РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 апреля 2026 г. г. Сургут
Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре судебного заседания Фалей Т.Ю., с участием представителя истца ФИО6, третьего лица ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой М. М. к Василенко В. В. о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ
Васильева М.М. обратилась в суд с иском, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, ФИО9 (Покупатели), с одной стороны, и Василенко В.В. (Продавец), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. При продаже квартиры Продавец дала заверения о наличии согласования имеющейся перепланировки / переоборудования в квартире. До заключения договора купли-продажи квартиры, стороны заключили соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в п.3.3 которого содержится гарантия Продавца о том, что квартира несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания соглашения не подвергалась. Из письма от ДД.ММ.ГГГГ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> истцу стало известно, что решения о согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения по указанному адресу не оформлялось, разрешительная документация отсутствует. В управляющей организации разрешительная документация о перепланировке в квартире также отсутствует. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент архитектуры и градостроительства уведомил истца о необходимости приведения жилого помещения в проектное состояние. Согласно заключению независимой экспертизы, проведенной по инициативе истца, выполненные перепланировка и переустройство в <адрес> в <адрес> не соответствуют требованиям законодательства, стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению перепланированных конструкций и переустроенных коммуникаций в соответствие плану, имеющемуся в техническом паспорте квартиры, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 608 082,78 руб. указанную стоимость выполнения работ истец считает своими убытками, ответственность за которые она просит возложить на ответчика Василенко В.В. Основываясь на изложенном, Васильева М.М., с учетом уточнения исковых требований (л.д.137), просит взыскать в ее пользу с Василенко В.В. убытки в размере 608 082,78 руб., судебные расходы на оплату независимой экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 162 руб.
В судебное заседание истец Васильева М.М. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась.
Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме по доводам искового заявления. Пояснила, что истец желает взыскать заявленную сумму убытков полностью в свою пользу, несмотря на то, что квартира приобретена в долевую собственность ее и гражданина ФИО9 квартира была осмотрена истцом перед заключением договора купли-продажи, замечаний к ее техническому состоянию не было, в соглашении о задатке имелось заверение продавца о том, что на перепланировку и переустройство в квартире имеется разрешение. О том, что такое разрешение в действительности выдавалось ответчику, истцу не известно. После того, как истец заехала в квартиру, она перенесла дверной проем межкомнатной двери в проектное состояние.
Третье лицо ФИО9 в судебном заседании пояснил, что ему принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, собственником второй ? доли в праве является истец. Он и Васильева М.М. в браке не состояли, но на момент покупки указанной квартиры находились в фактических брачных отношениях, решили купить эту квартиру для совместного проживания. Квартиру выбрали именно из-за понравившейся планировки, при этом продавец сразу их предупредила, что в квартире проводилась перепланировка, но разрешительная документация на нее оформлена не до конца. Перепланировка заключалась в том, что проход в дальнюю комнату и в кухню происходил через гостиную, а проектный вход в ту комнату и в помещение кухни из коридора был закрыт легкой стеновой конструкцией. После того как купили квартиру, между ним и Васильевой М.М. пропало взаимопонимание. Васильева М.М. теперь вообще не живет в этой квартире, но с целью воспрепятствовать ему в пользовании всей квартирой, пока он был в отпуске, она устранила сквозной проход в комнату через гостиную, восстановила вход в комнату из коридора, а вход в гостиную заблокировала, установив дверь с замком. Теперь ФИО9 пользуется только дальней комнатой и лишен доступа в кухню. Он предлагал Васильевой М.М. выкупить у нее долю в праве на квартиру, но Васильева М.М. от его предложения уклоняется. Соглашение о порядке пользования квартирой между ним и истцом не достигнуто.
Представитель третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение по существу исковых требований вынести на усмотрение суда (л.д.147-150).
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя третьего лица.
Выслушав представителя истца, третье лицо, изучив материалы дела суд приходит к следующему.
Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) устанавливает понятия видов переустройства и перепланировки жилого помещения.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
В судебном заседании установлено, что между Василенко В.В. (Продавец), с одной стороны, и ФИО9 и Васильевой М.М. (Покупатели), с другой стороны, был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д.16-17).
Квартира принадлежала продавцу Василенко В.В. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с дарителем ФИО7
По условиям договора купли-продажи, квартира продана за 4 445 000 руб., из которых сумма 4 000 000 руб. оплачена Покупателями из кредитных средств, предоставленных АО «Сургутнефтегазбанк» по кредитному договору №Р299059 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с заемщиками ФИО9 и Васильевой М.М. (п.п.5.1.2, 6 договора купли-продажи).
Квартира находится в залоге у Банка в качестве обеспечения иссполнения обязательств по кредитному договору (п.9 договора купли-продажи).
В соответствии с п.13 договора купли-продажи к моменту подписания договора квартира осмотрена покупателями; передача квартиры Покупателям должна была быть произведена, в соответствии со ст.556 ГК РФ, в обязательном порядке с составлением передаточного акта, подписание которого должно было состояться в день передачи ключей покупателям после перехода права собственности.
Заключению договора купли-продажи квартиры предшествовало заключение между Василенко В.В. (Продавец), с одной стороны, и ФИО9 и Васильевой М.М. (Покупатели), с другой стороны, соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в п.1.1 которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В разделе 3 соглашения Продавец гарантировала истинность следующих сведений: Объект несанкционированной перепланировке и переоборудованию до подписания настоящего соглашения (подвергался/не подвергался) (п.3.3); в случае, если переустройство/перепланировка были произведены без разрешений (согласований), узаконивание будет производиться силами и за счет Продавца (п.3.4).
Наличие данных заверений Продавца в соглашении о задатке явилось основанием для обращения истца Васильевой М.М. с настоящим иском в суд.
По инициативе истца Васильевой М.М. специалистами ООО «Вектор Групп» было проведено обследование квартиры и составлено заключение, согласно которому:
- в квартире проведены переустройство и перепланировка: санузел в квартире образован в результате объединения ванной комнаты и туалета и расширения за счет коридора, для чего произведены демонтаж разделительных перегородок и возведение новой кирпичной перегородку с установленным в ней дверным блоком; в коридоре (прихожей) осуществлен перенос входной двери в несущей внутренней стене, ранее имеющаяся между жилой комнатой № и коридором дверь демонтирована и дверной проем заложен кирпичом, в образовавшемся закрытом торце коридора смонтирован шкаф-купе; организована проходная (не изолированная) кухня-гостиная, для чего произведен демонтаж имеющейся между жилой комнатой № и кухней стеновой перегородки, ранее существующий из коридора в кухню дверной проем заложен, для прохода в жилую комнату № в гостиной в стеновой кирпичной перегородке прорублен дверной открытый проем (без установки в него дверного блока), выполнено переустройство электрической системы освещения в кухонной части; жилая комната № объединена с лоджией за счет демонтажа существующей части наружной стены с подоконной ее частью и оконно-дверной конструкции с образованием в несущей стене открытого проема; на лоджии в стяжке утепленного пола уложены электрообогреваемые «теплые» полы, на лоджии установлены новые оконные конструкции из ПВХ-профилей с двухкамерными стеклопакетами (окна «в пол»).
- выполненные в квартире перепланировка и переустройство объекта не соответствуют законодательным требованиям (в части проведения несогласованной или самовольной перепланировки, переустройства с нарушением законных интересов пользователей в квартире и проживающих в многоквартирном жилом доме (третьих лиц) и техническим эксплуатационным требованиям (в части нарушения, ущемления прав и законных интересов обоех собственников квартиры и проживающих в многоквартирном жилом <адрес> (третьих лиц);
- стоимость работ по приведению перепланированных конструкций и переустроенных коммуникаций в первоначально (проектное) положение составляет 608 082,78 руб.
Между тем вместе с квартирой Покупателям был передан технический паспорт жилого помещения (квартиры) №, расположенной по адресу: <адрес>, в котором имеется указание о том, что общая площадь квартиры изменена в связи с перепланировкой на основании решения департамента архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ, акт обследования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).
По запросу суда Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> было предоставлено решение Департамента № от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выданное собственнику ФИО7, согласно которому перепланировка должна была производиться в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно проекту СГМУП «Бюро технической инвентаризации» шифр: 24/09-АС. При этом предполагалось выполнить следующие работы: закладка дверного проема в комнату (1); устройство дверного проема между комнатой (1) и комнатой (2); демонтаж части перегородки между комнатой (2) и кухней (3); совмещение санузла и расширение его за счет коридора (4); демонтаж оконного блока и подоконной части стены в комнате (1), без выноса радиаторов на балкон.
В деле представлен также комиссионный Акт № о приемке выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого (нежилого) помещения от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённый заместителем директора департамента архитектуры и градостроительства.
По настоящему делу установлено также, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 обратился в суд с иском к Васильевой М.М. об определении порядка пользования жилым помещением, установлении порядка оплаты за услуги ТКО, в обоснование исковых требований указал, что ответчик не производит оплату за жилищно-коммунальные услуги, является созаемщиком по кредитному договору на покупку названной квартиры; соглашение об определении порядка оплаты ЖКУ достигнуть не удалось.
Решением Сургутского городского суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования и аналогичные встречные исковые требования Васильевой М.М. к ФИО9 были частично удовлетворены; определен порядок и размер участия в расходах по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по жилому помещению, расположенному по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, в равных долях (по 1/2 доли каждому).
Судом было установлено, что ФИО9 проживает в спорном жилом помещении и другого жилья не имеет, а Васильева М.М. в спорной квартире зарегистрирована и имеет в собственности несколько других жилых помещений.
Кроме того, Сургутским городским судом ХМАО-Югры в апелляционной инстанции ДД.ММ.ГГГГ было рассмотрено дело по апелляционной жалобе Васильевой М.М. на решение и.о. мирового судьи, которым были удовлетворены исковые требования ФИО9, и в его пользу с ответчика в порядке регресса были взысканы расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Таким образом, исследованными доказательствами в совокупности с пояснениями третьего лица ФИО9 подтверждается, что с определенного периода у него и Васильевой М.М. возникли разногласия по вопросу пользования квартирой, находящейся в их общей долевой собственности.
К этому же периоду (конец 2024 г.) относится и обращение Васильевой М.М. в Департамента архитектуры и градостроительства по вопросу согласования перепланировки жилого помещения (л.д.26).
Объяснений тому, почему на протяжении трех с половиной лет после приобретения спорной квартиры истец не проявляла озабоченность по этому вопросу, сторона истца суду не представила.
Между исследованными в совокупности доказательствами и пояснениями третьего лица ФИО9 подтверждается, что перепланировка квартиры была явной, Васильева М.М. была осведомлена о ней, была удовлетворена результатом перепланировки и техническим состоянием квартиры, спустя месяц после подписания соглашения о задатке приобрела квартиру по цене большей, чем это было оговорено в соглашении о задатке, и затем длительное время не предпринимала каких-либо мер к выяснению возможности окончания оформления разрешительной документации на перепланировку и переустройство квартиры либо к приведению квартиры в прежнее состояние.
Согласно представленным стороной истца документам, ремонтные работы по восстановлению дверных проемов жилых комнат в прежнем состоянии истец организовала только в феврале 2026 года.
Кроме того, истец на момент осмотра квартиры и на момент заключения договора купли-продажи не была лишена возможности проверить фактическое завершение оформления разрешительной документации, о котором было дано Продавцом заверение в соглашении задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с привлечением специалистов, и не была лишена возможности отказаться от заключения договора купли-продажи.
В соответствии с п.3 ст.307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
При этом в силу ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ), право, которым злоупотребляет истец, не подлежит защите в судебном порядке.
Поскольку истец была осведомлена о наличии перепланировки, то в силу общего правила, установленного ст. 475 ГК РФ, она не может требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (квартиры), так как они были известны и оговорены до заключения основного договора и перехода прав собственности к истцу.
Учитывая изложенное, исковые требования Васильевой М.М. о взыскании в ее пользу убытков, а также производные требования о взыскании в ее пользу судебных расходов на оплату государственной пошлины и независимой экспертизы не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковое заявление Васильевой М. М. к Василенко В. В. о взыскании убытков оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.
Решение в окончательной форме принято 15.05.2026 г.
Председательствующий подпись И.В.Бурлуцкий
КОПИЯ ВЕРНА 15 мая 2026 года
Подлинный документ находится в деле № 2-3494/2026
СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ
Судья Сургутского городского суда ХМАО-Югры
__________________________________Бурлуцкий И.В.