РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Бубновой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Несивкиной А.А.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2192/2026 по иску Ким Ирины Громославовны к Управе Ленинского административного округа г.Тюмени о признании объекта недвижимости самостоятельным зданием,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании объекта недвижимости самостоятельным зданием, указывая, что она является собственником нежилого помещения: кадастровый №, площадью 337.8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается записью за №от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости. Объект расположен на земельном участке: кадастровый №, площадью 756 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации приватизированного магазина № 53 «Обувь». Собственность на указанный земельный участок также зарегистрирована за нею за № от ДД.ММ.ГГГГ. В 2023г. ООО «УК НА ПРАЖСКОЙ», являясь управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, полагая, что указанный Объект является частью МКД, обратилось в Центральный районный суд г. Тюмени к ней с иском о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, мотивируя требования тем, что Ким И.Г. является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, однако не исполняет свою обязанность по оплате коммунальных услуг. Решением Центрального районного суда г. Тюмени от 05.12.2023г. по делу 2-6935/2023 в иске ООО «УК НА ПРАЖСКОЙ» было отказано в полном объёме. Данное решение суда было оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 06.05.2024г. При этом судами установлено «что между Ким И.Г. и ООО «УК НА ПРАЖСКОЙ» не было заключено договора управления либо договора на обслуживание данного помещения как составной части МКД. Ким И.Г. самостоятельно вносит оплату ресурсоснабжающим организациям на основании заключенных с ООО «Тюмень Водоканал», АО УСТЭК, АО «ЭК Восток» договоров. Помещение представляет собой обособленное здание и не является частью МКД, что подтверждается техническим заключением №, выполненным ЗАО «Проектировщик», согласно выводам которого нежилое здание «Магазин товары повседневного спроса и пекарня», расположенное по адресу: <адрес>, на основании проведенного технического обследования по совокупности выявленных категорий состояния конструкций, относится к капитальному зданию сооружению. Прочность, устойчивость и долговечность элементов нежилого здания «Магазин товары повседневного спроса и пекарня» соответствует существующим нормативным требованиям. Нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и может использоваться в соответствии с функциональным назначением и работать самостоятельно и обособленно, т.к. все инженерные системы объекта не связаны с жилым домом, к которому оно пристроено. Нежилое здание «Магазин товары повседневного спроса и пекарня» имеет свой независимый тепловой узел, отдельные приборы учета ввода водопровода, свои отдельные выпуски канализации и свое ВРУ. Экспертами выполнено обследование действительного технического состояния строительных конструкций нежилого здания и дана оценка о том, что оно является отельным самостоятельным объектом капитального строительства. Здание имеет собственные инженерные сети, вывоз снега, уборка территории и ее озеленение и благоустройство осуществляется Ким И.Г. своими силами. Управляющей компании не причиняется реальный ущерб». Кроме того, из апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что «данные обстоятельства установлены материалами дела, помещение, принадлежащее ответчику (Ким И.Г.) имеет собственное назначение, самостоятельно вводилось в эксплуатацию и возводилось, не входить в общее имущество МКД, расположено на самостоятельном земельном участке, не принадлежащем истцу или собственникам многоквартирного дома, иного материалы дела не содержат». Таким образом, в силу требований ст.60 ч.2 ГПК РФ в рамках дела 2-6935/2023 установлены и доказаны обстоятельства, что Объект, принадлежащий ей на праве собственности, является самостоятельным зданием. Согласно ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Для признания Объекта самостоятельным зданием, необходимо учитывать совокупность следующих технических признаков: конструктивная обособленность: наличие собственного фундамента, капитальных стен, отдельной кровли и отсутствие общего жесткого сопряжения с иными зданиями; автономность инженерных систем: наличие собственных узлов учета, отдельных вводов воды, тепла и электричества, которые не связаны с сетями иных зданий и не влияют на их работоспособность; функциональная независимость: объект имеет отдельный вход и может эксплуатироваться без использования помещений иных зданий; земельный участок: если объект расположен на земельном участке, который был сформирован отдельно от участка под иными зданиями или может быть выделен под самостоятельное использование. Как следует из технического заключения: здание может использоваться в соответствии с функциональным назначением и работать самостоятельно и обособленно, т.к. все инженерные системы объекта не связаны с жилым домом, к которому оно пристроено; имеет свой независимый тепловой узел, отдельные приборы учета ввода водопровода, свои отдельные запуски канализации и свое ВРУ; не нарушает права жителей МКД; соответствует строительным нормам для безопасной эксплуатации. Подвалы, чердачные помещения и т.п. у каждого объекта недвижимости (МКД и здание магазина) независимы друг от друга, не имеют проходов между собой, а также не имеют общих стен. У помещения свой отдельный вход, доступ к объекту осуществляется автономно. В границах объекта отсутствуют транзитные коммуникации, обслуживающие жилые помещения МКД. Его можно демонтировать без ущерба для иных зданий. Кроме того, согласно заключению экспертов между нежилым зданием и МКД есть осадочный шов и самонесущая стена этого нежилого здания. С точки зрения строительных норм (СП 15.13330.2020 и СП 20.13330.2016), осадочный шов разрезает здание по всей высоте — от конька кровли до подошвы фундамента включительно. Наличие осадочного шва доказывает, что у Помещения собственный независимый фундамент и это исключает главный признак «части здания» — общую опорную конструкцию. Объект, принадлежащий ей на праве собственности, не имеет жесткого конструктивного сопряжения с МКД. Наличие осадочного шва свидетельствует о том, что здания имеют разную осадку и работают как две независимые строительные системы. В соответствии со ст. 2 Закона № 384-ФЗ, это определяет Объект как самостоятельное здание. Поскольку стена нежилого здания является самонесущей, режим общего имущества собственников МКД (ст. 36 ЖК РФ) не нарушается, так как капитальные стены дома не используются для содержания конструкций пристройки. Кроме того, из документов Управы Ленинского административного округа г. Тюмени следует, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, не является помещением в многоквартирном доме по <адрес>. По данным инвентаризации объектом капитального строительства многоквартирный дом обозначен на плане под литерой А, а пристрой к жилому дому обозначен на плане литерой А1. В состав пристроя под литерой А1 полностью включены помещения по адресу: <адрес>. В составе помещений многоквартирного дома по <адрес> под литерой А помещения пристроя под литерой А1 не входят. Просит признать объект недвижимости - нежилое помещение, кадастровый №, площадью 337.8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, самостоятельным одноэтажным нежилым зданием.
Истец Ким И.Г. в суд не явилась, надлежаще извещена, просит рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель ответчика Управы Ленинского АО администрации г.Тюмени в суд не явился, извещен в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства. О причинах неявки ответчик суду не сообщила, доказательств уважительности причин неявки в суд не представила. Суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, признавая причины неявки ответчика в суд неуважительными.
Представители третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в суд не явился, надлежаще извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение на усмотрение суда.
Представитель третьего лица ООО «УК На Пражской» в суд не явился, извещён в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства. Суд счёл возможным рассмотреть дело в его отсутствие, признавая причины неявки в суд неуважительными.
Исследовав представленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец является собственником нежилого помещения: кадастровый №, площадью 337.8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается записью за №от ДД.ММ.ГГГГ. в Едином государственном реестре недвижимости. Объект расположен на земельном участке: кадастровый №, площадью 756 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации приватизированного магазина № 53 «Обувь». Собственность на указанный земельный участок также зарегистрирована за истцом за № от ДД.ММ.ГГГГ
В 2023г. ООО «УК НА ПРАЖСКОЙ», являясь управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, полагая, что указанный Объект является частью МКД, обратилось в Центральный районный суд г. Тюмени к ней с иском о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, мотивируя требования тем, что Ким И.Г. является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, однако не исполняет свою обязанность по оплате коммунальных услуг. Решением Центрального районного суда г. Тюмени от 05.12.2023г. по делу 2-6935/2023 в иске ООО «УК НА ПРАЖСКОЙ» было отказано в полном объёме. Данное решение суда было оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 06.05.2024г.
При этом судами установлено «что между Ким И.Г. и ООО «УК НА ПРАЖСКОЙ» не было заключено договора управления либо договора на обслуживание данного помещения как составной части МКД. Ким И.Г. самостоятельно вносит оплату ресурсоснабжающим организациям на основании заключенных с ООО «Тюмень Водоканал», АО УСТЭК, АО «ЭК Восток» договоров. Помещение представляет собой обособленное здание и не является частью МКД, что подтверждается техническим заключением №-ТЗ, выполненным ЗАО «Проектировщик», согласно выводам которого нежилое здание «Магазин товары повседневного спроса и пекарня», расположенное по адресу: <адрес>, на основании проведенного технического обследования по совокупности выявленных категорий состояния конструкций, относится к капитальному зданию сооружению. Прочность, устойчивость и долговечность элементов нежилого здания «Магазин товары повседневного спроса и пекарня» соответствует существующим нормативным требованиям. Нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и может использоваться в соответствии с функциональным назначением и работать самостоятельно и обособленно, т.к. все инженерные системы объекта не связаны с жилым домом, к которому оно пристроено. Нежилое здание «Магазин товары повседневного спроса и пекарня» имеет свой независимый тепловой узел, отдельные приборы учета ввода водопровода, свои отдельные выпуски канализации и свое ВРУ. Экспертами выполнено обследование действительного технического состояния строительных конструкций нежилого здания и дана оценка о том, что оно является отельным самостоятельным объектом капитального строительства. Здание имеет собственные инженерные сети, вывоз снега, уборка территории и ее озеленение и благоустройство осуществляется Ким И.Г. своими силами. Управляющей компании не причиняется реальный ущерб.
Кроме того, из апелляционного определения от 06 мая 2025 года следует, что «данные обстоятельства установлены материалами дела, помещение, принадлежащее ответчику (Ким И.Г.) имеет собственное назначение, самостоятельно вводилось в эксплуатацию и возводилось, не входить в общее имущество МКД, расположено на самостоятельном земельном участке, не принадлежащем истцу или собственникам многоквартирного дома, иного материалы дела не содержат».
Таким образом, в силу требований ст.60 ч.2 ГПК РФ в рамках дела 2-6935/2023 установлены и доказаны обстоятельства, что Объект является самостоятельным зданием.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Для признания Объекта самостоятельным зданием, необходимо учитывать совокупность следующих технических признаков: конструктивная обособленность: наличие собственного фундамента, капитальных стен, отдельной кровли и отсутствие общего жесткого сопряжения с иными зданиями; автономность инженерных систем: наличие собственных узлов учета, отдельных вводов воды, тепла и электричества, которые не связаны с сетями иных зданий и не влияют на их работоспособность; функциональная независимость: объект имеет отдельный вход и может эксплуатироваться без использования помещений иных зданий; земельный участок: если объект расположен на земельном участке, который был сформирован отдельно от участка под иными зданиями или может быть выделен под самостоятельное использование.
Как следует из технического заключения ЗАО «Проектировщик» от 2023 года здание может использоваться в соответствии с функциональным назначением и работать самостоятельно и обособленно, т.к. все инженерные системы объекта не связаны с жилым домом, к которому оно пристроено; имеет свой независимый тепловой узел, отдельные приборы учета ввода водопровода, свои отдельные запуски канализации и свое ВРУ; не нарушает права жителей МКД; соответствует строительным нормам для безопасной эксплуатации. Подвалы, чердачные помещения и т.п. у каждого объекта недвижимости (МКД и здание магазина) независимы друг от друга, не имеют проходов между собой, а также не имеют общих стен. У помещения свой отдельный вход, доступ к объекту осуществляется автономно. В границах объекта отсутствуют транзитные коммуникации, обслуживающие жилые помещения МКД. Его можно демонтировать без ущерба для иных зданий. Кроме того, согласно заключению экспертов между нежилым зданием и МКД есть осадочный шов и самонесущая стена этого нежилого здания.
С точки зрения строительных норм (СП 15.13330.2020 и СП 20.13330.2016), осадочный шов разрезает здание по всей высоте — от конька кровли до подошвы фундамента включительно. Наличие осадочного шва доказывает, что у Помещения собственный независимый фундамент и это исключает главный признак «части здания» — общую опорную конструкцию. Объект, принадлежащий истцу на праве собственности, не имеет жесткого конструктивного сопряжения с МКД. Наличие осадочного шва свидетельствует о том, что здания имеют разную осадку и работают как две независимые строительные системы.
В соответствии со ст. 2 Закона № 384-ФЗ, это определяет Объект как самостоятельное здание. Поскольку стена нежилого здания является самонесущей, режим общего имущества собственников МКД (ст. 36 ЖК РФ) не нарушается, так как капитальные стены дома не используются для содержания конструкций пристройки.
Кроме того, из документов Управы Ленинского административного округа г. Тюмени следует, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, не является помещением в многоквартирном доме по <адрес>. По данным инвентаризации объектом капитального строительства многоквартирный дом обозначен на плане под литерой А, а пристрой к жилому дому обозначен на плане литерой А1. В состав пристроя под литерой А1 полностью включены помещения по адресу: <адрес>. В составе помещений многоквартирного дома по <адрес> под литерой А помещения пристроя под литерой А1 не входят.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.
Истец обратился с вышеуказанными исковыми требованиями, полагая, что неопределенность в статусе нежилого здания, принадлежащего ей на праве собственности, как самостоятельно существующего объекта недвижимости, может повлечь за собой правовые притязания третьих лиц, что уже было с ООО «УК На Пражской».
Суд находит требования иска подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу статьей 11, 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке способами, предусмотренными законом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из судебного решения, становившего гражданские права и обязанности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно техническому заключению ЗАО «Проектировщик» от 2023 года нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0112001:162, по адресу: <адрес>, там же где находится и многоквартирный жилой дом, является самостоятельным объектом капительного строительства, т.к. между нежилым зданием и многоквартирным домом есть осадочный шов и самонесущая стена этого нежилого здания. Прочность, устойчивость и долговечность элементов строения соответствует существующим нормативным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное нежилое здание по отношению к многоквартирному дому имеет свой независимый тепловой узел, отдельные приборы учета ввода водопровода, свои отдельные выпуски канализации и свое ВРУ.
Оценив вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд считает, что нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью 337,8 кв.м., принадлежащее истцу на праве собственности является самостоятельным зданием, а потому требования иска подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.8,11,12,209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.194-199,233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать объект недвижимости - нежилое помещение, кадастровый №, площадью 337,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, самостоятельным одноэтажным нежилым зданием.
Заочное решение может быть обжаловано ответчиком путём подачи в Ленинский районный суд г. Тюмени заявления об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения, указав обстоятельства и доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда, предоставив доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками (-ом) заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Тюмени.
Судья О.В. Бубнова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 марта 2026 года.