РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июня 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Зариповой И.А., при секретаре судебного заседания Трикачеве П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента государственного, жилищного и строительного надзора Свердловской области, действующего в интересах Пупышева Михаила Андреевича, к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Горжилстрой» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств
УСТАНОВИЛ:
Департамент государственного, жилищного и строительного надзора Свердловской области, действующий в интересах участника долевого строительства ПупышеваМ.А., обратился в суд с иском о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств. В обоснование иска указано, что 15.11.2023 между Пупышевым М.А. и ООО "СЗ "Горжилстрой" заключен договор участия в долевом строительстве № 98, по которому истец приобрел квартиру,стоимостью 16183800 рублей, стоимостью одного квадратного метра - 135000 рублей. Общая приведенная площадь – 119,88 кв.м.(в том числе 2 лоджии площадью 3,68 и 5.58 кв.м без применения понижающего коэффициента). Вместе с тем, при применении понижающего коэффициента общая приведенная площадь составляет 115,35 кв.м., при этом стоимость объекта долевого строительства должна составлять 15572250 рублей. По результатам фактических замеров, проведенных кадастровым инженером после завершения строительства дома, суммарная фактическая площадь квартиры оказалась меньше, площади, приведенной в договоре, и составляет 113, 80 кв.м. Также ответчик,злоупотребляя правом, в целях сохранения итоговой цены объекта долевого строительства, заключил с истцом дополнительное соглашение об увеличении цены одного квадратного метра до 141330 рублей, что не предусмотрено законом и договором. В досудебном порядке ответчиком возвращено 145200 рублей. Указанные положения дополнительного соглашения ущемляют права истца как потребителя. В адрес ответчика 13.10.2025 истцом направлена претензия, однако оставлена без удовлетворения. На основании изложенного просит признать недействительным п. 1.2 договора долевого участия в строительстве № 98 от 15.11.2023, заключенного между Пупышевым М.А. иООО "СЗ "Горжилстрой"в части определения суммарной площади объекта недвижимости 119,88 кв.м, порядка определения суммарной площади недвижимости без учета применения корректирующего (понижающего) коэффициента для площади лоджии; п. 2.2 в части определения стоимости квартиры в размере 16183800 рублей; абз.5 п. 1.1. дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве № 98 от 15.11.2023, заключенного между Пупышевым М.А. иООО "СЗ "Горжилстрой",в части определения суммарной площади объекта недвижимости 119,88 кв.м. без учета понижающего коэффициента и абз. 6 в части площади общей площади 114,51 кв. м. и площади балкона 1.1 кв.м, абз. 3 п.1.2 в части определения стоимости 1 кв.м. площади объекта долевого строительства в размере 141330 рублей, п.1.3 в части цены договора в размере 16183800 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 675600 рублей.
Определением суда приняты уточнения исковых требования, согласно которым истец просит признать недействительным пункт 1.2 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023 в части определения суммарной площади объекта недвижимости 119, 88 и порядка определения площади объекта без применения понижающего коэффициента к площади лоджии/балкона, пункт 2.2 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023 в части определения стоимости квартиры, рассчитанной исходя из указанного незаконного порядка определения площади, абзац 3 пункта 1.2 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве от 15.11.2023 в части определения стоимости 1 квадратного метра площади объекта долевого строительства, абзац 5 пункта 1.1 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023 в части определения суммарной площади объекта недвижимости 119, 88 кв.м. без учета понижающего коэффициента и абзаца 6 пункта 1.1. дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023 в части общей площади 114, 51 кв.м.,пункт 1.3 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 611630 рублей.
Истец и его представитель истца Медведевских И.В., Потапова М.А. в судебном заседании настаивали на доводах, изложенных в исковом заявлении, просили исковые требования удовлетворить.
Представители ответчика Мацук А.А., Симонова О.В., Петров Д.Н. в судебном заседаниивозражалипротив доводов, изложенных в исковом заявлении, просили в удовлетворении исковых требований отказать. В отзыве на иск указано, что дополнительное соглашение от 15.11.2023 к договору участия в долевом строительстве, зарегистрированное одновременно с договором долевого участия, свидетельствует о том, что стороны согласовали расчеты цены квартиры с применением понижающих коэффициентов. Застройщик не отрицает выявленных отклонений фактической общей площади объекта долевого строительства от проектной общей площади объекта. Размер неустойки и штрафа на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит снижению.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России», будучи извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и в срок, в судебное заседание своего представителя не направило, об уважительных причинах неявки суду не сообщило,не просило суд рассмотреть дело в свое отсутствие.
Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов Российской Федерации» информации на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга. Судом определено рассмотреть дело при данной явке в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав истца и его представителя, представителей ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.
На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 настоящего Федерального закона.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
21.10.2025 Пупышев М.А. обратился в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области за защитой его нарушенных прав как участника долевого строительства.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.11.2023 между Пупышевым М.А. (участник) и ООО "Специализированнй застройщик "Горжилстрой" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 98, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц организовать и построить (создать) объект: «односекционный жилой дом со встроенными офисными помещениями (1А по ПЗУ) - 1 этап строительства, подземная автостоянка в осях 1/1-1/2/А-Н и 1/2-1/7/В/1-Л/1 – 2 этап строительства», расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в границах улиц Ботаническая-Мира-Гагарина-Первомайская в Кировском районе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – квартиру, указанную в пункте 1.2 настоящего договора, а участник обязуется внести денежные средства на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договор, принять квартиру после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по оплате в полном размере(п.1.1).
Характеристики квартиры: секция 1 А, количество комнат – 4, этаж – 15, строительный номер - 98, проектная площадь (приведенная площадь в том числе площадь балкона и лоджии с коэффициентом 1)– 119,88 кв. м.(п.1.2).
Цена одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры составляет 135 000 рублей за квадратный метр (п.2.1).
Согласно пункту 2.2 договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником, составляет 16183 800 рублей. НДС не предусмотрен и определяется сторонами как произведение размера общей проектной площади квартиры (общей приведенной площади), указанной в пункте 1.2 договора, и стоимости 1 кв.м. площади квартиры, указанной в пункте п.2.1 договора.
В силу пункта 2.11 договора цена договора (стоимость квартиры), указанная в пункте 2.2. настоящего договора, является фиксированной и может быть пересмотрена только в случаях прямо установленных ФЗ-214.
В соответствии с пунктом 2 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214 стороны согласовали допустимый предел изменения общей площади жилого помещения (квартиры), изменения предусмотрены в случае отклонения общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ от соответствующей площади, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, на 1м2 и более. В данном случае стороны осуществляют перерасчет цены договора в сторону увеличения или уменьшения, исходя из стоимости одного квадратного метра, определенной в пункте 2.1 настоящего договора. Доплата за увеличение площади квартиры или возврат участнику денежных средств в случае уменьшения площади квартиры, производиться в 10-дневный срок с момента получения участником уведомления об изменения площади квартиры заказным письмом или лично. При расчете фактической площади квартиры учитываются все помещения, входящие в состав квартиры, в том числе площадь лоджии с коэффициентом 1. (пункт 2.12 договора).
Как следует из приложения №2 к договору, если суммировать все указанные в планировке площади, проектная площадь квартиры составляет 119, 98 кв.м. (3,77+18,07+3,68+20,26+2,64+17,89+19,37+13,66+15,06+5,58).
15.11.2023 между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым некоторые пункты договора долевого участия изложены в новой редакции.
Характеристики квартиры: секция 1 А, количество комнат – 4, этаж – 15, строительный номер - 98, проектная площадь (площадь всех помещений, в том числе площадь лоджии/балкона без учета понижающего коэффициента)– 119,88 кв. м.(п.1.2).
Стороны согласовали, что на момент подписания настоящего договора проектная площадь и общая приведенная площадь объекта долевого строительства рассчитывается следующим образом: при расчете проектной площади квартиры учитываются все помещения, входящие в состав квартиры, в т. ч. площадь лоджии/балкона без учета понижающего коэффициента. Проектная площадь объекта долевого строительства составляет 119,88 кв.м., в том числе комната 1 - 18,07 кв.м., комната 2 - 20,26 кв.м., комната 3 -15,06 кв.м., комната 4 - 13,66 кв.м., кухня - 19,37 кв.м., коридор - 17,89 кв.м., ванная-3,77 кв.м., туалет-2,64 кв.м., лоджия - 5,58 кв.м., балкон - 3,68 кв.м.(абз. 5 п. 1.1).
При расчете общей приведенной площади квартиры учитываются все помещения, входящие в состав квартиры, в т. ч. площадь лоджии с коэффициентом 0,5 и площадь балкона с коэффициентом 0,3. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 114,51 кв.м., в том числе комната 1 - 18,07 кв.м., комната 2 - 20,26 кв.м., комната 3 - 15,06 кв.м., комната 4 - 13,66 кв.м., кухня - 19,37 кв.м., коридор -17.89 кв.м., ванная-3,77 кв.м., туалет-2,64 кв.м., лоджия - 2,79 кв.м., балкон - 1,1 кв.м.
Пункт 2.1 договора долевого участия изложен в новой редакции: стоимость 1 (Одного) кв.м, проектной площади Объекта долевого строительства в т. ч. площадь лоджии и балкона без учета понижающего коэффициента – 135000 рублей за квадратный метр, стоимость 1 (Одного) кв.м, общей приведенной площади Объекта долевого строительства в т. ч. площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3 и площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 составляет - 141 330 (Сто сорок одна тысяча триста тридцать) рублей 89 копеек (п. 1.2 абз 3).
Пункт 2.2 договора изложен следующим образом: цена договора (стоимость квартиры), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником, составляет 16183800 рублей. НДС не предусмотрен и определяется сторонами как произведение размера общей приведенной площади квартиры, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, и стоимости 1 кв.м. общей приведенной площади квартиры, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.1 в новой редакции: стороны согласовали допустимый предел изменения общей площади жилого помещения (квартиры), изменения предусмотрены в случае отклонения общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ от соответствующей площади, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, на 1м2 и более. В данном случае стороны осуществляют перерасчет цены договора в сторону увеличения или уменьшения, исходя из стоимости одного квадратного метра, определенной в пункте 2.1 настоящего договора. Доплата за увеличение площади квартиры или возврат участнику денежных средств в случае уменьшения площади квартиры, производиться в 10-дневный срок с момента получения участником уведомления об изменения площади квартиры заказным письмом или лично.
Истец свои обязательства по оплате исполнил в полном объеме, что сторонами не оспаривается.
13.12.2024 в отношении указанного объекта Администрацией г. Екатеринбурга выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 66-41-209-2024.
16.01.2025 между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения.
17.09.2025 истец обратился к ответчику с претензией, содержащей требование о выплате излишне уплаченный денежных средств.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, площадь жилого помещения, находящегося по адресу: ***, составляет 109,1 квадратных метров, собственником квартиры является Пупышев М.А.
16.01.2025 истец обратился к ответчику с заявлением выплате стоимости квартиры в связи с выявленной разницей в площадях.
17.09.2025 истцом ответчику направлена претензия с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в связи с неприменением понижающего коэффициента.
Как следует из платежных поручений № 146 от 13.10.2025 на сумму 40000 рублей, № 131 от 16.06.2025 на сумму 105200 рублей, № 230 от 12.01.2026 на сумму 60000 рублей, №85 от 07.05.2026 на сумму 3970 рублей истцу возвращено 209170 рублей.
Разрешая требования о признании некоторых условий договора недействительными, суд приходит к следующему.
Условиечасти 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3; для террас - 0,3; для веранд - 1,0, вне зависимости от наличия у них остекления.
В соответствии с подп. 4 и подп. 15 п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что подлежат удовлетворению исковые требования о признании недействительными условия пункта 1.2 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023, в том числе в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2023, предусматривающего определение общей площади объекта недвижимости без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, условия пункта 2.1 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023, в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2023, предусматривающего определение стоимости 1 квадратного метра площади объекта долевого строительства, условия пункта 2.2 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023, в том числе в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2023, в части определения цены договора исходя из размера площади объекта недвижимости без применения понижающего коэффициента к площади лоджии. Оснований для удовлетворения исковых требований о признании условий долевого участия недействительным в остальной части не имеется.
Заключение дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве, в котором было согласовано условие о применении к лоджии понижающего коэффициента, не освобождает застройщика от ответственности за неверное определение цены договора.
Сторонами не оспаривается, что договор долевого участия подписан онлайн с помощью сервиса электронной регистрации «Домклик».Согласно пояснениям истца в судебном заседании его с текстом дополнительного соглашения при заключении основного договора долевого участия не знакомили, при подписании договора 15.11.2023 текст дополнительного соглашения не был подгружен в сервис и появился в нем позднее.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Согласно п. 43 указанного Постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Согласно п. 45 указанного постановления N 49 по смыслу абзаца второго ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
Текст и условия договора и дополнительного соглашения к нему подготовлены застройщиком.
Фактически положения договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения содержат в себе противоречащие друг другу положения относительно применения либо неприменения понижающего коэффициента к площади лоджии, что ущемляет права истца как потребителя. Принимая во внимание, что условия дополнительного соглашения относительно цены договора содержат неясности и несоответствия в отношении площади квартиры и цены договора, суд полагает, что его условия не подлежат учету при определении взаимоотношения сторон.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщиком от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.Суд исходит из того, что застройщик допустил нарушение прав истца как потребителя, отказав в выплате переплаты, образовавшейся в результате неправильно определенной цены договора вследствие неправильно примененного коэффициента на основании ничтожного условия договора участия в долевом строительстве.
Ответчиком в материалы дела представлено соглашение от 25.04.2025 к договору №98 участия в долевом строительстве от 15.11.2023, предусматривающее выплату застройщиком излишне полученной денежной суммы в размере 205200 рублей в срок до 31.05.2025. Как следует из текста соглашения, оно является дополнительным к договору долевого участия, следовательно, подлежит государственной регистрации. Поскольку процедура государственной регистрации не пройдена, условия указанного соглашения не подлежат учету при определении взаимоотношения сторон.
Проектная площадь с учетом коэффициента 0, 5 для лоджии при заключении договора -115, 35 (110,72 площадь без лоджий+9,26 площадь лоджий без коэффициента).
Как следует из экспликации к поэтажному плану зданию, фактическая площадь квартиры 109, 1 кв.м. (16.8+4.2+17.5+19.8+19.8+14.7+13.9+2.4) и 2 лоджии с понижающим коэффиентом, 0.5, площадью 1, 8 и 2, 9. Таким образом, площадь по результатам замеров с учетом коэффициента 0, 5 для лоджии 113, 8 кв.м. Разница в площадях составляет 1, 55 кв.м.
Ввиду уменьшения общей приведенной площади квартиры подлежит возврату 209250 рублей (135000*1,55). Поскольку в добровольном порядке ответчиком возвращено 209170 рублей, оставшаяся часть, подлежащая взысканию, составляет 80 рублей (209250-209170).
Ввиду неправильного применения к лоджии коэффициента 1, и истец имеет право на возврат излишне уплаченных денежных средств по договору.
Согласно расчету истца, сумма излишне уплаченных денежных средств составляет 611550 рублей (16183 800-15572250 (115,35*135000). Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 611630 рублей (611550+80).
Согласно статье 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ),в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
В соответствии с абзацем 5 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона о долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.
Учитывая, что истец обратился с претензией17 09.2025, срок для добровольного удовлетворения истек в период с 22.03.2024 по 31.12.2024 (продлен до 31.12.2025), то есть в период действия моратория, штраф не подлежит взысканию.
С учетом положений статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» об освобождении истцов от судебных расходов по делам о защите прав потребителей, с ответчика в доход бюджета надлежит взыскать государственную пошлину, исчисленную по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в размере 20232 рубля 60 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Департамента государственного, жилищного и строительного надзора Свердловской области, действующего в интересах Пупышева Михаила Андреевича, к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Горжилстрой» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средствудовлетворить частично.
Признать недействительным условие пункта 1.2 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горжилстрой» и Пупышевым Михаилом Андреевичем, в том числе в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2023, предусматривающего определение общей площади объекта недвижимости без применения понижающего коэффициента к площади лоджии.
Признать недействительным условие пункта 2.1 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горжилстрой» и Пупышевым Михаилом Андреевичем, в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2023, предусматривающего определение стоимости 1 квадратного метра площади объекта долевого строительства.
Признать недействительным условие пункта 2.2 договора участия в долевом строительстве №98 от 15.11.2023, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горжилстрой» и Пупышевым Михаилом Андреевичем, в том числе в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2023, в части определения цены договора исходя из размера площади объекта недвижимости без применения понижающего коэффициента к площади лоджии.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горжилстрой» (ИНН 6670159862) в пользу Пупышева Михаила Андреевича (паспорт гражданина Российской Федерации серия ***) излишне уплаченные денежные средства в размере 611630 рублей
В удовлетворении остальной части требований отказать
Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Горжилстрой» в доход бюджета государственную пошлину в размере 20232 рубля 60 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.А. Зарипова