РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 октября 2026 года г. Екатеринбург
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гладковой А.О., с участием представителя истца Паникаровой Ю.В., представителя ответчика Игриневой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вострякова Алексея Владимировича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительными торгов и договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Востряков А.В. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с вышеназванным иском изначально к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО) и ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области».
В обоснование заявленных требований указано, что 04.04.2025 состоялся электронный аукцион, организатором которого явилось ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» (извещение ***, протокол о результатах электронного аукциона № 25 от 04.04.2025). Предметом аукциона была определена продажа права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 888 кв.м., сроком на 20 лет. При этом, ни извещение о проведении аукциона, ни информация о проведении аукциона не содержали в себе сведения о каких – либо ограничениях, не позволяющих осуществлять на земельном участке индивидуальное жилищное строительство. Победителем аукциона был признан Востряков Алексей Владимирович.
По результатам аукциона между МУГИСО (арендодатель) и Востряковым А.В. (арендатор) 04.04.2025 заключен договор аренды № Т-69/0445 в отношении земельного участка с КН ***
В целях использования данного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования Востряков А.В. направил 24.04.2025 в Администрацию г. Екатеринбурга уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на указанном выше земельном участке в порядке ст. 51.1 ГрК РФ. По результатам его рассмотрения 05.05.2025 Администрация уведомила истца, что арендуемый им участком расположен в границах седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) в зоне запрета строительства объектов, связанных с постоянным пребыванием и (или) проживанием людей.
Как следует из письма Администрации г. Екатеринбурга от 06.05.2025 решением Управления Роспотребнадзора по Свердловской области № 66-00-15/09-05-34-81-2024 от 24.12.2024 установлены границы седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) и ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектах недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, расположенных в границах данной подзоны.
С учетом изложенного, истец просит признать недействительными торги, проводимые организатором торгов ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 888 кв.м., сроком на 20 лет (извещение ***). Кроме того, истец также просит признать недействительным договор аренды земельного участка № Т-69/0445 от 14.05.2025, заключенный между Востряковы Алексеем Владимировичем и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Истец Востряков А.В. в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя Паникарову Ю.В., которая поддержала исковые требования, просила их удовлетворить. Дополнительно указала, что истец лишен возможности использовать земельный участок по назначению в связи с установленными ограничениями. При этом, приаэродромная территория как зона с особыми условиями использования территории считается в любом случае установленной независимо от внесения сведений о ней в ЕГРН.
Представитель ответчика МУГИСО Игринева А.В. возражала против удовлетворения требований по доводам письменного отзыва. Указала, что МУГИСО проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с КН ***, общей площадью 888 кв.м., сроком на 20 лет. К аукционной документации прикреплены как документы по лоту: приказ МУГИСО № 909 от 14.02.2025, выписка из ЕГРН, требования к застройке Ж-2, приложение № 2 ТУ (технические условия); так и документы к извещению: информация о форме и порядке приема заявки, проект договора аренды, приложение № 3 к извещению Порядок участия в электронном аукционе. При организации торгов МУГИСО соблюдены требования, предусмотренные ст. 39.11 ЗК РФ, получена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно – технологического обеспечения, предусмотренная законодательством о градостроительной деятельности. По итогам аукциона с его победителем Востряковым А.В. заключен оспариваемый договор. В процессе подготовки к аукциону МУГИСО руководствовалось официальными данными из ЕГРН, в которых информация об ограничениях (о седьмой подзоне приаэродромной территории) в сведениях выписки из ЕГРН на данный участок на момент размещения извещения и предоставления участка отсутствовала. В последующем, в связи с установленными обстоятельствами в ответ на обращение истца от 15.08.2025 МУГИСО подготовлены проект соглашения о расторжении договора аренды и акта приема – передачи к нему. В настоящее время в Чкаловском районном суде г. Екатеринбурга также рассматривается гражданское дело № 2-4100/2026, предметом исковых требований по которому является урегулирование разногласий, возникших при заключении соглашения о расторжении договора аренды. По мнению представителя ответчика, договор аренды № Т-69/0445 от 14.05.2025 ничтожной сделкой не является.
Ранее представитель ответчика ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» Малышева М.В., повторяя позицию МУГИСО, также полагала иск не подлежащим удовлетворению по доводам письменного отзыва. Кроме того, считала ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» ненадлежащим ответчиком по делу.
Определением суда от 05.10.2026 производство по гражданскому делу по иску Вострякова Алексея Владимировича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» о признании торгов недействительными, признании недействительным договор аренды земельного участка прекращено в части требований к ответчику ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» в связи с отказом истца от исковых требований к последнему. Этим же определением ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Представитель ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» после изменения процессуального статуса Учреждения в судебное заседание не явился.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Приказом МУГИСО № 909 от 14.02.2025 было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 888 кв.м., сроком на 20 лет.
Организатором проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определен ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области».
Последним на основании вышеназванного приказа МУГИСО опубликовано извещение о проведении торгов № 21000017410000000595 от 25.02.2025, размещенное, в том числе, на сайте, предназначенном для опубликования информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, указан период приема заявок с 09:00 26.02.2025 по 09:00 31.03.2025.
Извещение содержало общую информацию о Лоте, такую как: предмет торгов – на право заключения договора аренды в отношении спорного участка, вид его разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), площадь земельного участка - 888 кв. м, вид собственности - государственная, срок аренды - 20 лет, начальная цена предмета аукциона – 133691 рубль 06 копеек, шаг аукциона – 4 010 руб., сумма задатка – 133691 рубль 06 копеек.
К аукционной документации прикреплены как документы по лоту: приказ МУГИСО № 909 от 14.02.2025, выписка из ЕГРН, требования к застройке Ж-2, приложение № 2 ТУ (технические условия); так и документы к извещению: информация о форме и порядке приема заявки, проект договора аренды, приложение № 3 к извещению Порядок участия в электронном аукционе.
На момент окончания подачи заявок на участие в аукционе поступило 10 заявок, в том числе, от Востракова А.В. (заявка № 9423, поданная 27.03.2025 в 08 часов 06 минут).
По результатам аукциона победителем признан Востряков А.В. с предложением о цене предмета аукциона 5859971 рубль 06 копеек.
По результатам аукциона 14.04.2025 между Востряковы Алексеем Владимировичем и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области заключен договор аренды земельного участка № Т-69/0445, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с КН ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 888 кв.м.
В соответствии с п. 2.1 договора срока аренды устанавливается с 04.04.2025 по 03.04.2045.
В целях использования данного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования Востряков А.В. направил 24.04.2025 в Администрацию г. Екатеринбурга уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на указанном выше земельном участке в порядке ст. 51.1 ГрК РФ. По результатам его рассмотрения 05.05.2025 Администрация уведомила истца, что арендуемый им участком расположен в границах седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) в зоне запрета строительства объектов, связанных с постоянным пребыванием и (или) проживанием людей.
Как следует из письма Администрации г. Екатеринбурга от 06.05.2025 решением Управления Роспотребнадзора по Свердловской области № 66-00-15/09-05-34-81-2024 от 24.12.2024 установлены границы седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) и ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектах недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, расположенных в границах данной подзоны.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статья 449, пункт 1 статья 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).
Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.
Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ закреплен исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок не может являться предметом аукциона.
В силу пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ.
Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.
Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона помимо прочих сведений о предмете аукциона, должно содержать, в том числе сведения об ограничениях прав на земельный участок.
Таким образом, в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ содержится строго установленный перечень сведений, которые должны быть размещены организатором торгов. Следовательно, требования к извещению о проведении аукциона, изложенные в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ носят для организатора аукциона императивный характер.
Возможность не указания каких-либо сведений из числа тех, которые предусмотрены подп. 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, законом не предусмотрена.
В силу подпункта 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 56, пунктами 1, 2 статьи 104, пунктом 1 статьи 105 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.
Как указано выше, решением Управления Роспотребнадзора по Свердловской области № 66-00-15/09-05-34-81-2024 от 06.05.2025 установлены границы седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) и ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектах недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, расположенных в границах данной подзоны.
Спорный земельный участок расположен в границах седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) в зоне запрета строительства объектов, связанных с постоянным пребыванием и (или) проживанием людей, что никем из участников процесса не оспаривается.
Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий (часть 2 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации на приаэродромной территории выделяются семь подзон, в том числе седьмая подзона (подпункт 7), в которой ввиду превышения уровня шумового, электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе запрещается размещать объекты, виды которых в зависимости от их функционального назначения определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено федеральными законами.
В силу части 8 статьи 4 названного Федерального закона в случае, если до 1 июля 2021 г. седьмая подзона приаэродромной территории аэродромов, введенных в эксплуатацию до указанной даты, не была установлена (в том числе в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи), седьмая подзона приаэродромной территории таких аэродромов подлежит установлению до 1 января 2025 г. в соответствии с требованиями статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации.
При этом, часть 8 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" закрепляет, что до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года одним из следующих способов: 1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; 4) решением суда.
С учетом вышеизложенного, в соответствии с законодательством Российской Федерации, вопреки доводам ответчика отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных в отношении земельного участка с КН *** ограничениях прав или обременениях на момент опубликования извещения о проведении аукциона, не свидетельствует об отсутствии таких ограничений в пользовании земельным участком, которые существуют в силу закона.
При этом, суд обращает внимание, что согласно представленным в судебном заседании 15.10.2026 ответчиком выпискам из ЕГРН на зоны с особыми условиями использования территории (*** и ***) сведения о седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) внесены в ЕГРН 24.12.2024, то есть еще до проведения аукциона.
Однако, вопреки требованиям подп. 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка и другая аукционная документация не содержали в себе сведений о его расположении в границах седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) в зоне запрета строительства объектов, связанных с постоянным пребыванием и (или) проживанием людей.
При этом, уполномоченный орган знал и должен был знать о существующих ограничениях в использовании земельного участка, в том числе, в его застройке, поскольку должен был получить до проведения аукциона всю соответствующую информацию об условиях и параметрах разрешенного строительства.
Суд обращает внимание, что несмотря на отсутствие сведений о седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) в отношении спорного земельного участка в ЕГРН, соответствующие сведения имелись, как установлено судом, в Администрации г. Екатеринбурга и могли быть получены МУГИСО в рамках межведомственного взаимодействия на основании подраздела 2.7 ранее действующего Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 31.05.2019 N 1341 «Об утверждении Административных регламентов предоставления Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области государственных услуг в сфере земельных отношений». Однако, этого сделано не было.
Таким образом, в нарушение требований в нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения об ограничениях прав на земельный участок, размещенная организатором торгов информация являлась недостоверной.
Неполное раскрытие информации о предмете торгов, ограничениях в его использовании и обременениях прав влияет на ошибочное представление потенциальных участников торгов о характеристиках и качестве предмета сделки, на ценообразование на торгах.
Организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, установленные Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой он расположен.
Данная правовая позиция подтверждена решениями Верховного Суда Российской Федерации, 17-ого Арбитражного апелляционного суда и др. (дела NN А60-46186/2018, А60-30216/2018), а также письмом ФАС России от 25.09.2020 N ИА/83159/20.
С учетом изложенного, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, поэтому суд приходит к выводу о признании недействительными торгов, проводимых организатором торгов ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН ***, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, по ул. Весенней, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 888 кв.м., сроком на 20 лет (извещение № 21000017410000000595).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, суд также признает недействительным договор аренды земельного участка № Т-69/0445 от 14.04.2025, заключенный между Востряковы Алексеем Владимировичем и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Вострякова Алексея Владимировича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительными торгов и договора аренды земельного участка удовлетворить.
Признать недействительными торги, проводимые организатором торгов ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 888 кв.м., сроком на 20 лет (извещение № 21000017410000000595).
Признать недействительным договор аренды земельного участка № Т-69/0445 от 14.04.2025, заключенный между Востряковы Алексеем Владимировичем и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга
Председательствующий В.Ю. Темников