РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 декабря 2025 года г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Козловой Ю.Н., при секретаре Мингалевой В.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Афанасьевский-7» в качестве Управляющего товарищества на основании Договора Инвестиционного товарищества «Приоритет» в лице Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» к Черноскутову Александру Федоровичу о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установил:
истец обратился в суд с иском к Черноскутову А.Ф., в котором просил суд:
- взыскать с ответчика в пользу ООО «Афанасьевский-7», действующего в качестве Управляющего товарищества на основании Договора Инвестиционного товарищества «Приоритет», задолженность по кредитному договору № от 19.12.2024 в размере 3 496 091,13 руб.;
- проценты за пользование кредитом в размере 59,99% годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга, в размере 2 862 975,29 руб., начиная с 15.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства;
- пени в размере 1/365 (1/366 для високосного года) от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора за каждый календарный день просрочки, начисляемых на остаток суммы основного долга 2 862 975,29 руб., начиная с 15.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства;
- расходы по оплате государственной пошлины в размере 68 473 руб.;
- обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности ответчику, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>., кадастровый №, назначение – жилое, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 4 894 400 руб.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и в срок, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и в срок, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.
Исследовав письменные материалы дела, каждое представленное доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 названного кодекса.
В силу ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В силу ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
В соответствии с п. 2 ст. 811 настоящего Кодекса, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Установлено судом и не оспаривается сторонами, что 19.12.2024 Черноскутов А.Ф. обратился в АО «Банк БЖФ» с заявлением-анкетой на ипотечный кредит.
Судом установлено, что 19.12.2024 между Акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» и Черноскутовым А.Ф. (Заемщик) был заключен кредитный договор №, по которому банк предоставил заемщику кредит в размере 2 868 840 руб. на срок 242 месяца, под 59,99% годовых с даты, следующей за датой предоставления Кредита, по последнее число второго процентного периода (включительно), 29,20 % годовых начиная с третьего процентного периода, по дату окончания срока исполнения денежного обязательства.
Согласно п.11 индивидуальных условий кредитного договора обеспечением исполнения обязательств является залог недвижимого имущества.
19.12.2024 между Акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» и Черноскутовым А.Ф. заключен договор об ипотеке в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности ответчику, расположенной по адресу: <адрес>., кадастровый №, назначение – жилое.
В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, предоставив ответчику кредит, что подтверждается выпиской по счету.
Вместе тем, ответчик ненадлежащим образом производил платежи в счет погашения кредита, процентов за пользование денежными средствами, предусмотренные кредитным договором, что подтверждается материалами дела.
Доказательств обратного, в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п.п. 1, 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В соответствии с п.1 ст.334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В силу ст.337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии с представленной закладной первоначальным владельцем закладной (Залогодержателем) являлось Акционерное общество «Банк Жилищного Финансирования», указано обязательство, обеспеченное залогом со ссылкой на кредитный договор № от 19.12.2024, предмет ипотеки: квартира, расположенная по адресу: <адрес>., кадастровый №, назначение – жилое.
29.08.2025 права на закладную перешли к ООО «Афанасьевский-7» в качестве Управляющего товарищества на основании Договора Инвестиционного товарищества «Приоритет», о чем в закладной имеется соответствующая запись (специальная залоговая передаточная надпись).
Расчет задолженности по кредитному договору № от 19.12.2024, представленный истцом, согласно которому задолженность по кредитному договору по состоянию на 14.10.2025 составила 3 496 091,13 руб., в том числе: 2 862 975,29 руб. – задолженность по основному долгу, 503 905,13 руб. – сумма просроченной задолженности по процентам, 11 573,80 руб. - сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 117 636,91 руб. – сумма начисленных процентов.
Учитывая изложенное, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору № от 19.12.2024 по состоянию на 14.10.2025 в размере 3 496 091,13 руб.
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
П. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В соответствии с п. 2 этой статьи при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В силу п. 3 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
Исходя из вышеперечисленных правовых норм, в случае вынесения судом решения о взыскании основного долга и процентов по договору займа данный договор будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств или поступления денежных средств на счет займодавца.
Глава 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая основания прекращения обязательств, не включает в число таких оснований сам по себе факт вынесения судебного решения о взыскании денежных сумм.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Таким образом, если решение суда не исполняется, то займодавец вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с должника процентов на сумму займа, предусмотренную договором, начиная со дня, по который решением суда были взысканы указанные проценты, до дня фактического исполнения решения суда о взыскании полученной заемщиком суммы займа.
При разрешении требования о взыскании пени (неустойки) по день фактического исполнения обязательства судом учтены разъяснения, изложенные в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена.
Принимая во внимание вышеназванные положения закона, суд находит обоснованными требования истца в указанной части, в связи с чем надлежит продолжить начисление процентов за пользование кредитом в размере 59,99% годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга, в размере 2 862 975,29 руб., начиная с 15.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства и пени в размере 1/365 (1/366 для високосного года) от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора за каждый календарный день просрочки, начисляемых на остаток суммы основного долга 2 862 975,29 руб., начиная с 15.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства.
Рассматривая требования истца об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 56 «Закона об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., кадастровый №, назначение – жилое..
В соответствии с отчетом № об оценке квартиры от 26.03.2025 ООО «Мобильный оценщик», представленным истцом, рыночная стоимость предмета залога составляет 2 585 000,00 руб.
Вместе с тем, ответчиком в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представлены доказательства иной рыночной стоимости предмета залога.
Согласно отчета ООО «Мобильный оценщик» № от 15.10.2025 об определении рыночной стоимости квартиры, представленного ответчиком, рыночная стоимость предмета залога составляет 6 118 000 руб.
Изучив представленные доказательства, суд полагает, что отчет № от 15.10.2025 отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.
При таких обстоятельствах, суд принимает отчет № от 15.10.2025 об определении рыночной стоимости квартиры, как допустимое доказательство.
Оснований не доверять представленному отчету у суда не имеется, в связи с чем, он может быть положен в основу решения.
Доказательств иной стоимости недвижимого имущества стороной ответчика не представлено.
Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Аналогичная норма о преимущественном праве удовлетворения требований залогового кредитора перед остальными кредиторами содержится в Федеральном законе от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.1 ст.1 которого предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Если залогодатель является должником по двум и более обязательствам и не исполняет их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя.
Судом установлено, что заемщик является собственником предмета залога, при этом заемщик ненадлежащим образом исполнял обязательства по кредитному договору, в связи с чем, требования истца об обращении взыскания подлежат удовлетворению.
Суд считает возможным определить начальную продажную цену предмета залога в размере 80% рыночной стоимости в размере 4 894 400 руб. (6 118 000 руб. х 80%), удовлетворив тем самым требования истца.
В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче иска понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 68 473 руб. (платежное поручение № от 22.10.2025)
Поскольку исковые требования удовлетворены, в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 68 473 руб.
Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-236 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление ООО «Афанасьевский-7» в качестве Управляющего товарищества на основании Договора Инвестиционного товарищества «Приоритет» в лице Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» к Черноскутову Александру Федоровичу о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Взыскать с Черноскутова Александра Федоровича (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ООО «Афанасьевский-7», действующего в качестве Управляющего товарищества на основании Договора Инвестиционного товарищества «Приоритет», (ИНН 7714422667, КПП 771401001, ОГРН 1187746106360) задолженность по кредитному договору № от 19.12.2024 в размере 3 496 091,13 руб.; проценты за пользование кредитом в размере 59,99% годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга, в размере 2 862 975,29 руб., начиная с 15.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства; пени в размере 1/365 (1/366 для високосного года) от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора за каждый календарный день просрочки, начисляемых на остаток суммы основного долга 2 862 975,29 руб., начиная с 15.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства; - расходы по оплате государственной пошлины в размере 68 473 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности ответчику, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, назначение – жилое, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 4 894 400 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Верх–Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Ю.Н. Козлова