РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 марта 2026 года город Тюмень
Калининский районный суд г.Тюмени в составе:
председательствующего судьи Граховой А.С., при секретаре Нуралиновой Д.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному иску ООО «<данные изъяты>» к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, судебных расходов. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, общей площадью 67 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, планировочный район № <адрес>. Цена договора составляет <данные изъяты> руб. По условиям договора оплата стоимости квартиры производилась периодическими платежами. В счет исполнения обязательств по договору истец внес в установленные договором сроки денежные средства в размере <данные изъяты> руб. На дату заключения договора у истца было стабильно хорошее материальное положение, он оценивал свою платежеспособность в соответствии с уровнем дохода, имел стабильный заработок, кроме этого у него имелись накопления, которые позволяли исполнять обязательства. ДД.ММ.ГГГГ истец получил с места своей работы уведомление об изменении условий трудового договора, должностной оклад был изменен и стал составлять <данные изъяты> коп. Кроме этого ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 (заемщиком) был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> руб., срок возврата по котором был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако заемщик свои обязательства по договору не исполняет, не возвращает денежные средства. Поскольку в настоящее время ФИО2 лишен возможности исполнять свои обязательств по внесению платежей по условиям договора участия в долевом строительстве, в связи с существенными изменениями обстоятельств, то считает, что имеются основания для расторжения договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление о внесудебном расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении которого было отказано. На основании изложенного, истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «<данные изъяты>», взыскать с ООО «<данные изъяты> К» в пользу истца денежные средства в размере <данные изъяты> руб., размещенные на счете эскроу № ПАО <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 <данные изъяты> руб., расходы на оказание юридической помощи в размере <данные изъяты> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 3 <данные изъяты> руб.
Не согласившись с предъявленными требованиями, ООО «<данные изъяты> обратился в суд со встречным иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки судебных расходов. Требования мотивированы тем, что обязательства по договору участия в долевом строительстве застройщиком исполняются надлежащим образом, строительства объекта недвижимости выполнено в пределах сроков, предусмотренных договором, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Администрацией города Тюмени ДД.ММ.ГГГГ, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ исх. № застройщик уведомил участника о завершении строительства многоквартирного дома. Вместе с тем, участник долевого строительства не исполняет свои обязательств по внесению платежей в счет цены договора в установленные сроки: ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., в связи с чем задолженность по договору составляет <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве, которое не исполнено. На основании изложенного, ООО «<данные изъяты>» просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., неустойку за нарушение установленного договора срока внесения платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере <данные изъяты> коп., неустойку за нарушение установленного договора срока внесения платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы долга за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления об обеспечении иска в размере <данные изъяты> руб.
Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил о том, что предприятие, на котором он работает, ликвидируется. На его содержании находится два ребенка, он оплачивает учебу дочери в подтверждении чего представил договор. Заемщик ФИО4 в настоящее время находится в бегах, его банкротят, имущества у него нет. Неоднократно пытался связаться с руководством, но его не пустили. Просил отсрочку по платежам, но ему отказали.
Представитель истца ФИО2 – ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Суду пояснила о том, что истец не может исполнять обязательства по договору участия в долевом строительстве по субъективным причинам, поскольку ухудшилось его материальное положение. В настоящее время трудовой договор расторгнут. Договор займа, заключенный с истцом, заемщиком не исполнен. Кроме этого, у ФИО2 имеются кредитные обязательства. В силу положения статьи 451 ГК РФ предусмотрено расторжение договора в связи с изменением существенных обстоятельств, которым в данном случае является ухудшения материального положения истца.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» - ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признала, просила встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным во встречном иске. Суду пояснила о том, что основания для одностороннего отказа от договора долевого участия Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены. Изменение материального положения не является существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ. Договор займа истцом заключен до возникновения обязательств по договору долевого участия, что свидетельствует о принятии истцом рисков на себя в части невозврата денежных средств. Истцом не представлено доказательств невозможности трудоустройства. Расторжение договора долевого участия вынудит застройщика нести дополнительные расходы, в том числе на поиск покупателя, на уплату комиссии агенту.
Представитель третьего лица ПАО <данные изъяты> в судебном заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты> К» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик в предусмотренный договором срока обязуется построить (создать) объект: многоквартирный жилой дом ГП-3 со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями и встроено-пристроенным подземным паркингом, расположенный по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства в виде жилого помещения, площадью 63, 3 кв.м, участнику долевого строительства. Цена договора составляет <данные изъяты> руб., оплата которой производится на эскроу-счет в следующие сроки: <данные изъяты> руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>. – ежемесячно – 28 или 29 числа месяца (с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ), <данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течение 3 месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-12).
В соответствии с представленной в материалы дела выпиской по счету ПАО <данные изъяты> ФИО2 исполнял обязательства по договору участия в долевом строительстве, производил внесение платежей в установленные договором сроки в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-15).
Согласно выписке из ЕГРН договор участия в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д.16).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ООО «<данные изъяты>» уведомление о расторжении в одностороннем порядке (отказ от исполнения) договора участия в долевом строительстве, указывая на то, что спустя год финансовое положение ФИО2 ухудшилось, должностной оклад по месту работу в ООО «<данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ был изменен и стал составлять <данные изъяты> руб., кроме этого перед ФИО2 имеются неисполненные обязательства по договору займа, заключенному с заемщиком ФИО4 на сумму <данные изъяты> руб. (л.д. 24-26).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступил ответ на уведомление, в соответствии с котором указано о том, что ухудшение материального положения не является обстоятельством, предусмотренным статьей 451 ГК РФ, существенное изменение которого может служить основанием для изменения договора в судебном порядке. Также указано на то, что со стороны застройщика обязательства исполняются надлежащим образом: строительство объекта недвижимости выполнено застройщиком в пределах сроков, предусмотренных договором, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Администрацией города Тюмени ДД.ММ.ГГГГ, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ исход № застройщик уведомил участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д. 27).
Обращаясь с исковыми требования в суд и указывая на изменившееся материальное положение истцом представлены следующие документы: уведомление об изменении условий трудового договора от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым должностной оклад ФИО2 снижен с <данные изъяты> руб. <данные изъяты>. до <данные изъяты>.; справка о доходах и суммах налога физического лица; уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении трудового договора, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2, с ДД.ММ.ГГГГ; приказ № о прекращении трудового договора и увольнении с ДД.ММ.ГГГГ; копия трудовой книжки ФИО2; договор займа между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО2 передал заемщику сумму займа в размере 9 <данные изъяты> руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ; долговая расписка; выписка по счету АО «<данные изъяты>», платежное поручение, подтверждающие перечисление денежных средств по договору займа; договор об оказании платных образовательных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО2 производит оплату обучения дочери ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; кредитный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ПАО Сбербанк на сумму кредита <данные изъяты> руб., ежемесячный платеж по которому составляет <данные изъяты> коп.; кредитный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ год с ПАО <данные изъяты> на сумму кредита <данные изъяты> руб., ежемесячный платеж по которому <данные изъяты> руб.; справка ПАО Сбербанк о наличии задолженности по кредитным договорам на общую сумму <данные изъяты> руб. (л.д. 17, 18, 19-21, 23, 97-98, 99, 100, 101-103, 104-114, 115-119, 120).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ), в соответствии со статьей 9 которого участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (часть 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (часть 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах.
Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре (пункт 5 части 1 и пункт 4 части 1.1 статьи 9 Федерального закона 214-ФЗ).
Как следует из п. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Частью 1.2 ст. 9 того же Закона предусмотрено в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Из системного толкования названных выше положений закона можно сделать вывод о том, что отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ возможен только в случае, когда объект договора долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, не завершен строительством, в силу чего застройщик лишен реальной возможности передать, а участник принять такой объект.
Вместе с тем, данных обстоятельства в ходе рассмотрения дела судом не установлено, поскольку ранее установленного договором долевого участия срока строительство объекта было завершено, ДД.ММ.ГГГГ в адрес участников долевого строительства были направлены уведомления о завершении строительства и введении в эксплуатацию объекта недвижимости (л.д.72).
При этом, обстоятельства ухудшения финансового положения участника долевого строительства не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие которого возможно расторжение договора участия в долевом строительстве, учитывая, что при его заключении истец ФИО7 не мог не знать о бремени несения риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.
Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, финансовые обязательства перед банками, то есть изменение обстоятельств, характеризующих имущественное положение, относятся к рискам, которые несет участник долевого строительства при заключении договора. Поэтому заключая договор, участник должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, понимать и принять значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.
Принимая во внимание, что ООО «<данные изъяты>» надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору долевого строительства, в связи с чем предусмотренных законом оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора не имеется, как и оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке, при этом указанные истцом обстоятельства и изменение его материального положения к таким основаниям не относятся, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ООО «<данные изъяты>» уплаченных по договору денежных средств.
Согласно ст. 5 п. 3 Федерального закона 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустимы.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора долевого участия участник долевого строительства обязан оплатить застройщику цену договора в размере и порядке, установленном договором.
Из представленных материалов дела следует, что последний платеж в счет исполнения обязательств истцом внесен в ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем обязательства по внесению платежа в размере <данные изъяты> руб. - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 6 <данные изъяты> руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не исполнены.
Разрешая встречные исковые требования, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства подтвержден факт наличия задолженности ответчика перед истцом, стороной истца он не оспорен, в связи с чем с ФИО2 в пользу ООО «<данные изъяты> К» следует взыскать задолженность по договору по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
В силу положений части 6 статьи 5 Федерального закона 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В связи с неисполнением ответчиком условий договора долевого участия с ФИО7 в пользу ООО «<данные изъяты>» подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ в размере 80 <данные изъяты> руб.
На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением встречного иска в полном объеме, с истца в пользу ответчика следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в общем размере <данные изъяты>). Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов не имеется, поскольку в удовлетворении встречного иска отказано.
Руководствуясь ст. ст.3, 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «<данные изъяты> <данные изъяты>» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.
Встречные исковые требования ООО «<данные изъяты>» к ФИО2 удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ООО «<данные изъяты> <данные изъяты>» (ИНН №) задолженность по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы долга, за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ до момент фактического исполнения обязательства, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд г.Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2026 года.
Председательствующий судья А.С. Грахова