РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 апреля 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Оганисян Г.О., с участием помощника прокурора Кировского района г. Екатеринбурга Власове Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г.Екатеринбурга к Малышевой Вере Григорьевне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении,
УСТАНОВИЛ:
муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г.Екатеринбурга обратилось в суд с иском к Малышевой Вере Григорьевне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении.
В обоснование исковых требований указало, что спорное жилое помещение представляет собой две комнаты, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. *** кадастровый номер жилого помещения ***. Ответчик Малышева В.Г. является собственником указанных двух комнат. Согласно справке МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от 06.10.2025 № *** в спорном жилом помещении зарегистрирована Малышева В.Г. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от14.04.2022 № *** многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г.***, признан аварийным и подлежащим сносу. 08.11.2022 собственнику Малышевой В.Г. было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 07.12.2022, однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: г. *** заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в администрацию г.Екатеринбурга не подавалось. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от07.03.2002 № *** принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ул. ***, и жилых помещений в нем». В приложении № 2 к нему к изъятию в числе прочих подлежат две комнаты, площадью 29,5 кв.м., в квартире № ***. Для определения размера возмещения за изымаемые у собственника комнаты проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке №*** подготовленному <***>, размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 27.05.2025 составил 2484 225 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 2 328 671 руб., размер убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд данного жилого помещения, составляет 155 554 руб. 21.07.2025 ответчику – собственнику двух комнат был вручен проект соглашения об изъятии принадлежащих ей комнат путем выкупа на указанных выше условиях. Соглашение с собственником изымаемого жилого помещения о размере возмещения до настоящего времени не достигнуто.
На основании изложенного, просит изъять у Малышевой В.Г. жилое помещение – две комнаты, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: г.*** кадастровый номер жилого помещения ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственнику в качестве возмещения денежной суммы в размере 2 484 225 руб. Возложить на МалышевуВ.Г. обязанность принять причитающееся ей возмещение за изымаемое недвижимое имущество и предоставить реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств. Прекратить право собственности Малышевой В.Г. на жилое помещение, признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург», признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением, с указанием, что решение суда будет являться основанием для снятия ответчика с регистрационного учета, а также выселить ответчика из жилого помещения.
Представитель истца – Юдина А.М., действующая на основании доверенности от05.11.2024, в судебном заседании доводы иска поддержала по предмету и основаниям, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный <***>. Кроме того, высказала возражения на заключение от23.03.2026 № ***, подготовленное экспертом <***> <***> Просила обратить внимание, что стоимость изымаемого для муниципальных нужд спорного жилого помещения определена экспертом путем применения сравнительного подхода, от применения иных подходов эксперт отказался. Для расчета стоимости жилого помещения экспертом выбраны 7 объектов-аналогов, применены соответствующие корректировки с целью нивелирования различий, влияющих на стоимость жилых помещений, между объектами-аналогами и оцениваемым объектом, определена стоимость одного квадратного метра спорного жилого помещения. Между тем, в стоимость предложений к продаже объектов-аналогов включена и рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, поскольку в случае перехода права собственности на жилые помещения, взятые в качестве аналогов, в случае их продажи, судьба доли в праве собственности на общее имущество будет следовать судьбе жилого помещения. Таким образом, в определенную экспертом сравнительным подходом стоимость одного квадратного метра жилого помещения, а затем жилого помещения в целом уже включена стоимость доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок. На данное обстоятельство в своем заключении указывает и эксперт на стр. 60: «…рассчитанная стоимость 1 квадратного метра жилого помещения включает стоимость земельного участка, необходимо определить стоимость объекта капитального строительства исследуемого жилого помещения без учета стоимости земли…». Вместе с тем, эксперт необоснованно не указывает о том, что в данную стоимость включена и доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Земельный участок является составной частью общего имущества, судьба которого следует судьбе жилого помещения. Различный подход к включению в размер возмещения доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на общее имущество в данном случае является незаконным. Таким образом, эксперт дважды учитывает в выкупной цене стоимость доли в праве собственности на общее имущество - в составе стоимости жилого помещения и отдельно. Между тем, как указано в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 №*** земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иное общее имущество многоквартирного дома не имеют самостоятельной потребительской ценности и предназначены в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилым помещением. Повторное включение рыночной стоимости доли в общем имуществе в размер возмещения, помимо уже содержащихся в рыночной стоимости жилого помещения, приводит к необоснованному завышению выкупной цены спорного жилого помещения, что нарушает принцип равнозначности возмещения. На основании вышеизложенного, истец считает необходимым исключить рыночную стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, определенную в размере 240 000 рублей, из состава выкупной цены, как уже учтенную в стоимости жилого помещения. Также администрация г.Екатеринбурга не согласна с включением в размер возмещения убытков, связанных с переездом. Согласно фотографиям объекта оценки, приложенным к заключению эксперта, вещи в спорном жилом помещении у ответчика отсутствуют. Таким образом, в размер возмещения необоснованно включены указанные на стр. 64 заключения расходы по переезду в размере 47 327 руб., а полный размер убытков, связанных с изъятием спорного жилого помещения без учета данной суммы, должен составлять 156 357 руб. Кроме того, при расчете рыночной стоимости был применен иной коэффициент корректировки на материал стен. Для расчета стоимости жилого помещения экспертом выбраны 7 объектов-аналогов, применены соответствующие корректировки с целью нивелирования различий, влияющих на стоимость жилых помещений, между объектами-аналогами и оцениваемым объектом, определена стоимость одного квадратного метра спорного жилого помещения. Многоквартирный дом по адресу: г. *** стены брусья, перекрытия деревянные, соответственно может быть отнесен к домам деревянного типа. Объекты-аналоги в большинстве расположены в кирпичных домах. Вместе с тем, материл стен является одним из ценообразующих факторов, поскольку значительным образом влияет на комфорт проживания в жилом помещении, определяет энергоэффективность и звуконепроницаемость стен, срок эксплуатации жилого дома, а потому в итоге оказывает влияние на различия в стоимости предложений жилых помещений, расположенных в домах из разных материалов. Отсутствие указанной корректировки значительно завышает рыночную стоимость оцениваемого жилого помещения, приравнивая его по характеристикам к аналогичным помещениям в кирпичных и панельных домах, имеющих более привлекательные характеристики. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт также неправильно истолковал ч. 1 и ч. 5 ст. 166, ст. 190 и ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. При расчете данной компенсации экспертом использована неправильная техническая информация. Площадь крыши дома, в котором находится изымаемое жилое помещение, не равна площади всех помещений многоквартирного дома, может быть равна только площади помещений, расположенных на втором этаже. Согласно техническому паспорту многоквартирного дома по ул. *** составляет 282,3кв.м. Исходя из этого, количественная характеристика ремонта кровли должна составлять не 538,1 кв.м., а 282,3 кв.м., соответственно величина этих затрат должна составлять не 1 687 099,55 руб., а 885 092,40 руб. Таким образом, стоимость капитального ремонта всего многоквартирного дома должна составлять 6 002 715,07 руб., следовательно, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составит 471 813,40 руб. Кроме того, для возложения на органы муниципальной власти обязанности по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт следует установить наличие причинно-следственной связи между невыполнением капитального ремонта и признанием дома аварийным, то есть установить нуждаемость относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем. Многоквартирный дом по ул. *** в г. *** был построен и введен в эксплуатацию в 1940 году. Ограждающие строительные конструкции здания запроектированы по старым теплотехническим и противопожарным нормам. Согласно техническому паспорту, указанное здание стоит на бутовом фундаменте, наружные и внутренние стены из бруса, имеет деревянные перегородки и перекрытия, крыша шиферная по деревянным стропилам и обрешетке. Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) срок эффективной эксплуатации такого здания составляет 30 лет. Таким образом, предельный срок эксплуатации жилого дома по ул. *** в г.Екатеринбурге истек в 1970 году, то есть еще до передачи многоквартирного дома в муниципальную собственность. Именно истечение предельного срока эксплуатации здания, а не отсутствие капитального ремонта явилось причиной признания его аварийным. В ведение Администрации г. Екатеринбурга указанный многоквартирный дом был передан с уже значительно истекшим сроком эффективной эксплуатации здания. На основании изложенного, истец полагает, что правовых оснований для включения в размер возмещения за изъятие для муниципальных нужд путем выкупа спорного жилого помещения убытков, причиненных непроведением капитального ремонта, не имеется. В связи с тем, что экспертом в ходе проведения судебной оценочной экспертизы в размер возмещения необоснованно включены суммы, не подлежащие выплате ответчику, а также суммы, определенные с использованием некорректных данных, истец настаивает на первоначальных исковых требованиях.
Ответчик Малышева В.Г. в суд не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.
Представитель ответчика – Мальцева К.А., действующая на основании доверенности от 22.11.2025, в судебном заседании в целом не возражала против изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, выразила согласие с результатами судебной оценочной экспертизы, просила при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный в рамках судебной экспертизы. Как следует из ранее представленных ответчиком возражений, не согласившись с размером возмещения, предложенного в досудебном порядке, ответчик обратилась в независимую экспертную организацию с целью определения рыночной стоимости жилого помещения. Согласно отчета от 20.08.2025 № ***, подготовленного <***>», рыночная стоимость объекта оценки составила 5 021 970 руб., из которых 2798000 руб. – стоимость комнат, 1958600 руб. – стоимость общедомового имущества, 60000 руб. – убытки, связанные с переездом. 25.09.2025 в адрес администрации г. Екатеринбурга была подана претензия с приложением копии отчета, однако, ответа на претензию не последовало, истец обратился в суд с настоящим иском. Просила учесть, что ответчик является пенсионером, человеком, имеющим хронические заболевания, следовательно, имеет право на максимальное сохранение условий, а именно район проживания со сложившейся инфраструктурой, в котором проживала с 2010 года, медицинское учреждение, к которому прикреплена. Определенная и предложенная истцом сумма выкупа явно не соответствует рыночным условиям. Изъятие недвижимого имущества с выплатой 2 484 225 руб. приведет к нарушению прав ответчика, приобрести в нынешних рыночных условиях какое-либо жилое помещение в данном районе не представляется возможным.
Согласно заключению прокурора, данного в силу ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования подлежат удовлетворению, выкупную стоимость необходимо определить согласно заключению судебной оценочной экспертизы.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть гражданское дело при данной явке.
Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Как установлено судом, спорное жилое помещение – две комнаты, общей площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: *** кадастровый номер *** принадлежит на праве собственности Малышевой В.Г. на основании договора дарения от03.12.2008.
Согласно выписке из поквартирной карточки МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от 10.11.2025 в комнатах, площадью 29,5 кв.м., расположенных по адресу: г.*** на регистрационном учете на месту жительства состоит Малышева В.Г.
Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 14.04.2022 № *** многоквартирный дом № 25, расположенный по адресу: г. ***, признан аварийным и подлежащим сносу.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации права собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу, обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Если дом не включен в такую программу, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Таким образом, законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст.32Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1-3, 5-9 настоящей статьи.
В силу ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
08.11.2022 в адрес собственника спорных комнат в квартире Малышевой В.Г. было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 07.12.2022, однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: г. ***, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подал
Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.03.2002 № *** принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по *** и жилых помещений в нем».
В перечень изымаемых у собственников путем выкупа жилых помещений, расположенных по адресу*** вошла также две комнаты в квартире № ***, площадью 29,5 кв.м.
Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорных комнат и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение администрацией г.Екатеринбурга процедуры изъятия.
Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований о принудительном выкупе и прекращения права собственности Малышевой В.Г. на изымаемое жилое помещение – две комнаты, общей площадью 29,5 кв.м., расположенные по адресу: г.*** с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на указанные комнаты за муниципальным образованием «город Екатеринбург».
В силу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки объектов является обязательным.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику Малышевой В.Г., суд приходит к следующим выводам.
Для определения размера возмещения за изымаемые у собственника комнаты проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке № *** подготовленному <***> размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 27.05.2025 составил 2 484 225 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 2 328 671 руб., размер убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд данного жилого помещения, составляет 155 554 руб.
21.07.2025 ответчику был вручен проект соглашения об изъятии принадлежащих ей комнат путем выкупа на указанных выше условиях. Соглашение с собственником изымаемого жилого помещения о размере возмещения до настоящего времени не достигнуто.
В соответствии с ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Подпунктом «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с разногласиями сторон в оценке размера суммы возмещения за изымаемое имущество в целях определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения определением суда от 16.12.2025 по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <***>
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, заключение от23.03.2026 №***, рыночная стоимость жилого помещения - двух комнат, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. *** ***, кадастровый номер жилого помещения ***, включая рыночную стоимость самого жилого помещения, прав на общее имущество многоквартирного дома, земельный участок под многоквартирным домом, величину убытков, понесенных собственником в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет3817535,17руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения (без учета стоимости прав на долю вземельном участке)2 487 000 руб., рыночная стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома (за исключением земельного участка)240 000 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (без учета строения),352000,00 руб., размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием203 684 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу с учетом положений ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации534 851,17 руб.
Из экспертного заключения следует, что год постройки дома – 1940, капитальный ремонт дома не производился, общая площадь многоквартирного дома составляет 610,4кв.м., жилая площадь многоквартирного дома – 538,1кв.м., фундамент бутовый непрерывный, цоколь бутовый оштукатурен, крыша двускатная деревянная, стропильная, деревянная обрешетка, кровля шиферная, площадь земельного участка, кадастровый номер *** согласно данным Росреестра, - 1 400 кв.м., земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Общая площадь многоквартирного дома расчетно составляет 538,1кв.м. (площадь всех квартир) + 72,3 кв.м. (места общего пользования) = 610,4 кв.м.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимости наиболее предпочтительным является применение подхода с точки зрения сопоставимых продаж объектов аналогичного значения.
Для анализа фактических данных о ценах жилья эксперт использовал данные по ценам предложений в рассматриваемом сегменте рынка, взятых из открытых источников информации. Экспертом была осуществлена выборка предложений о продаже объектов из сегмента рынка объекта исследования: комнаты, расположенные в микрорайоне Пионерский / 1-го ценового пояса, в пригодных для проживания (не авариных) многоквартирных домах. При выборе предложений рассматривались предложения на вторичном рынке, исключены предложения с указанием на вероятную перспективу расселения дома. Цены предложений всей выборки представлены в диапозоне от 90090 руб. до 165563руб. за 1 кв.м., среднее значение цены предложения рассчитано и составляет 113 614 руб. за 1 кв.м. Экспертом определены правила отбора объектов-аналогов согласно следующим критериям: по удельной стоимости предложения – удельная цена предложения не является максимальным/минимальным значением, по площади – выбраны объекты с общей площадью, наиболее сопоставимой с площадью объекта оценки (отклонение от площади объекта оценки менее 40 %). Таким образом, в качестве аналогов были выбраны объекты № № 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9. Стоимость 1 кв.м. жилого помещения определена экспертом в размере 96252,40 руб. При определении стоимости применена поправка на материал стен. На момент проведении экспертизы приобрести жилье в г. Екатеринбурге в деревянном многоквартирном доме, пригодном для эксплуатации, практически невозможно. В ходе анализа вторичного рынка жилья в сегменте объекта оценки предложений о продаже жилья в деревянных многоквартирных домах не выявлено. Учитывая данное обстоятельство, для исключения необоснованного искажения суммы возмещения экспертом принято решение не применять поправку на материал стен – для всех аналогов коэффициент 1. Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения, как единого объекта недвижимости (с учетом доли в земельном участке) составляет: 96252,40 руб. ? 29,5 кв.м. = 2839 000 руб. Поскольку рассчитанная стоимость 1 кв.м. жилого помещения, как единого объекта недвижимости, включает в себя стоимость земельного участка, экспертом определена стоимость объекта капитального строительства (исследуемого жилого помещения) без учета стоимости земли. Стоимость 1 кв.м. жилого помещения без учета земельного участка составляет 2487 000 руб. из расчета 2839 000 руб. – 352 000 руб. (рыночная стоимость доли в земельном участке, относящаяся к исследуемому жилому помещению). Стоимость доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество многоквартирного дома составляет 240 000 руб. Стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: г.Екатеринбург, ул. Уральская, д.25, для собственника жилого помещения, площадью 29,5 кв.м., с учетом округления составляет 352000 руб. Расчет стоимости доли в праве на земельный участок, относящийся к оцениваемому жилому помещению, производится методом распределения в рамках сравнительного подхода. Размер убытков определен экспертом в размере 203684руб., из которых 47327 руб. – убытки, связанные с переездом на другую жилую площадь, 77351 руб. – убытки, связанные с поиском и подбором новой жилой недвижимости, 4000 руб. – убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на вновь приобретаемый объект недвижимости, 75006 руб. – убытки, связанные с арендой жилья. В заключении эксперт отмечает, что нуждаемость многоквартирного дома в капитальном ремонте на дату приватизации первого жилого помещения может быть подтверждена величиной физического износа и общим техническим состоянием здания. В справке БТИ (т.1 л.д. 80) имеется описание состояния конструктивных элементов здания по состоянию на 03.07.2014, физический износ здания в целом на указанную дату составил 73 %. Возможно исчисление износа на дату первой приватизации в обратном направлении (от 2014 года к 1993 году) методом линейной интерполяции, следовательно, на дату первой приватизации износ составил 52,28 %. Следовательно, на основании расчета по данным сведений БТИ износ многоквартирного дома в 1993 году составил величину 52,28 %, при которой состояние соответствовало категории «требует значительного капитального ремонта», а здание в целом – «неудовлетворительное». Дополнительно экспертом принято решение определить величину физического износа расчетно, исходя из фактического и нормативного сроков службы здания. В материалах дела сведения о капитальных ремонтах рассматриваемого дома отсутствуют. Следовательно, многоквартирный дом на дату первой приватизации согласно нормативным срокам эксплуатации жилых зданий нуждался в проведении капитального ремонта. Непроведение капитального ремонта является одной из главных (если не главной) причин его последующего разрушения и признания аварийным. На основании произведенных расчетов экспертом определена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на дату признания многоквартирного дома аварийным для собственника двух комнат в соответствии с долей в общем имуществе: 6804722,22 руб. (рассчитанная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома на дату признания его аварийным) ? 0,0786 (доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома) = 534851,17руб. Указанная величина компенсации рассчитана на основе укрупненных показателей стоимости капитального ремонта многоквартирных домов по данным Информационно-аналитического справочника Ко-Инвест для регионов Российской Федерации на дату признания дома аварийным. Использованный прайс укрупненных показателей стоимости капитального ремонта многоквартирного дома разработан на основе рыночных данных и учитывает региональные коэффициенты для Свердловской области.
В ответе на возражения на заключение относительно того, что количественная характеристика ремонта кровли должна составлять не 538,1 кв.м., а 282,3 кв.м., эксперт <***> подготовившая заключение судебной оценочной экспертизы пояснила, что используемая методика расчета предполагает расчет по каждому конструктивному элементу многоквартирного дома в зависимости от жилой площади дома, если не указано иное. То есть по графе «ремонт крыши» стоимость рассчитывается от жилой площади всего дома, а не только второго этажа, предложение производить расчет, исходя из площади только второго этажа, означает неправильную (произвольную) интерпретацию метода расчета.
Оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд полагает возможным при определении размера денежного возмещения за выкуп комнат ответчика Малышевой В.Г. руководствоваться выводами судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности. Выводы судебной экспертизы суд находит обоснованными, полными, последовательными и подробными, объективность, обоснованность и всесторонность выводов данного заключения у суда сомнений не вызывает, поскольку оно оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит необходимые ссылки на нормативные документы и специальную литературу, составлено с изучением материалов настоящего гражданского дела и осмотром спорного объекта, выполнено экспертом, не имеющим заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела.
Вопреки доводам истца, в определенную экспертом сравнительным подходом стоимость 1кв.м. жилого помещения, а затем жилого помещения в целом не включена стоимость доли в праве собственности на земельный участок. Экспертом определена отдельно стоимость объекта капитального строительства (исследуемого жилого помещения без учета стоимости земли) и отдельно стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным жилым.Из стоимости единого объекта выделана стоимость доли в земельном участке и эта стоимость указана отдельно для того, чтобы ответить на постановленные судом вопросы с учетом положений ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.
Таким образом, суд при определении возможности взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлено доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. *** и эксперт обоснованно произвел оценку размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, верно определил размер причитающейся ответчику компенсации. Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, комнат ответчика, расположенных в данном доме, до величины, при котором состояние дома соответствует категории «аварийное».
Доводы представителя администрации г. Екатеринбурга о недостоверности отчета об оценке, составленного <***> в том числе по причине не применения корректировки на материал стен, не может являться основанием для отказа в принятии указанного заключения для установления стоимости жилого помещения. Неприменение оценщиком метода корректировки, в данном случае - на материал стен объекта оценки, не свидетельствует о недостоверности вывода о рыночной стоимости объекта оценки. Подробное обоснование неприменения корректировки приведен в экспертном заключении.
Таким образом, в пользу ответчика Малышевой В.Г. подлежит возмещению денежная компенсация за изъятие двух комнат в трехкомнатной квартире, площадью 29,5 кв.м., расположенных по адресу: г.*** для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 3 817 535,17 руб., одновременно возложив на ответчика обязанность принять причитающуюся выкупную цену в указанном размере и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.
Исходя из положений ст.31, 32, 35Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещениядлямуниципальныхнуждправо пользования спорнымикомнатами у хранящей в комнатах имущества Малышевой В.Г. прекращается, она подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Следовательно, требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как следует из материалов дела, ответчиком Малышевой В.Г. понесены расходы по оплате судебной экспертизы <***> в размере 35 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 11.12.2025.
С учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворения исковых в большем размере на основании выводов судебной экспертизы (3 817 535,17 руб.), в сравнении с изначально заявленными исковыми требованиями на основании отчета об оценке <***> (2 484225 руб.), суд определяет расходы по оплате судебной экспертизы на истца в размере 12225,50 руб. (из расчета 2484225 ? 100 % / 3817535,17 руб., 35000 руб. ? 34,93 % / 100 % = 12225,50 руб.), в связи с чем, с учетом оплаты экспертизы ответчиком Малышевой В.Г., указанная сумма подлежит взысканию с истца в ее пользу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
РЕШИЛ:
исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г.Екатеринбурга к Малышевой Вере Григорьевне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении, удовлетворить.
Изъять у Малышевой Веры Григорьевны (*** жилое помещение – две комнаты, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: *** кв. 6, кадастровый номер ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственнику в качестве возмещения выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества в размере 3 817535,17 руб.
Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (*** в пользу Малышевой Веры Григорьевны (***) выкупную цену жилого помещения – двух комнат, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: Свердловская обл., г. *** кв. 6, кадастровый номер ***, в размере 3 817535,17 руб.
Прекратить право собственности Малышевой Веры Григорьевны на жилое помещение – две комнаты, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***, после выплаты возмещения.
Возложить на Малышеву Веру Григорьевну (***) обязанность принять от администрации г.Екатеринбурга причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение – две комнаты, площадью 29,5 кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***, и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
Признать право собственности на жилое помещение – две комнаты, площадью 29,5кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: *** за муниципальным образованием «город Екатеринбург» после выплаты возмещения в размере 3 817535,17 руб. в пользу Малышевой Веры Григорьевны.
Выселить Малышеву Веру Григорьевну (***) из жилого помещения – двух комнат, площадью 29,5кв.м., в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: *** *** кадастровый номер ***
Настоящее решение является основанием для внесения сведений о правах на объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ОГРН ***) в пользу Малышевой Веры Григорьевны (*** расходы по оплате услуг эксперта в размере 12225,50руб.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.
Судья Е.В. Королева