РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июня 2026 года г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Мурзагалиевой А.З., при секретаре судебного заседания Зотовой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к <ФИО>3, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, обязании исключить запись о государственной регистрации права собственности, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истец <ФИО>2 обратился в суд с иском к ООО «Центральное» Управлению Росреестра по Свердловской области о признании отсутствующим право собственности ООО «Центральное» на помещение, площадью 64, 2 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0301014:58, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, стр. А и обязании Управление Росреестра по Свердловской области исключить запись о государственной регистрации права собственности 66-66-01/228/2013-225 от ДД.ММ.ГГГГ, о признании 31/200 доли в праве общей долевой собственности <ФИО>2 участником общей долевой собственности на указанное помещение (л.д. 9 – 11).
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником нежилого помещения, площадью 56 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0301014:57, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, офис 600.
Помещение истца расположено на 6 этаже 7-этажного здания общественного назначения с достроенным позднее 7-м этажом. Вход на 7-й этаж осуществляется по лестнице в вестибюле 6-го этажа. 7-й этаж представляет собой совокупность помещений, каждое из которых имеет свой выход в общий коридор, на балкон, к санузлам, расположенным на этаже. 7-й этаж изолирован от остальных этажей в здании, с него имеется выход по лестнице к лифтовому холлу, а также на лестницу запасного выхода.
На 6-м этаже расположены два отдельных помещения истца и другого собственника, а также коридор, лифтовой холл и помещение санузла, принадлежащее ответчику. Все помещения включены в одно помещение, площадью 64, 2 кв.м., кадастровый №, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Коридор, лифтовой холл и санузел всегда использовались другими собственниками по назначению как общее имущество, никаких препятствий к этому не было. Однако, недавно от ответчика поступил запрет на пользование туалетом с предложением использовать для гигиенических целей туалет на другом этаже здания. В качестве обоснования запрета была предоставлена выписка о государственной регистрации права собственности ответчика, из которой следует, что туалет принадлежит ответчику на праве собственности.
Истец, ссылаясь на положения ч. 1 ст. 290 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ №, указывает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Таким образом, невозможна регистрация права собственности одного субъекта помещения, объективно входящее в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома. Кроме того, спорное помещение, в соответствии с проектными решениями и требованиями к нежилым зданиям, в том числе, СП 1 18.13330.2022 Общественные здания и сооружения не могло быть предназначено для самостоятельного использования, в связи с отсутствием другого санузла на этаже.
По ходатайству истца судом произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «Центральное» на <ФИО>3 (л.д. 84).
Впоследствии, истец уточнил исковые требования (л.д. 144), просит:
1. признать отсутствующим право собственности <ФИО>3 на помещение, площадью 17, 3 кв.м. (согласно выписке из технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ) входящее в состав нежилого помещения, с кадастровым номером 66:41:0301014:58, площадью 64,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, литер А;
2. признать 31/200 доли в праве общей долевой собственности <ФИО>2 на помещение, площадью 17, 3 кв.м., входящее в состав нежилого помещения, с кадастровым номером 66:41:0301014:58, площадью 64,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, литер А.
Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя.
Представитель истца – <ФИО>8, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, с учетом их уточнения, в полном объеме, доводы, изложенные в иске, поддержал.
Ответчик <ФИО>3 в судебном заседании исковые требования не признал, доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 97 – 100), поддержал, указав, что планирует использовать данный объект недвижимости по его прямому назначению как кабинет или офис, самовольно установленное предыдущим собственником сантехническое оборудование будет демонтировано.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Свердловской области – <ФИО>6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что Управление Росреестра по Свердловской области является ненадлежащим ответчиком.
Представитель третьего лица ООО «Эксплуатация и сервис» - <ФИО>7, действующий на основании приказа от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании полагал, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, доводы, изложенные в письменных пояснениях (л.д. 105 – 107, 111), пояснив, что спорное помещение, площадью 17, 3 кв.м., согласно плану помещение №, имеет назначение кабинет. По имеющимся у управляющей компании сведениям, ранее помещение № использовалось как сдаваемое в аренду для хранения архивного/вспомогательного помещения, данная часть помещения использовалась как помещение кинопроекторной. Документы, на основании которых спорное помещение было переустроено в санузел, отсутствуют.
Суд, заслушав участников процесса, изучив материал дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что спорное нежилое помещение, площадью 17, 3 кв.м. (помещение №, согласно данным обследования БТИ на ДД.ММ.ГГГГ), назначение кабинет, является частью нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0301014:58, расположенного на шестом этаже нежилого здания - литер А, <адрес> в г. Екатеринбурге.
Данное нежилое помещение, площадью 64, 2 кв.м., в состав которого входит спорное помещение, площадью 17, 3 кв.м., принадлежит на праве собственности ответчику <ФИО>3, на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38).
Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 56 кв.м., расположенное на 6-м этаже данного здания, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).
Истец, ссылаясь на положения ч. 1 ст. 290 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ №, в обоснование заявленных требований указывает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Таким образом, невозможна регистрация права собственности одного субъекта помещения, объективно входящее в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома. Кроме того, спорное помещение, в соответствии с проектными решениями и требованиями к нежилым зданиям, в том числе, СП 1 18.13330.2022 Общественные здания и сооружения не могло быть предназначено для самостоятельного использования, в связи с отсутствием другого санузла на этаже.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно подпункту а) пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В пунктах 2, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.
Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.
По смыслу приведенных выше норм права определяющим признаком для отнесения нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений в здании является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом здании. Предусматривая право собственников помещений в здании на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в здании может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть не предназначенного для обслуживания более одного помещения. При этом, факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым к вопросу об отнесении помещений к общему имуществу, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.
Таким образом, с учетом заявленных требований, на истце лежит обязанность по доказыванию того, что спорное нежилое помещение, площадью 17,3 кв.м., предназначено для обслуживания более одного помещения в здании, в том числе, обосновать и документально подтвердить его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам, а также обосновать невозможность его использования как самостоятельного помещения.
Вместе с тем, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что спорное нежилое помещение отвечает данным критериям, истцами в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на рассмотрение суда не представлено.
Представленная в материалы дела выписка из ЕГРН в отношении помещения 66:41:0301014:58, не содержит сведений о том, что кабинет, площадью 17,3 кв.м., является имуществом общего пользования, из назначения использования данного помещения, указанного в кадастровом паспорте и техническом плане не следует, что данное помещение может быть отнесено к местам общего пользования.
Акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому зафиксировано использование спорного помещения в качестве туалета общего пользования (л.д. 17-18) не может быть принят в качестве допустимого доказательства подтверждающего факт отнесения спорного помещения к месту общего пользования, данный акт содержит лишь указание на фактическое использование помещения в качестве санузла общего пользования, при этом, данный в акте не указано, установлено ли в помещении оборудование инженерно-технического обеспечения, необходимое для обслуживания всего здания или его 6 этажа.
Как следует из материалов дела, пояснений представителя ООО Эксплуатация и сервис», спорное помещение было переоборудовано в санузел с подключением к общим сетям водоснабжения и канализации здания предыдущим собственником ООО «Центральное», без согласования с управляющей организацией. Переустройство помещения № с назначением кабинет, по данным обследования на ДД.ММ.ГГГГ, в помещение санузел произведено без получения соответствующей разрешительной документации.
Доказательств обратному, в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на рассмотрение суда не представлено.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения довод истца о том, что спорное помещение №, площадью 17,3 кв.м., с назначением – кабинет, отнесено к общему имуществу собственников помещений данного нежилого здания.
Доводы истца о том, что данное помещение является единственным санузлом на 6-м этаже здания, не соответствуют действительности, поскольку, согласно выкопировке поэтажного плана здания, на 6-м этаже имеется еще два санузла - помещения №№, к инженерным сетям которых подключено сантехническое оборудование спорного помещения и помещения №.
Истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на 31/200 доли в праве общей долевой собственности, на спорное помещение, площадью 13,7 кв.м.
В п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе, в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, истец вправе претендовать на признание за ним права общей долевой собственности на общее имущество здания с определением доли исходя из пропорции (площадь объекта недвижимости истца по отношению к сумме площадей иных собственников всего здания).
Вместе с тем, из искового заявления не представляется возможным определить, каким образом истцом определен размер доли, на которую он претендует.
Кроме того, ранее суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений данного нежилого здания.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 13,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования <ФИО>2 к <ФИО>3, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, обязании исключить запись о государственной регистрации права собственности, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья