РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2026 года г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Евграфовой Н.Ю., при секретаре Колядине Р.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в интересах Зайнагетдиновой Алины Мирасовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТКО Логистик» о взыскании разницы в площади, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, установил:
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области обратился в суд в интересах Зайнагетдиновой Алины Мирасовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТКО Логистик» о взыскании разницы в площади, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование заявленных требований указано, что 23.11.2023 между Зайнагетдиновой А.М. (Участники долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «ТКО Логистик» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №
Согласно п. 2.1 ДДУ объектом долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства является двухкомнатная квартира, на 12-м этаже, строительный номер – № общей площадью 49.71 кв.м., расположенная в <адрес> в г. Екатеринбурге.
ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства квартира была передана истцу.
По результатам замеров БТИ общая площадь переданной квартиры оказалась меньше оплаченной суммарной проектной площади на 0,71 кв.м.
Требование о возврате части уплаченных денежных средств за уменьшение площади Квартиры было оставлено Застройщиком без удовлетворения.
Указав изложенное, уточнив требования, истец просил взыскать с ответчика разницу в площади квартиры в размере 103 564, 90 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период 23.03.2026 по 23.07.2026 в размере 5 132 руб. 42 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф.
Истец, представитель Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Липский М.Н. требования поддержали, просили решение суда в части требования о взыскании разницы в площади квартиры не исполнять, поскольку 23.07.2026 ответчик произвел выплату в размере 103 564 руб. 90 коп.
Представитель ответчика представил суду возражения на исковые требования, в которых указал, что истцом приведен неверный расчет неустойки, поскольку требования, просил снизить размер компенсации морального вреда.
Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно требованиям ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что 23.11.2023 между Зайнагетдиновой А.М. (Участники долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «ТКО Логистик» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № ОК-1.1.5.12.
Согласно п. 2.1 ДДУ объектом долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства является двухкомнатная квартира, на 12-м этаже, строительный номер – №, общей площадью 49.71 кв.м., расположенная в <адрес> в г. Екатеринбурге.
18.03.2026 на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства квартира была передана истцу.
По результатам замеров БТИ общая площадь переданной квартиры оказалась меньше оплаченной суммарной проектной площади на 0,71 кв.м.
Согласно ч. 4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
П. 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, условиями не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Факт наличия уменьшения площади передаваемого помещения сторонами не оспаривается.
Квартира передана истцу меньшей площади, что следует из акта приема-передачи объекта от 18.03.2026 и не оспаривается ответчиком.
Площадь переданной истцу квартиры составила 49 кв.м., то есть меньше площади, указанной в договоре 49,71 кв.м. на 0,7. кв.м.
Согласно п. 5.1 договора долевого участия стоимость одного квадратного метра квартиры составляет 145 866 руб. 02 коп.
Следовательно, стоимость разницы в площади составила 103 564 руб. 90 коп. (145 866 руб. 02 коп. х 0,71), что ответчиком также не оспаривается.
Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требование истца и взыскивает с ответчика разницу в стоимости непереданной площади квартиры в размере 103 564 руб. 90 коп.
При этом, как усматривается из материалов дела, 22.07.2026 ответчика в счет возмещения разницы в площади квартиры выплатил истцу сумму 103 564 руб. 90 коп., что подтверждается платежным поручением № 1002 от 22.07.2026 и не оспаривается истцом.
Поскольку ответчик в полном объеме возместил истцу разницу в площади квартиры, решение суда в данной части не подлежит фактическому исполнению.
В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно п. 2.1 договора в случае, когда фактическая площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в меньшую сторону, застройщик возвращает денежные средства за разницу, исходя из стоимости 1 кв.м. площади, в течение 10 дней с момента получения требования от участника.
С заявлением о возмещении разницы в площади объекта истец обратилась к ответчику 11.03.2026, следовательно, требование должно было быть удовлетворено не позднее 21.03.2026.
При этом, как верно указывает ответчик, в силу ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Поскольку 21.03.2026 было нерабочим днем (суббота), денежные средства должны были быть возвращены истцу не позднее 23.03.2026, однако фактически выплачены истцу 22.07.2026.
Следовательно, истец вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.03.2026 по 22.07.2026.
За указанный период размер процентов составит 5 131 руб. 42 коп., исходя из следующего расчета:
Задолженность,руб.
Период просрочки
Ставка
Днейвгоду
Проценты,руб.
c по дни
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[1]x[4]x[5]/[6]
103 564,90
24.03.2026
26.04.2026
34
15%
365
1 447,07
103 564,90
27.04.2026
21.06.2026
56
14,50%
365
2 303,96
103 564,90
22.06.2026
22.07.2026
31
14,25%
365
1 253,42
Итого:
121
14,58%
5 004,45
Указанные проценты в размере 5004,45 рублей (при вынесении решения судом допущена арифметическая ошибка, неверно указано 5131,42 рубль) за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в пользу Зайнагетдиновой А.М.
По требованию о взыскании с ответчика компенсации морального вреда суд считает следующее.
В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Суд соглашается с доводами истца о том, что Зайнагетдиновой А.М. причинен моральный вред, который подлежит компенсации. При этом суд учитывает, что в силу Закона РФ «О защите прав потребителей», для удовлетворения требования истца о компенсации морального вреда достаточно установить нарушение прав потребителя.
Принимая во внимание степень вины причинителя морального вреда, обстоятельства дела и наступившие последствия, степень нравственных страданий Зайнагетдиновой А.М., суд взыскивает с ответчика в пользу Зайнагетдиновой А.М. компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.
По требованию о взыскании штрафа с ответчика суд считает следующее:
Согласно п. 3 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Размер подлежащего взысканию штрафа составляет 5 678 руб. 46 коп. (неверно рассчитано при вынесении решения 5 428 руб. 25 коп.), из расчета (103 564,90 руб. + 5 004,45 руб. + 5000 руб.) х 5%).
В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
В связи с изложенным, с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета. Размер подлежащей взысканию государственной пошлины составит 7 257 руб. 08 коп. (неверно при вынесении решения рассчитано 7107 руб.), исходя из расчета (4 257 руб. 08 коп. за требования имущественного характера + 3000 руб. за требование неимущественного характера).
Дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено, доказательств не представлено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в интересах Зайнагетдиновой Алины Мирасовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТКО Логистик» о взыскании разницы в площади, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТКО Логистик» (ИНН 6658538409) в пользу Зайнагетдиновой Алины Мирасовны (паспорт №) разницу в площади в размере 103564,90 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5131,42 рубль, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 5428,25 рублей.
В оставшейся части исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение в части взыскания Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТКО Логистик» в пользу Зайнагетдиновой Алины Мирасовны разницы в площади в размере 103564,90 рубля не подлежит исполнению.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТКО Логистик» (ИНН 6658538409) госпошлину в доход бюджета в размере 7107 рублей.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы, через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Н.Ю. Евграфова