РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 января 2026 года город Тюмень
Калининский районный суд г.Тюмени в составе:
председательствующего судьи Вашкевич О.А., при секретаре Соколовой Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, установил:
Истец АО «Банк ДОМ.РФ» обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивированы тем, что 09.09.2022 года между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО2 был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк для приобретения в собственность квартиры предоставил заемщику кредит в размере 5 020 660,00 рублей сроком до 360 календарных месяцев под 6,8% годовых. В соответствии с условиями договора заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей. Однако заемщиком, в нарушение условий кредитного договора, обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором. Условиями кредитного договора предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств даёт право кредитору досрочно истребовать кредит. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Также кредитор предупредил заемщика о своем намерении расторгнуть кредитный договор. В соответствии с условиями кредитного договора заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору по основаниям в соответствии с условиями кредитного договора. Однако до настоящего времени направленное требование не исполнено. В соответствии с п. 6.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и процентов заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ на день заключения кредитного договора от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов, рассчитываемая за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно). По состоянию на 30.06.2025 года сумма задолженности по кредитному договору составила 5 068 576,57 рублей, в том числе: просроченная ссуда – 4 901 593,19 рублей, срочные проценты на просроченную ссуду – 42 005,82 рублей, просроченные проценты – 75 670,95 рублей, неустойка на просроченную ссуду – 46 748,87 рублей, неустойка на просроченные проценты – 2 557,74 рублей. ФИО2 заключила договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик приобрела права требования на предмет ипотеки – права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> проектный номер <адрес>, состоящая из 2 комнат, площадью 53.69 кв.м. В соответствии с п. 2.1 договора, цена объекта долевого строительства составила 6 275 825,00 рублей. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация договора, и государственная регистрация ипотеки в силу закона. Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и присвоен почтовый адрес: <адрес>. Право собственности зарегистрировано за ответчиком. На основании изложенного, АО «Банк ДОМ.РФ» просит расторгнуть кредитный договор от 09.09.2022 года №/ИКР-22РБ, взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по кредитному договору от 09.09.2022 года №/ИКР-22РБ в размере 5 068 576,57 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 99 480, 00 рублей, а также, начиная с 01.07.2025 года и по дату вступления решения суда в законную силу проценты за пользование заемными средствами в размере 6,8% годовых на сумму остатка основного долга, обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 275 825,00 рублей, установив способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов.
Определением Калининского районного суда г. Тюмени от 05.12.2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ЖК Ленинград.
Представитель истца АО «Банк ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена по месту регистрации.
Представитель третьего лица ЖК Ленинград в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.09.2022 года между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО2 был заключен кредитный договор №/ИКР-22РБ, по условиям которого банк для приобретения в собственность квартиры предоставил заемщикам кредит в размере 5 020 660,00 рублей сроком до 360 календарных месяцев под 6,8% годовых (л.д.15-18).
В соответствии с условиями договора заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей в размере 32 787,00 рублей (кроме первого и последнего), согласно графику платежей (п. 7 договора).
По условиям кредитного договора заемщики обязался: возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором.
Предоставленный банку в залог объект недвижимого имущества приобретен с использованием кредитных средств, предоставленных АО «Банк ДОМ.РФ» в соответствии с кредитным договором.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату кредита является залог (ипотека) квартира по адресу (строительному) <адрес>. Условный номер квартиры на этаже 6. Проектный номер <адрес>, состоящая из 2 комнат, общей (проектной) площадью 26,4 кв.м. (п. 11 договора).
Банк свои обязательства выполнил в полном объеме, предоставив ответчику денежные средства, что подтверждается выпиской по счету (л.д. 59-63), ответчиком факт получения денежных средств не оспаривается.
Ответчик, в свою очередь, ненадлежащим образом исполняла взятые на себя обязательства по кредитному договору, нарушая условия о сроках и суммах платежа, в результате чего образовалась задолженность, что подтверждается расчетом (л.д. 13-14).
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Истцом ответчику было направлено уведомление о полном досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора (л.д. 55, 56-58), однако данное требование ответчиком исполнено не было, доказательств обратного в деле не имеется.
Согласно представленному истцом расчету сумма задолженности ответчика ФИО2 по кредитному договору №/ИКР-22РБ от 09.09.2022 года по состоянию на 30.06.2025 года составила 5 068 576,57 рублей, в том числе: просроченная ссуда – 4 901 593,19 рублей, срочные проценты на просроченную ссуду – 42 005,82 рублей, просроченные проценты – 75 670,95 рублей, неустойка на просроченную ссуду – 46 748,87 рублей, неустойка на просроченные проценты – 2 557,74 рублей.
Расчет, произведенный истцом, проверен судом и признается верным, поскольку соответствует условиям заключенного договора. ФИО2 данный расчет не опровергла, своего варианта не представила.
Поскольку обязательства по кредитному договору исполнялись заемщиком ненадлежащим образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО «Банк ДОМ.РФ» и взыскании с ответчика ФИО2 в пользу истца суммы задолженности по состоянию на 30.06.2025 года в размере 5 068 576,57 рублей.
Оснований для снижения размера задолженности суд не усматривает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда или при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Судом установлено, что заемщиком допущены нарушения условий кредитного договора, что повлекло возникновение задолженности, до настоящего времени непогашенной, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения вышеуказанного кредитного договора.
Исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
ФИО2 заключила договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик приобрела права требования на предмет ипотеки – права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> проектный номер <адрес>, состоящая из 2 комнат, площадью 53.69 кв.м.
В соответствии с п. 2.1 договора, цена объекта долевого строительства составила 6 275 825,00 рублей.
Согласно сведениям из ЕГРН с 18.09.2025 года ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> площадью 51,4 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 48-54).
В соответствии с ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 Гражданского кодекса РФ).
В судебном заседании установлено, что ответчиком нарушены условия кредитного договора и положения ст.ст. 309, 310, 809, 819 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г.№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Аналогичное положении содержится и ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ.
На основании вышеизложенного, поскольку факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору в судебном заседании установлен, суд считает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению, при этом надлежит определить способ продажи – с публичных торгов.
В силу п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В соответствии с ч. 2 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон таким образом, на момент заключения кредитного договора и договора участия в долевом строительстве стороны по соглашению определили, что стоимость квартиры составил 6 275 825,00 рублей.
Согласно ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Поскольку спор об оценке указанного объекта недвижимости отсутствует, при этом стороны по соглашению определили, что стоимость квартиры составил 6 275 825,00 рублей, суд признает необходимым установить начальную продажную цену указанного заложенного имущества в размере 6 275 825,00 рублей.
Таким образом, исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 99 480,00 рублей (том 1 л.д. 12).
Руководствуясь ст.ст. 12, 421, 809, 811, 819 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» (№) ФИО2 (паспорт №) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор № от 09.09.2022 года, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО2.
Взыскать с ФИО2 пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору№ от 09.09.2022 года по состоянию на 30.06.2025 года в размере 5 068 576,57 рублей, в том числе: 4 901 593,19 рублей – задолженность по основному долгу, 117 676,877 рублей – задолженность по процентам, 49 306,61 рублей – задолженность по неустойке, проценты за пользование заемными средствами в размере 6,8% годовых на сумму остатка основного долга, начиная с 01.07.2025 года и по дату вступления решения суда в законную силу, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 99 480,00 рублей.
Обратить взыскание в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером: 72:23:0427001:26314, общей площадью 51,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 6 275 825,00 рублей, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2026 года.
Председательствующий судья О.А.Вашкевич