РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 января 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Войт А.В., при секретаре судебного заседания Туснолобовой К.А., с участием представителя истца Рысбаевой И.Р., представителя третьего лица Павлова С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Храмова Александра Юрьевича к Русалеву Ростиславу Эдуардовичу о взыскании задатка, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Храмов А.Ю. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что между истцом и ответчиком 18 апреля 2025 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № ***, принадлежащей ответчику Русалеву Р.Э. на праве собственности. По условиям договора стороны предусмотрели внесение задатка в размере 375000 рублей. Задаток получен ответчиком в полном объеме при подписании договора. 12 мая 2025 года истец получил от ответчика уведомление о невозможности выйти на сделку в оговоренные сроки по причине затопления жилого помещения. К уведомлению приложен акт от 12 мая 2025 года № 2 о фиксации ТСЖ «Дом, 26» факта затопления и установлении виновных лиц – собственника квартиры № 392 выше этажом над квартирой ответчика. Павлова Ю.С. акт подписала без возражений. Ответчик указал в уведомлении об обстоятельствах непреодолимой силы, произошедших помимо воли ответчика, с чем истец не согласился и принял решение отказаться от договора в связи с несоответствием предмета договора купли-продажи. 17 мая 2025 года истец направил в адрес ответчика требование о возврате задатка в двойном размере в соответствии с п. 4.1 договора. Ответчиком возвращено сначала 300000 рублей, потом 75000 рублей. После истец направил ответчику претензию. Денежные средства не возвращены. Истец считает, что нет непреодолимой силы, форс-мажорных обстоятельств, поскольку ответчик, действуя осмотрительно, мог предвидеть риски от неосторожных действий третьих лиц и последствия их воздействия на исполнение договорных обязательств, застраховать имущество.
Просит взыскать с ответчика договорный задаток 375000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 11875 рублей.
Определением суда от 22 января 2026 года к производству суда принято уменьшение требований в связи с получением 22 июля 2025 года частичной компенсации в размере 200000 рублей в счет истребуемой по иску суммы договорного задатка. Просит взыскать с ответчика задолженность по договорному задатку в размере 175000 рублей, взыскать с ответчика государственную пошлину 6250 рублей.
Истец Храмов А.Ю. в судебное заседание не явился. Воспользовался правом вести дело через представителя. Представитель истца Рысбаева И.Р., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала. Подтвердила, что истец получил от ответчика в счет задатка 200000 рублей. Перевод осуществлен до подачи иска, но истец его не идентифицировал, поскольку получает много переводов в связи с предпринимательской деятельностью. Полагает, что сумма задатка в двойном размере подлежит возврату, поскольку ответчик отказался от исполнения предварительного договора.
Ответчик Русалев Р.Э. представил отзыв на исковое заявление /л.д. 70-71/, согласно которому требования Храмова А.Ю. не подлежат удовлетворению, поскольку Павлова Ю.С. совместно с другими собственниками квартиры № *** и лицами, проживающими в ней, причинили внедоговорный вред истцу в соответствии с абзацем 1 ст. 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации. Деликтное обязательство не может быть возложено на ответчика Русалева Р.Э. Ответчик ничьих прав не нарушал, имел намерение совершить сделку с истцом по оговоренной цене в предварительном договоре с целью погасить задолженность по кредиту, выданному ПАО «ВТБ Банк». Ответчик полагает, что требования истца подлежат удовлетворению за счет Павловой Ю.С. Просит произвести замену ответчика и отказать в удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание Русалев Р.Э. не явился, в отзыве указал, что о проведении заседания 19 января 2026 года (до перерыва) в отсутствие стороны, надлежаще уведомленной, не возражает.
Третье лицо Павлова Ю.С. в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом вести дело через представителя. Представитель третьего лица Павлов С.А., действующий на основании доверенности, представил отзыв на исковое заявление /л.д. 75-79/, согласно которому Павлова Ю.С. возместила Русалеву Р.Э. ущерб в размере 300000 рублей на основании соглашения о досудебном урегулировании спора по факту затопления жилой квартиры № *** от 17 июля 2025 года. Полагает, что договор купли-продажи не был заключен в установленный срок, поскольку стороны утратили к нему интерес. Кроме того, предварительный договор и не мог быть исполнен в виду отсутствия согласия банка на заключение договора купли-продажи и договора страхования предмета сделки – квартиры, поскольку имелся ипотечный договор с ПАО «Банк ВТБ». 22 июля 2025 года ответчик Русалев Р.Э. продал квартиру другому покупателю. Русалев Р.Э. направил Павловой Ю.С. претензию, в которой обвинил ее в срыве сделки и предложить в том числе возместить 375000 рублей – выплата двойного задатка покупателя, всего Русалев Р.Э. оценил свой ущерб от срыва сделки 1144102 рубля 93 копейки и предложил Павловой Ю.С. рассрочку. Действия Русалева Р.Э. после получения денежной компенсации за ущерб от залива носят характер психологического давления на Павлову Ю.С. с целью получения дополнительного дохода.
В судебном заседании представитель третьего лица Павлов С.А. доводы отзыва поддержал.
Судом определено рассматривать дело при данной явке.
Заслушав представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, оценив доказательства каждое в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В ч. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Из положений статей 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона являются предмет договора, его цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, при его отчуждении в собственность покупателя.
Вместе с тем, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из представленных материалов, 18 апреля 2025 года между Русалевым Р.Э. (продавец) и Храмовым А.Ю. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (с задатком) /л.д. 10-11/, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в срок не позднее 20 мая 2025 года основного договора купли-продажи следующего недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, общая площадь: 63,5 кв.м, этаж: 8, расположенная по адресу ***, кадастровый номер ***
Пунктом 1.4 предварительного договора установлено, что цена договора составляет 7500000 рублей, расчет производится в следующем порядке: сумму в размере 375000 рублей покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора в качестве задатка, обеспечивающего исполнение настоящего договора путем передачи наличных денежных средств или посредством перечисления на расчетный счет продавца по реквизитам (1.4.1); сумма в размере 7125000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных и/или кредитных средств (1.4.2).
Пунктом 4.1 предварительного договора установлено, что в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (согласно п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также имеется расписка о получении денежных средств 375000 рублей.
16 мая 2025 года Храмову А.Ю. на адрес электронной почты Русалевым Р.Э. направлено уведомление, согласно которому в связи с непредвиденными обстоятельствами по причине затопления квартиры 08 мая 2025 года Русалев Р.Э. уведомляет о невозможности исполнения обязательств по договору о задатке, заключенному между ними 18 апреля 2025 года, предшествующего купле-продаже квартиры по адресу *** Также Русалев Р.Э. указывает, что ситуация произошла не по его вине, является форс-мажором (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как затопление произошло вне контроля продавца и не по его воле, такое событие нельзя предвидеть и предусмотреть, так как содержание инженерных сетей общедомового использования находится в сфере ответственности управляющей компании, жилое помещение – предмет сделки, не готово к передаче покупателю в том состоянии, в котором покупатель его осмотрел и принял решение о покупке за 7500000 рублей.
Указанное уведомление представлено суду в судебном заседании после перерыва по требованию суда. К исковому заявлению не приложено.
17 мая 2025 года, как указывает истец, ответчику направлено требование о возврате задатка в двойном размере /л.д. 16/, согласно которому на полученное уведомление от 16 мая 2025 года о затоплении квартиры, покупатель вынужден отказаться от покупки квартиры и подписанного договора о задатке от 18 апреля 2025 года, требует незамедлительно возвратить задаток в двойном размере 750000 рублей.
17 мая 2025 года Русалев А.Ю. перевел Храмову А.Ю. 300000 рублей с назначением платежа – возврат задатка по требованию от 17 мая 2025 года /л.д. 15/.
25 мая 2025 года Русалеву А.Ю. направлена претензия о возврате двойного задатка /л.д. 12-13/.
26 мая 2025 года Русалев А.Ю. перевел Храмову А.Ю. 75000 рублей с назначением перевода – возврат остатка от суммы задатка по требованию от 17 мая 2025 года /л.д. 14/.
23 июля 2025 года Русалев А.Ю. перевел Храмову А.Ю. 200000 рублей с назначением перевода – в счет погашения иска по договору ПДКП с задатком от 18 апреля 2025 года /л.д. 73/. Перевод осуществлен до подачи искового заявления Храмовым А.Ю. (исковое заявление направлено 25 августа 2025 года – л.д. 8 оборот). Требования истцом 22 января 2026 года уменьшены до 175000 рублей.
Разрешая требования истца о возврате двойной суммы задатка в связи с нарушением ответчиком условий предварительного договора купли-продажи, суд исходит из следующего.
Довод ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком, подлежит замене на Павлову Ю.С., судом отклонятся, поскольку требования Храмовым А.Ю. заявлены исходя из предварительного договора купли-продажи, заключенного между Храмовым А.Ю. и Русалевым Р.Э., правовым основанием иска является п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не обязательства из причинения вреда. Ходатайство истцом о замене ответчика не заявлено.
Действительно, согласно акту № 2 обследования жилого помещения по факту ущерба в результате залива от 12 мая 2025 года /л.д. 17/, 08 мая 2025 года произошел залив квартиры *** из выше расположенной квартиры № ***, причиной указано: неаккуратное обращение с сантехническими приборами, бытовой техникой (посудомоечной и стиральной машины) собственником квартиры № 392.
Собственником квартиры ***, является Павлова Ю.С., что сторонами и третьим лицом подтверждается.
Согласно заключению специалиста ООО «Оценщики Урала» Мальцева В.А. от 03 июня 2025 года, стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки жилого помещения квартиры, расположенной по адресу г. Екатеринбург, ул. Опалихинская, 26-388 по состоянию на дату проведенного исследования 03 июня 2025 года составляет 258000 рублей /л.д. 110-130/.
17 июля 2025 года между Русалевым Р.Э. и Павловой Ю.С. заключено соглашение о досудебном урегулировании спора по факту затопления жилой квартиры № ***, согласно которому собственник квартиры № 392 по ул. Опалихинская Павлова Ю.С. в добровольном порядке производит оплату в размере 300000 рублей как денежную компенсацию для восстановлению части жилой квартиры в пригодный для эксплуатации по назначению вид /л.д. 136-137/. В указанном размере денежные средства Русалеву Р.Э. переданы /л.д. 138-140/.
Между тем, как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Анализируя и толкуя направленные сторонами предварительного договора купли-продажи уведомления, суд приходит к выводу о том, что обе стороны утратили интерес в заключении договора, уведомление, направленное продавцом Русалевым Р.Э., не является отказом от заключения договора купли-продажи.
Так, в данном уведомлении продавец указывает о невозможности исполнения обязательств по договору от 18 апреля 2025 года по причине того, что жилое помещение – предмет сделки – не готово к передаче покупателю в том состоянии, в котором продавец его осмотрел и принял решение о покупке за 7500000 рублей.
В ответ на это уведомление покупатель Храмов А.Ю. направляет требование о возврате задатка в двойном размере, указывая, что на уведомление о случае затопления квартиры якобы из-за непредвиденных обстоятельств вынужден отказаться от покупки квартиры и подписанного договора о задатке от 18 апреля 2025 года. Также указано, что к обсуждению вопроса покупки квартиры стороны могут вернуться при снижении цены до 6500000 рублей и после исполнения условий настоящего требования.
Таким образом, обе стороны предварительного договора купли-продажи утратили интерес к заключению договора купли-продажи на условиях, изложенных в предварительном договоре, и в установленный предварительным договором срок.
Указанное свидетельствует об отсутствии оснований, установленных п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, для возложения на ответчика обязанности уплатить двойную сумму задатка покупателю.
Требования Храмова А.Ю. удовлетворению не подлежат.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы остаются на истце. Вместе с тем, поскольку истец уменьшил исковые требования на сумму 200000 рублей, а при подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина на сумму 375000 рублей, имеются основания для возврата излишне уплаченной государственной пошлины в размере 5625 рублей исходя из расчета: уплачено 11875 рублей, государственная пошлина на сумму поддерживаемых исковых требований 175000 рублей составляет 6250 рублей, излишне уплачено 11875 – 6250 = 5625 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Храмова Александра Юрьевича (паспорт гражданина Российской Федерации ***) к Русалеву Ростиславу Эдуардовичу (паспорт гражданина Российской Федерации ***) о взыскании задатка, судебных расходов оставить без удовлетворения.
Вернуть Храмову Александру Юрьевичу (паспорт гражданина Российской Федерации ***) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 5625 рублей
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья А.В. Войт