РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 июля 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд города Тюмени в составе:
председательствующего судьи Жегуновой Д.Д., при секретаре Богдановой А.В., с участием представителя истца Накрышки О.А. – Пробст В.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Накрышки Ольги Александровны к Форманчук Елене Леонидовне о взыскании задатка и процентов, установил:
истец Накрышка О.А. обратилась в суд с иском к Форманчук Е.Л., с учетом уточнения требований, о взыскании задатка в размере 200 000 руб., процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 28 388 руб. 38 коп., начисленных с 03 мая 2024 года по 05 февраля 2025 года, и по день фактической оплаты долга, государственной пошлины.
Требования мотивированы тем, что 29 марта 2024 года стороны заключили Соглашение о задатке на следующих условиях: в срок до 20 апреля 2024 года заключить договор по оформлению прав собственности на <адрес> машино-место № по адресу: <адрес>, в качеств покупателя в договоре по оформлению права собственности будет выступать ФИО11, цена квартиры и машино-места составляет 10 940 000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит; задаток в сумме 200 000 руб. Накрышка О.А. перечисляет на счет Форманчук Е.Л. в течение 8 часов после подписания Соглашения, которое заключается в форме электронного документа с использованием платформы ООО «Этажи» или ООО «Этажи - Западная Сибирь». Соглашение о задатке заключено 29 марта 2024 года и является предварительным договором, исполнение которого обеспечено задатком. Сделка совершена с участием ФИО13, являющейся агентом сторон и действующей со стороны истца на основании агентского договора от 29 марта 2024 года № 46875658, заключенного между Накрышкой О.А. и ФИО8, который являлся франчайзи-партнером ООО «Этажи – Западная Сибирь». Оплата задатка в сумме 200 000 руб. произведена истцом 30 марта 2024 года. 16 апреля 2024 года на электронную почту истца от агента ФИО13 поступили три проекта договора купли-продажи: машино-места на сумму 350 000 руб. (продавец ФИО12, покупатель Накрышка О.А.), квартиры на сумму 4 990 000 руб. с использованием кредитных средств банка (продавец Форманчук Е.Л., покупатель ФИО11), неотделимых улучшений, состоящих из внутренней отделки квартиры стоимостью 5 600 000 руб. (продавец Форманчук Е.Л., покупатель ФИО11). Истец заключила договор купли-продажи машино-места, 25 апреля 2024 года оплатила государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности и подала заявление на регистрацию перехода права в МФЦ. При обращении в МФЦ за получением документов истцу сообщили, что договор и заявления в день подачи документов возвращены оператором МФЦ риэлтору ООО «Этажи – Западная Сибирь». В части заключения отдельных договоров купли-продажи квартиры и неотделимых улучшений истец сообщила продавцу о несогласии приобретать улучшения, так как в договоре не определены его существенные условия (перечень улучшений и их количество), значит он не может быть заключенным. В проекте договора определено, что неотделимые улучшения квартиры являются ее неотделимой частью и состоят из внутренней отделки в объеме, который реально существует на момент передачи объекта покупателю. Неотделимые улучшения не являются самостоятельной вещью, товаром, не могут быть объектом гражданских прав и их невозможно продать по договору купли-продажи. Предложение указать в договоре купли-продажи цену ниже согласованной Соглашением о задатке обусловлено нежеланием продавца платить налог с дохода от продажи квартиры. Истец в переписке с ответчиком просила ее продать квартиру не по заниженной цене или в одном договоре предусмотреть стоимость квартиры и неотделимых улучшений, с чем продавец не согласилась. Так как договоры купли-продажи квартиры и неотделимых улучшений – это два разных документа, первый из договоров является недействительной сделкой. При признании продавца банкротом истец фактически теряет возможность вернуть денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи неотделимых. Существуют высокие риски невозврата покупателю денежных средств по этому договору. Стороны 29 марта 2024 год подписали Протокол согласования условий сделки купли-продажи объектов недвижимости, в котором указано: цена квартиры и машино-места составляет 10 940 000 руб.; в договоре купли-продажи квартиры будет указан цена 4 990 000 руб., в договоре купли-продажи машино-места - 50 000 руб., отдельно определяется порядок расчета по договору купли-продажи неотделимых улучшений в сумме 5 900 000 руб. Ни Соглашением о задатке, ни Протоколом не предусмотрена обязанность покупателя заключить договор купли-продажи неотделимых улучшений; Протокол не является изменением, дополнением Соглашения о задатке или приложением к нему, тогда как задаток внесен истцом в рамках Соглашения, а не Протокола. Таким образом, именно ответчик отказалась от исполнения Соглашения о задатке, являющегося предварительным договором, н определенных в нем условиях, в том чисел предприняла попытку срыва регистрации прав собственности истца на машино-место, поэтому полученный ею задаток подлежит возврату. За период просрочки возврата задатка с 03 мая 2024 года по 05 февраля 2025 года с ответчика также подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 28 388 руб. 38 коп. Далее такие проценты на сумму задатка следует взыскать по день его фактического возврата.
В судебное заседание истец Накрышка О.А. не явилась, ее представитель Пробст В.Л. в судебном заседании иск поддержала по изложенным в нем доводам, из ее объяснений, в том числе письменных, следует, что Протокол согласования условий сделки от 29 марта 2024 год не может приниматься в совокупности с Соглашением о задатке от той же даты, поскольку содержит противоречащие Соглашению условия о цене объектов и задатке. По условиям Соглашения задаток подтверждает намерение заключить договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры и машино-места) по цене 10 940 000 руб., по условиям Протокола задаток выплачивается при проведении расчетов по договору купли-продажи неотделимых улучшений, которые не определены и не являются объектом недвижимости. Протокол является самостоятельным документом, а не приложением к Соглашению, и в отличие от Соглашения не содержит условий, характерных для предварительного договора. Направленный истцу и подписанный ею договор купли-продажи машино-места по цене 350 000 руб. не имеет отношения к Протоколу, в котором стоимость объект указана 50 000 руб. Условие подготовленного ответчиком проекта договора купли-продажи неотделимых улучшений о не составлении перечня улучшений покупатель не согласовывал, в день заключения Соглашения задатке стороны заключили договор дарения находящихся в квартире вещей: кухонный гарнитур, индукционная варочная панель, посудомоечная машин, холодильник, вытяжка, фильтр очистки воды, кухонный стол, стулья, буфет, 2 телевизора, кровать, матрас прикроватные тумбы, 2 встроенных шкафа-купе, стиральная машина, укомплектованная ванная комната, текстиль, люстра, пуфик. Таким образом, данный перечень не мог относиться к неотделимым улучшениям, которые истец должен был приобрести по договору купли-продажи неотделимых улучшений. Доказательств направления истцу письменного уведомления о приглашении на сделку 20 апреля 2024 года в 12 час. 10 мин. нет. Акт о невыходе на сделку не подписан Фоманчук Е.Л. и ФИО13, существование свидетелей и принадлежность им подписей в акте сомнительны. При этом 25 апреля 2024 года был заключен договор купли-продажи машино-места. О несогласии подписывать отдельный договор купли-продажи неотделимых улучшений истец сообщила ответчику.
Ответчик Форманчук Е.Л. в судебное заседание не явилась, причина ее неявки признана судом неуважительной, дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика. Из объяснений и письменных возражений ответчика против иска следует, что, подписав 29 марта 2024 года Протокол согласования условий сделки купли-продажи объект недвижимости, стороны подтвердили свое намерение заключить три договора купли-продажи: машино-места, квартиры и неотделимых улучшений. Протокол следует принимать в совокупности с Соглашением о задатке. В проекте договора купли-продажи неотделимых улучшений все условия определены и изложены в полном объеме. Уклонение истца от заключения данного договора следует расценивать как ее отказ от исполнения Соглашения о задатке. Неотделимые улучшения (дорогостоящие ремонт из гипоаллергенных натуральных материалов, установленные дорогостоящая сантехника, встроенные кухонный гарнитур, шкафы-купе в коридоре и спальне, дополнительное встроенное оборудование и т.д.) были показаны истцу при первичном и последующем осмотрах квартиры в присутствии представителей АН «Этажи». Заключение договора купли-продажи неотделимых улучшений законом не запрещено, право на его заключение подтверждено судебной практикой. Объективных данных для возбуждения в отношении ответчика, осуществляющей предпринимательскую деятельность, процедуры банкротства нет. Денежные средства, полученные по Соглашению о задатке, были внесены ответчиком в оплату договора долевого участия. Несостоявшейся сделкой ответчику причины убытки: для исполнения своих обязательств по договору долевого участия ответчик была вынуждена использовать заемные денежные средства и реализовать объект недвижимости в ускоренном порядке с дисконтом. Ответчиком все необходимые документы для заключения договоров были подготовлены и неоднократно предпринимались попытки организации заключения сделки, но покупатель в установленное время на заключение договоров не явился, не выступил с возражениями по проектам договоров, не отразил возражения в Протоколе, оснований для возврата задатка нет. Перечисленное в договоре дарения имущество не входит в перечень имущества, которое являлось предметом договора купли-продажи неотделимых улучшений. 19 апреля 2024 года ФИО11 и Накрышке О.А. Почтой России были направлены и ими получены телефонограммы о приглашении на сделку, о чем сохранена информация в архиве Почты России. Продажа объектов недвижимости была обусловлена необходимостью исполнения ответчиком своих встречных обязательств по договору долевого участия, о которых истец на момент подписания Соглашения о задатке и Протокола была уведомлена.
Иные участвующие в деле лица при надлежащем извещении о дате, времени и месте разбирательства дела в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, дело рассмотрено судом в их отсутствие.
Выслушав явившихся в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 29 марта 2024 года Форманчук Е.Л. (Продавец) и Накрышка О.А. (Покупатель) заключили Соглашение о задатке на следующих условиях: в срок до 20 апреля 2024 года включительно заключить договор по оформлению прав собственности на Покупателя на жилое помещение (квартиру) № по адресу: <адрес>, нежилое помещение № и машино-место № по тому же адресу, оформленное на супруга ФИО12 (далее – «Объект недвижимости»); цена Объекта недвижимости составляет 10 940 000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит; расчет между сторонами по Соглашению будет осуществляться следующим образом: 200 000 руб. Накрышка О.А. перечисляет на счет Форманчук Е.Л. в качестве задатка в течение 8 часов после подписания Соглашения, 4 940 000 руб. Покупатель передает Продавцу за счет кредитных средств (ипотечное кредитование), 5 800 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу за счет собственных средств путем помещения в банковскую ячейку перед подачей Договора по оформлению права собственности и необходимых документов в регистрирующий орган (пункт 1.1), в доказательство заключения Договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения Покупатель перечисляет, а Продавец принимает в качестве задатка сумму в размере 200 000 руб. в счет причитающихся с Покупателя платежей, в рамках данного Соглашения (пункт 1.2), при досрочном добровольном расторжении сторонами настоящего Соглашения или прекращения обязательства, предусмотренного п. 1.1 настоящего Соглашения, до начала его исполнения по соглашению сторон, все полученные Продавцом денежные средства подлежат возврату Покупателю в полном объеме в течение 7 дней с момента подписания соглашения о расторжении соглашения о задатке (пункт 4.1), при неисполнении обязательства, предусмотренного п. 1.1 настоящего Соглашения, вследствие наступившего обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен Продавцом Покупателю в течение 7 дней с момента подписания соглашения о расторжении Соглашения о задатке (пункт 4.2), если Покупатель является ответственной стороной за неисполнение настоящего Соглашения, задаток остается у Продавца (пункт 4.3), если Продавец является ответственной стороной за неисполнение настоящего Соглашения, он обязан уплатить Покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения Договора по оформлению права собственности (пункт 4.4), стороны согласовали, что в качестве покупателя в Договоре по оформлению права собственности будет выступать ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (пункт 6.6), Продавец или Покупатель вправе направить письменное уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить Договор по оформлению права собственности) по адресу Продавца/Покупателя, указанному в настоящем соглашении. При этом надлежащим способом уведомления является отправка телеграммы по адресу Продавца/Покупателя. В случае, если ни одна из Сторон настоящего соглашения не направит другой Стороне уведомление о приглашении на сделку, обязательства Сторон по настоящему Соглашению прекращаются, денежные средства, переданные в качестве задатка, подлежат возврату Продавцом Покупателю в течение 7 календарных дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.1 настоящего Соглашения (пункт 6.9) (л.д. 13 – 16).
Также, 29 марта 2024 года Продавец ФИО3 и Покупатель ФИО2 подписали Протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости (далее по тексту – Протокол), согласно которому цена объектов недвижимости - квартиры по адресу: <адрес> нежилого помещения № машино-места № площадью 13,8 кв.м по адресу: <адрес>, оформленного на супруга ФИО12 - составляет 10 940 000 руб. (пункт 2), в договоре купли-продажи квартиры будет указана цена 4 990 000 руб. в договоре купли-продажи машино-места – 50 000 руб. (пункт 3), расчет по договорам будет произведен следующим образом: 4 940 000 руб. за счет кредитных средств, 100 000 руб. за счет собственных средств Покупателя путем помещения в банковскую ячейку перед передачей договора по оформлению права собственности и необходимых документов регистрирующий орган (пункт 4), расчет по договору купли-продажи неотделимых улучшений будет произведен следующим образом и порядке: 200 000 руб. покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка в течение 8 часов после подписания настоящего Соглашения на счет Продавца, 5 700 000 руб. выплачиваются Покупателем Продавцу за счет собственных средств путем помещения в банковскую ячейку перед передачей Договора по оформлению права собственности и необходимых документов в регистрирующий орган (л.д. 189 – 190).
В тот же день Форманчук Е.Л. (Даритель) и Накрышка О.А. (Одаряемый) заключили договор дарения (далее по тексту – Договор дарения), предметом которого являлось дарение движимого имущества (мебели, предметов быта, оборудования - Вещи), находящегося по адресу: <адрес> (пункт 1 Договора дарения). Перечень вещей: кухонный гарнитур, индукционная варочная панель, посудомоечная машина, холодильник, вытяжка, фильтр воды, кухонный стол и 4 стула, буфет, телевизоры на кухне и в гостиной, диван в гостиной, этажерка, двуспальная кровать, матрас, 2 прикроватные тумбы, 2 встроенных шкафа-купе, стиральная машина, укомплектованная ванная комната, текстиль, люстры, пуфик в прихожей (пункт 2 Договора дарения). (л.д. 200 - 201).
Соглашение о задатке, Протокол и Договор дарения были составлены при участии агента ФИО13, действовавшей на основании Агентского договора от 29 марта 2024 года № 46875658, заключенного Накрышкой О.А. с ИП ФИО8 (франчайзи-партнер ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ» в городе Тюмени), заключенного с целью покупки объекта недвижимости (л.д. 22 – 27, 28, 29) что следует из текстов указанных документов и сторонами по делу не отрицалось.
31 марта 2024 года Накрышка О.А. перечислила Форманчук Е.Л. задаток в размере 200 000 руб. двумя платежами по 50 000 руб. и платежами по 10 000 руб., 90 000 руб., что подтверждается платежными поручениями АО «ТБАНК» (л.д. 18 – 21).
16 апреля 2024 года, т.е. в установленный Соглашением о задатке срок, Покупателю Накрышке О.А. был предложен к подписанию договор купли-продажи машино-места по цене 350 000 руб., из которых 200 000 руб. Покупатель передал Продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, 150 000 руб. передает в день подписания и подачи настоящего договора и необходимы документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, с ФИО12 (л.д. 31), Покупателю ФИО11 – договор купли-продажи квартиры по цене 4 990 000 руб. и договор неотделимых улучшений данной квартиры по цене 5 600 000 руб., из которых 200 000 руб. Покупатель передал Продавцу за счет собственных средств до подписания данного договора, 5 400 000 руб. выплачивает за счет собственных средств путем помещения в банковскую ячейку ПАО Сбербанк перед подачей Основного договора и необходимых документов в регистрирующий орган, с Форманчук Е.Л. (л.д. 32 – 34, 35).
Накрышка О.А. заключила с ФИО12 договор купли-продажи машино-места, 25 апреля 2024 года оплатила государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности и подала заявление на регистрацию перехода права в МФЦ, что подтверждается описью документов и чеком по операции ПАО Сбербанк (л.д. 36, 37), после чего документы были возвращены сопровождавшему сделку риэлтору, что следует из заявления Накрышки О.А. в адрес ГАУ «МФЦ по Тюменской области» (л.д. 38) и участвующими в деле лицами не отрицалось.
Из переписки сторон в мессенджере в мае 2024 года усматривается, что Накрышка О.А. была не согласна с приобретением улучшений квартиры по самостоятельному договору, Форманчук Е.Л. не согласилась на продажу квартиры с улучшениями с оформлением одного договора купли-продажи (л.д. 39).
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1). Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (пункт 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).
В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).
Судом установлено, что, заключенным Соглашение о задатке стороны определили цену Объекта недвижимости (машино-места и квартиры) в размере 10 940 000 руб., порядок расчета Покупателя за данный Объект недвижимости (200 000 руб. в качестве задатка в течение 8 часов после подписания Соглашения, 5 800 000 руб. путем помещения в банковскую ячейку перед подачей Договора по оформлению права собственности и документов в регистрирующий орган, 4 940 000 руб. за счет кредитных средств после регистрации Росреестром перехода прав собственности на отчуждаемый Объект недвижимости к Покупателю), срок заключения договора по оформлению права собственности на Объект недвижимости – 20 апреля 2024 года, направление любой из Сторон письменного уведомления о приглашении на сделку (о намерении заключить договор по оформлению права собственности), установив единственный надлежащий способ уведомления – телеграмма на указанный в Соглашении о задатке адрес Стороны.
В указанный в Соглашении о задатке срок договор по оформлению прав собственности Покупателя на Объект недвижимости не состоялся, телеграммы о приглашении на сделку в установленном Соглашением о задатке порядке стороны не направляли.
При этом доказательств отказа стороны Покупателя от оформления прав собственности на Объект недвижимости, нарушение этой стороной условий Соглашения о задатке, в деле не представлено.
Стороной Продавца в предусмотренный Соглашением о задатке срок Покупателю были представлены проекты договоров купли-продажи трех объектов: машино-места по цене 350 000 руб., из которых 200 000 руб. Покупатель передал Продавцу до подписания договора, 150 000 руб. – передает в день подписания и подачи договора на регистрацию; квартиры по цене 4 990 000 руб.; неотделимых улучшений данной квартиры по цене 5 600 000 руб., из которых 200 000 руб. Покупатель передал Продавцу за счет собственных средств до подписания договора, 5 400 000 руб. выплачивает за счет собственных средств путем помещения в банковскую ячейку перед подачей договора на регистрацию.
Таким образом, данные проекты договоров не соответствовали условиям Соглашения о задатке, в частности по количеству приобретаемых Покупателем предметов продажи (три вместо двух, предусмотренных Соглашением о задатке), по характеру и размеру переданных Покупателем до подписания договоров денежных средств (Соглашением о задатке предусмотрен единый задаток в размере 200 000 руб., а в проектах договоров купли-продажи машино-места и не предусмотренных Соглашением о задатке неотделимых улучшений квартиры констатирован факт передачи Покупателем до подписания данных договоров в каждом случае по 200 000 руб.).
Доводы ответчика о том, что условия Соглашение о задатке следует рассматривать в совокупности с условиями Протокола, суд находит несостоятельными в связи со следующим.
Соглашение о задатке и Протокол составлены в один день. При этом Протокол не содержит сведений о том, что он является приложением к Соглашению о задатке, дополняет или изменяет его.
Вместе с тем, Протокол содержит условия, не совпадающие с условиями Соглашения о задатке по составу объектов продажи и самому задатку как таковому, а также с условиями представленных Продавцом Покупателю к подписанию проектов договоров купли-продажи объектов (в отношении машино-места в Протоколе указана цена 50 000 руб., в проекте договора купли-продажи – 350 000 руб.; в отношении неотделимых улучшений квартиры в Протоколе указана цена 5 900 000 руб., из которых 200 000 руб. задаток, перечисляемый в течение 8 часов после подписания Соглашения о задатке, 5 700 000 руб. выплачиваются путем помещения в банковскую ячейку перед подачей договора на регистрацию, а в проекте договора купли-продажи – 5 600 000 руб., из которых 200 000 руб. передаются за счет собственных средств до подписания договора, 5 400 000 руб. выплачиваются путем помещения в банковскую ячейку перед подачей договора на регистрацию).
Определить объем и характер неотделимых улучшений квартиры, приобретаемых по договору купли-продажи невозможно, поскольку перечень таких улучшений указанные документы не содержат.
Однако, вместе с Соглашением о задатке и Протоколом сторонами подписан Договор дарения движимого имущества, предметом которого являются в числе прочего указанные ответчиком в возражениях на иск в качестве продаваемых по договору купли-продажи неотделимые улучшений квартиры, имевшихся в период ее осмотра Покупателем (встроенные кухонный гарнитур, шкафы-купе в коридоре и спальне, дополнительное встроенное оборудование, сантехника). Дарение данных вещей исключает их продажу вопреки Протоколу и проекту договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры.
При таком положении, суд не находит оснований для оценки Протокола в качестве документа, дополняющего Соглашение о задатке и подлежащего исполнению сторонами наравне с данным Соглашением.
Оценив представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил, что по 20 апреля 2024 года Покупатель с предложением о совершении сделки на условиях Соглашения о задатке к Продавцу не обращалась и на сделку Продавца не приглашала, в свою очередь Продавец с предложением о заключении договора купли-продажи Объекта надвижимости (машино-место и квартира), предусмотренного Соглашением о задатке, и на предусмотренных данным соглашением условиях, к Покупателю также не обращалась, а последующее поведение Продавца и ее переписка с Покупателем с очевидностью свидетельствуют о нежелании продавать Объект недвижимости на условиях указанного соглашения. Предложенные Покупателю Продавцом условия приобретения Объекта недвижимости более выгодными для последнего по сравнению с условиями Соглашения о задатке расценивать нельзя. Направленное Продавцом Покупателю в предпоследний день действия Соглашения о задатке приглашение на сделку надлежащим в силу условий соглашения не являлось, заключение в предложенную Продавцом дату договоров купли-продажи на условиях, отличающихся от указанных проектах договоров, но соответствующих Соглашению о задатке, не предполагалось. Доказательства иного в деле отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что стороны обоюдно отказались от заключения договоров купли-продажи Объекта недвижимости, предусмотренного Соглашением о задатке, и исполнения данного соглашения, соответственно задаток в уплаченном Покупателем размере 200 000 руб. должен быть возвращен ответчиком истцу в силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.9 Соглашения о задатке.
Обстоятельства использования ответчиком суммы полученного от истца задатка значимыми с учетом заявленных требований не являются. Само по себе отсутствие в законе запрета на заключение договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры на обязательства сторон в отношении внесенного Покупателем задатка при установленных по делу обстоятельствах не влияет.
Просрочка возврата задатка влечет возникновение у ответчика обязательств, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1), проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3).
Как разъяснено в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).
Учитывая истечение срока действия Соглашения о задатке 20 апреля 2024 года и невозврат Продавцом уплаченного Покупателем задатка, за пользование денежными средствами истца с ответчика при установленных судом по делу обстоятельствах подлежат взысканию проценты, рассчитанные в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку с предложением о возврате денежных средств, полученных по Соглашению о задатке, в разумные сроки при условии отказа последней от заключения договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями как одного документа истец обратилась к ответчику в переписке 07 мая 2024 года (л.д. 39), при этом после 07 мая 2024 года договор купли-продажи сторонами вновь заключен не был, а разумным сроком возвращения суммы задатка стороны в Соглашении о задатке определили в любом случае 7 дней, проценты за пользование ответчиком денежными средствами истца подлежат начислению за период просрочки исполнения обязательства по возврату суммы задатка, начиная с 15 мая 2024 года по день разрешения спора судом и далее до возврата суммы задатка, при этом за период с 15 мая 2024 года по 06 июля 2026 года с ответчика следует взыскать 77 050 руб.15 коп.:
Период
Сумма
Расчет с 15.05.2024 по 28.07.2024
6 557.38 руб.
200 000.00 руб. * 75 дн / 366 * 16% с 29.07.2024 по 15.09.2024
4 819.67 руб.
200 000.00 руб. * 49 дн / 366 * 18% с 16.09.2024 по 27.10.2024
4 360.66 руб.
200 000.00 руб. * 42 дн / 366 * 19% с 28.10.2024 по 31.12.2024
7 459.02 руб.
200 000.00 руб. * 65 дн / 366 * 21% с 01.01.2025 по 08.06.2025
18 295.89 руб.
200 000.00 руб. * 159 дн / 365 * 21% с 09.06.2025 по 27.07.2025
5 369.86 руб.
200 000.00 руб. * 49 дн / 365 * 20% с 28.07.2025 по 14.09.2025
4 832.88 руб.
200 000.00 руб. * 49 дн / 365 * 18% с 15.09.2025 по 26.10.2025
3 912.33 руб.
200 000.00 руб. * 42 дн / 365 * 17% с 27.10.2025 по 21.12.2025
5 063.01 руб.
200 000.00 руб. * 56 дн / 365 * 16.5% с 22.12.2025 по 31.12.2025
876.71 руб.
200 000.00 руб. * 10 дн / 365 * 16% с 01.01.2026 по 15.02.2026
4 032.88 руб.
200 000.00 руб. * 46 дн / 365 * 16% с 16.02.2026 по 22.03.2026
2 972.60 руб.
200 000.00 руб. * 35 дн / 365 * 15.5% с 23.03.2026 по 26.04.2026
2 876.71 руб.
200 000.00 руб. * 35 дн / 365 * 15% с 27.04.2026 по 21.06.2026
4 449.32 руб.
200 000.00 руб. * 56 дн / 365 * 14.5% с 22.06.2026 по 06.07.2026
1 171.23 руб.
200 000.00 руб. * 15 дн / 365 * 14.25%
Сумма процентов:
77 050 руб.15 коп.
Сумма основного долга:
200 000 руб. 00 коп.
Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в названной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (пункт 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалах дела представлено заявление истца о взыскании расходов на представителя в размере 40 000 руб.
Таким образом удовлетворение иска Накрышки О.А. влечет компенсацию ей ответчиком расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска и расходов на оплату услуг представителя.
Согласно чеку, истцом уплачена при подаче иска государственная пошлина в размере 7 852 руб. (л.д. 12).
Интересы истца в суде представляла действующая на основании доверенности Пробст В.Л., с которой Накрышка О.А. 18 декабря 2024 года заключила договор на оказание юридических услуг по представлению интересов по настоящему делу в суде первой инстанции (л.д. 74). По условиям данного договора стоимость услуг составляет 40 000 руб. Согласно чекам, данная сумма оплачена истцом в полном объеме тремя платежами (л.д. 76, 77, 78). Указанный размер оплаты с учетом сложности дела, значимости его результатов для истца, цены иска, занятости представителя в рассмотрении дела судом, объема оказанных им услуг, отвечает критерию разумности.
Требования Накрышки О.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 03 по 14 мая 2024 года признаны судом необоснованными, проценты за данный период составляют 1 049 руб. 18 коп. Следовательно, иск удовлетворен на 99,54% (из заявленных в иске и оплаченных государственной пошлиной требований в размере 228 388 руб. 38 коп. взыскано 227 319 руб. 20 коп.), возмещению истцу подлежит 47 631 руб. 88 коп. (99,54% от фактически понесенных судебных расходов в размере 47 852 руб.).
С учетом взыскания судом процентов по день разрешения спора, с ответчика также подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень в счет недоплаченной истцом государственной пошлины 1 460 руб. (разница между уплаченной истцом государственной пошлиной и подлежащей уплате в размере 9 312 руб. от взысканной суммы).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Накрышки Ольги Александровны удовлетворить частично.
Взыскать с Форманчук Елены Леонидовны (паспорт №) в пользу Накрышки Ольги Александровны (паспорт №) сумму задатка в размере 200 000 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с 15 мая 2024 года по 06 июля 2026 года в размере 77 050 руб.15 коп., проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму задатка в размере 200 000 руб. с 07 июля 2026 года по день возврата суммы задатка, судебные расходы в размере 47 631 руб. 88 коп.
Взыскать с Форманчук Елены Леонидовны (паспорт №) в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень в счет недоплаченной истцом государственной пошлины 1 460 руб.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2026 года.
Судья Д.Д. Жегунова