РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 сентября 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Саитовой Д.А., при секретаре Важениной В.С., с участием представителя ответчика ПАО Банк ВТБ Ибрагимовой М.М., представителя третьего лица Отдела по опеке, попечительству и охране прав детства управления социальной защиты населения города Тюмени и Тюменского муниципального округа Котовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новоселовой Елены Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», Публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании кредитного договора и дополнительных соглашений недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении обязательств по кредитному договору, исключении начисленных процентов, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, признании действий банка и условий кредитного договора незаконными, нарушающими и ущемляющими права потребителя, признании утраты цели кредитования, признании незаконным начисления процентов по кредитному договору, обязании произвести перерасчет уплаченных процентов, признании незаконным распределения третьего транша и отказа в его направлении на частичное погашение, обязании произвести перерасчет задолженности, взыскании удержанных пени и излишне начисленных процентов, аннулировании начислении пени, признании незаконным отражения просроченной задолженности в кредитной истории, обязании внести корректировку сведений в бюро кредитных историй,
УСТАНОВИЛ:
Истец Новоселова (ранее при подаче иска Кирюшкина) Е.В. обратилась в суд с иском с требованиями (с учетом заявлений об их уточнении в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ответчикам Обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», Публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании кредитного договора и дополнительных соглашений недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении обязательств по кредитному договору, исключении начисленных процентов, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, признании действий банка и условий кредитного договора незаконными, нарушающими и ущемляющими права потребителя, признании утраты цели кредитования, признании незаконным начисления процентов по кредитному договору, обязании произвести перерасчет уплаченных процентов, признании незаконным распределения третьего транша и отказа в его направлении на частичное погашение, обязании произвести перерасчет задолженности, взыскании удержанных пени и излишне начисленных процентов, аннулировании начислении пени, признании незаконным отражения просроченной задолженности в кредитной истории, обязании внести корректировку сведений в бюро кредитных историй.
Исковые требования мотивированы тем, что кредитный договор был заключен в рамках программы целевого кредитования и предусматривал финансирование строительства индивидуального жилого дома с использованием механизма, сформированного Банком, включающего в себя аккредитацию подрядной организации и применение сервиса безопасных расчетов. Истец выступает в указанных правоотношениях в качестве физического лица, получающего финансовую услугу для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Следовательно, истец является потребителем финансовых услуг, а спор подлежит рассмотрению с применением положений Закона РФ «О защите прав потребителей». С учетом изложенного требования Истца подлежат правовой оценке с точки зрения соблюдения принципов добросовестности и разумности, обеспечения баланса интересов сторон, надлежащего оказания финансовых услуг, достижения цели кредитования.
20.02.2024 по адресу: <адрес>, между Кирюшкиной Еленой Васильевной (истец) и Банком ПАО «ВТБ» (банк, ответчик) был заключен кредитный договор № V634/1015-0005148 в рамках программы ипотечного кредитования, предусматривающей предоставление льготного кредита на строительство индивидуального жилого дома для круглогодичного проживания (ипотека для семей с детьми). В соответствии с условиями указанного кредитного договора банк предоставил истцу кредит в размере 5997642 руб. сроком на 362 месяца по процентной ставке 5,6% годовых. Истец, являясь потребителем финансовой услуги, заключил кредитный договор и связанные с ним договоры, исходя из предложенной банком модели финансирования строительства и полагаясь на информацию банка о допустимости и надежности указанной схемы реализации кредитной программы.
20.02.2024 по адресу: <адрес> между Истцом и ООО «Экосистема недвижимости М2» был заключен договор оказания услуг № СБРИЖС-6062, связанный с сопровождением сделки с использованием сервиса безопасных расчетов (СБР) при строительстве индивидуального жилого дома. Услуга была оплачена истцом в полном объеме. Согласно условиям договора, ответчик обязался обеспечить надлежащее сопровождение расчетов между сторонами сделки, контроль соблюдения условий перечисления денежных средств и обеспечение их сохранности до момента исполнения обязательств подрядчиком. Денежные средства, первоначальный взнос и выделенные истцу по кредитному договору, были зачислены банком на счёт истца (платёжное поручение № 207235271330 от 20.02.2024) и в тот же день Банком были переведены на номинальный счёт, принадлежащий ООО «Экосистема недвижимости М2», в размере 7508000 руб. По Договору СБР 21.02.2024 было перечислено 1250000 руб. за земельный участок. Подрядчику Денежные средства были переведены двумя платежами ООО «Экосистема недвижимости М2» в размере 2190300 руб. (платёжное поручение № 71053 от 21.02.2024); в размере 3441900 руб., (платёжное поручение № 346047 от 07.06.2024), всего - 5632200 руб.
Кредит предоставлялся на строго целевой основе, а именно, - для финансирования строительства индивидуального жилого дома для проживания истца и ее семьи. Исполнение кредитного договора предусматривало поэтапное финансирование (траншами), при котором кредитные средства перечислялись частями в зависимости от этапов реализации строительства. Перечисление денежных средств осуществлялось через ООО «Экосистема недвижимости М2» непосредственно аккредитованному банком подрядчику после согласования документации банком. Свободного распоряжения кредитными средствами истец не имела.
Таким образом, порядок использования кредитных средств, допуск подрядчика и механизм перечисления траншей определялись ответчиками. Денежные средства истцу фактически не передавались и находились в механизме целевого перечисления подрядчику. В результате сложилась ситуация, при которой денежные средства, перечисленные через указанный сервис, фактически не были использованы по целевому назначению и сохранены, а механизм их возврата отсутствует. Учитывая целевой характер кредитного договора, достижение цели кредитования строительство жилого дома являлось существенным элементом рассматриваемой сделки.
В рамках реализации программы кредитования строительства индивидуальных жилых домов по программе «Семейная ипотека» банк предусматривал привлечение подрядных организаций, прошедших процедуру аккредитации. Кроме того, модель финансирования строительства была организована Банком с использованием поэтапного перечисления денежных средств (траншами). Проектная документация и сметные расчёты принимались к финансированию в установленном Банком порядке. Перечисление траншей осуществлялось по модели, определённой Банком через ООО «Экосистема недвижимости М2», согласно Договору СБР. Таким образом, Банк фактически участвовал в формировании механизма финансирования строительства и определял условия доступа к кредитным средствам. Указанная модель финансирования предусматривала, что кредитные средства перечислялись непосредственно подрядной организации, минуя возможность распоряжения денежными средствами со стороны Истца. Истец, являясь потребителем финансовой услуги, не обладал возможностью влиять на условия указанной модели расчетов, и вынужден был принять предложенные Банком механизмы финансирования. Кредитные средства были перечислены Банком в полном объёме ООО «Экосистема недвижимости М2». Подрядной организации перечислены непосредственно через механизм расчетов, предусматривающий использование сервиса безопасных расчетов, оператором которого выступало ООО «Экосистема недвижимости М2».
Таким образом, денежные средства не поступали в фактическое распоряжение Истца, не находились на счетах, которыми Истец мог бы свободно распоряжаться, перечислялись подрядной организации в порядке, установленном Банком. Истец не имел возможности самостоятельно определить получателя денежных средств, изменить порядок их перечисления, контролировать использование денежных средств подрядной организацией. Фактически управление денежными потоками по сделке осуществлялось в рамках модели финансирования, сформированной Банком, с использованием сервиса безопасных расчетов. Риски реализации модели финансирования фактически полностью возложены на заемщика как на потребителя финансовой услуги. Между тем именно Банк выступал организатором данной модели финансирования, определял порядок перечисления денежных средств и аккредитовывал подрядную организацию для участия в строительных проектах. В подобных условиях возложение всех негативных последствий реализации данной модели исключительно на заемщика приводит к существенному нарушению баланса прав и обязанностей сторон кредитных отношений. Фактически кредитный договор был встроен в многоэтапную модель финансирования строительства, предусматривающую перечисление денежных средств аккредитованному подрядчику поэтапно (траншами). Доступ подрядной организации к кредитным средствам осуществлялся не напрямую, а через механизм сопровождения сделки специализированной инфраструктурой ООО «Экосистема недвижимости М2» с использованием сервиса безопасных расчетов. Участие Истца в указанной модели носило вынужденный характер, поскольку получение кредита было обусловлено согласием на предложенную Банком инфраструктуру расчетов, не предусматривающую альтернативных вариантов. Формирование указанной модели объективно создавало у Истца обоснованные ожидания повышенного уровня надежности, контроля и безопасности расчетов. Данный механизм позиционировался как инструмент, обеспечивающий повышенную безопасность финансовых расчетов между сторонами сделки и минимизирующий риски утраты денежных средств.
В процессе реализации проекта строительства были выявлены существенные дефекты проектной документации, нарушения со стороны подрядной организации, фактическое прекращение строительных работ. Строительство индивидуального жилого дома, ради которого был получен кредит, на настоящий момент не завершено и фактически остановлено. Подрядная организация, получившая денежные средства в рамках поэтапного финансирования, была допущена к участию в программе Банком. Подрядная организация прекратила исполнение обязательств, объект строительства не был создан, значительная часть денежных средств была перечислена подрядчику, возврат денежных средств обеспечен не был, кредитные обязательства сохраняются.
Банк как профессиональный участник финансового рынка должен был учитывать данные риски при формировании кредитного продукта. Однако механизм защиты заемщика от утраты денежных средств либо невозможности завершения строительства предусмотрен не был. В подобных условиях возложение негативных последствий функционирования данной модели исключительно на потребителя противоречит принципам добросовестности и разумности гражданских правоотношений и нарушает баланс прав сторон. При этом, истец, заключая Договор подряда, исходил из информации Банка о возможности привлечения указанной подрядной организации к строительству в рамках программы кредитования.
Подрядная организация, с которой Истцом был заключен Договор подряда на строительство жилого дома, являлась аккредитованной Банком с февраля 2024 года, что означало ее допуск к участию в программах финансирования строительства, реализуемых Банком. Между тем на момент аккредитации подрядной организации уже имелись судебные споры, связанные с защитой прав потребителей в отношении деятельности данной организации. Наличие таких судебных споров свидетельствует о наличии признаков ненадлежащего исполнения обязательств перед заказчиками строительства. Несмотря на наличие соответствующих судебных разбирательств, подрядная организация была допущена Банком к участию в программе ипотечного кредитования строительства. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Банк, формируя перечень аккредитованных подрядных организаций, не проявил необходимой степени осмотрительности, что впоследствии привело к возникновению существенных негативных последствий для Истца.
ООО «Экосистема недвижимости М2», оказывая услугу сопровождения расчетов по сделке строительства жилого дома посредством сервиса безопасных расчетов, обязано было обеспечить надлежащую организацию расчетов между сторонами сделки и минимизацию рисков неправомерного или преждевременного перечисления денежных средств. Согласно п. 3.1 по договору СБР Исполнитель обязуется отслеживать ход строительства Объекта. Первый транш использовался на строительство фундамента. Фундамент не соответствует по площади, конфигурации и разновидности, документам, имеющимся в Банке и в ООО «Экосистема недвижимости М2», тогда как ООО «Экосистема недвижимости М2» принимает отчёт по фундаменту без замечаний и переводит второй транш Подрядчику. Согласно п. 5.9. Договора СБР, если при строительстве жилого дома допущены существенные отклонения параметров жилого дома от представленной Заказчиком проектной документации, Исполнитель вправе приостановить перечисление денежных средств до предоставления Заказчиком документов, подтверждающих согласование изменений в проектной документации или отступления от нее с залогодержателем объекта недвижимого имущества, на котором ведется строительство. Несмотря на то, что денежные средства перечислялись подрядной организации в рамках поэтапного финансирования строительства, механизм сопровождения сделки не обеспечил надлежащую проверку исполнения обязательств подрядчиком перед перечислением средств. При переводе второго транша подрядчику 05.06.2024 (платежное поручение № 338316 на сумму 3441900 руб.), от банка поступил ответ о том, что счёт, принадлежащий Подрядчику, закрыт. ООО «Экосистема недвижимости М2» об этом уведомило истца, но без дополнительной проверки причины закрытия счета и какого-либо заявления от истца, осуществило повторный перевод денежных средств Подрядной организации 07.06.2024. Согласно п.6.2.1.2. Договора СБР, Исполнитель имеет право не приступать к оказанию Услуги, а также приостановить оказание Услуги в случае, если счёт Получателя, указанный в Договоре СБР, является недействующим (закрытым), и/или перечисление денежных средств на него невозможно. Кроме того, в ходе исполнения сделки возникла ситуация, при которой перечисление третьего транша не было осуществлено, что свидетельствует о наличии существенных проблем в организации и контроле расчетов в рамках сопровождения сделки. Данное обстоятельство подтверждает, что механизм сопровождения сделки со стороны ООО «Экосистема недвижимости М2» не обеспечивал стабильности и предсказуемости расчетов, а также не выполнял функцию предотвращения рисков участников сделки, в том числе риска по затягиванию срока строительства. Более того, недостаточный контроль за проведением расчетов по сделке в рамках сервиса безопасных расчетов оказал отрицательное влияние на оказание услуги в целом, что выразилось в невозможности достижения результата сделки строительства жилого дома. В результате дом не построен, а денежные средства, перечисленные подрядчику, фактически не обеспечены результатом выполненных работ.
Несмотря на отсутствие результата кредитования, все обязательства по кредитному договору, включая обязанность возврата денежных средств и уплаты процентов, продолжили возлагаться исключительно на Истца. Сохранение обязательств по кредитному договору в сложившейся ситуации означает возложение на Истца обязанности оплачивать услугу, результат которой не был достигнут, что противоречит правовой позиции, изложенной в судебной практике по делам о защите прав потребителей. Таким образом, продолжение начисления процентов и сохранение кредитной задолженности при отсутствии результата кредитования является экономически необоснованным и юридически неправомерным.
Восстановление нарушенных прав Истца возможно исключительно путем устранения последствий ненадлежащего исполнения обязательств со стороны Ответчиков, перерасчета обязательств Истца с исключением начисленных процентов после утраты цели кредитования и возложения убытков на лиц, допустивших их возникновение. Начисление процентов при отсутствии возможности достижения цели кредита и при отсутствии фактического распоряжения денежными средствами нарушает принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ), обязанность сторон исполнять обязательства разумно и соразмерно (ст. 309 ГК РФ), баланс интересов сторон (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»), положения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Размер процентов, начисленных и уплаченных после 13.01.2025, на дату подачи иска составляет ориентировочно 381446 руб., что подтверждается выпиской Банка. Окончательный размер подлежит уточнению в порядке ст. 39 ГПК РФ. При таких обстоятельствах начисление процентов носит несоразмерный и несправедливый характер, поскольку Истец обязан нести финансовые обязательства при отсутствии результата кредитования.
После расторжения договора подряда и выявления невозможности продолжения строительства Истец обратилась к Банку с заявлением о переводе третьего транша кредитных средств в размере 625800 руб. на частичное досрочное погашение кредитного обязательства. Данное заявление было направлено 10.10.2025 в Банк. Целью обращения являлось снижение долговой нагрузки и предотвращение дальнейшего увеличения задолженности в условиях невозможности реализации цели кредита. На момент обращения просроченная задолженность отсутствовала. Несмотря на это, Банк отказал Истцу в удовлетворении заявления, сославшись на необходимость получения соответствующего распоряжения со стороны подрядной организации. Указанные действия привели к сохранению повышенной долговой нагрузки. Банк продолжил начисление процентов и отказался принять меры, направленные на снижение финансовой нагрузки на заемщика. Только в январе 2026 года денежные средства третьего транша были направлены Банком на частичное погашение суммы основного долга и кредитной задолженности, в том числе процентов, при этом Истец не была надлежащим образом уведомлена о произведенной операции. Таким образом, в период с октября 2025 года по январь 2026 года Банк фактически сохранял задолженность Истца на более высоком уровне, что привело к увеличению начисленных процентов. Указанные обстоятельства подтверждают недобросовестный характер поведения Банка и нарушение баланса интересов сторон кредитного договора.
В связи с нарушением прав потребителя Истец вправе требовать возмещения причиненных убытков; компенсации морального вреда; взыскания штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
С момента расторжения договора подряда (13.01.2025) обязательство утратило свой экономический смысл. При этом начисление процентов продолжалось, а обязательство по возврату кредита сохранялось в полном объеме. После прекращения работ по Договору подряда Истец предпринимала действия, направленные на урегулирование сложившейся ситуации и завершение строительства объекта с привлечением иной подрядной организации. Однако реализация указанных действий оказалась невозможной, поскольку ранее перечисленные подрядчику денежные средства возвращены в кредитный контур не были, что исключило возможность заключения нового договора подряда и продолжения строительства. Истец обращался к Банку и к ООО «Экосистема недвижимости М2» с просьбой оказать содействие в урегулировании ситуации и повлиять на подрядную организацию как на участника модели финансирования строительства, сформированной Банком. Однако указанные обращения не привели к разрешению проблемы.
Сохранение кредитного обязательства в ситуации, когда результат кредитования объективно отсутствует, ставит Истца в крайне неблагоприятное положение и нарушает баланс интересов сторон. В силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными.
31.07.2025 ПАО Банк ВТБ принимает решение об отзыве аккредитации у ООО «Хоум Строй» как у недобросовестного подрядчика. В адрес истца каких-либо уведомлений об изменении статуса у подрядчика, лишении его аккредитации ПАО Банк ВТБ не поступало. Одним из основных условий заключенного мной 20.02.2024 кредитного договора является заключение договора подряда с аккредитованным в Банке ВТБ подрядчиком. В этой ситуации заключение очередного договора подряда для строительства объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию и регистрации в установленном порядке напрямую влияет на условия предоставления кредитного займа и соответственно увеличение процентной ставки его предоставления с 6% до 19,5%. В соответствии с абз.1 п.1 ст.167, п.2 и п.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
ПАО Банк ВТБ, «Тюменский» Филиал № 6602 Банк ВТБ (ПАО) уже 31.07.2025 имел информацию об отзыве аккредитации у ООО «Хоум Строй» как недобросовестного подрядчика, но намеренно не информировал истца о принятом решении, что свидетельствует о заинтересованности ПАО Банк ВТБ, по сути в понуждении меня к заключению дополнительного соглашения к основному кредитному договору, изменению сроков исполнения кредитных обязательств и увеличению процентной ставки за пользование предоставленными банком средствами с 6% до 19,5% или с суммы 34 431,20 рублей до суммы 100 000 рублей.
При взятии ипотеки в семье было четверо несовершеннолетних детей. Целью строительства дома было расширение пространства для моей семьи с возможностью ведения огородничества. В настоящее время семья является многодетной, с 18.02.2026 истец состоит в разводе, на иждивении находится трое детей, из них двое малолетних и один ученик колледжа очного отделения. Доход семьи состоит из заработка (примерно 40 000 рублей) алиментов на несовершеннолетних детей. Пассивного и какого-либо другого дохода не имеет истец. В такой ситуации суммы алиментов на детей, имеющих целевое назначение, будут полностью тратиться не на детей, а на уплату процентов за пользование кредитом, предоставленным по программе «Семейная ипотека», которая направлена на предоставление семьям 2 детьми оформить ипотечный кредит (или рефинансировать ранее полученный) по ставке не более 6% на весь срок кредитования для целей покупки жилого помещения на первичном рынке недвижимости, строительства жилого дома по договорам строительного подряда с расчетами через счета скроу, а также приобретения готового жилья у ППК «Фонд развития территорий» и Московского фонда реновации. Требование (претензию), как истца от 13.12.2025 о признании Кредитного договора недействительным, как заключенного на крайне невыгодных условиях, ответчик добровольно не удовлетворил. Фактически семья с несовершеннолетними детьми лишилась возможности реализовать право на улучшение жилищных условий, ради которого государством была создана программа «Семейная ипотека» и в свою очередь может лишиться того, что было нажито годами, а также квартиры, которая находится в залоге Банка ВТБ (ПАО) по другому ипотечному кредиту № 634/1015-0004463.
На основании изложенного, истец просит (с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ):
признать кредитный договор № V634/1015-0005148 от 20.02.2024, дополнительные соглашения № 1 от 02.10.2025, № 2 от 19.12.2025 недействительными;
применить последствия недействительности сделки;
прекратить обязательства по кредитному договору;
исключить начисленные проценты;
взыскать судебные расходы;
взыскать компенсацию морального вреда в размер 200000 руб.
восстановить положение, существовавшее до нарушения права.
В остальной части требования остались неизменными:
1) Признать действия Банка и ООО «Экосистема недвижимости М2» по организации модели финансирования строительства и сопровождению расчетов нарушающими права Истца как потребителя финансовых услуг.
2) Признать действия Банка незаконными в части ненадлежащей аккредитации подрядной организации и отсутствия должного контроля за использованием кредитных средств
3) Признать условия кредитного договора в части механизма финансирования строительства, предусматривающие перечисление кредитных средств аккредитованной подрядной организации через сервис безопасных расчетов ООО «Экосистема недвижимости М2» без обеспечения сохранности денежных средств, нарушающими баланс прав и обязанностей сторон и ущемляющими права потребителя.
4) Признать, что цель кредитного договора финансирование строительства индивидуального жилого дома фактически утрачена, поскольку строительство жилого дома не завершено, объект недвижимости не создан, денежные средства, перечисленные в рамках реализации кредитной программы, утрачены, не обеспечив достижение цели кредитования;
5) Признать, что в результате утраты цели кредитования (строительство индивидуального жилого дома) дальнейшее исполнение кредитного договора невозможно в первоначальном виде;
6) Установить, что с момента расторжения договора подряда (13.01.2025) кредитное обязательство утратило свой экономический смысл.
7) Учесть при разрешении спора обстоятельства, свидетельствующие о том, что реализация модели сопровождаемой ООО «Экосистема недвижимости М2» привела к невозможности финансирования строительства, предложенной Банком достижения цели кредита.
8) Признать незаконным отказ в направлении третьего транша 625800 руб. в счёт погашения основного долга по заявлению Истца от 10.10.2025.
9) Признать, что услуга сопровождения расчетов по Договору СБР оказана ненадлежащим образом.
10) Установить, что безопасность расчетов не была обеспечена, денежные средства не сохранены.
11) Взыскать с ООО «Экосистема недвижимости М2» убытки, причиненные Истцу в результате ненадлежащего оказания услуги сервиса безопасных расчетов, выраженные в сумме денежных средств, перечисленных подрядной организации в размере 5 632 200 руб.
12) Установить, что взысканные с ООО «Экосистема недвижимости М2» денежные средства подлежат направлению на погашение обязательств Истца по кредитному договору перед Банком.
13) Признать незаконным начисление процентов по кредитному договору с 13.01.2025, как период невозможности достижения цели кредита не по вине истца.
14) Обязать Банк произвести перерасчет задолженности с исключением процентов, начисленных с 13.01.2025 с учетом утраты цели кредитования, отсутствия результата (объекта строительства), фактической невозможности использования кредитных средств Истцом.
15) Взыскать с ответчиков уплаченные проценты за период с 13.01.2025 по день вынесения решения суда (ориентировочно 380 000 руб. на дату подачи иска) с последующим уточнением.
16) Признать незаконным отказ Банка в направлении третьего транша 625 800 руб. на частичное погашение по заявлению от 10.10.2025.
17) Признать незаконным распределение третьего транша в счёт погашения просроченной задолженности, процентов и штрафных санкций, поскольку указанные суммы образовались вследствие неправомерного отказа Банка в своевременном направлении средств на погашение основного долга.
18) Обязать произвести перерасчёт задолженности с 10.10.2025 года с зачислением всей суммы 625 800 руб. в счёт уменьшения основного долга, с формированием нового графика платежей с ноября 2025 года.
19) Взыскать удержанные пени и излишне начисленные проценты, за период с октября 2025 по январь 2026 года.
20) Аннулировать начисленные пени, возникшие вследствие отказа.
21) Взыскать излишне уплаченные проценты по представленному расчету.
22) Признать незаконным отражение просроченной задолженности в кредитной истории, возникшей вследствие отказа в своевременном погашении части основного долга.
23) Обязать внести корректировку сведений в Бюро кредитных историй.
24) Взыскать солидарно с Банка и ООО «Экосистема недвижимости М2» в пользу Кирюшкиной Елены Васильевны:
- убытки Истца, вызванные невозможностью использования кредитных средств по назначению в размере 5989000 руб., причиненные в размере денежных средств, утраченных в рамках реализации сделки;
- компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.
- штраф 50% от присужденной суммы за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей»;
25) Взыскать с Ответчиков судебные расходы, понесённые истцом.
Кроме того, указаны альтернативные требования (на случай иной оценки судом):
1. Изменить условия кредитного договора в порядке статьи 451 Гражданский кодекс Российской Федерации, приведя его в соответствие с фактическими обстоятельствами дела.
2. Исключить начисление процентов после 13.01.2025.
3. Определить размер обязательств Истца исходя из принципов разумности, справедливости и соразмерности, с учетом обстоятельств утраты цели кредитования и фактического отсутствия результата использования кредитных средств.
4. В случае установления судом невозможности достижения цели кредита по причинам, не зависящим от истца разрешить вопрос о прекращении обязательств истца по кредитному договору, с распределением ответственности между ответчиками.
Истец Новоселова Е.В. на удовлетворении исковых требований наставила в полном объеме с учетом уточнения требований, по изложенным основаниям. После объявления перерыва в судебное заседание 07.09.2026 не явилась, в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела судом было отказано.
Представитель ответчика ПАО «Банк ВТБ» Ибрагимова М.М. в судебном заседании просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.
Представитель ответчика ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом. Представлен отзыв, в котором просят с иске отказать.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области, ООО "Хоум Строй", Уполномоченный по правам ребенка в Тюменской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Отдела по опеке, попечительству и охране прав детства управления социальной защиты населения города Тюмени и Тюменского муниципального округа Котова Н.А. просила исковые требования удовлетворить, принять решение с учетом интересов несовершеннолетних детей.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указано в п.2 ст. 310 ГК РФ, в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Как следует из общеправового смысла норм действующего законодательства РФ, отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По смыслу названной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки) (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Судом установлено, что 20.02.2024 по адресу: г. Тюмень, ул. Советская, д. 54 между Кирюшкиной Еленой Васильевной (Истец) и Банком ПАО «ВТБ» (Банк) был заключен кредитный договор № V634/1015-0005148 в рамках программы ипотечного кредитования, предусматривающей предоставление льготного кредита на строительство индивидуального жилого дома для круглогодичного проживания (Ипотека для семей с детьми).
В соответствии с условиями указанного кредитного договора Банк предоставил Истцу кредит в размере 5997642,00 руб. сроком на 362 месяца по процентной ставке 5,6% годовых.
Разделом 1 Договора установлено, Договор состоит из Индивидуальных и Основных условий (Правил) предоставления и погашения ипотечного кредита, выданного на цели строительства индивидуального жилого дома, и Договора поручительства по указанному ипотечному кредиту, являющихся частью Кредитного договора. Во всем, что не предусмотрено Индивидуальными условиями, Стороны руководствуются положениями Правил, которые размещены на Официальном сайте Кредитора, а также в офисах Кредитора, осуществляющих предоставление ипотечных кредитов.
Сумма кредита или лимит кредитования: 5997642,00 руб. (п.п. 1, 3 Договора).
Договор действует до полного выполнения Сторонами принятых на себя по Договору обязательств, за исключением случая, предусмотренного п. 3.3 Правил. Срок возврата кредита установлен в п.2.2 Договора: в дату истечения 362 месяца с даты предоставления Кредита.
Дополнительным соглашением от 02.10.2024г. в п.12 Договора внесены изменения, согласно которым установлено, что строительство индивидуального жилого дома на земельном участке осуществляется с использованием кредитных средств на основании договора строительного подряда (далее подряда), заключенного 20.02.2024 между Заемщиком и ООО «ХОУМ СТРОЙ» (далее Подрядчик).
Пунктом 12 Кредитного договора в редакции Дополнительного соглашения от 02.10.2024г. установлено, что целью использования Заемщиком Кредита является приобретение в собственность на основании Договора Предмета ипотеки: земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения: разрешенное использование: ведение садоводства; площадь: 1800+/-30 кв.м. (далее Земельный участок) на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 20.02.2024г., заключенного между Заемщиком и Малышевым Евгением Александровичем и на строительство на Земельном участке индивидуального жилого дома, осуществляемого на основании Договора подряда № СД-01 0 20.02.2024г. (в соответствии с которым срок строительства: начало работ 15.05.2024г. - окончание работ 31.12.20224г., заключенного между Заемщиком и ООО ХОУМ СТРОЙ», ОГРН 1207200014340, общая площадь дома: 79,81 кв.м., этажность одноэтажный дом (далее Предмет ипотеки).
20.02.2024 по адресу: <адрес> между Истцом и ООО «Экосистема недвижимости М2» был заключен договор оказания услуг № СБРИЖС-6062, связанный с сопровождением сделки с использованием сервиса безопасных расчетов (СБР) при строительстве индивидуального жилого дома. Услуга была оплачена истцом в полном объеме. Согласно условиям договора, ответчик обязался обеспечить надлежащее сопровождение расчетов между сторонами сделки, контроль соблюдения условий перечисления денежных средств и обеспечение их сохранности до момента исполнения обязательств подрядчиком. Денежные средства, первоначальный взнос и выделенные истцу по кредитному договору, были зачислены банком на счёт истца (платёжное поручение № 207235271330 от 20.02.2024) и в тот же день Банком были переведены на номинальный счёт, принадлежащий ООО «Экосистема недвижимости М2», в размере 7508000 руб. По Договору СБР 21.02.2024 было перечислено 1250000 руб. за земельный участок. Подрядчику Денежные средства были переведены двумя платежами ООО «Экосистема недвижимости М2» в размере 2190300 руб. (платёжное поручение № 71053 от 21.02.2024); в размере 3441900 руб., (платёжное поручение № 346047 от 07.06.2024), всего - 5632200 руб.
Объектом по договору является дом, подлежащий возведению на земельном участке с кадастровым номером №, адрес: <адрес> (п. 2.1 Договора СБР).
Договор СБР был заключен в целях осуществления расчетов по Договору, заключенному между Заказчиком и Малышевым Евгением Александровичем (далее Получатель 1), а также Договору подряда, Заключенному между Заказчиком и ООО «Хоум Строй».
Согласно п. 3.1.1 Договора СБР Исполнитель обязуется перечислить денежные средства в размере 1 250 000 руб. с Номинального счета на счет Получателя 1, а также 2 190 300,00 руб. с Номинального счета на счет Получателя 2 в срок от 1 (одного) до 5 (пяти) рабочих дней после Получение Исполнителем информации о государственной регистрации перехода права собственности на основании Договора на объект, указанный в Договоре, и информации о государственной регистрации залога объекта недвижимого имущества в пользу Банка через информационно-телекоммуникационные каналы связи в Росреестр.
На основании полученных сведений о государственной регистрации (выписка из ЕГРН от 21.02.2024 г. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №) Исполнителем 21.02.2026 г. перечислены денежные средства Получателю 1 размере 1250 000 руб., что подтверждается платежным поручением №71052 от 21.02.2024 г., и Получателю 2 (Подрядчику) в размере 2 190 300 руб., что подтверждается платежным поручением №№71053 от 21.02.2024 г.
Согласно п. 3.1.2 Договора СБР Исполнитель обязуется перечислить денежные средства в размере 3441 900 руб. с Номинального счета на счет Подрядчика в срок от 1 до 5 рабочих дней после получения Исполнителем от Заказчика доказательств, удовлетворяющих требованиям, предусмотренным разделом 5 Договора СБР, подтверждающих возведение фундамента, а также акта выполненных работ по строительству фундамента Объекта, подписанного обеими сторонами Договора подряда (в форме электронного образа документа).
Истцом через Личный кабинет были представлены фотоматериалы возведенного фундамента с использованием ПО, а также акт приемки выполненных работ от 21.05.2024 г. к Договору Подряда, согласно которому Подрядчик выполнил, а Заказчик принял работы по монтажу фундамента. При этом претензий по качеству, объему и срокам Заказчик к Подрядчику не имеет.
На основании представленных документов и в соответствии с условиями Договора СБР Исполнителен 07.06.2024 г. перечислены денежные средства в размере 3 441 900 руб. с Номинального счета на расчетный счет Подрядчика, что подтверждается платежным поручением №346047 от 07.06.2024.
В дальнейшем 13.12.2025 г. от Заказчика в адрес Исполнителя поступила претензия с требование перечислить до 23.12.2025 всю сумму платежей по Договору СБР (6258 000 руб.) в связи с расторжением Договора подряда.
Исполнителем принят отказ Заявителя от Договора СБР, платежным поручением №2163 от 15.01.2026 г. Исполнитель перечислил Заказчику остаток денежных средств в размере 625 800 руб. (п. 3.1.3 Договора СБР).
Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 05.06.2025 по делу № 2-3722/2025 по иску Кирюшкиной Елены Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Хоум строй» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, постановлено:
«Исковые требования Кирюшкиной Елены Васильевны - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хоум строй» (ИНН 7203508191) в пользу Кирюшкиной Елены Васильевны (паспорт гражданина РФ серии №) денежные средства в размере 4 402 497 руб.; неустойку в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 705 руб.
В остальной части иска Кирюшкиной Елены Васильевны – отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хоум строй» (ИНН 7203508191) в бюджет муниципального образования городской округ город Тюмень государственную пошлину в размере 11 812 руб.».
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда по делу № 33-5004/2025 от 29.10.2025 постановлено:
«Решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 05 июня 2025 года – изменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Хоум Строй» (ИНН 7203508191, ОГРН 1207200014340) в пользу Кирюшкиной Елены Васильевны (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии №) размера неустойки, увеличив его до суммы – 300 000 рублей, размера штрафа, увеличив его до суммы – 600 000 рублей.
Решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 05 июня 2025 года – изменить в части размера взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Хоум Строй» (ИНН 7203508191, ОГРН 1207200014340) в бюджет муниципального образования городской округ город Тюмень государственной пошлины, увеличив ее до суммы - 13 212 рублей 48 копеек.
В остальной части решение суда - оставить без изменения».
В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Данными судебными актами установлено, что 20.02.2024 между Кирюшкиной Е.В. (заказчик) и ООО «Хоум Строй» (подрядчик) заключен договор строительного подряда № СД-01, в соответствии с которым по заданию заказчика подрядчик обязался в установленный Договором срок выполнить работы по строительству индивидуального жилого дома для круглогодичного проживания, площадью 79,81 кв.м. (без крыльца и террасы) на участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №, а заказчик обязался принять результат работ и оплатить обусловленную Договором цену.
Согласно п. 3.1. Договора, работы, предусмотренные договором, осуществляются подрядчиком в следующие сроки: дата начала работ – 15.05.2024, окончание работ – 31.12.2024. Общая стоимость работ и материалов определяется в размере 6 258 000 руб., в договорную цену работ, согласно сметному расчету, приложение № 1 к Договору, включены расходы и затраты Подрядчика с учетом материалов (п. 2.1. Договора). Порядок оплаты по договору определён следующим образом: первый платеж в размере 35% от цены работ – 1 750 000 руб.; второй платеж в размере 55% от цены работ – 2 750 000 руб.; третий платеж в размере 10% от цены работ – 500 000 руб. (п. 2.2.2. Договора).
Согласно п. 2.2.3. Договора перечисление денежных средств Подрядчику осуществляется через ООО «Экосистема недвижимость М2».
Кирюшкина Е.В. оплатила по Договору стоимость работ и материалов на сумму 5 632 200 руб., а именно: 2 190 300 руб. (платежное поручение № 71053 от 21.02.2024); 3 441 900 руб. (платежное поручение № 346047 от 07.06.2024).
Дополнительным соглашением № 1 от 20.02.2024 к договору строительного подряда № СД-01 стороны скорректировали стоимость работ и материалов, определив общую стоимость по указанному договору в размере 6 220 000 руб.
21.05.2024 между ООО «Хоум строй» и Кирюшкиной Е.В. подписан промежуточный акт выполненных работ, по которому истец приняла от ответчика работы по возведению фундамента. По качеству и объемам выполненных работ Заказчик претензий не имеет.
Согласно справке ООО «Хоум Строй» от 29.04.2025 стоимость материалов и работ по возведению фундамента составила 1229703,54 руб.
23.09.2024, 03.10.2024 истец направила ответчику досудебные претензии о том, что ввиду нарушения сроков выполнения работ по договору подряда, просит вернуть денежные средства в размере 2750000 руб. (второй транш).
В ответ на претензии истца ответчик сообщил, что по вопросу о сроках строительства, предпринимает все необходимые меры для окончания работ в установленные сроки.
04.12.2024 ответчик направил Кирюшкиной Е.В. уведомление о приостановке строительных работ на объекте, в связи с тем, что она препятствует в выполнении подрядчиком своих обязательств, так как обращается с жалобами в Роспотребнадзор и правоохранительные органы с различными заявлениями, тем самым создает ситуацию правовой неопределенности о дальнейшем выполнении сторонами принятых на себя обязательств. Также ответчик предлагал рассмотреть вопрос о расторжении договора подряда по соглашению сторон.
В связи с тем, что работы по договору подряда не выполнены в срок, указанный в договоре (до 31.12.2024), 10.01.2025 истцом ответчику направлена досудебная претензия, в которой Кирюшкина Е.В. отказывается от исполнения договора строительного подряда № СД-01 от 20.02.2024 с 09.01.2024 в связи с нарушением срока строительства и просит в 10-дневный срок (до 19.01.2025) возвратить денежные средства, уплаченные ей по договору в размере 5 632 200 руб. Также истец уведомила ответчика, что в случае неудовлетворения требований в добровольном порядке, она обратится в суд за взысканием неустойки в размере 3% за каждый день просрочки исполнения обязательств, штрафа в размере 50% с взысканной суммы, компенсации морального вреда.
Претензия получена ответчиком 13.01.2025, что подтверждается отслеживанием по накладной № 96-0161001 курьерской службы СП Сервис.
В рамках рассмотренного дела нашел подтверждение факт невыполнения ООО «Хоум Строй» работ по договору строительного подряда № СД-01 от 20.02.2024.
Истцом неоднократно были направлены жалобы по кредитному договору в адрес ПАО Банк ВТБ, ООО «Экосистема недвижимость М2», ООО Управления Роспотребнадзора по Тюменской области 24.11.2025, Уральское главное управление Центрального банка РФ (отделение по Тюменской области) 27.11.2025, 05.12.2025, в аппарат полномочного представителя Президента РФ в Уральском федеральном округе 28.08.2025, в прокуратуру Тюменской области 14.11.2025.
В ответе Управления Роспотребнадзора по Тюменской области от 24.12.2025 разъяснено право на обращение в суд за разрешением сложившегося гражданско-правового спора.
В ответе Банка России (Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг) от 01.09.2025 и от 08.12.2025 указано о перенаправлении обращения. В ответе от 16.12.2025 Банком России указано об отсутствии нарушения прав со стороны Банка ВТБ, рекомендовано обратиться в суд в случае наличия спора, и о перенаправлении обращения.
В ответе Минфин России указано о мерах социальной поддержки в жилищной сфере, возможности получения консультации по вопросам.
В ответе Прокуратуры Тюменской области от 12.01.2026 указано о движении расследования по заявлению и материалам проверки по факту обращения Кирюшкиной Е.В.
В ответе Прокуратуры Ленинского АО г. Тюмени от 12.01.2026 разъяснено право на обращение в суд за разрешением спора.
На основании представленных по делу доказательств, с учетом позиций сторон, пояснений, данных в ходе рассмотрения дела, с учетом обстоятельств дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 названной главы и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 809 ГК РФ, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.
Истец Новоселова Е.В. при подписании кредитного договора располагала информацией об условиях кредитования, полностью была ознакомлена и согласна с условиями предоставления кредита. Подписав кредитный договор, истец подтвердила, что ей разъяснены и понятны содержание Индивидуальных условий и Правил, Заемщик выражает согласие со всеми их условиями, формой заключения Договора, а также принимает Правила в качестве неотъемлемой части Договора. (п. 21.1 договора). Возражений по поводу несогласия с условиями кредитного договора истцом в адрес Банка направлено не было.
Кроме того, суд учитывает, что дополнительным соглашением от 02.10.2024 в п.12 Договора внесены изменения, согласно которым установлено, что строительство индивидуального жилого дома на земельном участке осуществляется с использованием кредитных средств на основании договора строительного подряда (далее подряда), заключенного 20.02.2024 между Заемщиком и ООО «Хоум Строй» (далее Подрядчик).
В п. 12 Кредитного договора (с учетом дополнительного соглашения от 02.10.2024) установлено, что целью использования Заемщиком Кредита является приобретение в собственность на основании Договора Предмета ипотеки: земельного участка на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 20.02.2024г., заключенного между Заемщиком и Малышевым Евгением Александровичем и на строительство на Земельном участке индивидуального жилого дома, осуществляемого на основании Договора подряда № СД-01 0 20.02.2024, заключенного между Заемщиком и ООО ХОУМ СТРОЙ».
В соответствии с п.3 ст.154, ст. 421 ГК РФ, договор подряда является двухсторонним договором, для заключения которого необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а также определении его условий.
При этом ответчики – ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» и ПАО Банк ВТБ, не являются сторонами Договора подряда, не могут влиять на содержание его условий, не могут участвовать в разрешении споров между сторонами.
Как указывается, ипотечный кредит был выдан истцу по Программе «Ипотека для семей с детьми», субсидируемой ипотечной программой, по условиям которой не допускается прямое перечисление средств заемщику. Условия Программы размещены в общем доступе на сайте банка. Сторонами не оспаривалось, что по программе «Семейная ипотека», строительство индивидуального жилого дома допускается только с привлечением подрядной организации.
Как установлено судом, кредит предоставлен единовременно в размере общей суммы с последующим перечислением на номинальный счет ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный».
Услуга по использованию Сервиса безопасных расчетов (СБР ИЖС) оказывается Заемщику ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» в рамках заключаемого между заемщиком и ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» договора оферты – договора оказания услуг №СБРИЖС-6062 от 20.02.2024. Договор СБР был заключен в целях осуществления расчетов по Договору, заключенному между Заказчиком и Малышевым Евгением Александровичем (далее Получатель 1), а также Договору подряда, Заключенному между Заказчиком и ООО «ХОУМ СТРОЙ».
Условие о применении Услуги по использованию Сервиса безопасных расчетов (СБР ИЖС) согласовано с заемщиком (истцом), включено в условия кредитного договора. При этом ответчик ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» в рамках Сервиса безопасных расчетов производит поэтапные расчеты с подрядчиком, то есть траншами, в связи с чем начисление процентов на всю сумму кредита с первого дня является обоснованным со стороны банка, как кредитора.
Договор СБР был заключен между сторонами с целью проведения расчетов между привлеченными истцом контрагентами по договору подряда и договору купли-продажи недвижимости с помощью номинального счета, открытого ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», при этом поэтапное перечисление денежных средств ставилось зависимость от регистрации перехода прав собственности за истцом на земельный участок и обременения в виде залога в пользу банка (первый этап), предоставления истцом доказательств выполнения работ по строительству фундамента (второй этап), доказательства возведения объекта в полном объеме (третий этап).
Согласно разделу 5 договора СБР для перечисления денежных средств, указанных в пункте 3.1.2 договора СБР, заказчик предоставляет исполнителю фото- и видеоматериалы, сделанные в программном обеспечении, подтверждающие возведение фундамента объекта в полном объеме.
Заказчик направляет фото- и видеоматериалы посредством программного обеспечения, а акт выполненных работ направляет исполнителю путем загрузки в личный кабинет (пункт 5.4).
В соответствии с пунктом 5.6.1 исполнитель вправе проводить очный контроль строительства фундамента объекта/строительства объекта в следующих случаях: в случае, если фотографии, полученные исполнителем от заказчика, являются нечеткими; в случае, если у исполнителя возникают сомнения в достоверности представленных заказчиком фотографий, в том числе по итогам сравнения с фотографиями, представленными до начала строительства или содержащимися в отчете об оценке; в случае, если видеоматериалы, полученные исполнителем от заказчика, не отвечают критериям, установленным пунктом 5.3 договора, либо заказчик выразил отказ от видеофиксации хода строительства; в порядке выборочного контроля по усмотрению исполнителя.
В соответствии с пунктом 9.3 договора исполнитель не осуществляет проверку документов, предоставляемых заказчиком для подтверждения обстоятельств, указанных в пункте 3.1 договора СБР, на достоверность, актуальность и законность, за исключением случаев, предусмотренных договором СБР.
Ответчик выполнил свои обязательства по перечислению в пользу подрядчика денежных средств, поскольку истцом были предоставлены доказательства выполнения по 1 и 2 этапу, в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, а именно, - документы основания по первому и второму этапу. Тогда как денежные средства по третьему этапу ответчиком ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» были возвращены в связи с расторжением Договора СБP.
Суд, руководствуясь статьями 308, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что во исполнение заключенного между ООО "Экосистема недвижимости М2" и истцом договора-оферты оказания услуг от 20.02.2024 года заказчиком в адрес исполнителя были представлены фотографии выполнения работ и подписанный без замечаний акт приемки выполненных работ, в связи с чем у исполнителя не имелось объективных данных подвергать какому-либо сомнению достоверность представленных заказчиком документов и проведения проверки, в целом условиями договора на исполнителя не возложено обязанности по осуществлению проверки документов, предоставляемых заказчиком, на их достоверность, актуальность и законность, в связи с чем отсутствуют правовые основания для признания действий ответчика ООО "Экосистема недвижимости М2" неправомерными и привлечения его к ответственности по возмещению истцу причиненных убытков.
Положения раздела 5 договора-оферты от 20.02.2024 не возлагают на исполнителя безусловную обязанность по отслеживанию хода строительства объекта.
Пунктом 9.3 договора именно на заказчика возложена ответственность за достоверность, актуальность и законность представляемых документов и акцентировано внимание на том, что исполнитель не осуществляет проверку документов, предоставляемых заказчиком для подтверждения обстоятельств, указанных в пункте 3.1 договора, на достоверность, актуальность и законность, за исключением случаев, предусмотренных договором. Данные случаи перечислены в разделе 5.6 договора, при наличии которых исполнитель вправе, но не обязан, провести очный контроль строительства фундамента объекта/строительства объекта: в случае, если фотографии, полученные исполнителем от заказчика, являются нечеткими; в случае, если у исполнителя возникают сомнения в достоверности представленных заказчиком фотографий, в том числе по итогам сравнения с фотографиями, представленными до начала строительства или содержащимися в отчете об оценке; в случае, если видеоматериалы, полученные исполнителем от заказчика, не отвечают критериям, установленным пунктом 5.3 договора, либо заказчик выразил отказ от видеофиксации хода строительства; в порядке выборочного контроля по усмотрению исполнителя.
Поскольку истцом в адрес ООО "Экосистема недвижимости М2" были представлены надлежащего качества фотографии хода выполнения работ, а также подписанный без замечаний и претензий акт приемки выполненных работ, у исполнителя не имелось объективных данных сомневаться в достоверности, актуальности и законности представленных документов и инициировать проведение каких-либо проверок, в связи с чем осуществлено перечисление денежной суммы с номинального счета на счет ООО "Хоум Строй".
Установленная в пункте 9.3 договора ответственность заказчика за достоверность, актуальность и законность представляемых исполнителю документов корреспондирует его праву, закрепленному в статье 748 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, при обнаружении отступлений от условий договора - немедленно заявить об этом подрядчику, при этом заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Суд приходит к выводу, что в силу действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон по договору строительного подряда, именно заказчик несет бремя осуществления контроля и надзора за ходом и качеством выполняемых работ, как сторона, заинтересованная в конечном результате работ по договору строительного подряда, и заказчик не вправе перекладывать данную обязанность на третьих лиц, не являющихся стороной заключенного с подрядчиком договора.
На основании изложенного, суд полагает, что ответчиком ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» обязательства по договору оказания услуг №СБРИЖС-6062 от 20.02.2024 выполнены надлежащим образом.
Ссылки истца о наличии исков к подрядчику ООО «Хоум Строй», что банком не было учтено и что в связи с этим банк не должен был включать его в список аккредитованных подрядчиков, суд находит несостоятельными, поскольку данное основание не является единственной и/или существенной причиной неполучения аккредитации.
Как указано в ответе Банка ВТБ ПАО от 17.09.2025, при включении в перечень аккредитованных подрядчиков ООО «Хоум Строй» прошло стандартную проверку, соответствовало требованиям. При этом последующие действия подрядчика в части отказа от исполнения своих обязательств по заключенному с истцом договору расценены банком как грубое нарушение, аккредитация отозвана.
Кроме того, подрядчик выбран самостоятельно истцом из перечня аккредитованных организаций, на выполнение подрядчиком условий договора подряда банк повлиять не мог, поскольку стороной договора подряда он не является. Решением суда состоявшимся по делу № 2-3722/2025, с подрядчика взыскана сумма по договору подряда за неисполнение его условий.
При этом истец не была лишена права воспользоваться и привлечь к выполнению строительных работ иную подрядную организацию. Сведения и соответствующая информация о порядке замены подрядчика были направлены в адрес истца, что подтверждается копиями ответов CR-14942412 от 09.04.2025, CR-14965548 от 14.04.2025, CR-15526750 от 28.08.2025, при этом истец правом на замену подрядной организации на новую, аккредитованную банком, не воспользовался. Доказательств обратного суду не представлено.
Судом установлено, что в соответствии с п. 4.2 кредитного договора, по программе индивидуального жилищного строительства льготная ставка была сохранена истцу в течение 24 месяцев с даты заключения договора, что отражено в ответе CR-15526750 от 28.08.2025.
Кроме того, банк исключил пункт кредитного договора об увеличении процентной ставки на весь срок действия кредитного договора.
19.12.2025 между сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к кредитному оговору о сохранении льготной процентной ставки на весь срок кредитования.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Действующее законодательство не содержит требований в части порядка определения размера процентов за пользование суммой кредита (займа) и соблюдения при этом принципа разумности и справедливости, обычаев делового оборота, в связи с чем, доводы истца о том, что установленный договором размер процентов является чрезмерно завышенным, и на этом основании кредитный договор является недействительным в силу его кабальности, подлежит отклонению.
То обстоятельство что размер процентов за пользование кредитом является высоким, либо подлежит снижению по доводам истца, не является безусловным основанием для признания существенного условия договора о процентной ставке крайне невыгодным для заемщика, не свидетельствует о кабальности данного условия кредитного договора и не влечет его недействительности.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств не исполнения ответчиками принятых на себя договорных обязательств, доведения ответчиками до нее полной и достоверной информации при заключении кредитного договора, договора оказания услуг по сопровождению сделки, введения ее в заблуждение.
Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 431, 450, 451, 807, 810, 819 Гражданского кодекса РФ, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности, исходит из того, что в данном случае односторонний отказ истца от кредитного договора действующим законодательством не предусмотрен, при этом истец при заключении кредитного договора не считал его условия для себя невыполнимыми, истец самостоятельно принял решение строить дом, заключить договор с ООО "Хоум Строй", тем самым, приняв на себя все риски, в том числе риск неисполнения обязательств со стороны подрядчика; при заключении кредитного договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным. если между сторонами. в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом другими законами или договором.
В силу ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: I) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет: 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности. какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота: 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В ходе рассмотрения дела факта нарушения ответчиком условий договора и принятых на себя обязательств установлено не было. Доказательств нарушения прав истца со стороны ответчиков в материалы дела не представлено.
Соглашение о расторжении договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами не достигнуто. Доказательств обратного не представлено.
Обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения кредитного договора (прекращения обязательств), изменения его условий, по делу не установлены.
Правовых оснований для одностороннего отказа истца от исполнения договора либо для расторжения договора в судебном порядке в рамках спорных правоотношений объективно не выявлено (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства ухудшения финансового положения истца не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора, учитывая, что при его заключении истец не могла не знать о бремени несения риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.
Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, семейное положение, наличие несовершеннолетних (малолетних) детей, то есть изменение обстоятельств, характеризующих имущественное положение, относятся к рискам, которые несет заемщик при заключении договора. Поэтому заключая договор, потребитель должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, понимать и принять значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения, а также иные риски. В данном случае, не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Разрешая исковые требования о признании кредитного договора недействительным, прекращения кредитных обязательств, прекращения начисления процентов, признания действия банка нарушающими права потребителя, признания утраты цели кредитования, суд исходит из того, что в соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Основания прекращения обязательств предусмотрены главой 26 Гражданского кодекса РФ, к которым относятся надлежащее исполнение обязательств (статья 408), отступное (статья 409), зачет (статья 410), зачет при уступке требования (статья 412), совпадение должника и кредитора в одном лице (статья 413), новация (статья 414), прощение долга (статья 415), невозможность исполнения (статья 416), акт органа государственной власти или органа местного самоуправления (статья 417), ликвидация юридического лица (статья 419). Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ основания прекращения обязательств могут быть предусмотрены также другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно положениям ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной стороны в предусмотренных законом или договором случаях.
Доводы истца о правовой природе целевого кредита, утрате цели кредитования, что является основанием для пересмотра и прекращения обязательств между потребителем и банком, переложении ответственности на истца, являются несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права заявителем, при этом обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование заявленных требований, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть; вступая в договорные отношения, истец действовал своей волей и в своем интересе, и не мог исключать вероятность того, что строительство жилого дома, для чего и были предоставлены денежные средства, может быть не окончено в оговоренный сторонами срок, что возможно наступление иных негативных последствий.
Поскольку суд не усмотрел оснований для удовлетворения основных требований истца, в удовлетворении производных требований об обязании произвести перерасчет процентов и суммы долга, сформировать новый график платежей, не начислять (аннулировать) проценты и пени, о прекращении обязательств, взыскании убытков, процентов, компенсации морального вреда, расходов, штрафа, восстановлении первоначального положения, признании незаконным отражения просроченной задолженности в кредитной истории, обязании внести корректировку сведений в бюро кредитных историй надлежит также отказать.
С учетом установленных обстоятельств по делу суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Новоселовой Е.В. к ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», Публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании кредитного договора и дополнительных соглашений недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении обязательств по кредитному договору, исключении начисленных процентов, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, признании действий банка и условий кредитного договора незаконными, нарушающими и ущемляющими права потребителя, признании утраты цели кредитования, признании незаконным начисления процентов по кредитному договору, обязании произвести перерасчет уплаченных процентов, признании незаконным распределения третьего транша и отказа в его направлении на частичное погашение, обязании произвести перерасчет задолженности, взыскании удержанных пени и излишне начисленных процентов, аннулировании начислении пени, признании незаконным отражения просроченной задолженности в кредитной истории, обязании внести корректировку сведений в бюро кредитных историй.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Новоселовой Елены Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», Публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании кредитного договора и дополнительных соглашений недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении обязательств по кредитному договору, исключении начисленных процентов, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, признании действий банка и условий кредитного договора незаконными, нарушающими и ущемляющими права потребителя, признании утраты цели кредитования, признании незаконным начисления процентов по кредитному договору, обязании произвести перерасчет уплаченных процентов, признании незаконным распределения третьего транша и отказа в его направлении на частичное погашение, обязании произвести перерасчет задолженности, взыскании удержанных пени и излишне начисленных процентов, аннулировании начислении пени, признании незаконным отражения просроченной задолженности в кредитной истории, обязании внести корректировку сведений в бюро кредитных историй, - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени.
Мотивированное решение составлено 21.09.2026.
Председательствующий судья Д.А. Саитова
Копия верна.
Подлинник решения, определения подшит в гражданское дело № ___________/________
Дело хранится в Ленинском районном суде г. Тюмени.
Решение, определение вступило (не вступило) в законную силу
«_____»_____________________20_____года
Судья __________________ Д.А. Саитова
Секретарь _____________ В.С. Важенина