РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 августа 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Седовой О.Г., с участием помощника прокурора Восточного АО г. Тюмени Зарипова Т.Т., при секретаре Сагитове А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогачевой Ирины Владимировны, Рогачевой Татьяны Андреевны к Рогачеву Владимиру Вадимовичу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности, встречному иску Рогачева Владимира Вадимовича к Рогачевой Ирине Владимировне, Рогачевой Татьяне Андреевне о признании добросовестным приобретателем квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Рогачева И.В. и Рогачева Т.А. обратились в суд с указанным выше иском (том 1 л.д. 8-11) к ответчику Рогачеву В.В., мотивируя свои требования тем, что 26.02.2019 между Рогачевой И.В. и Рогачевым В.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При приобретении указанной квартиры ранее, были использованы средства материнского (семейного) капитала, вследствие чего у Рогачевой И.В. возникла обязанность оформить жилое помещение в общую собственность членов семьи, включая детей. По мнению истцов, последующее отчуждение квартиры без предварительного исполнения указанной обязанности нарушило права Рогачевой Т.А., а также противоречило требованиям Федерального закона № 256-ФЗ.
С учетом уточнения исковых требований, в порядке ст. 39 ГПК РФ (том 1 л.д. 133-135, том 2 л.д. 16-19, 35-38), истцы просили признать договор купли-продажи квартиры от 26.02.2019 недействительным, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Рогачева В.В. на спорную квартиру, возвратить квартиру в собственность Рогачевой И.В., а также признать за Рогачевой И.В. право общей долевой собственности на указанное жилое помещение на 15/17 долей, за Рогачевой Т.А. и Рогачевым В.В. в размере 1/17 за каждым.
Рогачев В.В. с исковыми требованиями не согласился, представил письменный отзыв на исковые требования (том 1 л.д. 138-142, том 2 л.д. 1-7), заявил о пропуске срока исковой давности.
Возражая против первоначального иска, ответчик указал, что спорная квартира приобретена им по возмездной сделке за цену 5 550 000 руб. с использованием ипотечного кредита ПАО «Банк ФК Открытие». При заключении договора продавцом были представлены все необходимые документы, сведения о наличии каких-либо ограничений либо притязаний третьих лиц отсутствовали, государственная регистрация перехода права собственности произведена в установленном законом порядке. После приобретения квартиры именно на Рогачева В.В. были возложены обязательства по возврату кредитных денежных средств, исполнение которых осуществлялось им самостоятельно.
Кроме того, ответчик ссылался на то, что денежные средства, полученные Рогачевой И.В. по договору купли-продажи, были использованы ею по собственному усмотрению, при этом о наличии неисполненного обязательства по выделению долей детям ему известно не было и объективно не могло быть известно, поскольку соответствующие сведения отсутствовали как в Едином государственном реестре недвижимости, так и в документах, представленных продавцом и кредитной организации при совершении сделки.
Одновременно Рогачев В.В. предъявил встречный иск (том 1 л.д. 143-149), в котором просил признать его добросовестным приобретателем спорной квартиры, ссылаясь на положения статей 302 Гражданского кодекса РФ и указывая, что приобрел имущество возмездно, действовал разумно и добросовестно, не знал и не мог знать о наличии каких-либо нарушений прав третьих лиц при отчуждении квартиры.
Истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представили письменный отзыв на встречные исковые требования (том 2 л.д. 20-24), ходатайствовали о восстановлении пропущенного срока исковой давности (том 2 л.д. 25-29).
Представитель истцов по первоначальному иску (ответчиков по встречному иску) Рогачевой И.В. и Рогачевой Т.А. – Юрьев И.Н., действующий на основании доверенностей от 17.03.2026 (том 1 л.д. 56-57) и от 26.03.2026 (том 1 л.д. 136) соответственно, на первоначальных исковых требованиях с учетом их уточнений настаивал полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска. Поддержал ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Рогасева В.В. – Гришакова И.П., действующая на основании ордера № 1349 от 14.04.2026 (том 1 л.д. 80) в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, просила удовлетворить встречные исковые требования. Поддержала ходатайство о пропуске срока исковой давности.
Представители третьих лиц Отдела по опеке, попечительству и охране прав детства по г. Тюмени и Тюменскому муниципальному округу, Управления Росреестра по Тюменской области, Отделения Фонда Пенсионного и социального страхования РФ по Тюменской области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 26.02.2019 между Рогачевой Ириной Владимировной и Рогачевым Владимиром Вадимовичем был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 5 550 000 руб. (том 1 л.д. 124-125)
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 85-91).
На момент рассмотрения настоящего дела право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Рогачевым Владимиром Вадимовичем, запись о праве собственности является действующей, каких-либо ограничений либо зарегистрированных притязаний третьих лиц в ЕГРН не содержится.
Судом установлено, что приобретение квартиры ответчиком осуществлялось на возмездной основе с использованием кредитных денежных средств ПАО «Банк ФК Открытие», обеспеченных ипотекой приобретаемого жилого помещения.
Денежные обязательства по кредитному договору были приняты именно Рогачевым Владимиром Вадимовичем, который стал заемщиком банка и нес риск исполнения кредитных обязательств.
При этом каких-либо доказательств того, что при совершении сделки покупателю было известно либо должно было быть известно о нарушении продавцом обязанности по выделению долей детям вследствие использования средств материнского (семейного) капитала, материалы дела не содержат.
Напротив, из исследованных судом документов усматривается, что при заключении договора продавцом были представлены документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, сведения о наличии каких-либо ограничений либо обременений права отсутствовали, сделка проходила с участием кредитной организации, которая также осуществляла правовую проверку объекта недвижимости и представленных документов.
Последующее установление факта неисполнения продавцом обязанности по оформлению жилого помещения в общую собственность членов семьи не свидетельствует о недобросовестности покупателя и не является безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ обязанность доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, возлагается на эту сторону.
Между тем истцами не представлено доказательств того, что Рогачев Владимир Вадимович при заключении договора действовал недобросовестно, состоял в сговоре с продавцом, преследовал цель нарушения прав несовершеннолетнего ребенка либо располагал сведениями о наличии неисполненной обязанности по выделению долей.
Доводы истцов о том, что ответчик является сыном продавца, не свидетельствуют о его осведомленности обо всех имущественных обязательствах матери и не могут подменять собой доказательства недобросовестного поведения.
Кроме того, суд учитывает, что денежные средства, полученные продавцом по договору купли-продажи, были переданы непосредственно Рогачевой Ирине Владимировне, которая распорядилась ими по своему усмотрению.
Каких-либо требований о возврате Рогачеву Владимиру Вадимовичу денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи, истцами не заявлено, несмотря на то, что применение двусторонней реституции предполагает восстановление имущественного положения обеих сторон сделки.
Таким образом, заявленные истцами последствия недействительности сделки фактически направлены исключительно на прекращение права собственности ответчика без разрешения вопроса о судьбе уплаченных им денежных средств и исполненных кредитных обязательств, что не соответствует положениям статьи 167 Гражданского кодекса РФ.
Разрешая заявленные требования, суд также учитывает правовую природу обязательства, возникшего вследствие использования средств материнского (семейного) капитала.
Из положений Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» следует, что обязанность по оформлению жилого помещения в общую собственность членов семьи возлагается на лицо, распорядившееся средствами материнского (семейного) капитала.
Следовательно, именно на Рогачевой Ирине Владимировне лежала обязанность обеспечить оформление долей детям после исполнения условий, предусмотренных законом.
Неисполнение указанной обязанности не свидетельствует о противоправности действий последующего приобретателя имущества, если не установлено, что последний действовал недобросовестно либо участвовал в совершении сделки исключительно с целью нарушения прав детей.
Таких обстоятельств судом не установлено.
Более того, из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи Рогачев Владимир Вадимович являлся совершеннолетним лицом, приобретавшим квартиру на возмездной основе за счет кредитных денежных средств, принявшим на себя длительные обязательства перед кредитной организацией.
Доказательств того, что ответчик являлся формальным приобретателем, не намеревался исполнять условия договора либо не нес фактических расходов по приобретению квартиры, материалы дела не содержат.
Представленные доказательства свидетельствуют, что именно Рогачев Владимир Вадимович после совершения сделки исполнял обязательства по кредитному договору, нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также расходы по оплате коммунальных услуг, тогда как проживающие в квартире истцы длительное время указанного бремени не несли, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями о наличии исполнительных производств, задолженности по оплате коммунальных услуг, а также материалами ранее рассмотренного гражданского дела о выселении.
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что судебным решением по иску Рогачева Владимира Вадимовича удовлетворены требования о выселении Рогачевой И.В. и Рогачевой Т.А. из принадлежащего ему жилого помещения. Указанное решение подтверждает признание за ответчиком права собственности на спорную квартиру и свидетельствует о реализации им правомочий собственника в отношении спорного имущества.
При этом суд отмечает, что обстоятельства, связанные с исполнением решения о выселении, не являются предметом настоящего спора, однако характеризуют фактическое осуществление ответчиком принадлежащих ему прав как собственника жилого помещения.
Оценивая требования истцов о признании права общей долевой собственности на квартиру, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для их удовлетворения.
Заявленный истцами способ защиты права фактически направлен на прекращение зарегистрированного права собственности ответчика и возникновение права собственности у лиц, ранее не являвшихся участниками сделки купли-продажи, без установления предусмотренных законом оснований для такого перехода права.
Вместе с тем действующее гражданское законодательство исходит из принципа устойчивости гражданского оборота и стабильности зарегистрированных вещных прав.
Признание недействительной исполненной возмездной сделки возможно лишь при наличии предусмотренных законом оснований, подтвержденных относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.
В рассматриваемом случае таких доказательств суду не представлено.
Нарушение продавцом обязанности по оформлению долей детям не является безусловным основанием для прекращения права собственности добросовестного приобретателя, который исполнил условия договора, оплатил стоимость квартиры и не был осведомлен о наличии соответствующих нарушений.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные Рогачевой Ириной Владимировной и Рогачевой Татьяной Андреевной исковые требования удовлетворению не подлежат.
Одновременно суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска Рогачева Владимира Вадимовича о признании его добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Разрешая встречные исковые требования Рогачева Владимира Вадимовича, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.
При этом добросовестным признается приобретатель, который при совершении возмездной сделки не знал и не должен был знать об отсутствии у отчуждателя права на распоряжение имуществом либо о наличии обстоятельств, препятствующих возникновению у него права собственности.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, исполнен сторонами, право собственности ответчика зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.
При заключении сделки Рогачева И.В. выступала единственным зарегистрированным собственником квартиры, сведения Единого государственного реестра недвижимости не содержали информации о наличии каких-либо ограничений, притязаний третьих лиц либо зарегистрированных прав несовершеннолетних детей.
Кроме того, сделка совершалась с привлечением ипотечного кредита, в связи с чем, документы продавца дополнительно проверялись кредитной организацией. Каких-либо обстоятельств, объективно свидетельствующих о незаконности сделки либо наличии препятствий для приобретения квартиры, выявлено не было.
Суд критически оценивает довод истцов о том, что родственные отношения между продавцом и покупателем свидетельствуют об осведомленности ответчика относительно неисполненного обязательства по выделению долей детям.
Сам факт родства не образует презумпции знания о юридически значимых обстоятельствах, связанных с использованием средств материнского (семейного) капитала, исполнением обязательств перед Пенсионным фондом Российской Федерации, а также о наличии возможных оснований для последующего оспаривания сделки.
Доказательств того, что Рогачев В.В. принимал участие в сокрытии информации, действовал совместно с продавцом с целью нарушения прав несовершеннолетнего либо преследовал иную противоправную цель, суду не представлено.
Исследованные судом доказательства подтверждают, что после приобретения квартиры именно ответчик исполнял обязательства по ипотечному кредиту, нес расходы по содержанию жилого помещения, исполнял обязанности собственника и в дальнейшем был вынужден обращаться в суд за защитой своих прав в связи с неоплатой коммунальных услуг проживающими в квартире лицами.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Рогачев Владимир Вадимович при приобретении квартиры действовал разумно, добросовестно и осмотрительно, оплатил стоимость приобретаемого имущества, не знал и не мог знать о наличии обстоятельств, на которые впоследствии сослались истцы как на основание своих требований.
Следовательно, встречные исковые требования о признании Рогачева Владимира Вадимовича добросовестным приобретателем являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ответчиком также заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям Рогачевой И.В., указав, что именно она являлась стороной договора купли-продажи от 26.02.2019 и с момента его заключения достоверно знала обо всех обстоятельствах совершенной сделки.
Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Рогачевой Ирины Владимировны является пропуск срока исковой давности, о применении которого ответчиком заявлено до вынесения судом решения.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения суда. Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о лице, являющемся надлежащим ответчиком.
Как установлено судом, договор купли-продажи спорной квартиры был заключен 26.02.2019.
Рогачева И.В. являлась продавцом по указанному договору, лично участвовала в его заключении, подписала договор, получила обусловленное договором встречное предоставление и выразила волю на отчуждение принадлежащего ей имущества. Следовательно, обо всех обстоятельствах сделки, на которые она ссылается как на основание заявленных требований, ей было известно непосредственно в день ее совершения.
Доводы истца о том, что нарушение права стало известно позднее, суд отклоняет как несостоятельные.
Обстоятельства, на которые ссылается Рогачева И.В., не являются скрытыми либо возникшими после заключения договора.
Напротив, именно она являлась лицом, обязанным до отчуждения квартиры исполнить требования части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ, а потому не могла не знать, как о наличии соответствующей обязанности, так и о факте ее неисполнения.
При этом суд учитывает, что Рогачева И.В. на протяжении более семи лет после заключения договора не предпринимала каких-либо действий по его оспариванию, требования о признании сделки недействительной не заявляла, последствия недействительности сделки не требовала применить.
Доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о приостановлении, перерыве либо восстановлении срока исковой давности в порядке статей 202–205 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что к моменту обращения Рогачевой И.В. в суд, установленный законом срок исковой давности истек.
Поскольку ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, данное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа Рогачевой Ирине Владимировне в удовлетворении заявленных требований.
Также ответчик указал, что требования Рогачевой Т.А. предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку возможное нарушение права дочери связано исключительно с неисполнением Рогачевой И.В. обязанности по выделению долей после использования средств материнского капитала, тогда как Рогачев В.В. субъектом соответствующего обязательства не являлся.
Представитель органа опеки и попечительства полагал, что при разрешении спора суду необходимо исходить из соблюдения прав несовершеннолетних детей (том 1 л.д. 131).
Прокурор дал заключение, в соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из материалов дела следует, что спорная квартира была приобретена Рогачевой И.В. 17.08.2012 с использованием кредитных средств (том 1 л.д. 93-98, 12-29).
В 2015 году часть задолженности по ипотечному кредиту была погашена за счет средств материнского (семейного) капитала (том 1 л.д. 40, 41, 42, 43).
В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное либо приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, подлежит оформлению в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению.
Из приведенной нормы следует, что обязанность по оформлению жилого помещения в общую долевую собственность законом возложена исключительно на лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.
Как установлено судом и сторонами не оспаривается, владельцем государственного сертификата являлась Рогачева Ирина Владимировна (том 1 л.д. 40).
Именно на нее законом была возложена обязанность по исполнению требований части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ.
Каких-либо обязанностей по выделению долей детям либо по обеспечению исполнения указанного обязательства на Рогачева Владимира Вадимовича законом не возлагалось.
Доказательств того, что ответчик принимал на себя соответствующие обязательства в договорном порядке либо являлся участником правоотношений по распоряжению средствами материнского капитала, материалы дела не содержат.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения и иных оснований, предусмотренных законом.
В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Таким образом, неисполнение Рогачевой И.В. обязанности по выделению долей детям не является основанием для возложения соответствующей обязанности на Рогачева Владимира Вадимовича.
Суд также учитывает, что ответчик не являлся получателем средств материнского капитала, не обращался в Пенсионный фонд Российской Федерации с заявлением о распоряжении указанными средствами, не получал денежных средств федерального бюджета и не приобрел каких-либо имущественных преимуществ вследствие их использования.
Следовательно, доводы истцов о том, что именно ответчик обязан устранить последствия нарушения требований Федерального закона № 256-ФЗ, основаны на неправильном толковании норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 167, 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Рогачевой Ирины Владимировны (паспорт гражданина РФ серии №), Рогачевой Татьяны Андреевны (паспорт гражданина РФ серии №) к Рогачеву Владимиру Вадимовичу (паспорт гражданина РФ серии №) о признании договора купли-продажи квартиры от 26.02.2019 недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности – отказать.
Встречные исковые требования Рогачева Владимира Вадимовича (паспорт гражданина РФ серии №) – удовлетворить.
Признать Рогачева Владимира Вадимовича (паспорт гражданина РФ серии №) добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, приобретенной по договору купли-продажи квартиры от 26.02.2019.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени
Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2026 года.
Председательствующий судья /подпись/ О. Г. Седова