РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2026 года г. Тюмень
Ленинский районный суд г.Тюмени в составе:
председательствующего судьи Тарабриной Т.Н., при секретаре судебного заседания Новиковой Д.В., с участием истца Кубасовой И.Ф., представителя истца Фоминых-Абелевой В.Р., представителей ответчика Сережкиной Н.К., Борисовой К.К., Тиссен А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кубасовой ФИО10 к ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Кубасова И.Ф. обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ООО СЗ «<данные изъяты>», на <данные изъяты> руб., взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штрафа в размере № суммы, присуждённой судом.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ООО Специализированный застройщик <данные изъяты>» заключён договор участия в долевом строительстве № № в отношении квартиры № №, расположенной на №м этаже, подъезд №, в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, <адрес> Цена договора составила <данные изъяты>. Оплата произведена истцом полностью за счет собственных средств в размере <данные изъяты> руб.; кредитных средств ПАО «<данные изъяты>» в размере <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ года квартира передана истцу по акту приёма-передачи. После заселения истец обнаружила, что над № из № оконных проёмов квартиры нависает глухая железобетонная конструкция (выступ верхних этажей) шириной 3,613 м, которая почти полностью перекрывает обзор из окон, создавая эффект «туннеля», приводит к кратному (в 3 и более раз) снижению естественной освещённости квартиры по сравнению с аналогичными квартирами без выступа, делает квартиру непригодной для использования в том качестве, на которое истец рассчитывала при заключении договора. Истец искала квартиру с окнами большими от пола до потолка. В ДДУ, Приложении № 1 (план квартиры), проектной декларации данный элемент не отражён. При продаже не сообщили о наличии выступа, который является общим имуществом и застройщик обязан был сообщить о нём. Его расположение имеет существенное значение для выбора квартиры, поскольку напрямую влияет на вид из окна, уровень естественной освещённости и общую комфортность проживания. В целях объективного подтверждения степени ухудшения потребительских свойств квартиры, истцом было организовано проведение строительно-технической экспертизы. Согласно Заключению эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом Боровиковой Н.В., установлено решающее влияние нависающей железобетонной конструкции (выступа) на коэффициент естественной освещенности (КЕО) помещений квартиры. Экспертом произведен сравнительный расчет КЕО при двух условиях: фактическом (при наличии выступа над окнами) и гипотетическом (при отсутствии выступа, то есть при нормальном архитектурном решении фасада). Экспертное заключение однозначно подтверждает, что нависающая конструкция над окнами кратно (более чем в 3 раза в одной из комнат, и в полтора раза во второй комнате) снижает естественную освещённость квартиры. Застройщик не отразил наличие выступа в ДДУ и Приложении № 1; не предоставил истцу информацию о нём при заключении договора; не предупредил о его существовании перед приёмкой квартиры. Данное бездействие является нарушением ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», что влечёт соразмерное уменьшение цены договора. ДД.ММ.ГГГГ года Застройщик назначил приёмку квартиры после 16:00, то есть в условиях уличной темноты. Нависающая конструкция шириной 3,613 м создаёт в квартире существенное затемнение, которое в дневное время заметно невооружённым глазом. Застройщик назначил приёмку на тёмное время, когда уличная темнота делает невозможным оценить уровень естественной освещённости квартиры. Если бы приёмка происходила в дневное время, недостаток (крайне низкая освещённость из-за выступа) был бы очевиден. Выбор тёмного времени суток для приёмки является способом сокрытия недостатка. Ответчику были направлены две претензии о замене квартиры на аналогичную и о соразмерном уменьшении цены договора. В ответе на претензию о замене квартиры на аналогичную от <данные изъяты> Ответчик указал, что стоимость приобретенного Объекта в момент заключения Договора была снижена относительно стоимости объектов со схожими параметрами. Таким образом, полагает, что ответчик письменно признал, что квартира имеет недостаток, и что она должна стоить дешевле. Считает, что в соответствии со ст. 68 ГПК РФ, данное признание освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания этого обстоятельства. В свою очередь, Ответчик обязан доказать предоставление скидки по этому недостатку. На вторую претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не ответил. В ДДУ и Приложениях отсутствует какое-либо указание на скидку. Согласно Отчёту об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты>», уменьшение рыночной привлекательности из-за маленькой продолжительности прямого солнечного света, который попадает в помещение и из-за ограниченных видовых характеристик, составляет <данные изъяты> руб. Поскольку вместо комфортного жилья истец получила квартиру с перекрытым обзором и кратно сниженной естественной освещённостью, что негативно сказывается на качестве ее жизни, она испытывает нравственные страдания. Причиненный моральный вред оценивает в <данные изъяты> руб.
В порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ПАО <данные изъяты>.
В порядке ст. ст. 35, 38, 174 ГПК РФ представители ответчика ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» Сережкина Н.К., Борисова К.К. направили в суд письменные возражения на исковое заявление (с учетом дополнений), в которых ответчик исковые требования не признает, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и Истцом заключен договор участия в долевом строительстве №№. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Тюмени выдано разрешение №№ на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи Застройщиком был передан, а Участником принят Объект без замечаний. Застройщик создал объект создал и передал Истцу соответствующий условиям Договора. Помимо соответствия условиям Договора, объект соответствует и проектной документации, в которой изначально было предусмотрено смещение. Объект долевого строительства соответствует качеству, указанному в договоре и в проектной документации, а также техническим, градостроительным и иным обязательным требованиям и оснований считать, что Застройщик ввел в заблуждение Истца нет. При проектировании многоквартирного дома Застройщиком соблюдены требования инсоляции. При этом представленное истцом заключение эксперта №№ от ДД.ММ.ГГГГ содержит вывод о соответствии требований инсоляции требованиям законодательства. Истец знал об архитектурных особенностях многоквартирного дома, а именно о смещении конструктивных частей многоквартирного дома. При бронировании квартиры на сайте Застройщика, Истцу был направлен отчет о бронировании, в котором изображен многоквартирный дом. После получения отчета о бронировании, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ от Истца не поступило ни одного обращения по вопросу расположения его квартиры. Истец не воспользовался предусмотренным Законом правом и дополнительно не ознакомился с проектной документацией при наличии у него каких-либо сомнений относительно соответствия приобретенного объекта его предпочтениям. Следует учитывать, что Застройщик добросовестно исполнил принятые на себя обязательства - построил (создал) объект долевого строительства, соответствующий условиям договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ и проектной документации. Учитывая отсутствие ранее каких-либо претензий со стороны Истца к качеству приобретенного Объекта (в том числе, в момент приемки и подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства без замечаний) следует учитывать поведение Истца - его поведение в настоящем деле не может быть отличным от поведения при исполнении Договора. Истец не может требовать уменьшения цены Договора, поскольку объект соответствует условиям договора и проектной документации, а Законом № 214-ФЗ не предусмотрено уменьшение цены Договора в отсутствие недостатков в нем. Требования Истца ни относятся ни к реальному ущербу - право Истца не нарушено, поскольку объект соответствует Договору участия в долевом строительстве и проектной документации, ни к упущенной выгоде. Полагает, что в независимости от применимого законодательства - части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ или статьи 15 ГК РФ - рыночная стоимость не возмещается. Стоимость создаваемого объекта и стоимость готового объекта разная, поэтому сравнить стоимость объекта, предусмотренную Договором участия в долевом строительстве с рыночной стоимостью некорректно, так как рыночная цена чаще всего выше первоначальной цены приобретаемого объекта. Во исполнение обязательных требований Закона № 214-ФЗ в Договоре содержатся основные характеристики приобретенного Истцом Объекта. Принятый Истцом Объект соответствует как Договору, так и проектной документации. Информация - фотографии о ходе строительства публиковалась Застройщиком на сайте «<данные изъяты>» ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ г., а также на официальном сайте Застройщика, с которой Истец мог ознакомиться. Сделка по приобретению квартиры сопровождалась агентом, профессиональным участником в сфере недвижимости, который занимается подбором объектов недвижимости исходя из предпочтений клиента, консультирует его по вопросам покупки недвижимости и занимается сопровождением сделки. На фотографиях хода строительства без затруднений можно определить этажность. Участник долевого строительства после получения сообщения о готовности самостоятельно выбирает в личном кабинете мобильного приложения «Страна» удобные дату и время для приемки Объекта из свободных слотов. Истцом самостоятельно выбрано вечернее время для приемки Объекта, несмотря на наличие свободного дневного времени, и Застройщик не ограничивал его в выборе даты и времени. Проектная документация прошла экспертизу, в следствие чего Ответчику ООО «<данные изъяты> и сопровождения» выдано положительное заключение № №, которое подтверждает, что принятые проектные решения соответствуют требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию на проектирование, результатам инженерных изысканий. Проектная документация на строительство объекта «Многоэтажные жилые дома с объектами инфраструктуры по адресу: <адрес> <адрес>9» соответствуют установленным требованиям. Разрешение на ввод в эксплуатацию, полученное ДД.ММ.ГГГГ, также удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. архитектурная особенность многоквартирного дома, в котором Истец приобрела квартиру не является каким бы то ни было недостатком, тем более скрытым. Истец был вправе потребовать от Ответчика ознакомление с проектной документацией. Однако с подобным заявлением Истец не обращался. Отсутствие прямого указания на выступ в тексте Договора не свидетельствует о сокрытии информации, поскольку конструктивные элементы фасада являются частью проектной документации. Архитектурный выступ (козырек) глубиной 3,6 метра является конструктивным элементом фасада, видимым при визуальном осмотре объекта. Данный элемент не относится к скрытым работам; был возведён в строгом соответствии с проектной документацией; не является дефектом или отступлением от обязательных требований. Выступ соответствует проектной документации, следовательно, требование о признании его недостатком необоснованно. Требование Истца не подпадает ни под один из указанных в ч. 2 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ способов защиты нарушенного права, поскольку отсутствует главное условие - наличие недостатков в объекте долевого строительства и отказ Застройщика от их устранения, и самостоятельное устранение недостатков участником долевого строительства. Истец не может требовать уменьшения цены Договора, поскольку объект соответствует условиям договора и проектной документации, а Федеральным законом №214-ФЗ не предусмотрено уменьшение цены Договора в отсутствие недостатков в нем.
Истец Кубасова И.Ф. и ее представитель Фоминых-Абелева В.Р. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям изложенным в исковом заявлении, просили иск удовлетворить в полном объёме.
Представители ответчика Сережкина Н.К., Борисова К.К., Тиссен А.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях с учетом дополнений на исковое заявление.
Представитель третьего лица ПАО <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Кубасовой И.Ф. (участник долевого строительствоа) и ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» (застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве № № (т.1 л.д.18-22).
Согласно п. 2.1. Договора застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом («Многоэтажные жилые дома с объектами инфраструктуры по адресу: г<адрес> по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Объект долевого строительства, указанный в п. 2.3. Договора, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства - уплатить Застройщику обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Проектные характеристики Объекта долевого строительства - жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, подлежащего передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, предусмотрены в п.2.3 Договора, согласно которому квартира с условным номером № площадью 32,45 кв. м, расположенная на № этаже № подъезда № (номер дома по генеральному плану). Расположение Объекта долевого строительства и его планировка предусмотрены Сторонами в Приложении № 1 к Договору.
В п. 2.4. Договора оговорено техническое состояние Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства.
Цена Договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства, составляет <данные изъяты> руб. (п. 3.1 Договора).
Согласно п. 3.3 Договора оплата производится Участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации Договора за счет собственных средств в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб., за счет кредитных средств в размере <данные изъяты> руб., предоставляемых ПАО <данные изъяты> по Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 4.1 Договора передача Застройщиком и принятие Участником долевого строительства Объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи в течение 60 рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Срок завершения строительства (срок ввода в эксплуатацию) многоквартирного дома - III квартал 2025 года.
Согласно п. 4.9 Договора в случае выявления недостатков качества Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства после устранения Застройщиком таких недостатков, обязан принять Объект долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента направления уведомления об устранении Застройщиком. При уклонении Участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи или при отказе Участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, Застройщик по истечении 10 (десяти) дней со дня, предусмотренного в настоящем пункте для передачи Объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства. При этом, согласно пунктам 2 и 3 ст.720 ГК РФ Участник долевого строительства лишается права ссылаться в дальнейшем на явные недостатки, которые не были выявлены им при приемке Объекта долевого строительства и/или не были зафиксированы в Акте приема-передачи о несоответствии и лишается права в последующем отказываться от приемки Объекта долевого строительства со ссылкой на новые недостатки, не зафиксированные ранее в Акте о несоответствии.
Согласно п. 5.1 Договора стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является заключение уполномоченного государственного органа строительного надзора, выданное в установленном порядке.
Из п.2.7 Договора следует, что Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией, документацией перед подписанием Договора. Проектная декларация размещена в сети Интернет на сайте наш.дом.рф в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ (т.1 л.д.109-157).
При бронировании квартиры на сайте Застройщика, истцу Кубасовой И.Ф. был направлен отчет о бронировании с изображением многоквартирного дома, указанием базовой цены квартиры, площади, № этажа и № парадной, а также размещением QR-кода для скачивания буклета проекта (т.1 л.д.189, т.2 л.д.52)).
ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № № (т.1 л.д.178-180).
Из письменного отзыва на исковое заявление (дополнение №2) следует, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ по номеру телефона +№ отправлено смс-сообщение о готовности квартиры, а также ссылка на мобильное приложение «<данные изъяты>» для записи на выдачу ключей, что следует из скриншота указанного сообщения (т.1 л.д.158, 207-210, 244).
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ на электронную почту Истца направлено письмо о завершении строительства и о готовности к передаче ЖК <данные изъяты> ГП-№ квартира №» (т.1 л.д.243).
Как следует из слотов для записи на приемку на дату открытия записи имелись свободные дата и время на ДД.ММ.ГГГГ в 16 час., 17 час., ДД.ММ.ГГГГ 11 час., 12 час. 13 час., 15 час. Истцом ДД.ММ.ГГГГ создана заявка на приемку ДД.ММ.ГГГГ в 16 час. (т.1 л.д.242)
ДД.ММ.ГГГГ сторонами Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ - ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» и Кубасовой И.Ф. - был подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартиры № №, площадью 52,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенной в Жилом доме по адресу: г.<адрес> (т.1 л.д.23).
В соответствии с п. 3 настоящего Акта приема-передачи Участник долевого строительства не имеет претензий к сроку сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, к сроку передачи объекта долевого строительства, а также финансовых и иных претензий к исполнению Застройщиком обязательств по Договору, в том числе претензий по качеству и техническому состоянию объекта долевого строительства.
Согласно п. 4 Акта приема-передачи обязательства Участника долевого строительства по оплате цены Договора исполнены в полном объеме. Застройщик не имеет претензий к Участнику долевого строительства по оплате Договора.
Из п. п. 5, 6 Акта приема-передачи следует, что Участник долевого строительства произвел осмотр объекта долевого строительства, всех его помещений и оборудования, приборов: беспроводного маршрутизатора, коммутатора, контроллера протечки воды, планшетного компьютера, сенсора протечки беспроводного, а также проверил работоспособность указанного оборудования, и подтвердил, что оборудование, в том числе индивидуальные приборы учета холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроэнергии, тепловой энергии, беспроводной маршрутизатор, коммутатор, контроллер протечки воды, планшетный компьютер, сенсор протечки беспроводной являются исправными на момент проверки и передачи объекта долевого строительства.
Кроме того, Участник долевого строительства по результатам осмотра удовлетворен конфигурацией стен, фактической конфигурацией, размером и количеством окон, планировкой и составом помещений, отделочными работами, качественным и техническим состоянием объекта долевого строительства и оборудования, местом установки приборов и оборудования (пункт 7 Акта приема-передачи).
Согласно п.8 Акта приема-передачи стороны согласились, что техническое состояние объекта долевого строительства соответствует условиям Договора в полном объеме. Недостатков, препятствующих использованию объекта долевого строительства по целевому назначению, не обнаружено.
В подтверждение соответствия квартиры Договору и проектной документации стороной ответчика представлены выкопировка из проектной документации шифр №, выкопировка из проектной документации шифр №, их которых следует, что квартира Истца находится в осях № / №, на плане № этажа изображена ось 4/1с, свидетельствующая о смещении ограждающей конструкции стены 9 этажа на 3,5 м. (листы 121-122 проектной документации том 3.1 часть 1 «Архитектурные решения» раздел 3 «Архитектурные» (шифр: №)). В томе 3.2 части 2 «Паспорт отделки фасадов» раздела 3 «Архитектурные решения» (шифр: №) отражено смещение конструкции жилого дома на уровне № этажей в осях 11-12 (лист 9 проектной документации), а также содержащийся в проектной документации расчет инсоляции квартиры № № секция, № этаж), согласно которому требование СанПин для квартиры № соблюдается (т.1 л.д.173-177, 190, 245-251).
Также, ответчиком представлены фотографии (скриншоты фотографий) хода строительства спорного объекта, которые размещались на сайте «наш.дом.рф» ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., а также на официальном сайте Застройщика (т.2 л.д. 1-8).
На основании заявления ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» дано положительное заключение негосударственной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ проектной документации на строительство объекта: «Многоэтажные жилые дома с объектами инфраструктуры по адресу: г. <адрес>. <адрес>», согласно которому для обоснования объемно-планировочных решений запроектированного объекта выполнены расчеты продолжительности инсоляции и коэффициента естественной освещенности (КЕО). Согласно выводам проектной организации, продолжительность инсоляции и расчетные значения КЕО в нормируемых помещениях проектируемого здания, а также в нормируемых объектах окружающей застройки соответствуют требованиям СанПиН 1.2.3685-21. По результатам инженерных изыскании, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование и требованиям технических регламентов сделаны выводы, что принятые проектные решения соответствуют требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию на проектирование, результатам инженерных изысканий; проектная документация на строительство объекта «Многоэтажные жилые дома с объектами инфраструктуры по адресу: г<адрес> соответствуют установленным требованиям (т.1 л.д.211-241).
Согласно заключению эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «<данные изъяты>» по заказу Кубасовой И.Ф. в целях определения соответствия параметров инсоляции и коэффициента естественной освещенности (КЕО) помещений квартиры, расположенной по адресу: <адрес> требованиям нормативных документов (т.1 л.д. 29-53), коэффициент естественного освещения в квартире соответствует СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95:
1) Коэффициент КЕО в помещении 1 составляет 0,73>0,5, что соответствует нормативному значению. В случае отсутствия нависающей части здания, коэффициент КЕО в помещении 1 составит 2,33.
2) Коэффициент КЕО в помещении 2 составляет 4,25>0,5, что соответствует нормативному значению. В случае отсутствия нависающей части здания, коэффициент КЕО в помещении 2 составит 6,586.
Инсоляция квартиры соответствует требованиям СанПиН 1.2.3685 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
В соответствии с Отчетом № № об оценке объекта оценки от 30 марта 2026, выполненному ООО «<данные изъяты>» по заказу истца, рыночная стоимость квартиры с большой продолжительностью прямого солнечного света, который попадает в помещение и с хорошими видовыми характеристиками, общей площадью 52,4 кв.м., расположенной по адресу: г. <адрес> составляет <данные изъяты> руб., рыночная стоимость указанной квартиры с маленькой продолжительностью прямого солнечного света, который попадает в помещение и с ограниченными видовыми характеристиками составляет <данные изъяты> <данные изъяты> руб., рыночная стоимость уменьшения рыночной привлекательности из-за маленькой продолжительности прямого солнечного света, который попадает в помещение и из-за ограниченных видовых характеристик – <данные изъяты> <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.54-86).
Кроме того, истцом в подтверждение доводов, изложенных в исковом заявлении, представлены фотографии, сделанные из окна квартиры № № по адресу: г.<адрес> рекламный буклет «Страна<данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» направила претензию, в которой просила заменить квартиру №№ на эквивалентную (2-комнатную), площадь не менее 52,34 кв.м., этаж № или выше, без нависающих конструкций, с открытым видом из окон) в том же доме или аналогичном объекте Застройщика в <адрес>, без доплаты) (т.1 л.д.24).
В ответ на претензию застройщик направил в адрес Кубасовой И.Ф. письменный ответ № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому созданный Застройщиком и принятый Участником без замечаний Объект соответствует проектной документации, а также характеристикам, предусмотренным пунктом 2.3 Договора. Данный факт подтверждается вводом многоквартирного дома, в котором находится Объект, в эксплуатацию, а также отсутствием каких-либо замечаний непосредственно к Объекту в акте приема-передачи. Стоимость приобретенного Кубасовой И.Ф. Объекта в момент заключения Договора была снижена относительно стоимости объектов со схожими параметрами. Таким образом, Застройщиком надлежащим образом выполнены принятые на себя по Договору обязательства, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме (т.1 л.д.25).
ДД.ММ.ГГГГ Кубасова И.Ф. посредством электронной почтф направила в адрес застройщика досудебную претензию о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> руб., возврате излишне уплаченных денежных средств в указанном размере, который определён на основании независимой оценки снижения рыночной стоимости квартиры из-за выявленного недостатка (т.1 л.д.26-28).
В силу п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По смыслу приведенных правовых норм участник долевого строительства при нарушении его прав застройщиком в связи с передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества в связи с отступлениями от условий договора, его несоответствия требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям вправе избрать один из приведенных способов защиты нарушенного права.
Как установлено ч. 4.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 8 статьи 19 указанного закона).
В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действующей на момент заключения договора) установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения; о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).
Приведенное правовое регулирование, действовавшее в том числе в период заключения договора с участником долевого строительства - истцом, указывает на то, что проектная декларация является основным источником необходимой и достоверной информации о характеристиках и, соответственно, о потребительских свойствах объекта долевого строительства, предоставление которой позволяет участнику долевого строительства осуществить правильный выбор и тем самым обеспечивало в том числе общие гарантии прав потребителей, установленные ст. ст. 8 - 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Следовательно, в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, в связи с чем подлежат применению нормы первого из указанных законов.
В силу п. 4 ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Таким образом, именно содержание проектной документации, по смыслу ч. 4.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, определяет существенные условия договора долевого участия в долевом строительстве относительно основных характеристик строящегося многоквартирного дома, в том числе об этажности, архитектурном решении объекта.
Как установлено ч. 1 ст. 3.1 Закона об участии в долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.
Согласно ч. 3 ст. 23.3 Закона об участии в долевом строительстве информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной, за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации. Доступ к закрытой части системы может осуществляться в том числе с использованием единой системы идентификации и аутентификации.
Застройщики обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную настоящим Федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 23.3 Закона об участии в долевом строительстве).
Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, не опровергнутых истцами, проектной документацией предусмотрено архитектурное решение с особенностью в виде смещение конструктивных частей многоквартирного дома в том числе в районе № этажей. Каких-либо изменений, относительно указанного смещения в проектную документацию не вносилось. Указанная проектная документация получила положительное заключение негосударственной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно содержащемуся в проектной документации расчету инсоляции, требование СанПин для квартиры №№ соблюдается (т.1 л.д.190).
Кроме того, из представленного истцом в материалы дела заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «<данные изъяты>», также следует, что инсоляция квартиры соответствует требованиям СанПиН 1.2.3685 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что переданная квартира соответствует условиям Договора долевого участия, проектной документации, требованием технических, градостроительных регламентов, ГОСТов, а также иным обязательным действующим строительно-техническим нормам и требованиям.
Акт приема-передачи подписан без каких-либо разногласий, тогда как, в соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона.
Таким образом, истцом не доказано и опровергнуто материалами дела, что квартира построена ответчиком с отступлением от условий Договора и обязательных требований, приведшим к ухудшению качества объекта или иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования.
В данном случае судом не установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена Кубасовой И.Ф. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения, в связи с чем отклоняется ссылка истца на применение правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 № 5-КГ16-47.
Суд, не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, поскольку истцом не было доказано нарушение его прав ответчиком, а также нарушения им прав истца как потребителя при исполнении условий договора долевого участия в строительстве. Соответственно, оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа, как производных от требований, в удовлетворении которых отказано, не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 3, 12, 56, 57, 67, 98, 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кубасовой ФИО11 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) к ООО Специализированный застройщик «<данные изъяты>» (ИНН №) об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кубасовой ФИО12 и ООО СЗ «<данные изъяты>», взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Решение в окончательной форме изготовлено 13.07.2026 года.
Председательствующий судья Т.Н. Тарабрина