РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кетовский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Харченко И.В.
при секретаре Бояркиной И.А.
с участием истца Олькова А.В., представителя ответчика Цыба Е.Е.
рассмотрел 29 января 2026 года в открытом судебном заседании в с. Кетово Курганской области гражданское дело по иску Олькова А.В. к Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Ольков А.В. обратился в суд с иском к Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру, указал, что ему на праве собственности принадлежит <адрес>, общей площадью 30,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> <адрес>), <адрес>. В 2018 году истец решил благоустроить принадлежащее ему жилье, в связи с чем произвел реконструкцию, в результате которой площадь квартиры увеличилась на 34,1 кв.м. Разрешение на реконструкцию истец не получал. Возведенный истцом пристрой имеет признаки самовольной постройки. Просит признать за ним право собственности на <адрес>, общей площадью 64,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, (<адрес>), <адрес>.
Истец Ольков А.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, дав пояснения согласно доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области по доверенности Цыба Е.Е., в судебном заседании оставила рассмотрение спора на усмотрение суда.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1078 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>), <адрес>, а также <адрес> кадастровым (условным) номером №, площадью 30,6 кв.м., расположенная по вышеуказанному адресу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.02.2011 и 10.10.2006.
Согласно техническому плану спорного помещения, подготовленному в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером №, указанный объект недвижимости имеет площадь 64,7 кв.м., что не соответствует сведениям, внесенным в свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2006.
Разрешение на реконструкцию (перепланировку) и акт о введении реконструированного жилого дома в эксплуатацию, отсутствуют, что не отрицалось истцом.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.
В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из положений ст. 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 4,7 ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).
Согласно п. 43 указанного Постановления признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
В силу п. 1 ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет реконструированного объекта капитального строительства (ст. 55 ГрК РФ).
Согласно ст. 55 ГрК РФ отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, свидетельствует о том, что спорный жилой дом не был введен в гражданский оборот, следовательно, является самовольной постройкой.
Учитывая, что истец реконструировал спорное строение без соответствующего разрешения, не ввел реконструированную квартиру в эксплуатацию надлежащим образом, спорный объект недвижимости представляет собой самовольную постройку.
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующих обстоятельств.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Из технического экспертного заключения ООО «АНО «Эксперт» № 26-01-003 от 26.01.2026, на предмет наличия нарушений норм и правил при реконструкции помещения и соответствия установленным параметрам в части квартиры № № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, следует, что в указанной выше квартире выполнена реконструкция, включающая в себя обустройство пристроя. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> пригоден для постоянного проживания и может использоваться как многоквартирный жилой дом. Спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, расположенные в нем квартиры пригодны для постоянного проживания и могут использоваться по своему функциональному назначению. Жилой дом и расположенные в нем квартиры соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно проведено с соблюдением норм действующего законодательства, а доказательств указывающих на недостоверность и неполноту проведенного исследования, либо ставящих под сомнение его выводы суду не представлено.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
Согласно п. 29 Постановления - по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
О нарушении чьих-либо прав спорным объектом недвижимости при рассмотрении дела лицами, участвующими в деле, не заявлялось. Заявлений о том, что спорный объект недвижимости нарушает права и законные интересы иных лиц, суду не представлено. Администрация Кетовского муниципального округа Курганской области претензий по реконструкции жилого дома не заявила.
Учитывая, что реконструированная истцом квартира соответствует требованиям технических регламентов, нарушение строительных норм при возведении пристроя не установлено, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находится в границах земельного участка, жилым помещением истец владеет на законных основаниях, заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
В связи с изложенным, ранее зарегистрированное право собственности на квартиру, меньшей площадью, подлежит прекращению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Прекратить право собственности Олькова Анатолия Владимировича (паспорт № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>), <адрес>, общей площадью 30,6 кв.м.
Признать за Ольковым Анатолием Владимировичем право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, общей площадью 64,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.
Мотивированное решение составлено 11 февраля 2026 года.
Судья И.В. Харченко