РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09.07.2026 Г.Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Козловой Ю.Н., при секретаре Мингалевой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чусовитиной Надежды Николаевны к Снаплян Вартану Андреевичу о расторжении договора найма, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец Чусовитина Н.Н. обратилась с иском в суд к Снаплян В.А. о расторжении договора найма, взыскании денежных средств.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор найма, по условиям которого ответчик обязался передать в наём два гостевых дома № и №, расположенных по адресу: <адрес> сроком на 5 месяцев с 15.05.2026 по 15.10.2026 для целей коммерческого поднайма и субаренды.
Общая цена найма по договору составила 1 500 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом была внесена предоплата в размере 800 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением ответчиком законодательства об обязательной классификации гостевых домов и возникновением обстоятельств форс-мажора, с требованием о возврате суммы предоплаты в размере 800 000 руб. в течение 3 календарных дней.
ДД.ММ.ГГГГ в ответ на указанное уведомление, ответчик отказал в возврате денежных средств, ввиду того, что гостевые дома имеют необходимую классификацию.
Указав изложенное, истец просит признать договор найма от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с момента получения ответчиком уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 800 000 руб.
В судебном заседании истец Чусовитина Н.Н. исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик Снаплян В.А. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
В представленных суду возражениях на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ указал, что согласно условиям договора, срок найма установлен с 15.05.2026, к указанной дате обязательная классификация гостевых домов была пройдена, сведения о них внесены в Единый реестр классифицированных средств размещения 06.05.2026, то есть за 9 календарных дней до начала срока найма. Кроме того, утверждения истца о форс-мажоре, связанным с произошедшей техногенной катастрофой в г. Туапсе не имеют документального подтверждения. В официальных источниках Администрации г. Сочи, Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю опубликованы данные о благополучной санитарно-эпидемиологической обстановке в г. Сочи. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Заслушав истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом, согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Чусовитиной Н.Н. и Снаплян В.А. заключен договор найма, по условиям которого ответчик обязался передать в наём два гостевых дома № и №, расположенных по адресу: <адрес> сроком на 5 месяцев с 15.05.2026 по 15.10.2026 для целей коммерческого поднайма и субаренды.
Согласно п.п. 2.3 – 2.3.3 договора цена найма за весь срок найма составляет 1 500 000 руб. Стоимость предоплаты в срок до ДД.ММ.ГГГГ составляет 800 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 350 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 350 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ истцом внесена предоплата в размере 800 000 руб., факт которой сторонами не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора найма, в обоснование, которого указано, что ответчиком нарушено законодательство об обязательной классификации гостевых домов.
ДД.ММ.ГГГГ в ответ на указанное уведомление, ответчиком отказано в удовлетворении требований, указано, что гостевые дома № и № прошли обязательную классификацию, им присвоен статус «действующий», сведения внесены в единый реестр классифицированных средств размещения 06.05.2026.
ДД.ММ.ГГГГ в ответ на отказ ответчика об удовлетворении требований о расторжении договора, истцом указано, что на момент направления первоначального уведомления об отказе от ДД.ММ.ГГГГ гостевые дома не имели законного статуса гостевых домов, дата включения их в реестр 06.05.2026, в связи с чем на момент направления уведомления от 30.04.2026 ответчик не обеспечил возможность законного использования объектов по их прямому назначению (в том числе для коммерческого поднайма).
В настоящий момент нормативное регулирование правового режима гостевых домов, находящихся в Краснодарском крае, определено Федеральным законом от 7 июня 2025 года N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов", в соответствии с положениями которого введена обязательная классификация гостевых домов.
Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 30.08.2025 N 1345 "Об утверждении Положения о классификации гостевых домов" "классификация гостевого дома" - присвоение индивидуальному жилому дому типа средства размещения "гостевой дом" на основании оценки соответствия такого дома и предоставляемых в нем услуг требованиям, установленным Федеральным законом "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" и настоящим Положением. Для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения "гостевой дом" и включения сведений о нем в реестр, такой дом и предоставляемые в нем услуги должны соответствовать требованиям к гостевым домам.
Судом установлено, что договор найма гостевых домов заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, при этом согласно п. 1.3 договора срок найма установлен с 15.05.2026 по 15.10.2026.
В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора имущество передается нанимателю в наем в момент подписания акта передачи имущества. Наниматель подписывает акт передачи имущества в день начала срока найма после осмотра имущества и совокупности условий, предусмотренных п. 3.2.1 – 3.2.5 договора.
Согласно представленным материалам, ответчиком внесены сведения в Единый реестр классификации средств размещения 06.05.2026, то есть до начала действия договора найма, передачи имущества.
Таким образом, к моменту начала действия договора 15.05.2026, ответчик обеспечил фактическую готовность имущества к передаче истцу, регистрацию гостевого дома в едином реестре, а также осуществил ремонт гостевых номеров, приобретение недостающего оборудования, инвентаря и вещей.
Так, Приложением № 1 к договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали обязательства наймодателя (ответчика), а именно: приобрести за свой счет и разместить в комнатах материальные ценности (постельное белье, пледы, полотенца, телевизоры, топеры, шторы, кухонный гарнитур, одеяла, пододеяльники, стиральную машину, раковины), а также выполнить необходимые работы (покраска стен и стола, ремонт розеток, проверка и заправка кондиционера, плитка в санузлах).
Иных обязательств наймодателя ни договором от ДД.ММ.ГГГГ, ни приложением № 1 к нему не предусмотрено, в том числе обязанность к определенной дате зарегистрировать гостевые дома в едином реестре объектов классификации в сфере туристической индустрии.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в присутствии двух независимых свидетелей составлен акт № о несостоявшейся передаче имущества по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано на отсутствие видимых существенных повреждений, дефектов, загрязнений, плесени, запаха в гостевых домах, в комнатах произведен ремонт, закуплено имущество, комнаты готовы к проживанию.
Истец в судебном заседании не оспаривала того, что не явилась ДД.ММ.ГГГГ для приема/ передачи гостевых домов для дальнейшей сдачи в субаренду иным лицам.
Чусовитина Н.Н. настаивала на том, что отсутствие регистрации в едином реестре до 06.05.2026 не позволило ей своевременно разместить объявления об аренде гостевых домов в приложениях (агрегаторах) Авито, Озон, Островок, 101Hotel, Хочу на юга, Броневик, Яндекс Путешествия, Алиан, Суточно.ру. Вместе с тем, доказательств этому истцом не приведено, в материалы дела не представлено.
Чусовитина Н.Н. пояснила о том, что ей пришлось вложить дополнительно денежные средства в размере 30 000 руб. для размещения в приложении «Вконтакте» объявлений об аренде, но положительных откликов не последовало.
Вместе с тем, суд отмечает, согласно ст.9 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" Часть 4 статьи 4, статьи 6 и 7 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2026 года.
Таким образом, размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома, в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", включая агрегаторы информации об услугах, сервисы размещения объявлений, социальные сети, осуществляется с обязательным указанием идентификационного номера гостевого дома, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения, а также ссылки в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на запись в реестре классифицированных средств размещения, содержащую сведения о гостевом доме в соответствии с требованиями, установленными статьей 5.1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" предусмотрено только с 1 января 2026 года.
Доказательств тому, что с даты заключения договора 06.11.2025 по 31.12.2025 истец не имела возможности разместить объявления в сети Интернет в материалы дела не представлено, с учетом фактического размещения такого объявления в сети Интернет в одном из приложений уже в 2026 году («ВК», из пояснений истца).
Одним из оснований для расторжения договора истец указывает на произошедшую техногенную катастрофу – повреждение нефтеналивного терминала в период с 16 по 20 апреля 2026 года в районе порта Туапсе, повлекшее масштабный выброс продуктов горения и разлив нефтепродуктов в акваторию Черного моря. Чусовитина Н.Н. полагает, что именно данное происшествие повлияло на значительный туристический спад отдыхающих в г.Сочи.
П.4.9.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели условие отказа нанимателя от исполнения договора в одностороннем порядке в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора).
В п.5.8 договора предусмотрено, что в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств непреодолимой силы, сторона обязана представить в течение 3-х календарных дней документ, выданный Торговой-промышленной палатой субъекта РФ или муниципального образования о наличии и продолжительности действия непреодолимо силы.
Вместе с тем, ни ответчику в приложениях к уведомлениям о расторжении договора, ни суду таких документов не представлено.
Стороной ответчика в материалы дела представлены многочисленные доказательства тому, что произошедший разлив топлива в районе порта Туапсе ни коим образом не повлиял на туристический спад.
Так, статьями на сайте Роспотребнадзора Краснодарского края, Администрации города курорта Сочи доводится информация об открытии туристического сезона, об открытии новых гостевых домов, ресторанов, пляжей, о проведении постоянного социально-гигиенического мониторинга и др.
На основании выше изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения иска ни в части расторжения договора, ни в части взыскания с ответчика предоплаты по договору.
Дело рассмотрено в пределах заявленных требований, иных требований на рассмотрение суда не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Чусовитиной Надежды Николаевны - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Ю.Н. Козлова