК РФ и статьи 333.19 НК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета неуплаченная истцами государственная пошлина в сумме 9 309 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» солидарно в пользу ФИО1, ФИО2 сумму, подлежащую возврату в связи с уменьшением общей площади квартиры, в размере 68 541 рубль 67 копеек, неустойку за невыполнение требования истцов в сумме 100 000 рублей, штраф в сумме 8 427 рублей 08 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» в пользу ФИО1 и ФИО2 компенсацию морального вреда в сумме по 5 000 рублей каждому.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» госпошлину в доход муниципального образования «<адрес>» в сумме 9 309 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Судья Киямова Д.В.