РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 мая 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Саитовой Д.А., при секретаре Матаевой А.В., с участием истца Киселевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселевой Ольги Владимировны к ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова" о расторжении договора участия в долевом строительстве, возврате денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова" о расторжении договора участия в долевом строительстве №ЧАР-3/2.2/132-1773746401 от 29 марта 2024 года, заключенного между Киселевой Ольгой Владимировной и ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова", взыскании денежных средств в размере 1073374,62 руб., судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 29 марта 2024 года между Киселевой О.В. и ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова" был заключен договор участия в долевом строительстве №ЧАР-3/2.2/132-1773746401 в отношении объекта долевого участия – однокомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г. <адрес>, проект. №, общей площадью 30,79 кв.м. Стоимость доли составила 5356873,14 руб. При этом оплата производится в следующем порядке: сумма в размере 536687,31 руб. оплачивается дольщиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ в безналичном порядке путем перечисления на счет эскроу, сумма в размере 4283498,52 руб. оплачивается в срок до 28.02.2026 в безналичном порядке путем перечисления на счет эскроу. Всего истец внесла на счет эскроу денежные средства в размере в размере 1073374,62 руб. Между тем, оставшуюся часть денежных средств в размере 4283498,52 руб. истец не может оплатить в связи с невозможностью получения кредита, поскольку ставки по ипотечным кредитам значительно выросли, кардинально изменилась кредитная политика государства и ЦБ РФ, многократно повышена за период с 2024 по 2206 гг. ключевая ставка, что повлекло рост ипотечных ставок до 20-25 % годовых, ужесточены требования к заемщикам. При этом материальное финансовое положение истца не изменилось, работа не поменялась, но при этом получены отказы по причинам не зависящим от истца. В связи с отказом от кредитования у истца отсутствует объективная возможность произвести оплату оставшейся части цены договора (4 283 498,52 руб.). Привлечение рыночного кредита под 20 % годовых станет для истца непосильной долговой нагрузкой, что нарушает баланс интересов сторон и лишает истца того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (приобретение жилья на приемлемых условиях). Таким образом, поскольку на момент заключения договора она, действуя разумно и добросовестно, не могла предвидеть столь резкого и продолжительного ухудшения условий кредитования, то в силу ст. 451 ГК РФ договор участия в долевом строительстве №ЧАР-3/2.2/132-1773746401 от 29 марта 2024 года подлежит расторжению.
Истец Киселева О.В. в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова", третье лицо ПАО «Промсвязьбанк» в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
От ответчика поступил возражения на иск, в которых просят с иске отказать в полном объеме.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения стороны истца, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что 29 марта 2024 года между Киселевой О.В. и ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова" был заключен договор участия в долевом строительстве №ЧАР-3/2.2/132-1773746401 (далее по тексту договор) в отношении объекта долевого участия – однокомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, проект. №, общей площадью 30,79 кв.м. Срок передачи доли – не позднее 30.09.2026 включительно (п. 2.5 договора). Стоимость доли составила 5 356873,14 руб. со сроком депонирования до 30.11.2026.
Согласно п. 3.2 договора, оплата производится в следующем порядке: сумма в размере 536687,31 руб. оплачивается дольщиком в срок до 29.03.2025 в безналичном порядке путем перечисления на счет эскроу, сумма в размере 4283498,52 руб. оплачивается в срок до 28.02.2026 в безналичном порядке путем перечисления на счет эскроу.
Истцом на эскроу счет в ПАО «Промсвязьбанк» были внесены денежные средства в сумме 1073374,62 руб.
В силу п. 7.2 договора, договор прекращается: по соглашению сторон, по выполнению сторонами своих обязательств, по решению суда, при одностороннем отказе стороны в тех случаях, когда это допускается действующим законодательством.
Согласно п. 7.3 договора участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, установленных ФЗ №214-ФЗ.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным. если между сторонами. в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом другими законами или договором.
В силу ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: I) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет: 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности. какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота: 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В соответствии с п. 1.1. ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не буле передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства. которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В силу ч. 1.2. ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Из приведённых выше положений закона в их взаимосвязи следует,что возможность одностороннего отказа от исполнения договора для участника долевого строительства обусловлена виновными действиями застройщика, установлением судом факта нарушения им условий договора и принятых на себя обязательств.
В ходе рассмотрения дела факта нарушения застройщиком ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова" условий договора и принятых на себя обязательств установлено не было. Доказательств нарушения прав участника долевого строительства Киселевой О.В. со стороны застройщика в материалы дела не представлено.
Соглашение о расторжении договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами не достигнуто.
Обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения договора долевого участия, предусмотренные ст.9 Федерального закона 214-Ф3, по делу не установлены.
Правовых оснований для одностороннего отказа участника от исполнения договора либо для расторжения договора в судебном порядке в рамках спорных правоотношений объективно не выявлено (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства ухудшения финансового положения участника долевого строительства не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора участия в долевом строительстве, учитывая, что при его заключении договора истцы не могла не знать о бремени несения риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.
Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, то есть изменение обстоятельств, характеризующих имущественное положение, относятся к рискам, которые несет участник долевого строительства при заключении договора. Поэтому заключая договор, участник должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, понимать и принять значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.
Такое обстоятельство, как недостаточность у участника строительства денежных средств для оплаты объекта строительства в установленный договором срок, прямо в законе не предусмотрено в качестве основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства. В данном случае, не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Таким образом, на основании изложенного, суд считает, что исковые требования истцов о расторжении договора участия в долевом строительстве №ЧАР-3/2.2/132-1773746401 от 29 марта 2024 года удовлетворению не подлежат.
Поскольку в удовлетворении исковых требования о расторжении договора истцам отказано, то производные исковые требования о взыскании внесенных денежных средств в размере 1073374,62 рублей также удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Киселевой Ольги Владимировны к ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Чаркова" о расторжении договора участия в долевом строительстве, возврате денежных средств, взыскании расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Председательствующий судья (подпись) Д.А. Саитова
Мотивированное решение составлено 21.05.2026.
Председательствующий судья (подпись) Д.А. Саитова
Копия верна.
Подлинник решения, определения подшит в гражданское дело № ___________/________
Дело хранится в Ленинском районном суде г. Тюмени.
Решение, определение вступило (не вступило) в законную силу
«_____»_____________________20_____года
Судья __________________ Д.А. Саитова
Секретарь _____________ А.В. Матаева