РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01.07.2026 г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Семерневой К.А., при секретаре Николаевой Т.Е.
с участием истца, представителей сторон, третьих лиц <ФИО>16 и его представителя, <ФИО>5 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к <ФИО>3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи
УСТАНОВИЛ:
<ФИО>2 обратился в суд с иском к <ФИО>3 в котором, с учетом изменения предмета иска в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил возложить на ответчика обязанность заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 01.03.2013 в отношении ? доли в праве собственности на земельный участок с КН №
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи в отношении земельного участка с постройками, расположенным на территории сада Турбомоторного завода. В соответствии с заключенным предварительным договором срок заключение основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем продавец участка от заключения основного договора купли-продажи отказывается, что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.
Первоначально истец обращался в суд с требованиями о признании предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи земельного участка, признании за истцом права собственности на ? доли в праве собственности на земельный участок с КН №
В последующем истцом предмет иска изменен на понуждение ответчика к обязанности заключить основной договор купли продажи в отношении ? доли на спорный участок.
Также определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судом прекращено производство по требованию истца о признании за ним права собственности на ? доли в праве собственности на земельный участок с КН № в связи с заявленным <ФИО>7 отказом от данного требования и принятием его судом.
Ответчик, не оспаривая акт получения им денежных средств в размере 100 000 руб., против доводов и требований иска возражал, представил письменные возражения, в которых указывал, что сторонами не соблюдена обязательная письменная форма основного договора, отсутствует государственная регистрация перехода права собственности, срок заключения основного договора истек, обязательства сторон прекращены, соглашения о продлении срока сторонами не заключено, за ответчиком право собственности уже признано, истец не вправе требовать признания за ним права собственности в обход преимущественного права покупки <ФИО>1, истцом пропущен срок исковой давности, который, по мнению ответчик подлежит исчислению с момента уплаты денежных средств в 2013 году, также ссылался на обстоятельства того, что уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства являются по своей сути авансом, а не задатком.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены <ФИО>1 (собственник ? доли в сорном участке), <ФИО>5 (сын <ФИО>1), <ФИО>15 (супруга <ФИО>1), <ФИО>16 (сестра ответчика).
Истец и его представитель, явившиеся в судебное заседание, на доводах и требованиях иска с учетом изменения предмета иска, настаивали, просили удовлетворить.
Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и современно, в судебное заседание не явился, направил своего представителя, уполномоченный также на представление интересов третьего лица <ФИО>1, поддержал доводы письменных возражений на иск, просил в иске отказать.
Явившееся в судебное заседание третье лицо <ФИО>5 указывал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска, просил в иске отказать.
Явившееся в судебное заседание третье лицо <ФИО>8 просила иск удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, об отложении не просили.
Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Судом установлено, из материалов дела следует, что ранее на рассмотрении Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга находилось объединенное гражданское дело № по иску <ФИО>4 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании права собственности, по иску <ФИО>3 к <ФИО>4, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании права собственности, возложении обязанности.
Заочным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования <ФИО>1 и <ФИО>3 удовлетворены частично, постановлено: Признать за <ФИО>1 (СНИЛС №), <ФИО>3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) право собственности на ? долю за каждым в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1069,11 кв.м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, в кадастровом квартале №, к востоку от земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург <адрес>, кадастровый №, в следующих координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
В удовлетворении оставшейся части требований <ФИО>4, <ФИО>3 отказать.
Заочное решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, лицами, участвующими в деле не обжаловалось.
При рассмотрении указанного гражданского дела № истец <ФИО>2 был первоначально допрошен в качестве свидетеля, в последующем привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, принимал участие в судебных заседаниях, давал суду устные пояснения относительно существа заявленных требований, что следует из протоколов судебных заседаний от ДД.ММ.ГГГГ с перерывом до ДД.ММ.ГГГГ.
Так, в ходе допроса ДД.ММ.ГГГГ свидетелем <ФИО>7, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 309 Уголовного кодекса Российской Федерации, были даны показания, в соответствии с которыми им указано, что участка на данной земле у <ФИО>2 не имеется, фактически он приезжал на участок №, строил дом силами сына истца <ФИО>1-<ФИО>5, который покупал строительный материал, начал строить дом в 2013 году, на текущий момент дом уже построен. О наличии у него правопритязаний на спорный участок, соответствующие самостоятельные требования <ФИО>2 в ходе рассмотрения спора на разрешение суду не заявлял.
В обоснование заявленных в настоящем споре требований, истцом представлен предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <ФИО>3 (будущий продавец) и <ФИО>7 (будущий покупатель)
Согласно условиям данного договора будущий продавец продаст, а будущий покупатель купит в единоличную собственность земельный участок с постройками, расположенные на территории сада Турбомоторного завода. Стороны соглашения договорились о совершении вышеуказанной предстоящей сделки купли-продажи недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанное недвижимое имущество будет продано будущим продавцом будущему покупателю за 100 000 руб., оплачиваемых на момент подписания настоящего предварительного договора в счет полного и окончательного расчета. (п.п.1,2,3 договора).
При этом на вопросы суда относительно того, каким образом сторонами был определен срок заключения основного договора купли-продажи участка истец каких-либо однозначных пояснений дать не смог.
При этом суд обращает внимание, что исковое заявление <ФИО>1 по вопросу признания за ним права собственности на участок, поступило на рассмотрение суда ДД.ММ.ГГГГ, что следует из общедоступных сведений системы ГАС «Правосудие».
Будущий покупатель и будущий продавец договорились о совершении вышеуказанной предстоящей сделки купли-продажи земельного участка непосредственно после сбора и подготовки будущим продавцом необходимого пакета документов, а именно оформления и регистрации права освоенности на указанным земельный участок (в судебном порядке) (п.5 договора)
Передача отчуждаемого в будущем имущества будущим продавцом и принятие его будущим покупателем состоялись на момент подписания настоящего предварительного договора купли-продажи при этом к будущему покупателю перешло право пользования отчуждаемым в будущем недвижимым имуществом в полном объеме, право производить строительные работы по своему усмотрению, а также право пользования земельным участком для посадки сельскохозяйственных культур, право пользования существующими строениями и сооружениями, право возведения забора по меже и прочего. Ответственность за сохранность имущества несет будущий покупатель (п. 6 договора)
Будущий продавец гарантирует, что до совершения сделки отчуждаемое им в будущем недвижимое имущество никому не продано, не заложено, не подарено, не обещано быть подаренным в будущем, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, правами третьих лиц не обременен.(п. 7 договора)
Будущий продавец ставит в известность будущего покупателя о том, что в 2011 году ею было дано разрешение <ФИО>4 на использование участка для посадки огорода, при этом <ФИО>18 был обязан производить оплату электроэнергии и членских взносов в садовом товариществе. В случае выявления задолженности по оплате электроэнергии, будущий продавец обязуется данный вопрос самостоятельно урегулировать с <ФИО>1 (п.8 договора)
Будущему покупателю известно, что права на земельный участок, отчуждаемый в будущем не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем настоящим договор не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. (п.11 договора).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с КН №, право собственности на него зарегистрировано 20.11.2025 за <ФИО>3, ДД.ММ.ГГГГ- <ФИО>1, по ? доле за каждым, на основании вступившего в законную сиу заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно положениям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующим на момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вопреки доводам истца, правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к договорам, заключаемым после ДД.ММ.ГГГГ. При этом предварительный договор купли-продажи, представленный в обоснование заявленных Смолевым Н.А. требований, был заключен 01.03.2013.
Вместе с тем государственная регистрация предварительного договора купли -продажи недвижимого имущества не требуется. (Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42)
Однако оценив процессуальное поведение лиц, привлеченных к участию в деле как в деле № 2-818/2025, так и в настоящем деле, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке, установленном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 166-170 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
В ходе рассмотрения спора истцом указывалось, что на спорном земельном участке им производилось строительство дома, для постоянного проживания со своей семьей, в период с 2013 по 2017 года, в последующем, в связи с тем, что его супруга отказалась переезжать в г. Екатеринбург, <ФИО>2 фактически утратил интерес к данному объекту.
На протяжении всего судебного разбирательства судом предлагалось стороне истца представить доказательства в обоснование заявленных им требований и доводов, вместе с тем, таких доказательств истцом не предоставлено.
Строительство дома, согласно объяснениям истца, производилось за его счет силами третьего лица <ФИО>5 Денежные средства для приобретения строительных материалов, а также для расчетов со строителями передавались истцом в наличной форме, каких-либо доказательств, свидетельствующих о таких расчетах, истцом не представлено.
Судом, с учетом заявленных <ФИО>7 доводов о финансировании строительства жилого дома, требующего значительных затрат, стороне истца предлагалось представить сведения о доходах за юридически значимый период времени, вместе с тем и данные доказательства истцом не представлены со ссылкой на наличие у него низкого уровня официальных доходов, вместе с тем получения им также серой заработной платы, подтвердить наличие которой не представляется возможным.
Согласно положениями ч.ч 1,3,5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В обоснование наличия у <ФИО>2 денежных средств в счет задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка, истцом представлен договор купли-продажи транспортного средства от ДД.ММ.ГГГГ о продаже им <ФИО>9 транспортного средства ГАЗ 330202, г/н № за 90 000 руб. При этом также представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении в счет окончательного расчета еще 360 000 руб., с указанием на стоимость отчужденного автомобиля и передачу за проданный автомобиль <ФИО>2 денежных средств в общей сумме 450 000 руб.
На вопросы суда о существенной разнице в стоимости проданного <ФИО>7 автомобиля, что следует из договора и расписки, датированных ДД.ММ.ГГГГ, последним пояснено, что цена, указанная в договоре, была указана по просьбе покупателя.
В обоснование реальности стоимости земельного участка, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом представлена аналитическая справка частнопрактикующего оценщика <ФИО>10, согласно сведений которой, среднерыночная стоимость участка составляет 103 000 руб. со справкой представлен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе в качестве оценщика, занимающегося частной практикой.
Согласно общедоступных сведений ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с КН № составляет 3 280 205,12 руб.
Каких-либо сведений, которые были бы подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о том, что на протяжении длительного периода времени (более 13 лет), <ФИО>7 как лицом, действующим добросовестно, реально предпринимались действия, которые могли бы быть расценены судом, как направленные на исполнение сделки по приобретению им в собственность спорного земельного участка, на рассмотрение суду не представлено.
При этом в опровержение доводов истца, третьими лицами представлены сведения о несении ими бремени содержания участка № ДД.ММ.ГГГГ-2025 года в части оплаты электрической энергии в адрес Сада турбомотрного завода с оттиском печати сада, подписью кассира Гарайшиной. Вместе с тем суд, с учетом обстоятельств того, что во владении <ФИО>11 в юридически значимый период времени имелся и участок на территории СНТ «Родничок», что сторонами не оспаривалось, отвергает представленные справки по операциям Сбербанк онлайн от имени <ФИО>11, поскольку в данных платежных документах отсутствуют сведения о назначении платежей.
Представленные стороной истца и третьего лица <ФИО>16 справки по операциям Сбербанк онлайн за часть 2022, 2023 и 2024 годов, с указанием на то, что данные денежные средства <ФИО>16 переводились <ФИО>11 по просьбе <ФИО>2 как в счет уплаты электроэнергии, в свою очередь, не опровергают представленные третьими лицами- <ФИО>18 квитанции, и, при установленной совокупности обстоятельств, не могут в должной мере свидетельствовать о подтверженности доводов истца.
Суд, с учетом отсутствия относимых и допустимых доказательств тому, каким образом оценщиком производилась оценка стоимости участка, сведений о примененной им методике, оценщик не предупреждался об уголовной ответственности за изложенные им в представленной справке стоимости выводы (показания), критически относится к представленному истцом данному доказательству, поскольку таковое не отвечает признакам допустимости.
Ссылки истца на мировое соглашение, представленные лицами, участвующими в деле при рассмотрении гражданского дела № (л.д.43-46 т.2, гр.Дело №) суд находит несостоятельными, поскольку данное мировое соглашение на утверждение суду не предъявлялось, какой-либо процессуальное решение судом по данному ходатайству не принималось.
Но вместе с тем, даже если оценивать данный документ в качестве доказательства в обоснование заявленных <ФИО>7 доводов по настоящему делу, то исходя из толкования данного документа не следует, что <ФИО>2 имел или имеет правопритязания на спорный земельный участок, как объект права, в виде признания за ним прав на таковой, а следует лишь то, что <ФИО>1 и <ФИО>3 признаются обстоятельства строительства на земельном участке жилого дома за счет средств <ФИО>2 и <ФИО>1 признается обязательство по выплате <ФИО>2, в счет компенсации расходов на строительство, 70% от кадастровой стоимости, подлежащей определению после постановки дома на кадастровый учет.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявляемая в основание иска и требований <ФИО>7 сделка, последующее поведение сторон такой сделки, не отвечает признакам разумности и добросовестности, в связи с чем судом усматриваются признаки мнимости такой сделки, заключенной сторонами первоначально с целью усиления процессуальной позиции <ФИО>3 в рамках рассмотрения гражданского дела № по искам <ФИО>1 и <ФИО>3, придания вида правомерного распоряжения имуществом.
Не может подтверждать правомерность требования истца представленный им договор между <ФИО>3 и <ФИО>7, в соответствии с которым <ФИО>3 передала в безвозмездное пользование участок, купленный ею в 2004 году <ФИО>12 и <ФИО>13, поскольку не отвечает признакам сделки купли-продажи недвижимого имущества, не содержит в себе существенные условия такой сделки, обязательность которых предусмотрена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований ввиду мнимости сделки, положенной <ФИО>7 в обоснование исковых требований, вследствие чего избрание истцом ненадлежащего способа защиты права, вместе с тем указанное, с учетом позиции ответчика <ФИО>3, не отрицавшей получение по сделке денежных средств в размере 100 000 руб., не лишает истца права на обращение в суд с соответствующими требованиями о взыскании с ответчика денежных средств, полученных по сделке.
Иные доводы сторон, при изложенных обстоятельствах, суд находит несостоятельными и не имеющими правового значение для рассматриваемого спора, в связи с чем отклоняет. При этом суд также не находит также оснований согласиться с заявленным ответчиком ходатайством о применении срока исковой давности по требованиям истца, в связи с неверным исчислением ответчиком начала течения такого срока.
Иных требований, по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.
С учетом постановленного судом решения об отказе в удовлетворении сиговых требований, правовых оснований для распределения расходов истца, понесенных на уплату им государственной пошлины, суд не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования <ФИО>2 к <ФИО>3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.
Судья К.А. Семернева