РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 мая 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гладковой А.О., с участием представителя истца Курносенко Е.В., представителя ответчика Селиванова Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ветрова Андрея Игоревича к ООО «Междулесье» о взыскании задолженности по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Ветров А.И. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с вышеназванным иском к ООО «Междулесье».
В обоснование заявленных требований указано, что между Ветровым А.И. и ООО «Междулесье» заключен договор купли-продажи от 04.06.2021, по условиям которого истцом ответчику по цене 15 000 000 рублей продан земельный участок с ***, площадью 207183 ± 318,62 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:*** Порядок оплаты установлен пунктом 2.1 договора, согласно которому часть стоимости объекта в размере 6 500 000 рублей оплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2020; часть стоимости объекта в размере 6 000 000 рублей в соответствии с подписанным предварительным договором от 04.06.2021 считается полученной продавцом в день подписания настоящего договора и засчитывается в счет оплаты продавцом за объект, права на который покупатель обязуется передать продавцу в будущем на условиях предварительного договора; часть стоимости объекта в размере 2 500 000 рублей будет оплачена денежными средствами путем их передачи покупателем продавцу в соответствии с графиком платежей.
В тот же день 04.06.2021 между сторонами заключен предварительный договор №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении создаваемого продавцом объекта: ******,строящаяся на земельном участке с ***, находящемся по адресу:***, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м, с учетом террас/балконов. Объект продается из расчета стоимости, согласованной предварительном договора - 45 000 рублей за кв.м, проектной площади объекта. По окончании строительства к новому собственнику также перейдет земельный участок под объектом, который будет сформирован в соответствии с градостроительной и проектной документацией, стоимость земельного участка будет рассчитываться исходя из 200 000 рублей за 100 кв.м. Общая стоимость объекта договора составляет 6 000 000 рублей. В пункте 4.1 договора стороны приняли на себя обязательство основной договор заключить в срок до 30.11.2022.
Между Ветровым А.И. и ООО «Междулесье» 04.06.2021 был подписан акт зачета встречных однородных требований, согласно которому стороны произвели взаимозачет по договору купли-продажи от 04.06.2021 за приобретенный земельный участок с *** по предварительному договору №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021 в размере 6 000 000 рублей.
Как следует из решения Сысертского районного суда Свердловской области от 10.02.2025, оставленным без изменения апелляционным определением Свердловского областного суда от 17.09.2025, по ранее рассмотренному спору между теми же сторонами о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества от 04.06.2021 и акта зачета встречных однородных требований от 04.06.2021, установив соблюдение Ветровым А.И. досудебного порядка урегулирования спора, то обстоятельство, что сумма уплаченных обществом Ветрову А.И. денежных средств по договору купли-продажи земельного участка составила 9000000 рублей, оставшаяся сумма 6000000 рублей подлежала выплате посредством передачи ему квартиры, предусмотренной предварительным договором № 13/05/21 от 04.06.2021, однако в связи с незаключением основного договора в установленный указанным предварительным договором срок (до 30.11.2022), обязательства по предварительному договору от 04.06.2021, а также акту зачета взаимных требований являются прекращенными, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований Ветрова А.И. о расторжении с 30.11.2022 акта зачета взаимных требований не имеется.
Таким образом, суд установил, что обязательства по предварительному договору от 04.06.2021, а также акту зачета взаимных требований являются прекращенными, в связи с чем, ответчиком нарушены обязательства по оплате части стоимости объекта в размере 6000 0000 рублей, предусмотренные п. 2.1.2 договора купли – продажи земельного участка с КН *** от 04.06.2021.
Согласно п. 5.2 договора, в случае просрочки платежа покупатель обязан уплачивать продавцу пению в размере 500 рублей за каждый день просрочки. Неустойка за период с 21.02.2023 по 21.01.2026 составила 548500 рублей.
С учетом изложенного, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли – продажи земельного участка от 04.06.2021 в сумме 6000000 рублей, неустойку за период с 21.01.2023 по 21.01.2026 в сумме 548500 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины.
Истец Ветров А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя Курносенко Е.В., которая поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить. Полагала, что истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку обязательства сторон по предварительному договору прекращены с 01.12.2022 и именно с этого момента у ответчика возникла обязанность оплатить оставшуюся сумму по договору купли – продажи земельного участка. При этом, срок исковой давности прерывался признанием долга, который был выражен в письменном предложении от 08.10.2024, в претензии № 01 от 14.01.2025, а также в факте подачи ООО «Междулесье» иска в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга о понуждении кредитора принять исполнение по договору купли – продажи. Кроме того, в переписке в мессенджере WatsApp с представителем истца Ветровой А.И., которая участвовала и при рассмотрении настоящего спора, руководитель ООО «Междулесье» подтверждал факт наличия задолженности. При наличии выводов суда о пропуске срока давности для обращения в суд, просила его восстановить, в том числе, исходя из наличия в действиях ответчика злоупотребления правом.
Представитель ответчика Селиванов Н.В. полагал иск не подлежащим удовлетворению по доводам письменных возражений. Не оспаривая сам факт наличия задолженности ООО «Междулесье» перед Ветровым А.И. по договору купли – продажи земельного участка в сумме 6000000 рублей, считал, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, так как последний платеж поступил по договору 28.03.2022 и именно тогда истец узнал о нарушенном праве. Даже с учетом позиции истца о необходимости исчисления срока давности с 01.12.2022 в любом случае он был пропущен. Представитель ответчика полагает отсутствующим факты признания юридическим лицом долга перед истцом, последний злоупотребляет своими процессуальными правами. Также считает, что оснований для восстановления данных сроков не имеется.
Представитель третьего лица ООО «НРСК» Винницкий А.С. в судебное заседание не явился, в представленном суду письменном отзыве полагал иск не подлежащим удовлетворению, поскольку договор между сторонами исполнен и основания для взыскания каких-либо дополнительный сумм отсутствуют. Кроме того, усматривает злоупотребление правом в действиях самого истца.
Иные лица в судное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
В силу положений статьи 309 и статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).
Согласно пункту 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Решением Сысерсткого районного суда Свердловской области от 11.02.2025 по гражданскому делу №2-26/2025, оставленным без изменения апелляционным определением Свердловского областного суда № 33-11538/2025 от 17.09.2025 и имеющим в данном случае в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение, установлено, что по договору купли-продажи от 04.06.2021 Ветров А.И. продал ООО «Междулесье» земельный участок с ***, площадью 207183 ± 318,62 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:***по цене 15000000 рублей.
В пункте 2 данного договора стороны установили порядок оплаты имущества, в соответствии с которым часть стоимости объекта в размере 6 500 000 рублей оплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2020; часть стоимости объекта в размере 6 000 000 рублей в соответствии с подписанным предварительным договором от 04.06.2021 считается полученной продавцом в день подписания настоящего договора и засчитывается в счет оплаты продавцом за объект, права на который покупатель обязуется передать продавцу в будущем на условиях предварительного договора. Объект предварительного договора - ***строящаяся на земельном участке с ***, находящемся по адресу:***, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м, с учетом террас/балконов, расположенного на земельном участке, и земельный участок, который будет сформирован под объектом (объектами) в соответствии с планировкой и градостроительными нормам из расчета стоимости, согласованной в предварительном договора - 45 000 рублей за кв.м, площади объекта (квартиры) и 200 000 рублей за 100 кв.м. земельного участка, общей стоимостью 6000 000 рублей; часть стоимости объекта в размере 2 500 000 рублей будет оплачена денежными средствами путем их передачи покупателем продавцу в соответствии с графиком платежей, последний платеж до 31.03.2022.
Передача объекта и его принятие осуществлено сторонами до подписания договора, в связи с чем, договор одновременно становится и актом приема-передачи объекта (пункт 3 договора).
В тот же день 04.06.2021 стороны подписали предварительный договор № 13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ООО«Междулесье» (продавец) и Ветров А.И. (покупатель) договорились о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении создаваемого продавцом объекта: ******,строящаяся на земельном участке с ***, находящемся по адресу:***, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м., с учетом террас/балконов. Объект продается из расчета стоимости, согласованной в предварительном договоре - 45 000 рублей за кв.м проектной площади объекта. По окончании строительства к новому собственнику также перейдет земельный участок под объектом, который будет сформирован в соответствии с градостроительной и проектной документацией, стоимость земельного участка будет рассчитываться исходя из 200 000 рублей за 100 кв.м. Цена имущества по условиям договора определена в размере 6000000 рублей, срок для заключения основного договора – до 30.11.2022. При этом исполнение обязательства покупателя по оплате объекта в размере 100% произведено на момент подписания настоящего предварительного договора купли-продажи путем зачета взаимных требований между сторонами по настоящему договору и по договору купли-продажи от 04.06.2021 о продаже земельного участка с кадастровым66:25:1307001:1698, заключенному между теми же сторонами. Расчеты по настоящему договору производятся в форме зачета взаимных требований и оформляются актом зачета взаимных требований.
В соответствии с актом зачета однородных требований от 04.06.2021 стороны пришли к соглашению: частично прекратить обязательства ООО «Междулесье», указанные в пункте 1 настоящего акта, перед Ветровым А.И. в размере 6000 000 рублей, НДС не предусмотрен; полностью прекратить обязательства ООО «Междулесье», указанные в пункте 2 настоящего акта, перед Ветровым А.И. в размере 6 000 000 рублей, НДС не предусмотрен. После подписания настоящего акта ООО «Междулесье» имеет задолженность перед Ветровым А.И. по договору купли-продажи б\н от 04.06.2021 в размере 2 500000 рублей, которую она погашает в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи. Ветров А.И. считается полностью исполнившим свои обязательства по предварительному договору № 13/05/21. Взаимозачет производится на сумму 6000000 рублей.
Также судом установлено и не оспаривалось сторонами, что обязательства продавцом Ветровым А.И. по передаче имущества (земельного участка) покупателю ООО «Междулесье» исполнены в полном объеме, оплата покупателем произведена в размере 9000000 рублей, регистрация перехода права собственности осуществлена.
Установив соблюдение Ветровым А.И. досудебного порядка урегулирования спора, то обстоятельство, что сумма уплаченных обществом Ветрову А.И. денежных средств по договору купли-продажи земельного участка составила 9000000 рублей, оставшаяся сумма 6000000 рублей подлежала выплате посредством передачи ему квартиры, предусмотренной предварительным договором № 13/05/21 от 04.06.2021, однако в связи с незаключением основного договора в установленный указанным предварительным договором срок (до 30.11.2022), обязательства по предварительному договору от 04.06.2021, а также акту зачета взаимных требований являются прекращенными, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 429, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", не нашел оснований для удовлетворения требований Ветрова А.И. о расторжении с 30.11.2022 акта зачета взаимных требований.
Поскольку задолженность общества по договору купли-продажи земельного участка перед Ветровым А.И. составляет менее половины цены товара, суд отказал и в иске последнему о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Сам факт наличия задолженности перед истом в сумме 6000000 рублей по договору купли – продажи земельного участка ответчиком не оспаривается, при этом, представитель ответчика ссылается лишь на пропуск Ветровым А.И. срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно статье 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Из разъяснений, данных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
К действиям, свидетельствующим о признании долга, в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда следует, что в случае признания ответчиком долга срок исковой давности прерывается и начинает течь заново, поскольку истец, добросовестно полагаясь на такое признание, вправе, не обращаясь в суд, ожидать исполнения ответчиком своих обязанностей (ответ на вопрос № 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023).
О нарушенном праве в виде неполучения оставшихся денежных средств по договору купли – продажи земельного участка в сумме 6000000 рублей истец узнал с 01.12.2022, поскольку обязательства по предварительному договору от 04.06.2021, а также акту зачета взаимных требований были прекращены в связи с незаключениемсторонами основного договора в установленный указанным предварительным договором срок (до 30.11.2022). Вопреки доводам стороны ответчика до указанной даты (30.11.2022) истец, равно как и ответчик, будучи контрагентами предварительного договора полагались на добросовестость исполнения его условий в установленный законом срок. Таким образом, срок исковой давности от указанной даты истекает 01.12.2025. С настоящим иском в суд Ветров А.И. обратился 23.01.2026.
При этом, суд обращает внимание, что в указанный период истец в целях защиты своих нарушенных прав действиями ответчика обращался в Сысертский районный суд Свердловской области, выбрав ненадлежащий способ защиты. Срок рассмотрения данного спора с момента подачи иска в суд вплоть до вынесения апелляционного определения составил более года.
Причем уже после состоявшего судебного акта во второй инстанции (17.09.2025), которым был подтвержден факт нарушения ответчиком обязательства по оплате части стоимости объекта недвижимости в размере 6000 0000 рублей, в октябре, в ноябре и в декабре 2025 года между директором ООО «Междулесье» и представителем истца Ветровой А.И. в мессенджере WatsApp (л.д. 193-213) на протяжении почти двух месяцев (в конце истечения срока давности) велась переписка по обсуждению вопроса заключения мирового соглашения и оплаты оставшихся денежных средств по договору купли – продажи земельного участка даже в большей сумме (с учетом процентов). Однако, с 16 декабря 2025 года переписка с директором по данному вопросу прекратилась.
ООО «Междулесье» и ранее не оспаривался факт задолженности перед истцом по договору купли – продажи от 04.06.2021 в сумме 6000000 рублей, о чем также свидетельствует подача данным юридическим лицом 24.01.2025, то есть в период судебного разбирательства в Сысерстком районном суде вышеуказанного гражданского дела по расторжению договора купли – продажи, самостоятельного иска в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с требованиями о понуждении Ветрова А.И. принять исполнение по договору купли – продажи земельного участка с КН *** от 04.06.2021 на сумму 6000000 рублей и возложить на него обязанность принять оплату по данному договору. Однако, в связи с двойной неявкой сторон исковое заявление было оставлено без рассмотрения (дело № 2-2100/2025, л.д. 99).
В направленном 08.10.2024 предложении директора ООО «Междулесье» в адрес истца (л.д. 103) в целях урегулирования спора, рассматриваемого в Сысертском районном суде Свердловской области юридическим лицом также не оспаривалось наличие задолженности по договору купли – продажи земельного участка в сумме 6000000 рублей и предлагалось к выплате даже большая сумма 6500000 рублей. Допустимых и достаточных доказательств выполнение подписи в данном документе не директором ООО «Междулесье», а иным лицом, стороной ответчика суду представлено не было.
Признание факта задолженности как в период рассмотрения дела в Сысертском районном суде Свердловской области, так и обсуждение условий мирового соглашения между директором юридического лица и представителем истца уже после вынесения 17.09.2025 апелляционного определения № 33-11538/2025, то есть в течение последнего полугодия истечения срока исковой давности, способствовало у истца формированию представления о досудебном возврате долга, признаваемого неоднократно ответчиком. Однако, действуя в данном случае недобросовестно и затянув переговорный процесс, ООО «Междулесье» в конечном итоге по истечении срока исковой давности уклонилось от исполнения своих договорных обязательств, что свидетельствует о злоупотреблении процессуальными правами.
Суд так же обращает внимание, что в период рассмотрения спора 16.03.2026 ответчиком произведено отчуждение земельного участок с КН *** (л.д. 117), задолженность по договору купли- продажи в отношении которого является предметом настоящего спора. Тем самым, при отсутствии оснований для расторжения ранее заключенного между сторонами договора купли – продажи, что уже установлено по ранее рассмотренному Сысертским районным судом Свердловской области спору, при наличии задолженности по оплате за проданный объект недвижимости, которая ранее не оспаривалась ООО «Междулесье», истцом до настоящего времени не получены причитающиеся ему по договору денежные средства от юридического лица, которое, злоупотребляя своими правами, уклоняется от исполнения взятых на себя ранее обязательств, получив, к том же, в настоящее время дополнительную прибыль от отчуждения уже в период рассмотрения настоящего дела в суде данного земельного участка, что, в том числе, свидетельствует о нарушении принципа справедливости.
На основании вышеизложенного, принимая во внимание недобросовестное поведение стороны ответчика, злоупотребляющего процессуальными правами и уклоняющегося от исполнения ранее взятых обязательств, с учетом незначительного пропуска срока подачи настоящего иска в суд и наличие в этот период также нерабочих праздничных дней суд считает возможным его восстановить.
В связи с чем, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по договору купли – продажи земельного участка от 04.06.2021 в сумме 6000000 рублей.
Согласно п. 5.2 договора купли – продажи от 04.12.2021 в случае просрочки платежа покупатель обязан уплачивать продавцу пению в размере 500 рублей за каждый день просрочки.
Неустойка за период с 21.02.2023 по 21.01.2026 составила 548500 рублей. Правильность расчетов судом проверена, ответчиком в этой части не обжалуется. Оснований для снижения данной суммы в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ суд не усматривает, полагая указанную сумму соразмерной нарушенному обязательству.
С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 21.01.2023 по 21.01.2026 в сумме 548500 рублей, а также на основании положений ст. 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в сумме 69840 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Ветрова Андрея Игоревича к ООО «Междулесье» о взыскании задолженности по договору купли-продажи удовлетворить.
Взыскать с ООО «Междулесье» (ИНН 1206600041339) в пользу Ветрова Андрея Игоревича (паспорт ***) задолженность по договору купли – продажи земельного участка от 04.06.2021 в сумме 6000000 рублей, неустойку за период с 21.01.2023 по 21.01.2026 в сумме 548500 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 69840 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга
Председательствующий В.Ю. Темников