РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19.01.2026 г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Семерневой К.А., при секретаре Клепаловой А.А., с участием представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <ФИО>1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков установил:
<ФИО>1 обратился в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее МУГИСО, Министерство) в котором, просил: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров купли- продажи земельных участков с кадастровыми номерами: № между <ФИО>1 и Министерством; установить следующие выкупные цены по договорам купли-продажи земельных участков: по земельному участку с кадастровым номером № - в размере 4 140,95 руб., по земельному участку с кадастровым номером № - в размере 4 453,77 руб. по земельному участку с кадастровым номером № - в размере 26 485,17 руб.
В обоснование иска указано, что <ФИО>1 является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: № на основании договора аренды № Т-93 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Министерством.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за <ФИО>1 было признано исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность в соответствии с п. 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку данные участки предоставлены для расширения территории и используются для эксплуатации индивидуального жилого дома, находящегося в собственности <ФИО>1 (право зарегистрировано в ЕГРН).
Во исполнение судебного решения ответчик направил истцу для подписания проекты договоров купли-продажи земельных участков, в которых цена выкупа была установлена в размере 100% от их кадастровой стоимости.
Считая указанную цену необоснованной и противоречащей действующему законодательству, истец <ФИО>1 направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил установить выкупную цену в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков, руководствуясь следующими нормами:
П. 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, который предусматривает для случаев выкупа земельных участков, на которых расположены жилые дома, специальный порядок определения цены, устанавливаемый законом субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП «Об установлении размера платы за продажу находящихся в государственной собственности земельных участков...», которое в соответствии с федеральным законом устанавливает для таких случаев выкупную цену в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Однако ответчик отказался учитывать предложения по протоколу разногласий и оставил цену договоров в размере 100% от кадастровой стоимости, что подтверждается протоколами урегулирования разногласий.
Данный отказ ответчика является неправомерным по следующим основаниям: поскольку участки были предоставлены в аренду по договору № Т-93 от 24.02.2014 именно для расширения территории индивидуального жилого дома, на всех спорных земельных участках расположены объекты, относящиеся к единому домовладению (индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки), что подтверждено вступившим в законную силу решением Верх-Исетского районного суда по делу №.Также Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 24.01.2023 № 155, предусмотрено объединение данных участков в единый земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства.
В связи с отказом ответчика от добровольного урегулирования разногласий цены истец и обратился в суд с настоящим иском.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено администрация г. Екатеринбурга.
Явившийся в судебное заседание представитель истца доводы и требования иска поддержал, просил удовлетворить, ссылался на необоснованность возражений ответчика, невозможность самостоятельного использования представленных по договору трех земельных участков, единую судьбу участка, уде принадлежащего истцу и спорных земельных участков.
Представитель ответчика, явившийся в судебное заседание, против доводов и требований иска возражали по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явились, об отложении не просили, о причинах неявки суду не сообщили.
Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, из материалов дела следует, что истец является собственником земельного участка с КН №, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Московский тракт, 9 км.
Согласно сведениям ЕГРН имеет следующие характеристики: площадь земельного участка – 1 801 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, вид права: собственность.
В пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ между Министерством и <ФИО>1 заключен договор аренды № Т 93, согласно которому арендодатель предоставил истцу в аренду дополнительные земельные участки, категория земель – земли населенных пунктов с кадастровыми номерами: №, площадью 74 кв.м., №, площадью 87 кв.м., №, площадью 419 кв.м., для расширения земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, <адрес> <адрес>, с разрешенным использованием – для эксплуатации индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью.
На земельных участках с кадастровыми номерами: - № имеется хозяйственная постройка с кадастровым номером №, площадью 22,7 кв.м; - № имеется хозяйственная постройка с кадастровым номером №, площадью 25,7 кв.м; - № имеется хозяйственная постройка с кадастровым номером №, площадью 144,6 кв.м.
Указанные земельные участки истцом используются по назначению – для эксплуатации жилого дома.
Вышеприведенные обстоятельства установлены решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску <ФИО>1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании права на приобретение в собственность земельных участков, в связи с чем повторному доказыванию в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.
Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <ФИО>1 были удовлетворены, поставлено: признать за <ФИО>1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> Свердловской области, паспорт серии № №) право на приобретение в собственность путем выкупа без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами: №, площадью 74 кв.м, №, площадью 87 кв.м, №, площадью 419 кв.м.
Возложить на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960) обязанность заключить с <ФИО>1 договор купли-продажи земельных с кадастровыми номерами: № площадью 74 кв.м, №, площадью 87 кв.м, №, площадью 419 кв.м.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.
Во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, Министерством в адрес истца были направлены проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, по условиям которых выкупная стоимость земельных участков определена в виде 100% от их кадастровой стоимости.
Со стороны истца <ФИО>1 договоры купли-продажи земельных участков подписаны с протоколом разногласий в части выкупной цены земельных участков, процент выкупной цены установлен покупателем в размере 1,5% вместо 100% от их кадастровой стоимости.
Разрешая заявленные требования, суду приходит к следующему.
Подп. 6 п. 2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших у сторон при заключении и договора, такие условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).
Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).
Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.
В этой связи суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.
В соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.08.2015 № 759 утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов.
Согласно п. 2 указанного Порядка цена земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, если иное не предусмотрено федеральными законами, определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3-7 настоящего Порядка.
В частности, п. 4 предусмотрено исключение, когда цена земельного участка определяется в размере, определенном постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП.
Постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП утвержден Порядок определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
П.2 постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с таблицей в муниципальном образовании «город Екатеринбург» процент выкупной цены в размере 1,5% установлен для категории 2 - граждане при предоставлении им земельных участков, занятых домами блокированной застройки и объектами индивидуального жилищного строительства, в том числе созданными на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также гаражами, не используемыми в коммерческих целях и не размещаемыми в многоквартирных домах или зданиях (строениях, сооружениях) делового, административного или коммерческого назначения, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Ответчик, определяя выкупную стоимость в размере 100% от кадастровой стоимости земельных участков руководствовался тем, что объекты индивидуального жилищного строительства в пределах указанных участков отсутствуют, в связи с чем оснований для применения п. 2 постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП не имеется. Доводы ответчика об обратном суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права, в связи с чем отклоняет.
Вместе с тем в данном случае ответчику при определении размера выкупной цены надлежало руководствоваться именно положениями указанного постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП.
Так ответчиком не учтено, что возлагая на Министерство обязанность заключить с <ФИО>1 договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: №, площадью 74 кв.м, №, площадью 87 кв.м, №, площадью 419 кв.м. судами приняты во внимание обстоятельства того, что спорные земельные участки истцом используются по назначению – для эксплуатации жилого дома, а жилой дом и хозяйственные постройки по вышеуказанным земельным участкам представляют собой единое домовладение, связаны между собой общими коммуникациями и единым землепользованием.
Согласно выводам, изложенным в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с документами градостроительного регламента все исследуемые земельные участки расположены в территориальной зоне Ж-2 «Зона индивидуальной жилой застройки городского типа», в которой основным видом разрешенного использования является вид – «Для индивидуального жилищного строительства». Допустимость возведения объектов вспомогательного использования обеспечивается «Правилами землепользования и застройки МО г. Екатеринбург» а также Классификатором видов разрешенного использования Росреестра, согласно которому на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, допускается строительство гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек, предназначенных для обслуживания главного объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома.
Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 276 063,66 руб., земельного участка с кадастровым номером № составляет 296 917,95 руб., земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 765 678,57 руб. Сведений об утверждении в установленном законом порядке иной кадастровой стоимости спорных объектов в период рассмотрения и на дату разрешения спора на рассмотрение суду заявлялось, доказательств тому в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, принимая во внимание что спорные земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью 74 кв.м, №, площадью 87 кв.м, № площадью 419 кв.м. предназначены для обслуживания главного объекта капитального строительства- жилого дома с кадастровым номером № имеют по своей сути единую судьбу, в отсутствие доказательств обратному, суд, принимая во внимание не оспаривание на дату рассмотрения спора обозначенной в договорах купли-продажи участков их кадастровой стоимости, приходит к выводу об обоснованности приведенных в иске доводов в части неправомерности установления Министерством выкупной цены земельных участков не в соответствии с п. 2 постановления Правительства Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП.
При этом с учетом положений ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения, с целью исполнимости судебного акта, суд полагает необходимым указать на урегулирование разногласий между <ФИО>1 и Министерством при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 74 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, <адрес> <адрес>, путем цены участка, подлежащей оплате покупателем, в размере 4 140,95 руб.; на урегулирование разногласий между <ФИО>1 и Министерством при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 87 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, путем указания цены участка, подлежащей оплате покупателем, в размере 4 453,77 руб.; на урегулирование разногласий между <ФИО>1 и Министерством при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 419 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, путем указания цены участка, подлежащей оплате покупателем, в размере 26 485,17 руб.
Вышеприведенная стоимость земельных участков определена судом по приводимой МУГИСО в расчетах к договорам купил-продажи земельного участка формуле: ВЦ=КС х %, где ВЦ- выкупная цена земельного участка, КС- кадастровая стоимость земельного участка, %- процент выкупной цены земельного участка площадь земельного участка.
Иных требований, по иным доводам на рассмотрение суду не заявлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования <ФИО>1 (СНИЛС №) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков удовлетворить.
Урегулировать разногласия между <ФИО>1 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 74 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, указав, что цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 140,95 руб.
Урегулировать разногласия между <ФИО>1 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 87 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г<адрес> указав, что цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 453,77 руб.
Урегулировать разногласия между <ФИО>1 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 419 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, <адрес>, указав, что цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 26 485,17 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.
Судья К.А. Семернева