РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2025 года город Тюмень
Калининский районный суд г.Тюмени в составе:
председательствующего судьи Граховой А.С., при секретаре Рокиной П.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО8 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании судебных расходов, установил:
ИП ФИО9. обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании судебных расходов. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендодателем) и ИП ФИО10. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Помещение принято для размещения детского дошкольного учреждения. ДД.ММ.ГГГГ арендодателю было направлено уведомление о расторжении договора аренды с просьбой предпринять меры к фактическому приему помещения, подписанию акта приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ арендодателю направлена телеграмма об освобождении помещения и готовности передать ключи. Полагает, что имеются основания для признания договора расторгнутым на основании права досрочного расторжения договора, а также на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в помещении имеется плесень на стенах, что подтверждается актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ. Помещение арендовано с целевым использованием – под размещение детского сада, в связи с чем такое грубейшее нарушение санитарных норм препятствует ведению деятельности детского учреждения. Кроме этого, арендодатель не оплачивает за услуги электроэнергии, поскольку в адрес арендуемого помещения неоднократно поступали уведомления энергосбытовой компании о необходимости оплатить коммунальные услуги. В настоящее время арендодатель находится в розыске, скрывается от органов внутренних дел, на арендодателя заведено уголовное дело, периодически появляются сотрудники внутренних дел, которые разыскивают ответчика, что негативно сказывается на деловой репутации детского учреждения. На основании изложенного, ИП ФИО11 просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ИП ФИО12В., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Истец ИП ФИО14 ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От ответчика ФИО5 поступили письменные возражения на исковое заявление, в которых она просит в удовлетворении иска отказать (л.д. 38-40), рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.48).
Представитель истца ИП ФИО15. – ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Положения пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Следовательно, арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.
На основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень оснований, при наличии которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе случаи, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО16. (ОГРНИП №) заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 143, 7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 5 лет (л.д. 19-21). Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается ежемесячно и составляет <данные изъяты> руб., с ежегодной пролонгацией на 5%. Оплата производится в наличном порядке до 10 числа каждого месяца.
Согласно акту приема передачи ДД.ММ.ГГГГ арендатор принял у арендодателя нежилое помещение по адрес: <адрес> (л.д. 21 оборотная сторона).
В соответствии с выпиской из ЕГРИП ДД.ММ.ГГГГ ФИО17В. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, имеются сведения об основном виде деятельности – дошкольное образование, дополнительный вид дохода – предоставление услуг по дневному уходу за детьми (л.д.5-8).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлены уведомления о необходимости урегулирования вопросов энергоснабжения с ресурсной организацией в целях исключения ситуации, при которой в помещении будет отключено электричество, поскольку периодически по месту нахождения нежилого помещения поступают уведомления о необходимости оформить пользование энергоресурсами надлежащим образом (л.д. 9 оборотная сторона); о необходимости принимать арендную плату способом, указанным в договоре (л.д. 10).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12). В материалы дела ответчиком представлен ответ на уведомление, в соответствии с которым ФИО2 указывает на то, что договор аренды заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем в силу пункта 6.3 договор не может быть изменен и расторгнут без соглашения сторон (л.д. 47).
В материалы дела истцом представлено техническое заключение №, подготовленное ООО «Эксперт», в соответствии с которым в ходе осмотра в помещениях № и № частного детского сада, расположенного по адресу: <адрес>, обнаружены очаги биоповреждений – колонии микроскопических грибов (плесени) – характерные пятна черного, серого и зеленоватого цвета, пушистая и слизистая текстура; поверхности в зоне поражения имеют признаки разрушения отделочного покрытия (отслоение краски, штукатурки, вспучивание обоев), локализация: нижние части стен, внутренние и/или наружные углы, примыкания стен к полу. Высота поражения составляет от 8 см до 30-50 см от уровня чистого пола. Вероятными причинами возникновения являются: капиллярный подсос влаги: проникновение влаги из подвала и грунта через фундамент и стены из-за отсутствия или повреждения горизонтальной гидроизоляции; постоянная повышенная влажность: возможны скрытые протечки систем отопления, водоснабжения или канализации в стяжке пола или в подвальном помещении под данным участком; плохая теплоизоляция наружных стен: образование «мостиков холода» и зон компенсации влаги на внутренних поверхностях в холодный период года; недостаточная вентиляция: отсутствие эффективного воздухообмена, особенно при современной герметичности окон, что приводит к накоплению влаги. Обнаруженная плесень представляет реальную опасность для здоровья детей и персонала, являясь сильным аллергеном и потенциальным источником токсинов. Ее наличие нарушает требования СанПин 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций» (л.д. 70-83).
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, и учитывая, что доказательств, опровергающих выводы представленного истцом технического заключения № 41-12/25, в нарушении статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы по обстоятельствам наличия недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом, ответчиком не заявлено, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии недостатков сданного в аренду имущества, перечисленных в заключении, а именно очагов плесени, что является препятствием к использованию помещения по назначению, и предоставляет арендатору право потребовать досрочного расторжения договора в силу п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 612, п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Таким образом, ответчик, передав истцу имущество с такими недостатками, не исполнил обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора.
При этом, в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что очаги плесени возникли после передачи нежилого помещения арендатору, что причиной их возникновения явилась ненадлежащая эксплуатация помещения в период действия договора аренды, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах заявленные исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО19. следует удовлетворить.
На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст. 56, 67, 98, 100, 191-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО20 удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО21
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № №, в пользу индивидуального предпринимателя Кутырёвой ФИО3 (ОРГНИП №) расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд г.Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2025 года.
Председательствующий судья А.С. Грахова