РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июня 2026 года г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Весовой А.А., при секретаре судебного заседания Чащиной К.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хафизова Дмитрия Альвертовича к Поляковой Марине Николаевне о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
истец Хафизов Д.А. обратился в суд с иском к ответчику Поляковой М.Н. о взыскании задатка в двойном размере в сумме 400 000 руб., процентов за период с 05.12.2025 по 17.01.2026 в размере 3904 руб. 11 коп., судебных расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины 12 598 руб., ссылаясь на то, что 09.11.2025 между сторонами было заключено соглашение о внесении задатка.
Как следует из соглашения от 09.11.2025, продавец и покупатель пришли к соглашению о заключении в срок до 23.11.2025 основного договора купли-продажи, предметом которого будет являться передача продавцами в собственность покупателя 1/10 и 9/10 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Свердловская область г. Екатеринбург, <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить по договорной цене имущество, согласованной сторонами.
Истцом были переведены ответчику 09.11.2025 в счет задатка денежные средства в размере 200 000 руб.
21.11.2025 при изучении документов, представленных продавцом, а также в ходе проведения правовой экспертизы приобретаемого объекта было выявлено наличие существенных обременений (ограничений) в отношении земельного участка и (или) объекта капитального строительства, о которых покупатель надлежащим образом не был проинформирован и в устной, ни в письменной форме, в том числе в тексте соглашения о внесении аванса.
При этом выявленные ограничения фактически исключают возможность осуществления строительства на земельном участке, в том числе возведения планируемых объектов капитального и вспомогательного строительства (жилого дома, бани, гаража). B границы зоны c особыми условиями использования территории попадает часть земельного участка, включая зону размещения фундамента планируемой постройки, что делает невозможным использование земельного участка в соответствии c его разрешённым использованием — для индивидуального жилищного строительства - без получения дополнительных согласований либо вовсе исключает возможность строительства.
Таким образом, на момент заключения соглашения o внесении аванса объект не соответствовал целям приобретения, согласованным сторонами, a именно - использованию земельного участка для строительства жилого дома и хозяйственных построек, что свидетельствует o наличии существенного скрытого обременения, o котором продавец не сообщил покупателю.
Указанные обстоятельства свидетельствуют o том, что земельный участок объективно не пригоден для использования по целевому назначению, согласованному сторонами, что является существенным нарушением обязанностей продавца по раскрытию информации и исключает вину истца в незаключении основного договора купли-продажи
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия c требованием о возврате денежных средств, внесенных в качестве аванса, в размере 200 000 руб.
B претензии было указано, что в случае отказа ответчика от добровольного удовлетворения заявленных требований истец будет вынужден обратиться в суд c исковым заявлением o взыскании суммы аванса в принудительном порядке, a также о взыскании судебных расходов, возврате аванса в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами и, при наличии правовых оснований, штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации «O защите прав потребителей».
24.11.2025 на указанную претензию от ответчика поступил письменный ответ, в котором указано, что в соответствии c пунктом 3 Соглашения стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта в срок до 23.11.2025. Также ответчик сослался на пункт 19 Соглашения, согласно которому продавец обязался предоставить покупателю до подписания договора купли-продажи документы, необходимые для его заключения.
Ответчик указал, что во исполнение пункта 19 Соглашения 21.11.2025 покупателю был направлен пакет документов, включающий 17 приложений. При этом ответчик сослался на то, что по состоянию на 23.11.2025 от покупателя информация o готовности к заключению основного договора купли-продажи продавцу не поступила.
Между тем изложенная ответчиком позиция не учитывает обстоятельства выявления существенных обременений (ограничений) в отношении объекта, o которых покупатель не был проинформирован до передачи аванса, a также не опровергает факт непредставления полной и достоверной информации об объекте, что повлекло невозможность заключения основного договора купли-продажи на изначально согласованных условиях. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии вины истца в не заключении основного договора и исключают обязанность истца продолжать исполнение Соглашения.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Ответчик и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования не признали, поддержали отзыв на иск, просили в удовлетворении исковых требований отказать, указали на то, что основной причиной отказа от заключения основного договора купли-продажи явилось то обстоятельство, что истец приобрел иной объект недвижимости идентичный продаваемому ответчиком. При этом ответчик готов был заключить основной договор купли-продажи на условиях, которые стороны согласовали изначально, таким образом ответчик указывает на то, что истец уклонилась от заключения основного договора купли-продажи.
Третье лицо Полякова М.В. в судебное заседание не явилась о дате времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено письменными материалами дела, Полякова М.Н. и Полякова М.В. являются собственниками долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 66:41:0612022:62 и земельный участок с кадастровым номером 66:41:0612022:26, расположенных по адресу: Свердловская область г. Екатеринбург, <адрес>.
09.11.2025 между сторонами было заключено соглашение о внесении аванса (предварительный договор купли-продажи).
В соглашении продавец Полякова М.Н. и покупатель Хафизов Д.А. договорились о заключении в срок до 23.11.2025 основного договора купли-продажи, предметом которого будет являться передача продавцами в собственность покупателя 1/10 и 9/10 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Свердловская область г. Екатеринбург, <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить по договорной цене имущество, согласованной сторонами.
В соответствии с соглашением от 09.11.2025 стороны оценили недвижимость в сумме 18 000 000 руб., при этом расчет между сторонами следующим образом: по соглашению в счет оплаты стоимости объекта и обеспечения своих намерений по Соглашению покупатель уплачивает продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 200 000 руб. в момент подписания данного соглашения путем перечисления денежных средств на счет в ПАО «Сбербанк, получатель Полякова М.Н. (п. 5 Соглашения)
Плата покупателем полной стоимости объекта будет производиться с использованием собственных средств, по средством аккредитива или с использованием номинального счета ООО «ДомКлик», в размере разницы между внесенными в соответствии с п. 5 авансом по настоящему Соглашению и полной стоимостью объекта указанной в п. 4 Соглашения.
Истцом в счет задатка перечислены ответчику денежные средства в размере 200 000 руб., что подтверждается чеком от 09.11.2025.
Как следует из представленной в материалы дела переписки, 21.11.2026 ответчиком по средствам мессенджера Вотцап истцу направлены документы в соответствии с п. 19 Соглашения.
24.11.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия c требованием о возврате денежных средств, внесенных в качестве аванса, в размере 200 000 руб. поскольку при изучении документов, представленных продавцом, а также в ходе проведения правовой экспертизы приобретаемого объекта было выявлено наличие существенных обременений (ограничений) в отношении земельного участка и (или) объекта капитального строительства, о которых покупатель надлежащим образом не был проинформирован и в устной, ни в письменной форме, в том числе в тексте соглашения о внесении аванса.
24.11.2025 на указанную претензию от ответчика поступил письменный ответ, в котором указано, что в соответствии c пунктом 3 Соглашения стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта в срок до 23.11.2025. При этом ответчик сослался на то, что по состоянию на 23.11.2025 от покупателя информация o готовности к заключению основного договора купли-продажи продавцу не поступила.
Как следует из материалов дела в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН содержаться ограничения в связи с приходящееся на часть земельного участка охранной зоной объектов электросетевого хозяйства. Так земельный участок с кадастровым номером согласно выписке и плана части земельного участка условно разделе на три участка с кадастровым номером 66№.
Согласно выписке площадь охранной зоны приходящаяся на часть земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 кв.м., на часть земельного участка с кадастровым номером №/1 оставляет 297 кв.м. и согласно плана, проходит вдоль красной линии участка по одной стороне. При этом каких-либо точных сведений о том на каком протяжении от забора в глубь земельного участка находится охранная зона материалы дела не содержат.
Как следует из переписки от 04.12.2025, истец указывает, что при изучении документов ответчиком пришел к выводу, что охранная зона может ему помешать реализовать намеченные планы по возведения бани и гаража для грузового автомобиля. При этом истец также указывает, что длительная подготовка документов ответчиком понудила его рассмотреть иные варианты домов.
Указанное согласуется с тем, что 25.11.2025 на основании договора купли-продажи истец приобрел на праве собственности земельный участок и дом, а также расположенные на нем и два здания (хозяйственная постройка и баня) (л.д. 79-80, 88-90).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По смыслу вышеприведенных норм права, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора возможно в результате нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, задатком.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон, в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Как указано в пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой сторон если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Учитывая правовую природу задатка, выполняющего обеспечительную функцию, обстоятельства, с которыми связана возможность возврата задатка покупателю должны носить характер уважительных, объективных, не связанных с виновными действиями покупателя.
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за не заключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.
Суд, устанавливая основания перечисления денежных средств, поскольку обе стороны настаивали на том, что денежные средства перечислены не как аванс, а как задаток и является частью платежа за приобретаемый объект недвижимости, приходит к выводу о том, что сторонами заключено соглашение о задатке.
Суд, оценивая представленные в дело доказательства, руководствуясь приведенными нормами права, приходит к выводу о том, что истец не представил доказательств наличия объективных причин, препятствующих заключению основного договора на условиях, ранее согласованных сторонами, по уважительным причинам.
При этом ссылка ответчика, что при проверке документов направленных ответчиком 21.11.2025 им было установлено наличие ограничений на земельном участке, тогда как из выписки полученной ответчиком на портале Госуслуги не следует, что земельный участок имеет ограничения. Указанный ограничения, как описано в иске, истец установил заказав отчет в сформированный сервисом Контур.Недвижимость, при этом до подписания соглашения и перечислении задатка у истца также имелось возможность получить данные сведения, поскольку представленный отчет сформированный сервисом Контур.Недвижимость содержит дату отчета 08.11.2025 № КУВИ-001/2025-204486270, что свидетельствует о том, что истец еще на момент подписания Соглашения от 09.11.2025 и перечисления задатка знал о всех имеющихся ограничениях на земельном участке в том перечисления денежных средств он знал обо всех ограничениях по земельному участку (л.д. 20 -35) и данное обстоятельства ему не помешало подписать соглашение и внести задаток.
Из представленных суду доказательств следует и установлено судом, что истец не заключил основной договор, поскольку им для приобретения был найден иной объект недвижимости в этом же административном районе.
Таким образом, поскольку нарушений со стороны ответчика по исполнению обязательств не установлено, суд отказывает истцу в удовлетворении требований в полном объеме, в том числе во взыскании суммы задатка в двойном размере, процентов и судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление Хафизова Дмитрия Альвертовича к Поляковой Марине Николаевне о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.
Мотивированное решение полежит изготовлению 03.07.2026.
Судья А.А. Весова