РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Ильященко М.В., при секретаре Прохоренко П.А., с участием представителя истца Быстровой Н.В., представителя ответчика Фефилова С.А. – Щетинина Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Заваринского Александра Стаховича к ООО «Фабрика НОВОСТЬ», Фефилову <адрес> о признании права собственности на земельный участок, признании договора купли-продажи недействительным, встречному иску Фефилова <адрес> о признании здания самовольной постройкой, возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Заваринский А.С. обратился в суд с иском к ООО «Фабрика НОВОСТЬ» о признании права собственности на 200 кв.м земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>
Требования мотивированы тем, что 23.08.2011 между Заваринским А.С. и ООО «Фабрика НОВОСТЬ» заключен договор № 003 купли-продажи бани-сауны, расположенной по адресу: <адрес> Согласно п. 1 договора, одновременно с передачей права собственности на задание покупатель приобретает право аренды на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. На момент заключения договора купли-продажи и в дальнейшем, земельный участок под заданием истцу передан не был. Полагает, что переход права собственности на здание влечёт приобретение права собственности на земельный участок.
Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечен Фефилов С.А.
Фефилов С.А. обратился в суд с встречным иском к Заваринскому А.С., ООО «Фабрика НОВОСТЬ» о признании самовольными постройками - нежилое одноэтажное строение, общей площадью 142.9 кв. м., с кадастровым номером 72:№ по адресу: г. <адрес> возложении обязанности на Заваринского А.С. устранить препятствия в пользовании земельным участком посредством полного сноса, за свой счет, данной самовольной постройки и приведения части земельного участка, на котором данные постройки возведены, в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение 20 дней со дня вступления решения суда в законную силу; взыскании с Заваринского А.С. в пользу Фефилова С.А. неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день нарушения, начиная с 21 дня неисполнения обязательств, установленных решением суда, по сносу самовольных построек и приведения земельного участка в пригодное состояние, по день фактического исполнения обязательств; предоставлении Фефилову С.А. права, если Заваринский А.С. не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет, полностью снести данную самовольную постройку и привести часть земельного участка Фефилова С.А. с кадастровым номером №, на котором она возведена, в пригодное для дальнейшего использования состояние с взысканием с Заваринского А.С. необходимых (документально подтвержденных) расходов.
Встречный иск мотивированы тем, что 18.12.2025 между Фефиловым С.А. и ООО «Фабрика «Новость» заключен договор купли-продажи нежилого двухэтажное строение с земельным участком, а именно: нежилое двухэтажное строение, общей площадью 2675.2 кв.м., кадастровый номер №506, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>; земельный участок площадью 5399 +/- 26 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Вышеуказанное имущество принадлежало ООО «Фабрика «Новость» на праве собственности. 23.08.2011 между Заваринским А.С. и ООО «Фабрика «Новость» заключен договор №003 купли-продажи бани-сауны, расположенной по адресу: <адрес> Согласно условиям договора Заваринский А.С. приобретает право аренды на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, однако до настоящего времени ни договора аренды, ни договора купли-продажи в отношении части земельного участка заключено не было. Ответчик самовольно занял и фактически использует часть земельного участка Фефилова С.А., которую он желает использовать в предпринимательской деятельности. Фефилов С.А. не предоставлял Заваринскому А.С. земельный участок и не давал никаких разрешений. Самовольное строение возведено с нарушением градостроительных норм и правил, так как не получено разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, в установленном законом порядке.
20.07.2026 Заваринский А.С. увеличил исковые требования, просил установить границы земельного участка, признать договор купли-продажи от 18.12.2025 между ООО «Фабрика «Новость» и Фефиловым С.А. недействительным.
Истец Заваринский А.С. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился. Его представитель Быстрова Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска.
Ответчик Фефилов С.А. в судебное заседание не явился. Его представитель Щетинин Д.В. в судебном заседании встречный иск поддержал, возражал против удовлетворения иска Заваринского А.С.
Представитель ответчика ООО «Фабрика НОВОСТЬ», представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Заваринского А.С. и встречного иска Фефилова С.А.
Судом установлено следующее.
23.08.2011 между ООО «Фабрика НОВОСТЬ» (продавец) и Заваринским А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи № 003, по условиям которого продавец продаёт, покупатель приобретает в собственность баню-сауну, расположенную по адресу: <адрес> на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного пользования. Одновременно с передачей права собственности на здание покупатель приобретает право аренды на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Цена договора составила 1 800 000 рублей.
Право собственности ООО «Фабрика НОВОСТЬ» на земельный участок площадью 7858 кв.м. по адресу: г.<адрес>, зарегистрировано 20.10.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.63-75).
Вид разрешённого использования земельного участка – бытовое обслуживание.
18.12.2025 между ООО «Фабрика «Новость» и ИП Фефиловым С.А. заключен договор купли-продажи нежилого двухэтажного строения общей площадью 2675,2 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, земельного участка площадью 5399 +/- 26 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание, кадастровый номер №:№ по адресу: г.<адрес> (л.д.91-92).
В соответствии со ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.2).
Согласно ст.273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1).
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п.3).
В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п.2 ст.39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Оценивая доказательства в совокупности, суд считает, у Заваринского А.С. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г<адрес>, не возникло, поскольку договором купли-продажи от 23.08.2011 стороны предусмотрели, что у Заваринского А.С. возникает право аренды на часть земельного участка, а не право собственности. На момент заключения договора купли-продажи ООО «Фабрика НОВОСТЬ» собственником земельного участка не являлось, право собственности зарегистрировано только 20.10.2020. Требование об установлении границ земельного участка является производным, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Здание площадью 142,9 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г.<адрес> самовольной постройкой не является, поскольку не обладает хотя бы одним признаком, перечисленным в ст.222 ГК РФ, возведено на земельном участке, предоставленном ООО «Фабрика НОВОСТЬ», разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нём бани-сауны, предназначенной для бытового обслуживания населения. В связи с чем в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.
Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 ст.174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 18.12.2025 суд не находит, ссылка истца на положения п.2 ст.174 ГК РФ является ошибочной, поскольку ООО «Фабрика НОВОСТЬ», заключая оспариваемый договор с Фефиловым С.А., действовало от своего имени, представителем Заваринского А.С. не являлось.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Заваринского ФИО10 к ООО «Фабрика НОВОСТЬ», Фефилову ФИО9 о признании права собственности на земельный участок, признании договора купли-продажи от 18.12.2025 недействительным, отказать.
В удовлетворении встречного иска Фефилова ФИО11 отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Председательствующий судья М.В. Ильященко
Решение в окончательной форме изготовлено 27 августа 2026 года.