РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 апреля 2026 года город Тюмень
Калининский районный суд города Тюмени в составе:
председательствующего судьи Мамаевой Е.А., при секретаре Грачевой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» о расторжении договоров долевого участия, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» о расторжении договоров долевого участия, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, мотивировав требования тем, что 2025 между сторонами были заключены следующие договоры участия в долевом строительстве:
- договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-85 в отношении объекта строительства – квартира, с условным №, количество комнат – 3, этаж 14, общая площадь 96,9 кв.м, расположена в многоквартирном доме ГП-7 на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта строительства – <данные изъяты> рублей, оплата по договору осуществлялась путем внесения денежных средств на счет эскроу в рассрочку (п. 2.3 Договора). Всего на счету эскроу № в ПАО «Сбербанк России» было внесено <данные изъяты> рублей;
- договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-109П в отношении объекта строительства – машино-место, расположенное на этаже на отм.-3.000, общая площадь 14,3 кв.м, подъезд 0, условный №П, в многоквартирном жилом доме ГП-7 на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта строительства – <данные изъяты> рублей, оплата по договору осуществлялась путем внесения денежных средств на счет эскроу в рассрочку (п.2.3 Договора). Всего на счет эскроу № в ПАО «Сбербанк России» было внесено <данные изъяты>,00 рублей;
- договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-7К в отношении объекта строительства – нежилое помещение, общая площадь 5,8 кв.м, этаж подвальный, подъезд 1, условный №К, в многоквартирном жилом доме ГП-7 на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта строительства – <данные изъяты> рублей, оплата по договору осуществлялась путем внесения денежных средств на счет эскроу в рассрочку (п.2.3 Договора). Всего на счет эскроу № в ПАО «Сбербанк России» было внесено <данные изъяты>,00 рублей.
Во всех вышеуказанных договорах пунктом 7.3 предусмотрена возможность расторжения договора участия в долевом строительстве с условием выплаты застройщику штрафа в размере 150000 рублей за каждый объект.
Истец указывает, что в момент заключения данных договоров представители ответчика заверили ее, что никогда никаких проблем с расторжением подобных договоров по инициативе дольщика нет и не было. При наличии письменного заявления со стороны дольщика и оплате указанного выше штрафа любой договор участия в долевом строительстве застройщик до фактической передачи объекта готов расторгнуть. При этом остаток денежных средств со счета эскроу возвращается дольщику.
В иске ФИО2 ссылается на то, что в настоящее время ее материальное положение изменилось настолько, что финансовой возможности продолжать оплату по всем указанным выше договорам нет.
Отмечает, что дважды обращалась к ответчику с заявлениями о расторжении названных договоров участия в долевом строительстве, однако ей было отказано.
Истец полагает, что поскольку заключение вышеуказанных договоров было обусловлено ее личными и семейными нуждами, то в данном случае возможно применение норм Закона о защите прав потребителей. ФИО2 как потребитель вправе в любое время отказаться от исполнения договоров участия в долевом строительстве.
Истец полагала необходимым расторгнуть вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве с удержанием в пользу ответчика по <данные изъяты> рублей за каждый объект. Оставшиеся денежные средств в размере <данные изъяты> рублей подлежат возвращению истцу.
В связи с необходимостью обратиться в суд с иском истец понесла дополнительные расходы в размере <данные изъяты> рублей за подготовку иска и <данные изъяты> рубля в качестве расходов по оплате государственной пошлины.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО2 просила суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-85 от 2025, заключенный между ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО»; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, внесенные на счет эскроу в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-85 от 2025; расторгнуть договора участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-109П от 2025, заключенный между ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО»; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средств в размере <данные изъяты> рубля, внесенные на счет эскроу в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-109П от 2025; расторгнуть договора участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-7К от 2025, заключенный между ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО»; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средств в размере <данные изъяты> рублей, внесенные на счет эскроу в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-7К от 2025; взыскать с ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» в свою пользу штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные расходы в общей сумме <данные изъяты> рублей.
Определением Калининского районного суда <адрес> от 2025 принят отказ истца ФИО2 от иска в части взыскания денежных средств. Производство по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» о взыскании денежных средств прекращено.
Определением судьи от 2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО7 (л.д. 75).
Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования, с учетом отказа от части требований, поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Представитель истца ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования, с учетом отказа от части требований, поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» ФИО5, действующий на основании письменной доверенности от 2025, в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку ответчиком не допущено обстоятельств, влекущих расторжение договора, поддержал доводы письменных возражений на иск, указал, что сторона ответчика согласна на расторжение договоров при условии оплаты штрафа в размере <данные изъяты>,00 руб., при досудебном обращении истец не указывала на готовность оплаты штрафов.
Представитель третьего лица ФИО7 – ФИО8, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 2025, в судебном заседании оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, выслушав объяснения истца, пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 2025 между ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-85 в отношении объекта строительства – квартира, с условным №, количество комнат – 3, этаж 14, общая площадь 96,9 кв.м, расположена в многоквартирном доме ГП-7 на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Размер денежных средств, вносимых дольщиком для строительства объекта, составляет <данные изъяты> рублей (п.2.1 Договора) (л.д.23-28).
Согласно условиям Договора оплата производится дольщиком с использованием специального эскроу счета после государственной регистрации договора. Последний платеж в сумме 13124650,00 рублей вносится после государственной регистрации договора, но не позднее 2025 (п. 2.3 Договора). Эскроу-агентом является ПАО «Сбербанк России».
В соответствии с п.3.1 Договора застройщик обязуется по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать объект дольщику в срок по 2025. Застройщик взял обязательство ввести объект в эксплуатацию в срок до 2025.
Всего на счету эскроу № в ПАО «Сбербанк России» было внесено <данные изъяты> рублей, что следует из выписки по счету Эскроу ПАО «Сбербанк России» в материалах дела (л.д.29-31).
Кроме того, 2025 между ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-109П в отношении объекта строительства – машино-место, назначение – нежилое, расположенное на этаже на отм.- -3.000, общей площадью 14,3 кв.м, подъезд 0, условный №П, в многоквартирном жилом доме ГП-7 на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Размер денежных средств, вносимых дольщиком для строительства объекта, составляет <данные изъяты> рублей (п.2.1 Договора) (л.д.32-37).
Согласно условиям Договора оплата производится дольщиком с использованием специального эскроу счета после государственной регистрации договора. Последний платеж в сумме <данные изъяты>00 рублей вносится после государственной регистрации договора, но не позднее 2025 (п. 2.3 Договора). Эскроу-агентом является ПАО «Сбербанк России».
В соответствии с п.3.1 Договора застройщик обязуется по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать объект дольщику в срок по 2025. Застройщик взял обязательство ввести объект в эксплуатацию в срок до 2025.
Всего на счет эскроу № в ПАО «Сбербанк России» было внесено <данные изъяты> рублей, что следует из выписки по счету Эскроу ПАО «Сбербанк России» в материалах дела (л.д.38-40).
Также 2025 между ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-А-1-7-7К в отношении объекта строительства – нежилое помещение, общая площадь 5,8 кв.м, этаж подвальный, подъезд 1, условный №К, в многоквартирном жилом доме ГП-7 на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Размер денежных средств, вносимых дольщиком для строительства объекта, составляет <данные изъяты>,00 рублей (п.2.1 Договора) (л.д.41-46).
Согласно условиям Договора оплата производится дольщиком с использованием специального эскроу счета после государственной регистрации договора. Последний платеж в сумме <данные изъяты>00 рублей вносится после государственной регистрации договора, но не позднее 2025 (п. 2.3 Договора). Эскроу-агентом является ПАО «Сбербанк России».
В соответствии с п.3.1 Договора застройщик обязуется по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать объект дольщику в срок по 2025. Застройщик взял обязательство ввести объект в эксплуатацию в срок до 2025.
Всего на счет эскроу № в ПАО «Сбербанк России» было внесено <данные изъяты>,00 рублей, что следует из выписки по счету Эскроу ПАО «Сбербанк России» в материалах дела (л.д.47-49).
Из материалов дела видно, что 2025 ФИО2 обратилась с заявлением в ООО Специализированный застройщик «Девелоперовская строительная компания «ЭНКО» с просьбой расторгнуть договор №ДУ-А-1-7-85 от 2025 по причине отсутствия финансов в связи с потерей работы (л.д.50).
В заявлении от 2025 в адрес ответчика истец просила расторгнуть договор №ДУ-А-1-7-109П от 2025, договор №ДУ-А-1-7-7К от 2025, договор №ДУ-А-1-7-85 от 2025 (л.д.51).
2025 ответчик направил ФИО2 ответ на указанные выше заявления, указав на отсутствие в соответствии с действующим законодательством оснований для расторжения Договоров участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства (л.д.52).
Истец обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит расторгнуть указанные выше договоры участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что материальное положение изменилось настолько, что финансовой возможности продолжать оплату по договорам у нее нет.
Разрешая данные заявленные требования, суд исходит из следующего.
В силу норм ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Федеральный закон от 2025 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации является специальным законом, регулирующим отношения сторон при заключении договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 2025 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Федеральный закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.1 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1.1 ст.9 Федерального закона об участии в долевом строительстве).
Пунктами 7.3 каждого из заключенных сторонами Договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что расторжение договора по инициативе дольщика при отсутствии оснований, указанных в ст.9 ч.1, 1.1 Федерального закона от 2025 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" может быть осуществлено при наличии согласия застройщика, а также при условии оплаты дольщиком штрафа в пользу застройщика в размере 150000 рублей. Услуги по подготовке соглашения о расторжении договора оплачиваются отдельно на основании утвержденной стоимости дополнительных услуг.
Из условий договоров следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, и является правом, а не обязанностью застройщика.
Фактов, свидетельствующих о виновных действиях (бездействии) застройщика, фактов нарушения застройщиком (ответчиком) условий договоров и принятых на себя обязательств истцом в иске не приведено, судом при рассмотрении дела не установлено. В связи с чем, основания для расторжения договора в одностороннем порядке участником долевого строительства отсутствуют. При этом приведенные истцом обстоятельства в обоснование заявленных требований основанием для одностороннего отказа от договоров и их расторжения по инициативе участника долевого строительства не являются.
В силу ч.9 ст.4 Федерального закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом. При этом данным Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Как разъяснено в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2025 № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Согласно ч.ч.1, 2 ст.10 Федерального закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные приведенным Федеральным законом и договором. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных данным Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Таким образом, согласно правовой природе договора участия в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей только в части, не урегулированной специальным законом. Однако же указанные правоотношения Федеральным законом об участии в долевом строительстве урегулированы.
Из указанного следует, что требования истца ФИО2 о расторжении договоров участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат.
Поскольку фактов, свидетельствующих о нарушении прав дольщика (истца), судом не установлено, в удовлетворении требований истца о расторжении договоров участия в долевом строительстве судом отказано, то оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов, состоящих из расходов на оплату юридических услуг (услуг представителя) и оплату государственной пошлины, у суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Девелоперская строительная компания «ЭНКО» о расторжении договоров долевого участия, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд <адрес>.
Мотивированное решение суда составлено 2025.
Председательствующий судья /подпись/ Е.А. Мамаева
Копия верна
Судья Е.А. Мамаева