РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 сентября 2026 года г.Тюмень
Калининский районный суд города Тюмени в составе:
председательствующего судьи Ереминой О.М., при секретаре Большаковой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установил:
Истец АО «Альфа-Банк» обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования мотивированы тем, что 28 июля 2023 года между истцом и ответчиком заключен кредитный договор №G050S23072501291 для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору №ГП3м/248 участия в долевом строительстве от 28 июля 2023 года, заключенному между заемщиком и ООО «СЗ «ИСБ-Девелопмент». Истец предоставил ответчику кредит в размере 4 811 000,00 рублей на срок 362 месяца с процентной ставкой за пользование кредитом 6 % годовых, под залог прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки. Вид объекта недвижимости – двухкомнатная квартира в многоквартирном жилом доме, расположенная по адресу: <адрес> жилой дом ГП-3, проектный номер 248, площадью 53,95 кв.м. Ответчик длительное время не исполняет обязательства по договору. В адрес заемщика направлено требование о досрочном возврате кредита, которое не исполнено. По состоянию на 01.12.2025 г. сумма задолженности по кредиту составляет 4 849 265,95 рублей, в том числе: 4 675 803,84 рубля – просроченный основной долг, 162 460,62 рублей - начисленные проценты, 11 001,49 рублей – штрафы и неустойки. В связи с тем, что квартира не введена в эксплуатацию, истец определил начальную продажную цену равной 80% от стоимости в соответствии с кредитным договором и договором долевого участия, в размере 4 528 000,00 рублей. В связи с чем истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору №G050S23072501291 от 28.07.2023 г. в размере 4 849 265,95 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 77 945,00 рублей, обратить взыскание на право требования по договору ГП №3М/248 участия в долевом строительстве от 28.07.2023 к застройщику ООО «СЗ «ИСБ-Девелопмент», обратить взыскание на квартиру, по адресу: <адрес> жилой дом ГП-3, проектный номер 248, количество комнат - 2 площадью 53,95 кв.м путем продажи с публичных торгов; установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме 4 528 000,00 рублей.
Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть без участия представителя.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в том числе по месту регистрации.
Представитель третьего лица ООО «Специализированный застройщик «ИСБ-Девелопмент» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Судом установлено следующее.
28 июля 2023 года между АО «Альфа-Банк» и ФИО2 заключен кредитный договор №G050S23072501291 на сумму 4 811 000,00 рублей. Целью предоставления кредита является приобретение предмета ипотеки по договору участия в долевом строительстве путем оплаты по договору приобретения - квартиры по адресу: <адрес> жилой дом ГП-3, проектный номер 248, количество комнат - 2 площадью 53,95 кв.м (л.д.16-23).
По условиям кредитного договора кредит предоставляется сроком на 362 месяцев с базовой процентной ставкой в размере 5,8 %, которая действует при полном выполнении условий страхования рисков, с надбавкой за отказ от страхования риска в 0,2 % годовых.
На основании п. 7.1 кредитного договора погашение задолженности осуществляется в размере аннуитетного платежа, размер которого на дату заключения договора составляет 28 228,69 рублей, размер и дата уплаты аннуитетных платежей указаны в информационном расчете (л.д.19-об.-23).
При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов, в соответствии с пунктом 13 кредитного договора, предусмотрена оплата неустойки в размере 0,06 % от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.
В соответствии с кредитным договором истец 28.07.2023 года предоставил заемщику ФИО2 кредит в сумме 4 811 000,00рублей, что подтверждается выпиской по счету (л.д.13-15).
Из материалов дела следует, что между ООО «Специализированный застройщик «ИСБ-Девелопмент» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № ГП3М/248 в отношении квартиры по адресу: <адрес> жилой дом ГП-3, проектный номер 248, количество комнат - 2 площадью 53,95 кв.м, кадастровый номер земельного участка 72:17:1312001:3429 (л.д.37-41).
На земельный участок на основании договора участия в долевом строительстве № ГП3М/248 от 28.07.2023 года произведена государственная регистрация ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк», что отражено в выписке на земельный участок с кадастровым номером 72:17:1312001:3429 (л.д.42-об.).
Приказом Департамента от 22.07.2024 № 4855-АР в адрес объекта недвижимости: <адрес> изменен на адрес: <адрес> (л.д.65).
06 ноября 2024 года Администрацией города Тюмени застройщику СЗ «ИСБ-Девелопмент» выдано разрешение №72-17-134-2024 на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта с адресным наименованием <адрес>, квартиры с 1 по 432 (л.д.77-80).
По акту приема передачи объекта долевого строительства от 21.11.2024 СЗ «ИСБ-Девелопмент» передал, а ФИО2 приняла в единоличную собственность <адрес>, на <адрес> жилого дома, площадью 51,5 кв.м по адресу: <адрес>.
Сведения о жилом помещении внесены в Государственный реестр недвижимости, квартире присвоен кадастровый №. Государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру не произведена.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Из материалов дела следует, что заемщик с апреля 2024 года стала допускать просрочки ежемесячных платежей, в период с мая 2025 по ноябрь 2025 года погашение кредита не осуществляла, что подтверждается выпиской по счету и расчетом задолженности по состоянию на 01 декабря 2025 года (л.д.10, л.д.11-15).
В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами, причитающимися на момент его возврата.
Согласно расчету задолженности, сумма задолженности по кредитному договору по состоянию на 01.12.2025 года составляет 4 849 265,95 рублей из которых: основной долг - 4 675 803,84 рублей, проценты в период с 28.07.2023 по 20.11.2025 года - 162 460,62 рубля, неустойка за несвоевременную уплату процентов за период с 20.05.2025 по 20.11.2025 года - 8 871,56 рублей, неустойка за несвоевременную уплату основанного долга за период 20.05.2025 по 20.11.2025 года - 2 129,93 рублей (л.д.10).
Поскольку обязательства по кредитному договору заемщиком надлежащим образом не исполняются, неоднократно допускались просрочки ежемесячных платежей, задолженность по кредитному договору от 28.07.2023 года в сумме 4 849 265,95 рублей подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в судебном порядке.
Учитывая, что многоквартрный жилой дом возведен и введен в эксплуатацию, квартира по акту приема-передачи передана застройщиком ФИО2 в собственность, право требования по договору ГП №3М/248 прекращено исполнением. В удовлетворении иска в этой части надлежит отказать.
Поскольку на основании договора долевого участия по акту приема-передачи в собственность ФИО2 передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>, данная квартира находится у банка в залоге, в соответствии с ч. 2 ст. 345 ГК РФ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей», залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, отсутствие регистрации права собственности залогодателя на квартиру не препятствует решению вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательства имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить преимущественно удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Согласно ст. 348 ГК РФ для удовлетворения требований кредитора при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства может быть обращено взыскание на заложенное имущество.
Норма ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В связи с неисполнением заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ч. 1 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в судебном заседании не установлено.
При таких обстоятельствах, исковые требования АО «Альфа-Банк» в части обращения взыскания на предмет залога следует удовлетворить, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Норма ст. 56 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определением Калининского районного суда г.Тюмени от 26 марта 2026 года по делу назначена судебная оценочная экспертизы, проведение экспертизы поручено ООО «Решение» (л.д. 88-90).
Согласно заключению ООО «Решение» от 31.07.2026 года, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 7 130 000,00 рублей (л.д.102-167).
С учетом положений п. 4 ч. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке», следует определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 5 704 000,00 рублей (7 130 000,00 х 80%).
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 77 945?,00 рублей (57 945,00 + 20 000,00).
Руководствуясь ст.ст. 12, 309, 310, 330, 348, 350, 809, 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АО «Альфа-Банк» (ИНН №) к ФИО2 (паспорт №) о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору № G050S23072501291 от 28.07.2023 года в размере 4 849 265,95 рублей, в том числе: основной долг 4 675 803,84 рублей, проценты за пользование кредитом 162 460,62 рублей, неустойки в размере 11 001,49? рубля; взыскать расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 77 945?,00 рублей, всего 4 927 210,95 рублей.
Для удовлетворения денежного требования обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, площадью 51,5 кв.м, расположенную на <адрес>, по адресу: <адрес> (кадастровый №), принадлежащую ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 5 704 000,00 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Тюмени.
Председательствующий судья О.М.Еремина
Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2026 года.