РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2026 года г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи: Мурзагалиевой А.З., при секретаре судебного заседания Зотовой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>3 к <ФИО>2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по договору купли – продажи, по иску <ФИО>2 к <ФИО>3 о вселении, обязании передать ключи, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
<ФИО>3 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого пояснила, что является собственником 2/3 доли в праве общей собственности на <адрес> в г. Екатеринбурге.
Собственником 1/3 доли в праве на данную квартиру являлась <ФИО>13
ДД.ММ.ГГГГ истец получила претензию от <ФИО>2 о предоставлении доступа в квартиру, поскольку она является собственником 1/3 доли, ранее принадлежавшей <ФИО>13, на основании договора купли – продажи, заключенного по результатам проведенных торгов в отношении имущества должника <ФИО>13, стоимость которых определена в размере 709 500 рублей.
Согласно ответу Екатеринбургского почтамта от ДД.ММ.ГГГГ, полученному в рамках проверки ОП№ УМВД России по г. Екатеринбургу по обращению истца, почтовое отправление с трек – номером 42010802021437 (от <ФИО>4) не было доставлено <ФИО>3 по причине сбоя программного обеспечения.
В связи с тем, что истец не была уведомлена о продаже 1/3 доли в спорной квартире, она была лишена преимущественного права покупки доли, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.
В связи с изложенным, истец <ФИО>3, с учетом уточнения иска (л.д. 124, том 1), просит перевести права и обязанности покупателя 1/3 доли в праве общей собственности на <адрес> в г. Екатеринбурге, взыскать государственную пошлину 19 190 рублей.
<ФИО>2 также обратилась в суд с иском о вселении в <адрес>. 6 по <адрес> в г. Екатеринбурге, обязании <ФИО>3 передать ей ключи от данной квартиры, взыскании государственной пошлины 3 000 рублей (л.д. 4-6, том 2).
В обоснование иска указано, что ответчик является собственником 2/3 доли в спорной квартире.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу А60- 54396/2023 <ФИО>13 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на 6 месяцев. Финансовым управляющим утвержден <ФИО>4 Проведены торги по продаже имущества должника.
Согласно протоколу о результатах проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>2 признана победителем торгов с предложением о цене 709 500 рублей в отношении объекта торгов – 1/3 доли в праве собственности на <адрес>. 6 по <адрес> в г. Екатеринбурге, собственником которой являлась <ФИО>13
ДД.ММ.ГГГГ между <ФИО>13 в лице финансового управляющего <ФИО>4 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель) заключен договор купли –продажи указанной 1/3 доли в спорном жилом помещении. Право собственности истца на 1/3 доли зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик препятствует доступу истца в спорную квартиру, отказывается предоставить комплект ключей от квартиры.
В связи с вышеизложенным, <ФИО>2 просит вселить ее в <адрес> в г. Екатеринбурге, обязать <ФИО>3 передать истцу ключи от спорной квартиры, взыскать с ответчика государственную пошлину 3 000 рублей (л.д. 4-6, том 2).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения (л.д. 141, том 1).
Истец (ответчик по встречному иску) <ФИО>3, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя.
Представитель <ФИО>3 – <ФИО>14, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме, доводы, изложенные в иске, со ссылкой на заключение эксперта, поддержал, встречный иск <ФИО>2 не признал, доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 159 – 164, том 2), поддержал.
Ответчик (истец по встречному иску) <ФИО>2, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство об отложении дела слушанием (л.д. 133 – 136, том 2), в связи со своей неявкой, ввиду нахождения за пределами Российской Федерации, и неявкой представителя. Данное ходатайство судом оставлено без удовлетворения, причины неявки в суд признаны неуважительными, представитель <ФИО>2 – адвокат <ФИО>15, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, был своевременно и надлежащем образом извещен о времени и месте судебного заседания, доказательств, подтверждающих занятость в судебном заседании в другом деле в данное время, на рассмотрение суда не представлено (л.д. 137 – 138, том 2).
Третьи лица <ФИО>13, финансовый управляющий <ФИО>13 - <ФИО>4, представитель АО «Почта России», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.
Финансовый управляющий <ФИО>4 направил в суд письменный отзыв, дополнения к нему (л.д. 40 – 41, том 1, л.д. 141 – 158, том 2), как следует из его письменных пояснений (л.д. 114 – 115, том 1), оригинал письменного отказа <ФИО>3 о преимущественного права покупки спорной доли у финансового управляющего отсутствует. Нотариус, регистрирующий сделку, покупатель были проинформированы об отсутствии оригинала данного документа. Копия данного отказа финансовым управляющим была получена от дочери <ФИО>3 – <ФИО>13 посредством электронной отправки.
Суд, заслушав пояснения представителя <ФИО>3, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (абзац 1 пункта 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (абзац 1 пункта 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Согласно ст. 213.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу (пункт 1).
С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны (пункт 5).
Финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина, в том числе, ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе, об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином. Гражданин также вправе лично участвовать в таких делах (пункт 6).
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены положения о преимущественном праве сособственника общего имущества на приобретение одной из продаваемых долей этого имущества и правила их применении при проведении публичных торгов.
По смыслу частей 2 и 3 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость в проведении торгов возникает только в случае отказа остальных участников долевой собственности от приобретения доли должника.
В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из системного толкования приведенных выше положений следует, что лица, имеющие преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности на имущество, не могут реализовать указанное право в случае продажи имущества на публичных торгах, поэтому проведение торгов допустимо только при отказе собственника от приобретения доли в праве в течение месяца с момента получения предложения сособственника о его продаже. Иное означало бы нарушение гарантированного законом права лица, не отвечающего по обязательствам должника, на приобретение продаваемой доли в праве совместной собственности на недвижимое имущество в приоритетном порядке.
Таким образом, возможность реализации имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли недвижимого имущества, принадлежащей должнику.
Следовательно, принудительный характер торгов в рамках конкурсного производства не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, в том числе, и в случае заключения договора купли-продажи такой доли по результатам проведения торгов.
В этой связи, к спорным правоотношениям в приоритетном порядке должны применяться положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не нормы Закона о банкротстве, о чем также указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ЭС19-22343, приведенном в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, - цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
Вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).
Судом установлено, что <адрес> в г. Екатеринбурге ранее принадлежала на праве общей долевой собственности <ФИО>12, <ФИО>3, <ФИО>16 (после замужества - <ФИО>17) Я.Ф. (по 1/3 доли за каждым), на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д., том 2).
ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>12 умер.
Впоследствии, 1/3 доли в праве на спорное жилое помещение перешло к <ФИО>3 в порядке наследования, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (л.д., том 2).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А60- 54396/2023 <ФИО>13 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим утвержден <ФИО>4 (л.д. 16 – 17, том 2).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ договор дарения 1/3 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>. 6 по <адрес> в г. Екатеринбурге от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <ФИО>13 и <ФИО>8, действующим в интересах несовершеннолетнего <ФИО>9, признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки – возврат в конкурсную массу указанного имущества (л.д. 54 –57, том 2).
ДД.ММ.ГГГГ, в результате проведения торгов, на основании протокола о результатах проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, между финансовым управляющим <ФИО>13 – <ФИО>4 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель) заключен договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым продавец продала, а покупатель купила в собственность 1/3 доли в праве общей собственности на <адрес> в г. Екатеринбург, за 709 500 рублей (л.д. 45 – 46, 58, 61 – 70, том 2).
В обоснование заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя, <ФИО>3 утверждает, что не получала уведомление о возможности воспользоваться правом преимущественной покупки доли в спорной квартире, не отказывалась от такого права.
Как следует из материалов дела, финансовым управляющим в подтверждение соблюдения порядка, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, направлении в адрес <ФИО>3 уведомления о возможности воспользоваться правом преимущественного выкупа спорной доли в праве общей собственности на квартиру, представлены реестр заказных почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ, чек об оплате почтовых услуг, а также копия письменного отказа от преимущественного права покупки доли в данной квартире, выполненного от имени <ФИО>3 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59 – 60).
Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, имеются сведения о вручении извещения адресату ДД.ММ.ГГГГ, направленного <ФИО>4 в адрес <ФИО>3 (л.д. 59, 71, том 2).
Вместе с тем, согласно ответа АО «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ, клиенту <ФИО>3 сервис электронного извещения (ЕПЭП) в формате СМС был подключен ДД.ММ.ГГГГ в отделении почтовой связи 620028 Екатеринбургского почтамта УФПС Свердловской области, по номеру телефона 8 909 0005982; СМС – извещение о прибытии регистрируемого почтового отправления с трек – номером 4210802021437, в место вручения (ОПС 620028) ДД.ММ.ГГГГ не было доставлено клиенту <ФИО>3 по причине сбоя программного обеспечения «ЕАС ОПС» (л.д. 92, том 2).
<ФИО>3 оспорен факт подписания отказа от права преимущественной покупки доли, с указанием на то, что подпись, выполненная от ее имени, <ФИО>3 не принадлежит.
По ходатайству <ФИО>3 по данному делу судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России (л.д. 111- 114, том 2).
Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России <ФИО>10 сделаны выводы о том, что подпись от имени <ФИО>3, изображение которой расположено в строке «_____ (<ФИО>11)» в копии отказа от имени <ФИО>3 от преимущественного права покупки 1/3 доли в <адрес>. 6 по <адрес> в г. Екатеринбурге от ДД.ММ.ГГГГ - выполнена не самой <ФИО>3, а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи (л.д. 117 – 132, том 2).
Суд принимает во внимание выводы, указанные в заключении эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, данное доказательство отвечает требованиям допустимости, относимости, выводы эксперта никем из лиц, участвующих в деле, не оспорены, иных доказательств, на рассмотрение суда не представлено в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, доводы <ФИО>3 об отсутствии надлежащего извещения о продаже 1/3 доли <ФИО>13 в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение, отсутствии отказа <ФИО>3 от прав на реализуемую долю общего имущества до проведения торгов, не получении от нее согласия на отчуждение спорной доли нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Иных доказательств, подтверждающих тому, что участнику долевой собственности - <ФИО>3 была предоставлена реальная возможность приобретения доли до передачи имущества на торги, материалы дела не содержат.
Опубликование сообщения об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве ДД.ММ.ГГГГ не соответствует вышеуказанному порядку уведомления сособственника, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, доводы финансового управляющего о надлежащем уведомлении <ФИО>3 о возможности реализовать право преимущественной покупки, судом отклоняются как необоснованные.
Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли – продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим <ФИО>13 – <ФИО>4 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель) было нарушено преимущественное право <ФИО>3 на приобретение доли в общем имуществе.
<ФИО>3 внесены денежные средства в размере 709 500 рублей, согласно стоимости, указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, а также государственная пошлина 4 000 рублей за проведение регистрации перехода права собственности (л.д. 133, том 1, л.д. 165, том 2).
При таких обстоятельствах имеются основания для перевода прав и обязанностей покупателя по данному договору на <ФИО>3, в связи с этим, исковые требования <ФИО>3 подлежат удовлетворению.
Поскольку судом удовлетворены исковые требования <ФИО>3 о переводе прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в праве общей собственности на <адрес> в г. Екатеринбурге, исковые требования <ФИО>2 о вселении, обязании передать ключи от спорного жилого помещения не подлежат удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с <ФИО>2 в пользу <ФИО>3 подлежит взысканию государственная пошлина 19 190 рублей.
Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования <ФИО>3 к <ФИО>2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по договору купли – продажи – удовлетворить.
Перевести на <ФИО>3 права и обязанности покупателя 1/3 доли в праве общей собственности на <адрес> в г. Екатеринбурге, с кадастровым номером 66:41:0303043:984, по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между <ФИО>17 Яной <ФИО>5 в лице финансового управляющего <ФИО>4 и <ФИО>2.
Взыскать с <ФИО>3 сумму 709 500 рублей за счет денежных средств, внесенных <ФИО>3 на счет управления Судебного департамента в Свердловской области по чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу <ФИО>2 в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с <ФИО>3 4 000 рублей за счет денежных средств, внесенных <ФИО>3 на счет управления Судебного департамента в Свердловской области по чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу <ФИО>2 как возмещение расходов по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности.
Взыскать в пользу <ФИО>3 с <ФИО>2 государственную пошлину 19 190 рублей.
Исковые требования <ФИО>2 к <ФИО>3 о вселении, обязании передать ключи, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы, представления через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья