РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 июля 2026 года г. Сургут
Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе председательствующего Петуховой О.И., при секретаре Чернявской Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Заикина А.И. к АО Специализированный застройщик «ДСК-1» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании убытков, неустойки, установил:
Заикина А.И. обратился в суд с настоящим иском к АО Специализированный застройщик «ДСК-1».
В обосновании требований указано, что между АО Специализированный Застройщик «Домостроительный комбинат-1» и истцом были заключены: Договор № № на объект долевого строительства - <адрес> общей площадью 85.3 кв.м, расположенную на 3 этаже жилого комплекса № по адресу: <адрес>. Цена договора - 11 850 000 руб. Договор № № на объект долевого строительства - машино-место № № общей площадью 18.81 кв.м на 1 этаже того же жилого комплекса. Цена договора - 1 280 000 руб. Согласно условиям договоров, оплата производится поэтапно: — по ДДУ на квартиру: 1 850 000 руб.— в течение 10 дней после регистрации, 9 650 000 руб. — не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но в любом случае до ввода дома в эксплуатацию; — по ДДУ на машино-место: полная оплата — до ввода объекта в эксплуатацию. Истец внес денежные средства в счет оплаты по договорам в порядке и в сроки, предусмотренные договорами. Фактически уплачено: - по ДДУ № № — 1 735 000 руб.; - по ДДУ № № — 778 000 руб. Общая сумма фактически уплаченных средств — 2 513 000 руб. Согласно пункту 5.1 ДДУ застройщик обязался в срок по ДД.ММ.ГГГГ, согласно проектной декларации, закончить строительство в соответствии с проектно-сметной документацией и получить в установленном порядке разрешение на ввод дома, указанного в п.1.1.1. настоящего договора в эксплуатацию; - не позднее 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику по акту приема-передачи квартиру, указанную в п.1.1.2. ДДУ. Впоследствии ответчик направил истцу проект дополнительного соглашения к Договору № №, которым предлагает изменить срок передачи объекта долевого строительства на ДД.ММ.ГГГГ. Данное предложение является прямым и неоспоримым доказательством того, что ответчик не в состоянии исполнить свои обязательства по передаче объектов в сроки, первоначально установленные договорами. Данное изменение сроков свидетельствует о том, что ответчик не сможет выполнить свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в сроки, первоначально установленные договорами. На текущее время в отношении ответчика идет процессуальная проверка по вопросу привлечения к уголовной ответственности. Это является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии с законом. На основании вышеизложенного, истец направил ответчику уведомление о расторжении договоров. Однако, ответчик уклонился от исполнения условий, изложенных в уведомлении, и не вернул денежные средства. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Застройщика была направлена претензия, которая оставлена без ответа. В настоящее время договор ДДУ не расторгнут, строительство не ведется и как следует из направленного дополнительного соглашения к договору, Застройщик намерен изменить срок строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома не ранее ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, совершенно очевидно, что объекты долевого строительства не будут переданы. В данном случае, основанием для расторжения ДДУ является нарушение срока передачи объекта ДДУ(п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). При заключении договора цена договора составила - 11 850 000 руб., на текущую дату Застройщик реализует в этом же доме квартиры аналогичной планировки и квадратуры, в размере 13 200 000 рублей, что на 1 350 000 руб. дороже, следовательно, ответчик обязан выплатить убытки в размере 1 350 000 руб. В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, при расторжении договора застройщик обязан возвратить фактически уплаченные средства, а также уплатить проценты в двойном размере (так как Истец — физическое лицо) за весь период пользования денежными средствами по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день возврата. Размер неустойки по договору № № согласно расчету составил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 11 850 000,00 х 29 х 2 х 1/300 х 16%=366 560 руб. Размер неустойки по договору ДДУ № № согласно расчету составил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 1 280 000,00 х 103 х 2 х 1/300 х 15%=131 840, руб. Сумма неустойки подлежащая взысканию составит: 498 400 руб. Просит расторгнуть договоры участия в долевом строительстве № №; № №. Просит расторгнуть договоры участия в долевом строительстве № №, № №, взыскать с АО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» убытки в виде разницы рыночной стоимости квартиры по ст. 393.1 ГК РФ в размере 1 350 000 руб.; неустойку в размере 498 400 руб., расходы на оплату услуг представителя 100 000 руб.
Истец Заикина А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца адвокат Острянский Ю.А. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ на требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика АО Специализированный застройщик «ДСК-1» в судебное заседание на явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель ответчика АО Специализированный застройщик «ДСК-1» Абузаров А.Х. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования признал частично, не возражал против требований о расторжении договора участия в долевом строительстве № №. Просит в удовлетворении требования Заикина А.И. о взыскании неустойки по ч.2 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, о взыскании убытков в размере 1 350 000 руб. отказать в полном объеме. В письменных возражениях указано, что договор №№ расторгнут не по вине застройщика, а по вине истца как участника долевого строительства. В рассматриваемом случае имело место одностороннее расторжение договора (отказ от исполнения договора со стороны ответчика) в связи с ненадлежащим исполнением истцом принятых на себя обязательств по оплате цены договора (стоимости объекта долевого строительства - квартиры). С июля ДД.ММ.ГГГГ года, то есть, до наступления срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, истец, будучи участником долевого строительства, прекратил вносить денежные средства в счет уплаты цены договора на счет эскроу. Истцу со стороны ответчика неоднократно направлялись претензии с требованиями возобновить внесение денежных средств, в счет уплаты стоимости объекта долевого строительства (квартиры), на эскроу счет (копии претензий прилагаются). Истец также предупреждался о последствиях неисполнения обязательства по оплате цены договора в виде расторжения договора в одностороннем порядке. В связи с просрочкой внесения истцом платежа по договору в счет стоимости объекта долевого строительства (квартиры) в течение более чем два месяца, ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора №№. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца как участника долевого строительства, исполняющего обязанности по оплате цены договора ненадлежащим образом, ответчиком направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора №№. Таким образом, договор №№ расторгнут между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Заявленная разница в цене не может быть признана убытками истца ввиду отсутствия факта нарушения обязательства по договору со стороны ответчика (договор расторгнут в связи с неоплатой стоимости квартиры), а также отсутствия причинно-следственной между расторжением договора по вине истца и увеличения стоимости аналогичных объектов долевого строительства.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Как следует из ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.
В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.
Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Частью 5 ст. 5 Закона №214 предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Частью 3 ст.9 Федерального закона №214 предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно ч. 4 ст. 9 Закона №214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Из материалов дела следует, что между АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» и истцом заключен договор № № от ДД.ММ.ГГГГ на объект долевого строительства - квартиру строительный № № общей площадью 85.3 кв.м, расположенную на 3 этаже жилого комплекса № по адресу: <адрес>
Стоимость квартиры составляет 11 850 000 руб. (п. 3.1 договора).
Также между сторонами заключен договор № № от ДД.ММ.ГГГГ на объект долевого строительства - машино-место № №, общей площадью 18.81 кв.м, на 1 этаже того же жилого комплекса.
Стоимость Машино-места - 1 280 000 руб. (п. 3.1 договора).
Согласно условиям договоров, оплата производится поэтапно: по договору участия в долевом строительстве на квартиру: 1 850 000 руб. в течение 10 дней после регистрации, 9 650 000 руб. — не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но в любом случае до ввода дома в эксплуатацию; — по договору участия в долевом строительстве на машино-место: полная оплата — до ввода объекта в эксплуатацию. (п. 3.2 договоров).
Истец внес денежные средства в счет оплаты по договору № № (квартира) - 1 735 000 руб.; по договору № № (машино-место) - 778 000 руб., что подтверждается выписками по эскроу-счетам.
Согласно п. 5.1 договоров срок передачи объекта долевого строительства установлен не позднее 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик обязался в срок по ДД.ММ.ГГГГ построить закончить строительство и получить в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, квартира и машино-место истцу должны быть переданы не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик принятые на себя обязательства не выполнил, жилой дом в установленный срок не построен, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не получен, что не оспаривалось стороной ответчика.
Истец обращался к ответчику с требованием от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договоров в силу п. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Вместе с тем, на ДД.ММ.ГГГГ у участника долевого строительства не возникло право требования расторжения договоров участия в долевом строительстве на основании п. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку на указанную дату срок передачи объектов долевого строительства, установленный договорами, еще не наступил.
Из материалов дела следует, что с июля ДД.ММ.ГГГГ года, то есть, до наступления срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, истец прекратил вносить денежные средства в счет уплаты цены договора № № на счет эскроу.
Истцу со стороны ответчика направлялись претензии от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ с требованиями внесения денежных средств в счет уплаты стоимости объекта долевого строительства (квартиры) на эскроу счет, с разъяснением последствий неисполнения такого требования.
В связи с просрочкой внесения истцом платежа по договору в счет стоимости объекта долевого строительства (квартиры) в течение более чем два месяца ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора №№.
Таким образом, договор №№ расторгнут между сторонами ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке в силу ч. 3 ст.9 Федерального закона №214 по инициативе застройщика, в связи с чем требования истца о расторжении договора №№ удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, учитывая, что в установленный договором срок объект долевого строительства (машино-место) не был передан истцу, договор долевого участия в строительстве не расторгнут, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве №№ расторгнут в одностороннем порядке в силу ч. 3 ст.9 Федерального закона №214 в виду одностороннего отказа застройщика в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по внесению остатка денежных средств в счет цены договора, в связи с чем требования о взыскании процентов, установленных п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, по указанному договору удовлетворению не подлежат.
Относительно требования о взыскании процентов по договору № №, суд приходит к следующему.
При удовлетворении судом требований о расторжении договора последний считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.
Исходя из п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ только с момента расторжения договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязанность по возврату участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора и уплате процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Поскольку договор участия в долевом строительстве № № расторгнут только настоящим решением суда, то обязанность по возврату участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора и уплате процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, возникнут после вступления решения суда в законную силу, а размер процентов определяется одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, следовательно, требования о взыскании процентов на основании п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ являются преждевременными и удовлетворению не подлежат.
Также истец просит взыскать с ответчика убытки в виде разницы стоимости аналогичной квартиры в настоящее время.
При заключении договора цена договора составила - 11 850 000 руб., а на текущую дату застройщик реализует в этом же доме квартиры аналогичной планировки и квадратуры, в размере 13 200 000 руб., следовательно, разница стоимости составляет 1 350 000 руб.
Согласно справке ООО «ОНИКС» о средней рыночной стоимости квартиры, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 13 466 000 руб.
Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 393.1 этого же Кодекса если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1).
Судом установлен факт нарушения обязательств самим участником договора долевого участия, выразившийся в несвоевременной оплате стоимости объекта долевого участия, что послужило основанием для расторжения договора по инициативе застройщика в одностороннем порядке.
Из приведенных выше положений закона в их совокупности следует, что в случаях, когда договор долевого участия расторгнут по вине участника долевого строительства, право на возмещение убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и рыночной ценой объекта у должника не может возникнуть, в связи с чем требования о взыскании убытков также не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
По смыслу названной нормы разумность расходов, взыскиваемых на оплату услуг представителя, должна быть обоснована стороной, требующей возмещения указанных расходов (ст. 56 ГПК РФ), и суд в каждом конкретном случае должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.
Для установления разумности рассматриваемых расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права. Оценке подлежат также объем выполненной представителем стороны работы, ее успешность, длительность участия, сложность спора, значимость защищаемого права.
В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, ГПК РФ предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов. В силу взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 88, ст. ст. 94, 98 и 100 ГПК РФ возмещение судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителя, стороне может производиться только в том случае, если сторона докажет, что несение указанных расходов в действительности имело место.
Обязанность суда взыскать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных на реализацию требований ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, вследствие чего, в силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, суд обязан установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
Истцом в обоснование заявленных требований о взыскании расходов по оплате услуг представителя представлены договор № на оказание юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 руб.
Учитывая требования разумности и справедливости, исходя из сложности и категории рассматриваемого дела, объема оказанных услуг, учитывая средние цены на юридические услуги в ХМАО-Югре, а также учитывая частичное удовлетворение заявленных требований только в части расторжения договора участия в долевом строительства и отказе в удовлетворении требований в остальной части, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.
На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб., от уплаты которой в части удовлетворенного требования о расторжении договора истец был освобожден.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Заикина А.И. к АО Специализированный застройщик «ДСК-1» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании убытков, неустойки удовлетворить частично.
Расторгнуть договор № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО Специализированный застройщик «ДСК-1» (ОГРН 1028600601006) и Заикина А.И. (паспорт серии № №).
Взыскать с АО Специализированный застройщик «ДСК-1» (ОГРН 1028600601006) в пользу Заикина А.И. (паспорт серии 45 09 №) судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.
Взыскать с АО Специализированный застройщик «ДСК-1» (ОГРН 1028600601006) в доход бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.
В удовлетворении исковых требований Заикина А.И. в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца с момента изготовления решения суда в мотивированном виде в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.
Мотивированное решение составлено 12 августа 2026 года.
Судья О.И. Петухова