РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р. Ф.
<//> Ленинский районный суд г.Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи – Васильковой О.М., при секретаре – Малышевой К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный З. «С.» к Гофман Е. В. о взыскании суммы,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО Специализированный З. «С.» обратился в суд с иском к Гофман Е.В. о взыскании с ответчика задолженности по договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства - 125 911 рублей 42 коп., пени с <//> по <//> – 4 843 рубля 39 коп., с начислением по день фактического исполнения денежного обязательства, возмещении судебных расходов.
В обоснование заявленного иска указано, что <//> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БШ-1.2.1.7, по условиям которого З. обязался в предусмотренный договором срок передать ответчику как участнику долевого строительства в единоличную собственность жилое помещение, проектной площадью 39,37 кв.м. <//> между сторонами был подписан акт приема-передачи <адрес>7а. Общая переданная площадь составила 40,3 кв.м. В соответствии с п. 2.1 договора истец имеет право претендовать на взыскание разницы в связи с увеличением площади объекта на 0,93 кв.м.
В судебном заседании представитель истца на иске настаивала.
В судебное заседание ответчик не явилась, направила телефонограмму о согласии выплатить сумму, однако заявила о рассрочке исполнения решения суда на три месяца.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По общим правилам и требованиям гражданского судопроизводства истец самостоятельно определяет соответствующий его интересам способ судебной защиты, в том числе предмет и основания заявляемого им иска.
В силу ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.ст. 309, 310 Кодекса).
Согласно ст.ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующих в редакции на момент заключения оспариваемой сделки граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (З.) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
З. обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона).
Судом установлено, что <//> между истцом и ответчиком Гофман Е.В. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БШ-1.2.1.7, по условиям которого З. обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство двухсекционного жилого дома (№ по ПЗУ) со встроенными помещениями общественного назначения (секция №№.1, 1.2 по ПЗУ), встроенной мусорокамерой (№ по ПЗУ), крышной газовой котельной и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№.3 по ПЗУ), блочной комплектной трансформаторной подстанции (№ по ПЗУ), ГРПП (№ по ПЗУ) по адресу: г.Екатеринбург, <адрес>, с последующим обязательством передать ответчику как участнику долевого строительства в единоличную собственность жилое помещение, проектной площадью 39,37 кв.м. с учетом лоджии с понижающим коэффициентом. <адрес> без понижающего коэффициента – 41,18 кв.м.
В силу п. 2.1 договора характеристики объекта долевого строительства являются проектными и подлежат уточнению после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого находится объект долевого строительства. При этом площадь квартиры и площадь квартиры без понижающего коэффициента уточняется пор данным обмеров органами технической инвентаризации.
В случае, когда фактическая суммарная площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, участник долевого строительства оплачивает денежными средствами разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного мета площади, до даты подписания передаточного акта, в течение 10 дней с даты получения участником долевого строительства сообщения З. о завершении строительства многоквартирного дома и готовности З. к передаче объекта долевого строительства участнику, по реквизитам, указанным в таком сообщении.
<//> сторонами подписан акт приема-передачи о передаче ответчику <адрес> (строительный номер №.2.1.7), общей площадью 40,3 кв.м., включающей площадь летних помещений, с учетом корректирующего коэффициента, в многоквартирном <адрес> г.Екатеринбурга.
Истцом определена площадь, на которую увеличена площадь переданного помещения – 0,93 кв.м. (40,3-39,37).
В соответствии с п. 5.1 договора цена договора составила 5 330 250 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра - 135 388 рублей 62 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи определено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора З. обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Действующим правовым регулированием достаточно подробно определяются понятия жилого (нежилого) помещения и помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем, следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.
Принимая во внимание, что правоотношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, настоящий гражданско-правовой спор подлежит разрешению в соответствии со специальными правовыми нормами, регулирующими данную сферу, а именно Федеральным законом от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из положений статьи 5 Федерального закона от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона (часть 1).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).
На основании условий договора участия в долевом строительстве проектная площадь объекта включает в себя лоджию и рассчитывается с понижающим коэффициентом.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" принят приказ Министерства строительства Российской Федерации от <//> N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", согласно которому при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд - 0,1.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от <//> N 674-О указал, что содержащиеся в части 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положения направлены, в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве, не препятствуют применению понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установленных в приложении к приказу Минстроя России от <//> N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".
Федеральным законом от <//> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" жилого помещения.
В соответствии с пунктом 12.1 приказа Росреестра от <//> N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Истолковав приведенные выше условия договора как предусматривающие обязанность уплаты стоимости жилого помещения исходя из общей передаваемой площади, следуя положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд в связи с отсутствием доказательств обратного удовлетворяет требования в полном объеме.
В соответствии с п. 10.4 договора в случае нарушения установленного договором срока оплаты цены договора участник долевого строительства уплачивает З. неустойку (пени) в размере 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Истцом произведено начисление пени с <//> по <//> на сумму 6 807 рублей 61 коп. Как верно указано истцом, Гофман Е.В. обязана оплатить неустойку по день фактического исполнения денежного обязательства в полном объеме.
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате госпошлины подлежит взысканию 4 923 рубля.
Ответчиком заявлено о рассрочке исполнения решения суда.
Согласно статье 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 203 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Вступившие в законную силу акты федеральных судов согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.
Таким образом, основания для рассрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий. Вопрос о наличии указанных обстоятельств должен оцениваться и решаться судом в каждом конкретном случае с учетом статей 15, 17, 19, 55 Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости. Исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов взыскателя и должника. Возможная же рассрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.
Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от <//> №, основания для отсрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий. Вопрос о наличии указанных обстоятельств должен оцениваться и решаться судом в каждом конкретном случае с учетом того, что в силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников, возможная же отсрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.
При этом суд обязан, во всяком случае, оценить все представленные должником доводы о необходимости отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, возможные возражения взыскателя относительно такой отсрочки или рассрочки, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, и исчерпывающим образом мотивировать свои выводы по данному вопросу в соответствующем судебном акте.
Исследовав представленные документы и оценив доводы Гофман Е.В. о намерении погасить долг, суд считает возможным заявление удовлетворить и предоставить рассрочку на срок 3 месяца, начиная со дня вступления решения суда в законную силу.
Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Гофман Е. В. (паспорт №) в пользу ООО Специализированный З. «С.» (ИНН №) задолженность по договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства - 125 911 рублей 42 коп., неустойку с <//> по <//> – 6 807 рублей 61 коп., с начислением неустойки по день фактической оплаты долга, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 4 923 рубля 00 коп.
Предоставить Гофман Е. В. (паспорт №) рассрочку исполнения решения суда на три месяца, начиная со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Екатеринбурга.
Судья О.М.Василькова