РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Баевой О.М., при секретаре Кияевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Клюкина ФИО9 к товариществу собственников жилья «Озёрные аркады» об обязании выполнить ремонт общего имущества многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании выполнить ремонт общего имущества многоквартирного дома. Требования мотивированы тем, что Клюкин ФИО10 Тумаков ФИО11., Шадских ФИО12 являются долевыми собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Помещение является встроено-пристроенным к многоквартирному дому <адрес> по <адрес>, в частности крыша помещения является придомовой территорией МКД, на которой уложена тротуарная плитка и используется в качестве места отдыха для собственников жилых помещений МКД. Управление МКД осуществляет ТСЖ «Озёрные аркады». ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений и ТСЖ заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому ТСЖ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. ТСЖ не исполняет надлежащим образом обязанности по содержанию общего имущества МКД, из-за протечки атмосферных и талых вод с крыши, а также сквозь стены помещения произошло повреждение внутренней отделки помещения, а также повреждение наружных стен помещения (отклеивание декоративных кирпичей, высолы на силикатных кирпичах). В связи, с чем истец просит обязать ответчика в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по: обеспечению защиты крыши и наружных стен нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, от протечек талых и атмосферных вод; восстановлению поврежденных мест на фасаде нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, путем устранения высолов на силикатных кирпичах наружных стен и восстановлению декоративных кирпичей на фасаде указанного помещения.
ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принято уменьшение исковх требований (л.д.159) в окончательной редакции, просит обязать ответчика в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по восстановлению поврежденных мест на фасаде нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый № путем устранения высолов на силикатных кирпичах наружных стен и восстановлению декоративных кирпичей на фасаде указанного помещения.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, для участия в деле направил своего представителя. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Представитель истца Дедов ФИО13 на удовлетворении иска с учетом уменьшения требований, настаивал в полном объеме по основаниям, изложнным в исковом завлении, отзыве на доводы представителя ответчика (л.д.151-153). Просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика Дегтярева ФИО14. в удовлетворении иска просила отказать, в судбеное заседание после перерыва не явилась суд счел возможным рассмотреть дело в её отсуствие. ДД.ММ.ГГГГ после перерыва в судебном заседании ответчик направил возражения на сковое заявление, в которых указывают, что искусственный камень, которым отделан фасад в настоящее время не призводится, ремонт фасада будет осуществляться другим материалом, сроки доставки которого от 30 до 90 дней. Полагают, что претензии истца к ответчику не обоснованы. Просят в иске отказать (л.д.106-108).
Третьи лица Тумаков ФИО15 Шадских ФИО16. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что истец, третьи лица Тумаков ФИО19., Шадских ФИО20 являются собственниками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (л.д.15-22).
ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Озёрные аркады» и Клюкиным ФИО21 Тумаковым ФИО22, Шадских ФИО23 заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.26-29).
ДД.ММ.ГГГГ от истца в адрес ответчика направлена претензия о ненадлежащем содержании общего имущества МКД, составлении акта о нарушении условий договора управления (л.д.30).
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Озёрные аркады» в ответе указывает, что со стороны ТСЖ принимаются все необходимые меры по уборке снега и вывозу его за пределы участка МКД. При осмотре внутренних повреждений ДД.ММ.ГГГГ управляющим был зафиксирован факт наличия повреждений внутренней отделки, однако установить время и причину на данный момент невозможно, поскольку произошло это много лет назад (л.д.32).
Согласно акту № осмотра нежилого помещения по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на день обследования обнаружено: подтеки по стене над барной стойкой. От стены отошли обои. Протечка в туалете. С потолка по стене течет вода. Намокла плитка (л.д.33).
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт осмотра нежилого здания (помещения), в котором были зафиксированы повреждения нежилого помещениях:
№: - стены: в районе ступенек наблюдается деформация отделки частичное ослоение, обои частично взбугрились, темные пятка. В районе расположения 2 окна в нижней части отслоение обоев;
- потолок: в раоне расположения 1 окна наблюдаютс следы протечек: темные, желтые пятна, отслоение шпатлевки на стыках поит ( в районе окна);
№: - стены: слева от входы в районе расположения стеллажей наблюдаются следы протечек, отслоение штукатурки (15х20 см), 40х45см, также в районе сушилки 90х40 см и 1м х 65см;
№: - стены: справа от сулужебного помещенияв углу сверху имеются следы протечек, отслоение штукатурки 70х12 см, темные пятна отслоение обоев. На стене длиной 14,2 м имеютсямногочисленные темные пятна, отслоение штукатурки, отслоение обоев, в нижней части стены имеется плесень. Стена у помещения № – наблюдается ослоение обоев, штукатурки, 4 вертикальных трещины, 6 горизонтальных трещин;
№: - стены: на стенах справа от входа, в углу наприв входы имеютс следы протечек, темные, желтые пятна, частичное отслоение шиукатурки, плесень в углу;
- потолок: справа от входа в углу имеются следы протечек, желтые темные разводы, взбугрение штукатурки, шпатлевки;
№: - стены: на стене напротив дверей имеются горизонтальные трещины на плитке в количестве 5 штук;
- потолок: видимых повреждений нет, возможны скрытие дефекты;
№: потолок: на стене напртив дверей на стыке сос теней на потолке имеются следы протечек: темные желтые пятна, также имеютс желтые пятна на потолке слева от входы;
Внешняя отдекла: на фасаде здания имеютс следы протечек, пятна, солевые разводы, отсутствует часть элементов декоративной отделки. Поверхность крыши завалена снегом. В верхней части здания разрушена часть кирпичей. Стены здания с внешней стороны с улицы завалены снегом (л.д.34-38).
ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке истцом составлен акт о нарушении условий договора управления МКД, поскольку представитель ТСЖ в течении двух часов с момента сообщения не прибыл для проверки факта нарушения (л.д.39-49).
Согласно ответу Управы Восточного административного округа Администрации города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ №-, текущее содержание территории, включая очистку от снега и льда крыши по адресу: <адрес>, осуществляется силами ТСЖ «Озерные аркады». За нарушение требований по снегоочистке территории, в отношении юридического лица ТСЖ «Озерные аркады» возбуждено производство об административном правонарушении по части 6 ст. 4.9 Кодекса Тюменской области об административной ответственности (л.д.50).
В соответствии с постановлением № о назначении административного наказания от ДД.ММ.ГГГГ административной комиссии Восточного АО города Тюмени управляющий ТСЖ «Озерные аркады» Шеремет ФИО24. привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 6 ст. 4.9 Кодекса Тюменской области об административной ответственности от ДД.ММ.ГГГГ № и назначено наказание в виде штрафа в размере 10 000 руб. (л.д.74-75), которое предусмотрено за нарушение требований по снегоочистке, ликвидации зимней скользкости объектов благоустройства и (или) вывозу снега (утилизации способом снегоплавления).
В соответствии с заключением эксперта ООО «ЭКО-Н сервис» № (119-138) эксперт пришел к следующим выводам: 1. При натурном обследовании выявлены следующие недостатки благоустройства территории (покрытие (отмостка) из тротуарной плитки, тепло-, гидроизоляция конструкций фундамента) во дворе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>:
- нарушения требований п. 3.1. СНиП III-10-75, а именно покрытие (отмостка) из тротуарной плитки не обеспечивает отвод поверхностных вод, на покрытии тротуарной плитки имеются скопления высохшей грязи и пыли, при сухой погоде;
- нарушения требований п. 3.26 СНиП III-10-75., а именно значительные деформации, отставание отмостки от цоколя здания, просадка отдельных участков, контруклоны, вертикальные смещения отдельных элементов превышают 100 мм;
- нарушения требований п. 5.11 СТО 36554501-012-2008., а именно отсутствие защитного покрытия для защиты вертикальной изоляции, расположенной на внешней поверхности фундамента и цоколя здания, от механических повреждений, атмосферных воздействий, ультрафиолетового излучения и обеспечения долговечности конструкции.
Данные недостатки влекут невозможность надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Поскольку при нарушении покрытия (отмостка) из тротуарной плитки, атмосферная влага беспрепятственно проникает к конструкциям фундамента, что является причиной постоянного увлажнения грунта и строительных конструкций, приводящее к развитию биологической коррозии фундамента и как следствие неравномерная осадка и его разрушение.
А также в результате отсутствия защитного покрытия (вертикальной изоляции) на смежной стене, происходит излишнее увлажнение строительных конструкций и отделочных материалов смежно расположенного помещения по адресу: <адрес>, вследствие чего происходит отставание покрытия поверхности стен (обои), а также образование плесени на поверхности стен.
2. Выявленные недостатки благоустройства территории (покрытие (отмостка) из тротуарной плитки, тепло-, гидроизоляция конструкций фундамента) во дворе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> являются следствием отклонения от требований и рекомендаций нормативных документов, технических регламентов и справочно-методической литературы на этапе строительства:
- при проведении обследования объектов исследования экспертом установлены нарушения требований п. 3.26. СНиП III-10-75., а именно отсутствие необходимого уклона для отвода атмосферных осадков. На большинстве участков зафиксирован нулевой уклон (0%), а также уклон в направлении строительных конструкций и несущих элементов многоквартирного дома (контруклон). Вследствие чего покрытие (отмотска) из тротуарной плитки не обеспечивает отвод поверхностных вод, на покрытии тротуарной плитки имеются скопления высохшей грязи и пыли, при сухой погоде;
- при проведении обследования объектов исследования экспертом установлены нарушения требований п. 3.23. СНиП III-10-75., а именно площадка из сборных элементов выполнена без достаточного уплотнения нижележащего слоя, о чем свидетельствуют образовавшиеся просдаки отдельных участков, контруклоны, вертикальные смещения отдельных элементов превышают 100 мм., отставание отмостки от цоколя здания;
- при проведении обследования объектов исследования экспертом установлены нарушения требований п. 5.11. СТО 36554501-012-2008., а именно отсутствие защитного покрытия для защиты вертикальной изоляции, расположенной на внешней поверхности фундамента и цоколя здания, от механических повреждений, атмосферных воздействий, ультрафиолетового излучения и обеспечения долговечности конструкции. Вследствие чего происходит излишнее увлажнение строительных конструкций и отделочных материалов смежного помещения, а также постоянного увлажнения грунта и строительных конструкций, приводящее к развитию биологической коррозии фундамента и как следствие неравномерная осадка и его разрушение.
3. Общая сметная стоимость работ в текущем уровне цен, по приведению в нормативное состояние, с исправлением недостатков и соблюдением требований и рекомендаций нормативных документов, технических регламентов и справочно-методической литературы благоустройства территории (покрытие (отмостка) из тротуарной плитки, тепло-, гидроизоляция конструкций фундамента) во дворе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 774 614,85 руб.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья. В силу части 1 указанной статьи управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
В соответствии со ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, к возникшим между сторонами по данному делу правоотношениям подлежат применению, в том числе, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 №491 (далее по тексту - Правила №491).
В соответствии с п. 16 Правил №491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Согласно п. 2 Правил №491 в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Положениями подп. "а", "б" п. 10 Правил №491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (п. 11 Правил №491).
Во взаимосвязи с вышеуказанными Правилами Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 года №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту - Минимальный перечень).
Пунктом 9 Минимального перечня определены работы, выполняемые для надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
По смыслу приведенных положений, ограждающие конструкции дома, фасад и его элементы, (в том числе ограждающие конструкции балконов, лоджий, эркеры, козырьки, архитектурные детали) включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость (пп. "в" п. 2пп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества, пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Правилами №170 установлено следующее: с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять; отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией (п. 4.3.2.3).
Согласно пункту 2 Перечня работ, относящихся к текущему ремонту, имеющемуся в Приложении №7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 №170, герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов относится к работам по текущему ремонту.
В этой связи, ответственность за надлежащее содержание названных элементов фасада здания, перед третьими лицами, несет ТСЖ.
В соответствии с пп. а, б, г п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Доказательств, подтверждающих устранения выявленных дефектов, а равно как и их отсутствия стороной ответчика в нарушение статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
В силу статьи 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
С учетом объема работ, подлежащих выполнению ответчиком, суд находит разумным дать ему срок для их исполнения – 30 дней со дня вступления решения в законную силу.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Клюкина ФИО25 об обязании выполнить ремонт общего имущества многоквартирного дома – удовлетворить.
Обязать Товарищество собственников жилья «Озёрные аркады» в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по восстановлению поврежденных мест на фасаде нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, путем устранения высолов на силикатных кирпичах наружных стен и восстановлению декоративных кирпичей на фасаде указанного помещения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.М. Баева
Решение в окончательной форме изготовлено 28.05.2026.
Судья О.М. Баева