Дело №2-3621/2026(25) УИД 66RS0004-01-2026-004395-53
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации
(мотивированное решение изготовлено 13.10.2026года)
г.Екатеринбург 29 сентября 2026 года
Ленинский районный суд г.Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Докшиной Е.Н. при секретаре судебного заседания Дьячковой Е.В. с участием:
- истца Быковой А.В.,
- представителя истцов Быковой А.В., Быкова А.К. – Измайловой Л.М., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Быкова Алексея Константиновича, Быковой Алены Викторовны к ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Быков А.К., Быкова А.В. обратились в Ленинский районный суд г.Екатеринбурга с иском к ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» о защите прав потребителей.
В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что 31.03.2025 года между участником долевого строительства (Быкова А.В. и Быков А.К.) и застройщиком ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» был заключен договор участия в долевом строительстве №НЕСКУЧНЫЙ САД-1 К-8.1166 от 31.03.2025года. В соответствии с п.5.1 договора: цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства, которая составляет сумму в размере 31 907370 рублей 00 копеек исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 935 700 рублей 00 копеек и проектной площади объекта долевого строительства равной 34,10 кв. м., при этом 9575402 рубля 00 копеек за счет собственных средств и 22 331 968 рублей 00 копеек за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Банк УРАЛСИБ» - п. 5.1.2. договора; денежная сумма в размере 31903370 рублей 00 копеек зачисляется участником долевого строительства на эскроу счет. Согласно условиям п.3.1 договора, застройщик обязался в срок до 30.04.2025 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 30.09.2025 года передать участнику долевого строительства Объект по акту приема-передачи. Согласно сведениям с наш.дом.рф, очередь, в которой участник долевого строительства приобрел Объект (ID 42574), была введен в эксплуатацию 19.08.2025 года (23-49-1660-2025). Как стало известно позже, передача участникам долевого строительства второй очереди (ID 42575) проекта, первоначально определяемой к передаче к 30.06.2025, согласно размещенной проектной декларации №23-002400 от 02.02.2026, тоже была перенесена на более поздний срок - 30.07.2026 года, чем изначально регламентировалось условиями договора. 02.12.2025 года, в связи с нарушением со стороны застройщика, договорного срока передачи Объекта долевого строительства на срок более чем 2 месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от договора. В связи с односторонним отказом от договора, руководствуясь положениями п.5.1.2. договора участник долевого строительства поручил застройщику в срок не позднее 10 дней с даты расторжения договора, фактически полученную застройщиком/цедентом денежную сумму по настоящему договору, перечислить на счет участника долевого строительства №40817810947000400165 открытый в ПАО «БАНК УРАЛСИБ», с обязательным уведомлением банка о возврате средств не менее чем за 5 рабочих дней до их отправки, конечная дата возврата денежных средств, уплаченных договору: 12 декабря 2025 года. Денежные средства, в сумме цены договора 31 907 370 рублей 00 копеек, поступили единоразовым платежом на залоговый счет Участника долевого строительства (указан в ДДУ п.5.1.2 и продублирован в уведомлении об одностороннем отказе от договора) 09 февраля 2026 года, что говорит о просрочке в возврате средств сроком 58 дней (с 13.12.25 по 08.02.2026) - мемориальный ордер №662036 от 09.02.2026 года.
В связи с односторонним отказом от договора, Истец обратился в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи об одностороннем отказе от договора, что подтверждается Описью документов, принятых для оказания гос. услуг: MFC-0237/2025-434610-1 от 04.12.2025 и MFC-0237/2025-434610-2 от 04.12.2025. 08.12.2025 года в адрес истца поступило уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации №КУВД-001/2025-69263673/1 (причина: не погашена запись о залоге права требования, возникшего из ДДУ в пользу банка: ПАО «Банк УРАЛСИБ»). В свою очередь ПАО «Банк УРАЛСИБ» не мог погасить запись о залоге прав требований в его пользу от 03.04.2025 года до момента погашения истцом полной стоимости выданного ему кредита в сумме 22 331 968 рублей 00 копеек. Истец же в свою очередь не мог погасить кредит, в силу отсутствия собственных денежных средств в таком размере и нарушения застройщиком срока возврата на счет ПАО «Банк УРАЛСИБ» полного размера денежной суммы по договору 31 907370 рублей 00 копеек. Запись была погашена и регистрация заявления истца об одностороннем отказе от договора была проведена только после того как 09.02.2026 года Застройщик вернул на счет в ПАО «Банк УРАЛСИБ» 31 907 370 рублей 00 копеек; ПАО «Банк УРАЛСИБ» обратился за погашением записи о залоге в его пользу прав требований донесения истцом в Росреестр сведений о погашении записи о залоге в пользу банка.
Истец Быков А.К. в судебное заседание не явился, извещен в срок и надлежащим образом, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.
Истец Быкова А.В., представитель истцов Быковой А.В., Быкова А.К. – Измайлова Л.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивали в полном объеме с учетом письменных дополнительных пояснений, пояснив суду, что 02.12.2025года истцом направлено уведомление об отказе от договора, денежные средства в размере 31907370 рублей 00 копеек возвращены 09.02.2026года с просрочкой на 58дней, в случае когда кредитор по вине должника расторгает договор, имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащих передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами. По состоянию на 31.03.2025года цена объекта, указанного в приложении №1 составляла 31907370 рублей 00 копеек, на дату возврата цена аналогичного гостиничного комплекса в этом же объекте 34451400 рублей 00 копеек, разница составляет 2544030 рублей 00 копеек. Поскольку застройщиком нарушены сроки возврата денежных средств участнику долевого участия, что повлекло возникновение у участников дополнительных убытков в виде процентов по кредитному договору за период неправомерного удержания денежных средств в виде процентов в размере 346303 рубля 78 копеек. Объект недвижимости приобретался как инвестиция на основании коммерческого предложения застройщика о гарантированном доходе, в предложении о покупке номера указано, что доход за 1 год составит 3759219 рублей 00 копеек, в связи с нарушением сроков сдачи упущенная выгода участника долевого строительства состоит из 1/2 цены неполученного гарантированного дохода, который он должен был начать получать с января 2026года, отсутствуют основания для снижения штрафных санкций в отсутствие исключительных случаев, доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях, являются несостоятельными. Просят суд взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» в пользу Быковой А.В. проценты по ч.2 и ч.6 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ за период с 01.01.2026года по 08.02.2026года в размере 1341151 рубль 00 копеек, проценты по ст.317.1 ГК РФ за период с 31.03.2025года по 31.12.2025года в размере 4484515 рублей 30 копеек, убытки в виде разницы в цене объекта на дату покупки и на дату расторжения договора в размере 2544030 рублей 00 копеек, убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору в размере 346303 рубля 78 копеек, убытки в виде упущенной выгоды из неполученного гарантированного дохода в размере 2192877 рублей 75 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 334089 рублей 00 копеек.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» в судебное заседание не явились, извещены в срок и надлежащим образом, представили в суд письменные возражения относительно заявленных исковых требований с просьбой отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. В обоснование возражений указав, что уведомления истцов об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 31.03.2025года получены застройщиком 08.12.2025года, запись ЕГРН погашена 05.03.2026года, 09.02.2026года денежные средства в размере 31907370 рублей 00 копеек перечислены застройщиком на залоговый счет Быкова А.К., открытый в ПАО «Банк Уралсиб». На основании ч.2 ст.9 Закона №214-ФЗ застройщик обязан был вернуть участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора; следовательно, денежные средства подлежали возврату в срок до 30.12.2025года включительно, период просрочки составил 39 дней, неустойка, рассчитанная истцами является завышенной, несоразмерной последствиям нарушения обязательства, не повлекшей для истцов значительных неблагоприятных последствий, при этом 1 очередь гостиничного комплекса «Нескучный сад» введен в эксплуатацию 19.08.2025года, т.е. до возникновения у истцов права на односторонний отказ от договора. Уведомлением от 20.08.2025года застройщик уведомил истцов о завершении строительства 1 очереди гостиничного комплекса и о готовности объекта к передаче, размер неустойки подлежит снижению на основании ст.333 ГК РФ. Требование о взыскании процентов на основании ст.317.1 ГК РФ в размере 4484515 рублей 30 копеек заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит, поскольку данная норма регулирует отношения между коммерческими организациями и предпринимателями; истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт удорожания объекта на дату расторжения договора и доказательств, что удорожание объекта является прямым следствием нарушения обязательств ответчиком, а не следствием иных рыночных факторов, отсутствуют основания для взыскания процентов по кредитному договору и упущенной выгоды. Просят суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме; в случае удовлетворения исковых требований снизить размер штрафных санкций на основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, в силу положений ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке, принимая во внимание, что в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года №262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о дате, времени и месте судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Ленинского районного суда г.Екатеринбурга leninskyeka.svd.sudrf.ru.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, о дополнении которых сторонами не заявлено, каждое представленное доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.
В силу ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст.ст.309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, 31.03.2025 года между участником долевого строительства (Быкова А.В. и Быков А.К.) и застройщиком ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» был заключен договор участия в долевом строительстве №НЕСКУЧНЫЙ САД-1 К-8.1166 от 31.03.2025года.
Предметом договора, согласно п.1.2 договора был гостиничный номер 8.1166, назначение нежилое, корпус 1, секция 8, строительный номер 8.1166, условный номер проектной документации 8.1166, 8 этаж, общая проектная площадь 34,10кв.м., предыдущий условный номер-1185 согласно проектной документации, до внесения изменения в разрешение на строительство от 06.07.2021г. №RU-23-309-8389-2021 от 02.08.2023г., расположенный в здании по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, Адлерский внутригородской район, ул. Ленина, з/у 280А, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:2941, площадью 43804 кв.м., Местоположение Объекта долевого строительства на плане содержится в Приложении №1 (Схема расположения Объекта), являющемся неотъемлемой частью Договора.
В соответствии с п.5.1 договора: цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, которая составляет сумму в размере 31 907370 рублей 00 копеек исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 935 700 рублей 00 копеек и проектной площади объекта долевого строительства равной 34,10 кв. м., при этом 9575402 рубля 00 копеек за счет собственных средств и 22 331 968 рублей 00 копеек за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Банк УРАЛСИБ» - п. 5.1.2. договора; денежная сумма в размере 31903370 рублей 00 копеек зачисляется участником долевого строительства на эскроу счет.
Согласно условиям п.3.1 договора, застройщик обязался в срок до 30.04.2025 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 30.09.2025 года передать участнику долевого строительства Объект по акту приема-передачи.
Согласно сведениям наш.дом.рф, очередь, в которой участник долевого строительства приобрел Объект (ID 42574), была введен в эксплуатацию 19.08.2025 года (23-49-1660-2025).
Из искового заявления, пояснений истца, данных в судебном заседании следует, что передача участникам долевого строительства второй очереди (ID 42575) проекта, первоначально определяемой к передаче к 30.06.2025, согласно размещенной проектной декларации №23-002400 от 02.02.2026, была перенесена на более поздний срок - 30.07.2026 года, чем изначально регламентировалось условиями договора.
02.12.2025 года, в связи с нарушением со стороны застройщика, договорного срока передачи объекта долевого строительства на срок более чем 2 месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от договора.
Денежные средства, в сумме цены договора 31 907 370 рублей 00 копеек, поступили на залоговый счет участника долевого строительства 09.02.2026 года на основании мемориального ордера №662036 от 09.02.2026 года, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке от 16.02.2026года.
Оценивая заявленные исковые требования о взыскании процентов, суд приходит к следующему.
На основании п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.1 ст.9 Закона №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Согласно ч.2 ст.9 Закона №214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
На основании ч.6 ст.9 Закона №214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
В силу положений абзаца 8 пункта 1 Постановления №326 (ред. от 26.12.2024, 19.06.2025, 30.12.2025), абзаца 4 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 в редакции от 18.03.2024, проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Закона о долевом строительстве за период со дня вступления в силу настоящего постановления (22.03.2024) до 31 декабря 2025 г. включительно, не начисляются.
Из искового заявления следует, что истцами произведен расчет на основании ч.2 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ:
31903370 рублей 00 копеек х 39 дней (за период с 01.01.2026года по 08.02.2026года) х 1/300 х 16% = 663673 рубля 30 копеек
По ч.6 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ:
31903370 рублей 00 копеек + 663673 рубля 30 копеек = 32571043 рубля 30 копеек
32571043 рубля 30 копеек х 39 дней (за период с 01.01.2026года по 08.02.2026года) х 1/300 х 16% = 677477 рублей 70 копеек
663673 рубля 30 копеек + 677477 рублей 70 копеек = 1341151 рубль 00 копеек.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены п. 1 ч. 1 и п. 1 части 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.
Неустойка, предусмотренная ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. п. 29, 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, проценты за пользование суммой, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, предусмотренные ч. 2 ст. 9 об участии в долевом строительстве, выплачиваются при возврате денежных средств, полученных по договору долевого участия. При этом размер таких процентов может быть уменьшен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п.п. 73, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 года №13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Из правовой позиции, приведенной в абзаце 1 пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенного выше Постановления, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, указывающей на то, что с учетом принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В соответствии с п.6 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, в том числе принимая во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование оплаченными денежными средствами на основании ч.2 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ и процентов, предусмотренных ч.6 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ за один и тот же период, принимая во внимание, что размер процентов за период с 01.01.2026года по 08.02.2026года с учетом требований п.6 ст.395 ГК РФ, не может быть ниже суммы в размере 545416 рублей 82 копейки; суд отмечает, что на данную сумму подлежит уменьшению расчетный размер процентов, поскольку взыскание производится по одному договору при отказе участника долевого строительства от договора.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации, принимая во внимание размер процентов, отсутствие тяжких последствий, недопустимость извлечения из спорных правоотношений неосновательной выгоды; суд приходит к выводу о необходимости уменьшения процентов до суммы в размере 600 000 рублей 00 копеек.
Суд, учитывая период просрочки, положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, то обстоятельство, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, критерий разумности и справедливости, баланс интересов сторон, сумму денежного обязательства, период заявленной просрочки исполнения (38 дней), соотношение размера неустойки с размером ключевой ставки Банка России в этот период, все данные сторонами пояснениями в обоснование своих позиций по делу, отсутствие доказательств наступления для истцов негативных последствий от просрочки исполнения со стороны должника, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон с учетом компенсационной природы неустойки, принципов справедливости и соразмерности, принимая во внимание, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит компенсационный характер, являются средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон, учитывая положения ч.ч.1, 5 ст. 395 ГК РФ, является соизмеримой компенсацией истцу последствий нарушения его права и адекватной мерой побуждения к ответчику для надлежащего исполнения обязательств; оснований для взыскания неустойки в ином размере суд не усматривает.
Оценивая заявленные исковые требования о взыскании убытков в виде разницы цены объекта и упущенной выгоды в виде неполученного дохода, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В отсутствие в Законе о долевом участии в строительстве специальных положений об убытках подлежат применению общие положения о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 393.1 ГК РФ, в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1).
Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2).
Удовлетворение требований, предусмотренных пунктами 1 и 2 данной статьи, не освобождает сторону, не исполнившую обязательства или ненадлежаще его исполнившую, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне (пункт 3).
Таким образом, участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков ввиду неисполнения обязательства и прекращения договора долевого участия, рассчитанных абстрактным методом, на основании пункта 2 статьи 393.1 ГК РФ, в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.
Из разъяснений в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Согласно пункту 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Из искового заявления следует, что объект недвижимости приобретался как инвестиция на основании коммерческого предложения застройщика о гарантированном доходе, в предложении о покупке номера указано, что доход за 1 год составит 3759219 рублей 00 копеек, в связи с нарушением сроков сдачи упущенная выгода участника долевого строительства состоит из 1/2 цены неполученного гарантированного дохода, который он должен был начать получать с января 2026года.
Истцами также в обоснование своей позиции представлен отчет об оценке №И.120.30-2026 от 23.09.2026года ООО «Эксперт-Оценка», из которого следует, что величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилое помещение (гостиничный номер) общей площадью 34,10кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, мкр.Молдовка, ул.Ленина,д.280а, условный номер 1185 по состоянию на дату оценки составляет 37059000 рублей 00 копеек.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, денежные средства в размере 31907370 рублей 00 копеек возвращены ответчиком ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» 09.02.2026года по ранее направленному истцом уведомлению о расторжении договора от 02.12.2025года, внесена запись в ЕГРН о погашении записи об ипотеке от 16.02.2026года.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков в виде разницы в виде упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере 2192877 рублей 75 копеек и убытков в виде разницы в цене объекта в размере 2544030 рублей 00 копеек у суда не имеется, как заявленных необоснованно, поскольку данные суммы не могут быть отнесены к убыткам, связанным с нарушением ответчиком принятых обязательств по договору долевого строительства и прекращением договора в одностороннем порядке по инициативе дольщика, относятся к периоду спустя время после возвращения ответчиком истцу уплаченных по договору долевого участия денежных средств и прекращения договора, судом не установлено необходимости несения таких расходов в связи с прекращением договора долевого участия, аналогичный договор истцом не заключен, само по себе обстоятельство неполучения доходов по договору участия в долевом строительстве при одностороннем отказе дольщиков от договора в отсутствие доказательств упущенной выгодой признаваться не может, в отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими для истца негативными последствиями.
Оценивая заявленные исковые требования о взыскании убытков в виде уплаченных процентов по кредитному договору, суд приходит к следующему.
Согласно статье 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.
Из письменных материалов дела следует, что в целях исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве №НЕСКУЧНЫЙ САД-1 К-8.1166 от 31.03.2025года, истцы Быков А.К. и Быкова А.В. 31.03.2025года заключили кредитный договор №4700-R83/05939 с ПАО «Банк УралСиб» и получили кредит на сумму 22331968 рублей 00 копеек на оплату предмета договора участия в долевом строительстве.
Кредит предоставлен на согласованных между ПАО «Банк УралСиб» и Быковым А.К., Быковой А.В. условиях, в том числе о ежемесячной уплате процентов за пользование кредитными средствами, предусмотренных кредитным договором.
Кредитный договор, превышал срок окончания строительства гостиничного комплекса, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, был заключен истцами до наступления обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении ответчиком своих обязательств. Таким образом, целью заключения кредитного договора не являлось восстановление истцом своих прав, нарушенных действиями ответчика.
Кроме того, указанный кредитный договор, устанавливая самостоятельные отношения между ПАО «Банк УралСиб» и Быковым А.К., Быковой А.В., касающиеся предоставления кредита и его возврата, не ставит исполнение условий кредитного договора в зависимость от момента исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве №НЕСКУЧНЫЙ САД-1 К-8.1166 от 31.03.2025года.
В связи с этим обязанность истцов оплачивать проценты банку являлась их обязанностью по самостоятельному договору, исполнение которой обусловливалось положениями статей 309 и 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависело от действий третьих лиц.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Стороной указанного кредитного договора ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» не являлось, а Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает обязанности застройщика по возмещению участнику долевого строительства уплаченных процентов и иных платежей по кредитному договору.
Действующее законодательство (в статье 24 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1"О защите прав потребителей") допускает такую возможность применительно к случаям возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного потребителем за счет потребительского кредита (займа), однако положения указанной выше статьи неприменимы к отношениям, возникшим в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.
Учитывая, что выплаты, произведенные истцами банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, были направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного истцами на свой риск и в своем интересе, суд приходит к выводу, что данные проценты не могут рассматриваться в качестве убытков, то есть как необходимые для восстановления нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» как застройщиком своих обязательств.
Вышеуказанное согласуется с определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2018года №78-КГ17-99.
Оценивая заявленные исковые требования о взыскании процентов по ст.317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Федеральным законом от 8 марта 2015г. №42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ) ГК РФ дополнен ст. 317.1 "Проценты по денежному обязательству". Пунктом 1 названной статьи (в действовавшей с 1 июня 2015 г. до 1 августа 2016 г. редакции) устанавливалось право кредитора по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании п.1 ст.317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.
При рассмотрении настоящего гражданского дела суд соглашается с доводами представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» о том, что положения ст.317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве, поскольку специальным нормативным регулированием установлен исчерпывающий перечень мер ответственности застройщика, данная норма регулирует отношения по денежным обязательствам, сторонами которого являются коммерческие организации, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании процентов в соответствии со ст.317.1 ГК РФ суд не усматривает.
При рассмотрении настоящего гражданского дела суд полагает необходимым отметить, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользуистцов штрафа на основании ст.13Закона Российской Федерации«О защите прав потребителей», принимая во внимание характер и назначение спорного имущества, функциональное использование помещения – гостиничный комплекс, с очевидностью не предполагает его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Таким образом, в соответствии с положениями ст.333.19. Налогового Кодекса Российской Федерации с ответчика ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» в пользу истцов солидарно надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 000 рублей 00 копеек, исходя из размера удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Быкова Алексея Константиновича, Быковой Алены Викторовны к ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» (ИНН2317024364) в пользу Быкова Алексея Константиновича (паспорт <данные изъяты>), Быковой Алены Викторовны (паспорт <данные изъяты>) солидарно проценты в размере 600000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17000 рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальных исковых требований, отказать.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, подачей апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Ленинский районный суд г.Екатеринбурга.
Судья Е.Н. Докшина