РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 июня 2026 года город Тюмень
Калининский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Граховой А.С., при секретаре Нуралиновой Д.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СеверСтройМонтаж» о расторжении договора купли-продажи, взыскании штрафа, судебных расходов, установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СеверСтройМонтаж» о расторжении договора купли-продажи, взыскании штрафа, судебных расходов. Исковые требования мотивированы тем, что 2025 между ООО «Специализированный застройщик «СеверСтройМонтаж» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ВС-2-504К, по условиям которого истец приобрел за плату в размере <данные изъяты> руб. кладовую в МКД назначение: нежилое помещение (кладовая) № общей площадью 3,8 кв.м., расположенную в подвале объекта по адресу: <адрес>, кладовая №, кадастровый №. Истцом исполнено обязательство по договору, произведена оплата в полном объеме, кладовая получена в собственность, осуществлена регистрация права собственности. В процессе эксплуатации истцом обнаружено, что кладовая не пригодна к использованию: периодически из стены проникают грунтовые воды, вода льется ручейками, помещение не успевает высохнуть, хранение вещей невозможно. В связи с указанными недостатками появляется плесень. Вещи, оставленные на хранение истцом, больше непригодны к использованию. Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию «Алма», которая не смогла установить обстоятельства, послужившие причиной непригодности помещения для его дальнейшего использования. В настоящее время истец вынуждена арендовать за плату нежилое помещение для хранения вещей, арендная плата составляет <данные изъяты> руб. Несмотря на то, что кладовая непригодна для использования, истец добросовестно оплачивает коммунальные услуги. Кладовая необходима истцу для экономии пространства, хранения сезонных вещей, организации порядка, безопасности. На основании статьи 450 ГК РФ ФИО2 направила ответчику требование о расторжении договора, которое оставлено без ответа. На основании изложенного, истец просит, с учетом принятых уточнений, сделку в рамках заключенного договора купли-продажи нежилого помещения №ВС-2-504К расторгнуть, применить последствия признания сделки расторгнутой в виде возврата ФИО2 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, ООО «Специализированный застройщик «СеверСтройМонтаж» - нежилого помещения (кладовой) №, общей площадью 3,8 кв.м., расположенного в подвале адрес (местоположение) <адрес> корпус 1 кладовая №, кадастровый №, взыскании с ответчика в пользу истца штрафа, судебных расходов (т.1 л.д. 2-5, 93-94).
Истец ФИО4, представитель третьего лица ООО УК «Алма» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель истца ФИО4 – ФИО7, действующий на основании доверенности от 2025 (т. 1 л.д. 44-45), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что действия ответчика по устранению недостатков свидетельствуют о вине застройщика.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик» «СеверСтройМонтаж» - ФИО5, действующая на основании доверенности от 2025 (т. 1 л.д. 53), исковые требования не признала, представила письменные пояснения (т. 2 л.д. 3-7). В судебном заседании пояснила, что недостатки являются устранимыми, в данное время проводятся работы по устранению подтопления в кладовой, представила счета об оплате услуг ООО «Центр гидроизоляции».
Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, полагает иск ФИО4 подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу требований статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1).
В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).
В силу положений статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1).
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Аналогичные нормы предусмотрены ст.ст. 18, 19 Закона о защите прав потребителей.
С учетом изложенного, при предъявлении требований о расторжении договора, юридически значимыми обстоятельствами является установление того, относится ли обнаруженный в товаре (в данном случае в квартире) недостаток существенным, применительно к положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, момент обнаружения такого существенного недостатка, который в рассматриваемом случае должен иметь место в пределах двух лет со дня передачи товара, а равно то, возникли ли такие недостатки до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до такой передачи.
Понятие существенности недостатка, помимо определения данного ему в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержится также в применяемом при разрешении настоящего спора Законе Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» в преамбуле которого существенность недостатка товара аналогична содержанию приведенной выше норме статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более подробно существенность недостатка раскрывается в правовых разъяснениях, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:
а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования. В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств;
в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;
г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.
Из материалов дела следует, что 2025 между ООО «Специализированный застройщик» «СеверСтройМонтаж» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ВС-2-504К (кладовая), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить кладовую в многоквартирном доме, назначение: нежилое помещение (кладовая) № общей площадью 3,8 кв.м., расположенную в подвале объекта по адресу: <адрес>, кладовая № КН №. Пунктом 4 договора определена стоимость нежилого помещения – <данные изъяты> руб. (л.д. 14).
2025 составлен акт приема-передачи нежилого помещения (кладовой), покупатель принял кладовую в многоквартирном доме, назначение: нежилое помещение (кладовая) № общей площадью 3,8 кв.м., расположенную в подвале объекта по адресу: <адрес>, кладовая № КН №:25390 в том состоянии, как она есть на день подписания акта. Претензий не имеется. (п. 2). (л.д. 15).
Согласно выписке из ЕГРН 2025 истец зарегистрировала право собственности на нежилое помещение (кладовую), площадью 3,8 кв.м. с кадастровым номером 72:23:№ (л.д. 10-13, 64-66).
2025 истец обратилась в ООО УК «Алма» с заявлением, в котором указала о том, что 2025 она обнаружила в нежилом помещении (кладовой) на стенах и полу следы намокания, плесень по всему периметру (т. 1 л.д. 23-24).
2025 от ООО УК «Алма» поступил ответ о том, что по результатам обследования кладового помещения № установлен факт затопления: на стенах обнаружены следы отслоения штукатурного слоя, высолы на расстоянии приблизительно 70 см. от пола, плесень под линолеумом. В связи с несвоевременным обнаружением последствий намокания кладовой, установить дату и причину затопления кладового помещения № не представляется возможным. Управляющая компания готова рассмотреть вопрос о компенсации материального ущерба по вопросу затопления кладовой (т. 1 л.д. 22)
По запросу суда в материалы дела представлен отчет ООО УК «Алма» по заявкам за период с 20.12.2023 года по 05.12.2025 в МКД по адресу: <адрес>, согласно которому содержатся следующие заявки: 27.04.2024 (течь трубы рядом с кладовкой № 405), 30.06.2024 (утечка возле кладовки № 481), 08.07.2024 (утечка канализации, топит кладовки), 20.07.2024 (утечка в районе кладовой № 352), 18.08.2024 (утечка в кладовых), 12.10.2024 (капельная течь с труб возле кладовой № 375), 15.11.2024 (возле кладовой №494), 07.12.2024 (течь в кладовых) (л.д. 132, 133, 135, 137, 139, 140, 142), 28.11.2025 стоят канализационные колодцы, подвал, кладовые, 24.11.2025 – утечка в районе кладовой № 409 (л.д.116), 22.10.2025 – затопление кладовой № 474 сверху (л.д. 117), 19.09.2025 – утечка в кладовой, шум воды в повале (л.д.119), 09.09.2025 – засор колодцев в подвале (л.д. 120), 21.08.2025 – затопление кладовых помещений (л.д.121), 30.07.2025 – заполнен дренажный колодец, не справляется насос, затопление кладовых, 11.07.2025 – затопление кладовых (л.д.122).
На основании определения Калининского районного суда города Тюмени от 28.01.2026 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Западно-Сибирский Центр Независимых Экспертиз» (л.д.163-166).
Согласно заключению судебной экспертизы от 27.04.2026 года эксперт пришел к следующим выводам:
Отвечая на вопрос № 1 о причинах возникновения подтопления нежилого помещения (кладовой) №504 общей площадью 3,8 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, эксперт пришел к выводу о том, что причинами возникновения подтоплений нежилого помещения (кладовой) № общей площадью 3,8 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 72:23:№ являются подтвержденные предоставленным в материалах гражданского дела отчетом по заявкам граждан в аварийную диспетчерскую службу аварийные ситуации, связанные с затоплениями канализационными стоками. Указанные аварийные ситуации однозначно повлияли на разрушение декоративного штукатурного слоя стен помещений, но основной причиной долговременного присутствия влаги и застоев воды в кладовой № общей площадью 3,8 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 72:№ является повышенный уровень грунтовых вод. Данное утверждение экспертов подтверждается установленными фактами переполнения приямков и водосточных желобов грунтовой водой, не имеющей признаков, свойственной канализационным стокам. Намокание и долговременное не просыхание бетонного пола, выход воды до 2 см. в некоторых кладовых, разливы воды по коридорам подвальных помещений также подтверждает вывод экспертов о причине проблем собственников кладовых и не возможности использовать ими приобретенную недвижимость по назначению.
Отвечая на вопрос № 2, являются ли причиной возникновения подтопления нежилого помещения (кладовой) № общей площадью 3,8 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 72№ нарушения выполнения строительно-монтажных работ по строительству данного нежилого помещения (в результате нарушения строительных норм и правил, некачественных материалов, в результате ненадлежащей эксплуатации, естественного износа, иного воздействия), в случае если имеются нарушения, то установить причины и характер их возникновения, а также указать являются ли данные недостатки существенными или устранимыми, эксперт пришел к выводу о том, что причиной возникновения подтопления нежилого помещения (кладовой) № общей площадью 3,8 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 72:№ являются нарушения, допущенные при проведении выполнения строительно-монтажных работ по строительству данного нежилого помещения. Основной причиной долговременного присутствия влаги и застоев воды в кладовой № общей площадью 3,8 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым Веером 72:№ является повышенный уровень грунтовых вод.
Причины нарушения: не верно проведенные инженерно-геологические изыскания с целью выявления уровня путовых вод; повышение уровня грунтовых вод в результате массовой застройки в районе прилегающем к обследуемому жилому многоквартирному дому; отсутствие или недостаточная работа системы гидроизоляции, что позволяет влаге проникать в подвал из грунта; проблемы с дренажем или отсутствие дренажной системы вокруг всего жилого многоквартирного дома; близость грунтовых вод;
Последствия нарушения: разрушение конструкций здания (бетон, арматура, кирпичная кладка) из-за постоянного воздействия влаги; развитие плесени и грибков, которые могут вызывать аллергические реакции, респираторные заболевания и другие проблемы со здоровьем; размножение насекомых (комары, тараканы, муравьи) и грызунов, которые являются переносчиками опасных заболеваний; порча имущества, хранящегося в подвале (например, консервации, инструментов); распространение затхлого запаха по всему дому через вентиляцию и щели.
Присутствие влаги в подвальном помещении кладовой в многоквартирном доме (МКД) свидетельствует о нарушении требований к содержанию общего имущества, установленных законодательством РФ.
Основные нормативные акты, регулирующие этот вопрос:
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены I постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170). Согласно пункту 4.1.3, подвальные помещения I должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Относительная влажность воздуха не должна превышать 60%. Пункт 4.1.15 прямо запрещает подтопление подвалов и подполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования.
- СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Эти нормы не допускают захламление, загрязнение и затопление подвалов, технических подполий, лестничных пролётов и других мест общего пользования.
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил I содержания общего имущества в многоквартирном доме». Подвалы являются общедомовым имуществом, и организация, управляющая МКД (управляющая компания, ТСЖ и т. д.), обязана обеспечивать их надлежащее содержание.
Выявленные недостатки являются устранимыми.
Отвечая на вопрос № 3 об определении объема необходимых работ по их устранению и рыночную стоимость их устранения на дату проведения экспертизы, экспертом установлен ряд дефектов в нежилом помещении (кладовой) № общей площадью 3,8 кв.м., расположенной в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, корпус 1, пострадавшей в результате затоплений. Габариты помещения площадью 3,8 кв.м. 170x220 см, высота потолков 250 см. <адрес> стен помещения составила 17,87 м2 за вычетом дверного проема.
Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в нежилом помещении (кладовой) № общей площадью 3,8 кв.м., расположенной и подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, корпус 1, пострадавшей в результате затоплений, составляет: <данные изъяты> (тридцать одна тысяча восемьсот семьдесят семь) рублей.
Проведение ремонтно-отделочных работ нежилого помещения (кладовой) № в настоящее время не целесообразно до момента полного устранения выявленных недостатков и причин подтопления, в связи с возможными повторением данной ситуации.
Для устранения выявленного недостатка и причин подтопления необходимо проведение комплекса работ по дополнительным инженерно-геологическим изысканиям с целью выявления уровня грунтовых вод в настоящее время.
Для устранения выявленного недостатка необходимо проведение комплекса работ по монтажу дренажной системы вокруг всего жилого многоквартирного дома с целью понижения уровня грунтовых вод до уровня отметки установленной в соответствии с дополнительными инженерно-геологическими изысканиями.
Для проведения указанных работ необходима разработка проектно-сметной документации специализированными организациями в которой будет отражена информация об объемах предстоящих работ и их сметная стоимость (л.д. 220-223).
Оценивая данное заключение, которое проведено в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 80, 84, 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает его достоверным и допустимым доказательством по делу, которое стороной ответчика не оспорено надлежащими доказательствами, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось, иного заключения, рецензии на данное заключение в материалы дела не представлено.
Вопреки доводу ответчика об отсутствии признака существенности, анализируя содержание представленного в материалы заключения судебной экспертизы, суд полагает, что в рассматриваемом случае в нежилом помещении имеется недостатки в виде плесневых грибов, порчи имущества, распространения затхлого запаха, препятствующие использованию кладовой по целевому назначению, что отвечает признаку существенности, установленному положениями статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Закона о защите прав потребителей, по принципу несоразмерности расходов, а также несоразмерности затрат времени, требующихся для устранения такого недостатка. Кроме этого, эксперт пришел к выводу о нецелесообразности устранения данных недостатков в виду возможности повторения подтопления кладовой, в данном случае необходимо проведение комплекса работ по дополнительным инженерно-геологическим изысканиям с целью выявления уровня грунтовых вод, по монтажу дренажной системы вокруг всего жилого многоквартирного дома с целью понижения уровня грунтовых вод до уровня отметки установленной в соответствии с дополнительными инженерно-геологическими изысканиями.
Поскольку обнаружение недостатка имело место в пределах двухлетнего срока с момента передачи помещения в собственность, причиной возникновения подтопления нежилого помещения (кладовой) № являются нарушения, допущенные при проведении выполнения строительно-монтажных работ по строительству данного нежилого помещения, имеющиеся недостатки являются существенными, на протяжении длительного времени (2023, 2024, 2025 годы) происходит подтопление кладовых, что также подтверждается и отчетом о заявках в МКД, доказательств того, что ответчиком, третьим лицом предпринимались меры по их устранению до момента обращения истца в суд с исковым заявлением не представлено, при этом истец лишена возможности использовать кладовую по своему назначению, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность ответчика переданного по договору имущества, и взыскании с ответчика в пользу истца оплаченных за указанное имущество денежных средств в размере <данные изъяты> руб.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку факт нарушения прав потребителя судом установлен, в добровольном порядке требования не были удовлетворены, с ответчика надлежит взыскать штраф по правилам ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. х 50%)
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> руб., уплаченная истцом при подаче искового заявления согласно чеку по операции от 2025 (л.д. 6).
руководствуясь ст.ст. 56, 67, 191-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения №ВС-2-504К от 2025.
Возвратить в собственность ООО «Специализированный застройщик» «СеверСтройМонтаж» недвижимое имущество в виде нежилого помещения (кладовой) №, общей площадью 3,8 кв.м., расположенное в подвале адрес (местоположение) <адрес> корпус 1 кладовая №, кадастровый №.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик» «СеверСтройМонтаж» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт № №) денежные средства в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд г.Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2026 года.
Председательствующий судья А.С. Грахова