РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Минеевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к Вьюгиной Аполинарии Афанасьевне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа и выселении,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Екатеринбурга, представляя интересы муниципального образования «город Екатеринбург», обратилась в суд с иском к Вьюгиной Аполинарии Афанасьевне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа и выселении.
В обоснование исковых требований указано, что спорное жилое помещение представляет собой комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчику Вьюгиной А.А., что подтверждается выпиской ЕГРН от ***.
Согласно справке МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от *** в комнате в ***, находящейся по адресу: ***, никто не зарегистрирован.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.
Вьюгиной А.А. – собственнику жилого помещения были направлены требования от *** *** о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до ***.
Однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос, либо реконструкцию объекта по адресу: ***.
Заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного жилого дома в Администрацию города Екатеринбурга ответчиком не подавалось.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем», Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «О внесении изменений в Постановление Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем» было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем, в том числе об изъятии комнаты в *** площадью 16,3 кв. м.
Для определения размера возмещения за изъятие у собственника комнаты в ***, расположенной по адресу: *** <***> была проведена оценка. Согласно отчету об оценке *** размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на *** составил:
- 1237992 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 1070617 рублей,
- 167375 рублей – размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения.
*** ответчиком Вьюгиной А.А. лично был получен проект соглашения об изъятии принадлежащей ей комнаты путем выкупа на указанных выше условиях, о чем имеется отметка в письме от *** ***.
До настоящего времени собственник изымаемого жилого помещения указанное соглашение не подписала, никаких действий для заключения соглашения не предприняла.
На основании изложенного, истец просит суд:
1. Изъять у Вьюгиной Аполинарии Афанасьевны жилое помещение – комнату в ***, площадью 16,3 кв. м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: *** (кадастровый ***), для муниципальных нужд путем выкупа, с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 1 237992 рубля.
2. Прекратить право собственности Вьюгиной Аполинарии Афанасьевны на жилое помещение – комнату в ***, площадью 16,3 кв. м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: *** (кадастровый ***).
3. Обязать Вьюгину Аполинарию Афанасьевну принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и представить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
4. Признать право собственности на жилое помещение – комнату в ***, площадью 16,3 кв. м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: *** (кадастровый ***), за городским округом муниципальным образованием «город Екатеринбург».
5. Выселить Вьюгину Аполинарию Афанасьевну из жилого помещения, расположенного по адресу: ***.
Определением от 14.04.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Региональный фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.
В судебном заседании представитель истца ***4 (доверенность от ***) поддержала доводы и требования иска в полном объеме, настаивала на его удовлетворении. Выразила несогласие с выводами судебного эксперта, представленные письменные возражения поддержала, просила во внимание принять отчет о стоимости, подготовленный по инициативе истца.
В судебном заседании представитель ответчика ***7 (доверенность от ***) согласилась с выводами судебной экспертизы, просила суд принять решение в соответствии с ее результатами.
Старший помощник прокурора ***5 дала заключение о законности исковых требований истца в части признания ответчика утратившей право пользования жилым помещением и выселении из спорного жилого помещения.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также мнения сторон, суд определил рассмотреть гражданское дело при данной явке.
Заслушав пояснения представителей сторон, заключение старшего помощника прокурора, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу п. 1, подп. 3.2 и 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных, в том числе ст. 282 настоящего Кодекса.
Порядок изъятия недвижимого имущества в виде земельных участков и жилых помещений, расположенных на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках, установлен гражданским, земельным и жилищным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1, 3 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
В силу ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в частности, в связи с размещением объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Судом установлено, что спорное недвижимое имущество представляет собой комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, с кадастровым номером ***
Указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчику Вьюгиной А.А., что подтверждается выпиской ЕГРН от ***.
Согласно справке МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от *** в комнате в ***, находящейся по адресу: ***, никто не зарегистрирован.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.
***1 – собственнику жилого помещения были направлены требования от *** *** о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до ***.
Однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос, либо реконструкцию объекта по адресу: ***.
Заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного жилого дома в Администрацию города Екатеринбурга ответчиком не подавалось.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем», Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «О внесении изменений в Постановление Администрации г. Екатеринбурга от *** *** «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем» было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем, в том числе об изъятии комнаты в *** площадью 16,3 кв. м.
Для определения размера возмещения за изъятие у собственника комнаты в ***, расположенной по адресу: *** <***> была проведена оценка. Согласно отчету об оценке *** размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на *** составил:
- 1237992 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 1070617 рублей,
- 167375 рублей – размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения.
*** ответчиком Вьюгиной А.А. лично был получен проект соглашения об изъятии принадлежащей ей комнаты путем выкупа на указанных выше условиях, о чем имеется отметка в письме от *** ***.
До настоящего времени собственник изымаемого жилого помещения указанное соглашение не подписала, никаких действий для заключения соглашения не предприняла.
Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчика спорного объекта недвижимости, прекращении права собственности ответчика на спорное имущество и признании права собственности на него за муниципальным образованием «город Екатеринбург».
При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Кроме того, в силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Определением суда от *** было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту <***>» - ***2.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная стоимость комнаты в *** площадью 16,3 кв. м, расположенной по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки?
2) Какова рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: ***, на дату проведения оценки?
3) Какова рыночная стоимость доли земельного участка в праве общей собственности, принадлежащего ответчику, приходящейся на спорное жилое помещение – комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки?
4) Какова рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, приходящейся на спорное жилое помещение – комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки?
5) Какова величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения - комнаты в *** площадью 16,3 кв. м, расположенной по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки, в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд?
6) Каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт собственнику жилого помещения - комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки?
Согласно заключению эксперта ***, рыночная стоимость комнаты в *** площадью 16,3 кв. м, расположенной по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки составляет 1516000 рублей; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: ***, на дату проведения оценки составляет 7102000 рублей; рыночная стоимость доли земельного участка в праве общей собственности, принадлежащего ответчику, приходящейся на спорное жилое помещение – комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки составляет 321000 рублей; рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, приходящейся на спорное жилое помещение – комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки составляет 89000 рублей; величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения - комнаты в *** площадью 16,3 кв. м, расположенной по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки, в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд составляет 192383 рубля; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт собственнику жилого помещения - комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, на дату проведения оценки составляет 188641 рубль 78 копеек.
Объективность, обоснованность и всесторонность выводов данного заключения у суда сомнений не вызывает, поскольку оно оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит необходимые ссылки на нормативные документы и специальную литературу, составлено с изучением материалов настоящего гражданского дела и натурным освидетельствованием спорного объекта, выполнено высококвалифицированным экспертом, не имеющим заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Изложенные в заключении суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в нем ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
Ответчик не выразила возражений относительно выводов эксперта, согласилась с определенным размером выкупной цены.
Администрацией города Екатеринбурга представлены возражения на заключение эксперта.
Так, экспертом необоснованно включены в размер возмещения убытки, связанные с временным пользованием другим жилым помещением, в размере 78643 рубля. Согласно материалам дела, ответчик зарегистрирована по адресу: ***, кроме того, согласно фотоматериалу, приложенному к заключению эксперта, в спорной комнате никто не живет. Соответственно, исходя их данных обстоятельств, расходов по пользованию временным жилым помещением ответчик не понесет.
Кроме того, эксперт включил в размер возмещения услуги риелтора, связанные с подбором временного жилого помещения, в размере 1571 рубль.
Между тем, указанные расходы не включены в число убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, оплата услуг риелтора при краткосрочной аренде жилого помещения является чрезмерными расходами и не может быть включена в размер возмещения.
Также указано на наличие на стр. 78 Заключения при расчете убытков арифметической ошибки. При сложении всех видов убытков (39 741+70 000+4000+78 641) получается 192 382 рублей, а не 192 383 рублей.
При расчете рыночной стоимости был применен иной коэффициент корректировки на материал стен.
Истцом указано в возражениях, что для расчета стоимости жилого помещения экспертом выбраны 7 объектов-аналогов, применены соответствующие корректировки с целью нивелирования различий, влияющих на стоимость жилых помещений, между объектами-аналогами и оцениваемым объектом, определена стоимость одного квадратного метра спорного жилого помещения.
Согласно описанию жилого дома, жилой дом по адресу: *** имеет, стены брусья, перекрытия деревянные, соответственно может быть отнесено к домам деревянного типа. Объекты-аналоги расположены в кирпичных и блочных домах.
Вместе с тем, материл стен является одним из ценообразующих факторов, поскольку значительным образом влияет на комфорт проживания в жилом помещении, определяет энергоэффективность и звуконепроницаемость стен, срок эксплуатации жилого дома, а потому в итоге оказывает влияние на различия в стоимости предложений жилых помещений, расположенных в домах из разных материалов.
Отсутствие указанной корректировки значительно завышает рыночную стоимость оцениваемого жилого помещения, приравнивая его по характеристикам к аналогичным помещениям в кирпичных и блочных домах, имеющих более привлекательные характеристики.
Также, по мнению истца, при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт неправильно истолковал ч, 1 и ч. 5 ст. 166, ст. 190 и ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из буквального толкования вышеуказанных положений, для возложения на органы муниципальной власти обязанности по выплате компенсации за непроизведенный капительный ремонт следует установить наличие причинно-следственной связи между невыполнением капитального ремонта и признанием дома аварийным, то есть установить нуждаемость относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем.
Здание жилого дома по *** было построено и введено в эксплуатацию в *** г. Ограждающие строительные конструкции здания запроектированы по старым теплотехническим и противопожарным нормам. Согласно техническому паспорту, указанное здание стоит на бутовом фундаменте, наружные и внутренние стены из бруса, имеет деревянные перегородки и перекрытия, крыша шиферная по деревянным стропилам и обрешетке. Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) срок эффективной эксплуатации такого здания составляет 30 лет. Таким образом предельный срок эксплуатации жилого дома по *** истек в *** году, то есть еще до передачи жилого дома в муниципальную собственность. Именно истечение предельного срока эксплуатации здания, а не отсутствие капитального ремонта, явилось причиной признания его аварийным. В ведение Администрации г. Екатеринбурга указанный многоквартирный дом был передан с уже значительно истекшим сроком эффективной эксплуатации здания.
На основании изложенного истец считает, что правовых оснований для включения в размер возмещения за изъятие для муниципальных нужд путем выкупа спорного жилого помещения убытков, причиненных непроведением капитального ремонта, не имеется.
Судебным экспертом на возражения истца представлены письменные пояснения.
1. Указание на регистрацию ответчика по иному адресу само по себе не свидетельствует о том, что собственник фактически не проживает в изымаемом жилом помещении, либо не понесёт расходов, связанных с необходимостью временного проживания в ином жилом помещении. Регистрация по месту жительства носит учётный характер и не является безусловным доказательством фактического места проживания гражданина.
Сам по себе факт регистрации или её отсутствия не порождает для гражданина соответствующих прав и обязанностей и не является единственным критерием определения фактического места проживания.
Кроме того, вывод о том, что в спорном помещении никто не проживает, сделанный исключительно на основании фотоматериалов, не может достоверно подтверждать фактическое место проживания собственника на дату оценки.
При этом отсутствие фактического проживания собственника непосредственно в изымаемом помещении не может рассматриваться изолированно от состояния многоквартирного дома. Изымаемое жилое помещение расположено в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Проживание в таком доме объективно сопряжено с угрозой жизни и здоровью. Данное обстоятельство имеет дополнительное значение с учётом пожилого возраста собственника, для которого продолжение проживания в аварийном здании представляет повышенный риск, а не свидетельствует об отсутствии потребности собственника в жилом помещении
Судебная практика также исходит из того, что вынужденное непроживание в аварийном объекте само по себе не исключает указанные убытки. Более того, в судебной практике встречаются случаи определения возмещения по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ уже в отношении фактически уничтоженного (снесённого) жилого помещения.
В связи с этим в рамках поставленного перед экспертом вопроса произведён расчёт рыночной величины расходе», потенциально связанных с временным пользованием сопоставимым жилым помещением. Наличие регистрации собственника по иному адресу, равно как и отсутствие собственника в аварийном помещении из момент проведения экспертизы, не является достаточным основанием для исключения указанных расходов из расчёта.
2. В ходе исследования рынка аренды сопоставимых жилых помещений установлено, что предложения представлены как без комиссии, так и с условием выплаты арендатором вознаграждения агенту (страница 70 Заключения). Следовательно, уплата комиссии посреднику является одним из фактически встречающихся условий аренды на рынке жилья.
При расчёте эксперт не исходил исключительно из предположения о том, что комиссия подлежит уплате по каждому договору аренды. Напротив, её величина определена исходя из всей исследованной выборки: по предложениям, в которых комиссия отсутствовала, её размер принят равным нулю, а по предложениям, предусматривающим комиссию, учтена заявленная сумма. В результате средняя величина данного расхода составила 1 571 руб.
Таким образом, указанная величина представляет собой не стоимость обязательной услуги риелтора, а среднерыночную величину сопутствующих расходов, выявленных по результатам анализа фактических условий предложений аренды.
Часть 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривает включение в размер возмещения всех убытков, причинённых изъятием жилого помещения, в том числе связанных с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением. При этом указанная норма не устанавливает методику определения рыночной величины таких расходов и не содержит требования использовать при расчёте исключительно предложения об аренде, не предусматривающие комиссию посреднику.
Поэтому исключение из анализа всех предложений, предусматривающих комиссию агента, привело бы к искусственному изменению выявленных рыночных условий.
Вывод о чрезмерности расходов в размере 1 571 руб. расчётно не обоснован. Указанная сумма получена не усмотрением эксперта, а как среднее значение по исследованной совокупности предложений с учётом отсутствия комиссии в большинстве объектов выборки.
3. На стр. 94 Заключения в разделе «2.6 Оценка результатов исследований» экспертом указано: «Расчетные процедуры проводились с помощью программного продукта Excel (пакет программ MS Office). Округление осуществлялось на завершающем этапе расчетов. В данной связи промежуточные расчетные показатели, приведенные в тексте настоящего Заключения, не следует рассматривать как точные значения, так как они показаны без учета дробных составляющих либо показана лишь часть дроби».
Таким образом, значения отдельных составляющих убытков, приведённые в тексте Заключения в целых рублях, являются округлённым отображением расчётных величин, тогда как итоговое значение определялось в электронной расчётной модели Excel исходя из их полных значений, включая дробные составляющие, и округлялось только на завершающем этапе расчёта.
Вследствие этого арифметическое сложение отображённых в Заключении округлённых значений — 39 741 руб., 70 000 руб., 4 000 руб. и 78 641 руб. — может не воспроизводить итоговый результат, рассчитанный с использованием неокрутлённых исходных величин. Возникновение расхождения в пределах 1 рубля обусловлено исключительно последовательностью округления промежуточных и итогового значений и не свидетельствует об арифметической ошибке в расчёте.
Представление промежуточных результатов с ограниченным количеством знаков после запятой применяется для обеспечения читаемости и лаконичности Заключения и не оказывает влияния на точность расчётных процедур, поскольку вычисления выполняются программным способом с использованием полных значений.
4. Вопрос необходимости применения корректировки на материал стен подробно рассмотрен экспертом на стр. 44 47 Заключения. Экспертом исследовано влияние материала стен на стоимость объектов жилой недвижимости и установлено, что применительно к изымаемому объекту недвижимости указанная корректировка потенциально может иметь существенную величину и привести к значительному снижению расчётной стоимости.
При рассмотрении корректировки на материал стен на страницах 44-47 Заключения экспертом рассмотрено влияние поправки на материал стен на цены жилья. Эксперт пришел к выводу о том, что применительно к данному объекту недвижимости поправка на материал стен может быть крайне существенной: повлияет на стоимость в сторону снижения. Однако по смыслу ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение предполагает приобретение равнозначного жилья по местоположению, общей площади и другим сопоставимым количественным характеристикам (равноценное возмещение). При применении поправки на материал стен собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными качественными и количественными характеристиками - местоположению, площадью и др.
В текущее время в Екатеринбурге многоквартирные дома из дерева не строятся, вторичный рынок жилья преимущественно представлен многоквартирными домами с материалом стен кирпич, панель или блок, стоимость жилья в которых выше, чем в деревянных строениях.
Гарантия соблюдения жилищных прав гражданина выражается в том, что по результатам оценки (экспертизы) он имеет возможность приобрести сопоставимое по площади и местоположению жильё в текущих рыночных условиях.
То есть в случае применения данной поправки собственник не сможет приобрести сопоставимое жильё в существующих рыночных условиях, таким образом, по мнению эксперта права собственника будут нарушены.
5. Утверждение о том, что при расчёте компенсации за непроизведённый капитальный ремонт эксперт неправильно истолковал ч. 1 и ч. 5 ст 166, ст. 190 и ст. 190.1 ЖК РФ, а также использовал неправильную техническую информацию, не соответствуют действительности по следующим основаниям.
Факт того, что физическая площадь кровли визуально (по фотографиям) может примерно соответствовать площади помещений второго этажа, не имеет правового и методологического значения для расчёта, так как эксперт не опирался на натурные площади конструктивных элементов здания, а использовал укрупнённую единицу измерения— жилую площадь дома, — в соответствии с методикой источника информации.
Укрупненная единица измерения (в экономике, строительстве и оценке) — это комплексный, сводный показатель, который используется доя оценки стоимости, объёмов работ или затрат на объект в целом (или на его крупный элемент). Укрупнённые показатели могут быть приведены к любой базовой единице - 1кв.м общей площади, 1кв.м площади застройки, 1куб.м здания (строительный объём) и др.
Эксперт при определении стоимости ремонта крыши строго следовал методике источника информации (прайс укрупнённых показателей стоимости капитального ремонта). В столбце «ед. изм.» для раздела «Ремонт кровли» прямо указано: руб. t 1 м2 жилой площади. Данное правило (применение стоимости за 1 м2 жилой площади) распространяется на все позиции прайса, кроме тех, где указана иная единица измерения.
Следовательно, при определении размера компенсации эксперт использовал не фактическую площадь кровли в натуре, а предусмотренную методикой расчётную базу распределения затрат — экономический показатель, установленный используемым справочником в качестве единицы расчёта стоимости соответствующих работ. Иной подход являлся бы нарушением методологии.
6. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт включена в размер возмещения на основании следующего:
- в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ***, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.
- в Обзоре ВС РФ не устанавливается зависимость выплаты компенсации от того, что именно стало причиной износа дома.
Для включения компенсации в выкупную цену важны два факта:
1) На момент приватизации дом нуждался в капитальном ремонте.
2) До момента признания дома аварийным этот ремонт произведен не был.
Верховный Суд указывает, что само по себе непроведение необходимого капитального ремонта является самостоятельным и достаточным основанием для включения соответствующей компенсации в состав выкупной стоимости жилого помещения.
Статьёй 16 Закона РФ № 1541-1 предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома, если на момент приватизации жилого помещения дом требовал проведения такого ремонта, а соответствующая обязанность ранее исполнена не была.
Таким образом, существенное значение имеет не установление того обстоятельства, что исключительно непроведение капитального ремонта явилось непосредственной причиной последующего признания дома аварийным, а установление наличия обязанности по проведению капитального ремонта и последствий её неисполнения для технического состояния и уровня надёжности здания. Верховный Суд РФ формулирует соответствующее условие именно как снижение уровня надёжности здания вследствие невыполнения обязанности по капитальному ремонту.
При этом содержащийся в возражениях вывод о том, что предельный срок эксплуатации жилого дома истёк в *** году, основан на неверном толковании показателей ВСН 58-88 (р).
Приложение № 3 к ВСН 58-88 (р) называется «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов», а соответствующий показатель установлен как «продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены), лет». Срок эффективной эксплуатации до капитального ремонта — это период, по истечении которого элемент требует обязательного проведения капитального ремонта. Для деревянных рубленых и брусчатых стен указанный период составляет 30 лег.
Следовательно, истечение периода 30 лет характеризует наступление нормативного срока проведения капитального ремонта конструктивного элемента, а не окончание предельного срока эксплуатации здания.
Истечение в 1976 году 30-летнего срока до очередного капитального ремонта подтверждает давнюю техническую нуждаемость конструкций в ремонте. По мнению эксперта, принятие на баланс города здания с износом не освобождает муниципалитет от обязательств. Поскольку в 1976 году и последующие годы ремонт произведен не был, имело место длительное бездействие балансодержателей. До момента признания дома аварийным обязанность по проведению капитального ремонта была исполнена лишь частично в 2013 году.
Учтя в совокупности возражения истца и ответы эксперта на данные возражения, суд приходит к выводу, что заключение эксперта принимается как надлежащее и допустимое доказательство в полном объеме. Эксперт очень подробно дал пояснения с нормативным и техническим обоснованием на каждый поставленный вопрос, у суда отсутствуют сомнения в компетенции эксперта, а также какие-либо обоснованные сомнения в данных экспертом выводов на поставленные судом вопросы.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым определить выкупную цену за изымаемые объекты недвижимого имущества у ответчика на основании выводов судебной экспертизы, в связи с чем, размер выкупной стоимости составляет 1897024 рублей 78 копеек. При этом, суд отмечает, что в указанный размер входит определенная экспертом стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, приходящейся на спорное жилое помещение, а также стоимость доли земельного участка в праве общей собственности, принадлежащего ответчику, приходящейся на спорное жилое помещение.
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости прекращения права собственности Вьюгиной А.А. на жилое помещение – комнату в *** площадью 16,3 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Суд взыскивает в пользу ответчика Вьюгиной А.А. денежную сумму, которая подлежит возмещению в качестве выкупной цены за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 1897024 рублей 78 копеек, одновременно возложив на ответчика обязанность принять причитающуюся выкупную цену в размере и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик лишились права собственности на жилое помещение, лишился в отношении него и иных, в том числе, жилищных прав, суд приходит к выводу о том, что в связи с переходом права собственности на спорный объект недвижимости к истцу, право пользования жилым помещением у Вьюгиной А.А. прекращено, законных оснований для дальнейшего проживания в нем она не имеет и подлежит выселению из спорного жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Администрации *** к Вьюгиной Аполинарии Афанасьевне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа и выселении – удовлетворить частично.
Изъять у Вьюгиной Аполинарии Афанасьевны (СНИЛС ***), жилое помещение – комнату площадью 16,3 кв. м, расположенную в *** многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый ***, с выплатой в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 1897024 рублей 78 копеек.
Прекратить право собственности Вьюгиной Аполинарии Афанасьевны (СНИЛС ***) на жилое помещение – комнату площадью 16,3 кв. м, расположенную в *** многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый ***.
Возложить на Вьюгину Аполинарию Афанасьевну (СНИЛС ***) обязанность принять от Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 6661004661) причитающуюся выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
Признать право собственности на жилое помещение – комнату площадью 16,3 кв. м, расположенную в *** многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый ***, за муниципальным образованием «город Екатеринбург».
Признать Вьюгину Аполинарию Афанасьевну (СНИЛС ***) утратившей право пользования жилым помещением – комнату площадью 16,3 кв. м, расположенную в *** многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый ***.
Выселить Вьюгину Аполинарию Афанасьевну (СНИЛС ***) из жилого помещения – комнаты площадью 16,3 кв. м, расположенную в *** многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый ***.
Настоящее решение является основанием для снятия Вьюгину Аполинарию Афанасьевну (СНИЛС *** с регистрационного учета по адресу: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья К.В. Исакова
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>
<***>