РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 июля 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Македонской В.Е., при секретаре судебного заседания Шляпиной Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Граур Сергея Александровича к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Граур С.А. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о защите прав потребителя.
В обоснование иска указано, что 29.03.2022 между ООО «УК «Эфес» и Граур С.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 440У-5 в отношении жилого помещения, проектной площадью 47,2 кв.м. (в том числе 46,3 кв.м. без учета балкона, а также балкон 0,9 кв.м.), расположенного по адресу: *** стоимостью 4578400 руб. Стоимость 1 кв.м. площади по п.3 договора определена в сумме 97000 руб.
Фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет 45,5 кв.м., то есть меньше проектной на 1,7 кв.м. Однако в соответствии с замерами, произведенными Бюро технической инвентаризации от 11.03.2024 фактическая площадь квартиры составляет 44,7 кв.м. Соответственно, фактическое отклонение площади от проектной составляет более 3%. Претензия с требованием о возврате излишне уплаченной по договору суммы в размере 242500 руб. оставлена ответчиком без удовлетворения.
Истец считает, что пункт 2.5 договора является недействительным ввиду его противоречия Закону РФ «О защите прав потребителя».
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит признать п. 2.5 договора участия в долевом строительстве недействительным, ничтожным, взыскать с ответчика денежные средства в размере 106700 руб. за разницу в площади объекта долевого строительства, штраф, расходы по оплате государственной пошлины в размере 8275 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50000 руб. (л.д. 166).
В судебном заседании истец Граур С.А. и его представитель Щупов А.В. на исковых требованиях с учетом уточнения настаивали, поддержали все изложенное в иске.
В судебном заседании представитель ответчика Никитин Е.Ю. исковые требования не признал, поддержал доводы письменного отзыва на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 38-42).
Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Пункт 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 29.03.2022 между ООО «УК «Эфес» и Граур С.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 440У-5 в отношении жилого помещения, проектной площадью 47,2 кв.м. (в том числе 46,3 кв.м. без учета балкона, а также балкон 0,9 кв.м.), расположенного по адресу: *** стоимостью 4578400 руб. (л.д. 16-29).
Стоимость 1 кв.м. площади согласно разделу 3 договора определена в сумме 97000 руб. Стоимость 46,3 кв.м. общей площади квартиры (без площади летнего помещения составляет 4491100 руб. Стоимость летнего помещения с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджии и/или 0,3 для балкона составляет 87300 руб.
Цена договора изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в п. 2.5 и 2.6 настоящего договора.
Согласно п. 2.5, 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров организации (кадастрового инженера), осуществляющей техническую инвентаризацию, проектная площадь объекта недвижимости, окажется меньше оплаченной площади – застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения фактической площади квартиры более чем на 3% от проектной.
Если по окончании строительства по данным результатов замеров организации (кадастрового инженера), осуществляющей техническую инвентаризацию, проектная площадь объекта недвижимости, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения фактической площади квартиры более чем на 3% от проектной.
Ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по оплате по договору выполнил в полном объеме.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 13.02.2023 ООО «УК «Эфес» во исполнение договора участия в долевом строительстве передало Граур С.А. квартиру № 440 по адресу: ***, жилая площадь – 17,8 кв.м., общая площадь – 45,5 кв.м., а с учетом площади всех помещений (балкон с понижающим коэффициентом 0,3 – 1 кв.м.) – 46,5 кв.м. (л.д. 15).
Таким образом, разница площади между проектной и фактической площадью составила 0,7 кв.м. (47,2 – 46,5) или 1,5% от проектной площади.
Из плана объекта следует, что общая площадь квартиры по данным обследования на 06.03.2024 составляет 44,7 кв.м., а с учетом площади балкона (0,9 кв.м.) – 45,6 кв.м. (л.д. 30).
Истец указывает, что процентная разница составляет более 3%, соответственно излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату застройщиком.
Однако повторные замеры квартиры проводились после выполнения истцом работ, связанных с перепланировкой квартиры (обустройства гардероба) и выполнения отделочных работ.
Сторонами не оспаривалось, что условиями договора участия в долевом строительстве не предусмотрена отделка помещений, а проектом в квартире истца не предусмотрен гардероб.
С целью установления обоснованности заявленных истцом требований определением суда от 13.03.2026 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту М. Ю.И. <***> (л.д. 97).
Из заключения эксперта № К 23-05/2026 следует, что на основании произведенного комплексного исследования, экспертом сделан вывод, что на основании произведенных замеров, а также на основании плана помещений квартиры № 440 с начерченными размерными осями, составленной таблицы 4, 5 с произведением расчета платежей помещений квартиры № 440, а также расчета общей площади квартиры № 440 на момент ее передачи истцу Граур С.А. от застройщика 13.02.2023 фактическая площадь квартиры при передаче от застройщика составляет 45,2 кв.м (без учета балкона), 46,1 кв.м. (с учетом балкона). Процентное отклонение фактической площади квартиры при передаче от застройщика от площади, указанной в договоре № 440 У-5 участия в долевом строительстве от 29.03.2022 составляет 2,3%, что является допустимым отклонением.
На основании произведенного комплексного исследования, экспертом сделан вывод, что на основании произведенных замеров, а также на основании плана помещений квартиры № 440 с начерченными размерными осями, составленной таблицы 6, 7 с произведением расчета платежей помещений квартиры № 440, а также расчета общей площади квартиры № 440 на момент произведения натурного осмотра, фактическая площадь квартиры на момент осмотра составляет 44,8 кв.м (без учета балкона), 45,7 кв.м. (с учетом балкона). Процентное отклонение фактической площади на момент произведения натурного осмотра от площади квартиры при передаче от застройщика истцу Граур С.А. 13.02.2023 составляет 0,9%, процентное отклонение фактической площади от площади, указанной в договоре № 440 У-5 участия в долевом строительстве от 29.03.2022 составляет 3,2%.
Площадь квартиры на момент произведения натурного осмотра различна в сравнении с фактической площадью квартиры при передаче от застройщика истцу Граур С.А. 13.02.2023 на 0,9% и различная с площадью, указанной в договоре № 440 У-5 участия в долевом строительстве от 29.03.2022 на 3,2%, так как собственником квартиры № 440 произведены изменения площадей, а именно: в помещении 3 – коридор: устроены конструкции, изменяющие площадь относительно проектных данных, а именно устроена перегородка из ГКЛ. Коридор имеет прямоугольную форму, разделенную перегородкой ГКЛ на 2 помещения, что не соответствует прямоугольной форме по проектным данным, а также по паспорту объекта капитального строительства № *** от 21.09.2022, в помещении 4 – санузел: устроены конструкции, изменяющие площадь относительно проектных данных, а именно устроены инсталляции в количестве 2 штук. Санузел имеет сложную форму, что не соответствует прямоугольной форме по проектным данным, а также по паспорту объекта капитального строительства № *** от 21.09.2022.
Фактическая площадь квартиры при передаче от застройщика истцу Граур С.А. 13.02.2023 имеет допустимые отклонения в соответствии с условиями договора № 440 У-5 участия в долевом строительстве от 29.03.2022. Сверхнормативное отклонение фактической площади на момент натурного осмотра получено в результате произведения собственником квартиры № 440 изменения площадей помещений коридора и санузла.
Суд не усматривает оснований не доверять выводам судебной строительно-технической экспертизы. Заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание исследования материалов дела, сделанные в результате их исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы.
Эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела. Экспертиза проводилась с выходом на объект исследования, проводился осмотр квартиры истца, в распоряжении эксперта находились все материалы настоящего дела.
Суд учитывает, что условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной менее 3%. Стороны договора при заключении договора достигли соглашение о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения площади передаваемого объекта.
Условия п. 2.5 договора участия в долевом строительстве, предусматривающие возможность изменения площади квартиры по итогам строительства, не противоречат положениям Закона № 214-ФЗ, а также не нарушают положения Закона о защите прав потребителей, поскольку устанавливают взаимные обязательства сторон относительно возврата/доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектных и фактических площадей на установленную договором погрешность 3%.
Условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено обоюдное отсутствие обязанностей сторон по выплате денежных средств, при отклонении площади квартиры от соответствующей проектной площади в пределах допустимой нормы.
Оспариваемый пункт договора не нарушает прав истца как потребителя, так как договор содержит и условия о запрете перерасчета покупной цены квартиры и в случае увеличения площади квартиры, то есть ограничивают право ответчика требовать оплаты в случае увеличения площади квартиры.
Возможность передачи застройщиком квартиры меньшей площади (в согласованных сторонами пределах отступления объемов площади) предусмотрена условиями договора и не является недостатком объекта, в силу которого истец вправе требовать уменьшения цены договора.
Учитывая, что фактическая площадь квартиры истца уменьшилась по сравнению с проектной менее чем на 3%, а в соответствии с пунктом 2.5 договора стороны не производят дополнительные расчеты при таких отклонениях, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании п. 2.5 договора участия в долевом строительстве недействительным, ничтожным, взыскании денежных средств в размере 106700 руб. за разницу в площади объекта долевого строительства.
Принимая во внимание, что в удовлетворении основных требований отказано, то требования о взыскании морального вреда, штрафа, судебных расходов, являющиеся производными, также подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Граур Сергея Александровича(паспорт ***) к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» (ИНН ***) о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья В.Е. Македонская