РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 октября 2026 года г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Зуевой Е.В., при секретаре судебного заседания <ФИО>3 с участием представителя истца <ФИО>9, представителя ответчика <ФИО>6, представителя третьего лица <ФИО>4 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <ФИО>2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, разницы в площади, компенсации морального вреда, штрафа, установил:
истец <ФИО>2 обратился с иском к ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, разницы в площади, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование исковых требований указано, что 30.01.2025 между ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» (застройщик) и <ФИО>5 (участник долевого строительства/участник) заключен договор участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211, по условиям договора застройщик принял на себя обязательства построить и передать участнику объект долевого строительства – жилое помещение трехкомнатную <адрес> расположенную на 23 этаже в 1-ом подъезде по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, <адрес>, общая площадь, которой с учетом летних помещений составляет 81,46 кв.м.
Обязательства по оплате объекта долевого строительства истцом исполнены полностью в размере 9 033 550 руб. Срок передачи и принятия объекта долевого строительства участником не позднее 30.03.2026
14.04.2026 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которого участник долевого строительства принимает в собственность объект долевого строительства 3-х комнатную <адрес>, общей площадью в соответствии со СНиП 80,6 кв.м.
Таким образом, отклонение фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства составило 0,98 кв.м, что соответствует 110 431 руб. 54 коп.
27.04.2026 в адрес застройщика направлена претензия с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, и о возврате денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры на 0,86 кв.м.
Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения, поскольку изменение общей проектной площади в сторону уменьшения или увеличения в пределах 5% не является допустимым.
Указав вышеперечисленные факты и приведя правовые основания, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.03.2026 по 14.04.2026 в размере 135 503 руб. 25 коп., денежные средства в счет перерасчета цена договора участия в долевом строительстве в связи с уменьшением фактической площади квартиры относительно проектной в размере 95 370 руб. 16 коп., признать ничтожным пункты 6 и 10 акта приема-передачи от 14.04.2026 в части ограничения прав истца на взыскание неустойки, перерасчёт цены договора и предъявление гарантийных требований как противоречащие ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», взыскании компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа в размере 50%, расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца <ФИО>9 поддержала исковые требования, не настаивала на применении штрафа в размере 50% по ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», просила применить специальные нормы ч.3 ст.10 Закона №214-ФЗ.
Представитель ответчика <ФИО>6 поддержала доводы возражений на иск, указала, что сторонами договора установлен «срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства участником не позднее 30.03.2026, что означает, что застройщиком должно быть завершено строительство многоквартирного дома, следовательно, нарушение обязательств по передаче объекта долевого строительства застройщиком не допущено. Стороны согласовали допустимый диапазон изменения площади, без изменения цены договора и составляет не более 5% от проектной площади, что также не является существенным нарушением условий о качестве, не влияет на целевое использование квартиры. Указала, что заявленный размер компенсации морального вреда, является чрезмерным, несоразмерным. Возражала относительно признания ничтожными пунктов 6,10 акта приема-передачи, поскольку оспариваемые условия не противоречат императивным нормам закона, а лишь фиксируют момент перехода риска случайной гибели имущества и завершение процедуры передачи. Заявила ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке и штрафу, ввиду их явной несоразмерности, в случае удовлетворения требований о взыскании штрафа определить его размер в соответствии с ч.3 ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ в размере 5% от присужденной суммы. Просила снизить расходы на оплату услуг представителя до 10 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Строительное Ателье».
Представитель третьего лица <ФИО>4 поддержал доводы возражений на иск, указал, что отклонение фактической площади находится в пределах 5%, допускаемых договором, поддержал позицию ответчика. Просил в удовлетворении исковых требований отказать, в случае удовлетворения требований применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить расходы на оплату услуг представителя.
Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке, в соответствии с положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, заслушав объяснения, исследовав письменные доказательства по делу, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно требованиям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 30.01.2025 между ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» (застройщик) и <ФИО>5 (участник долевого строительства/участник) заключен договор участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211, по условиям договора застройщик принял на себя обязательства построить и передать участнику объект долевого строительства – жилое помещение трехкомнатную <адрес> расположенную на 23 этаже в 1-ом подъезде по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, <адрес>, общая площадь, которой с учетом летних помещений составляет 81,46 кв.м. Срок передачи и принятия объекта долевого строительства участником определен не позднее 30.03.2026 (л.д.10-23).
Обязательства по оплате объекта долевого строительства истцом исполнены полностью в размере 9 033 550 руб., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
14.04.2026 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которого участник долевого строительства принимает в собственность объект долевого строительства 3-х комнатную <адрес>, общей площадью в соответствии со СНиП 80,6 кв.м, тогда как согласно п. 1.3.1 договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211 от 30.01.2025, общая площадь квартиры с учетом площади летних помещений должна составить 81,46 кв.м (л.д. 10, 36).
Таким образом, отклонение фактической общей площади объекта долевого строительства составила 0,86 кв.м.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, условиями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения – не более 5% от проектной площади, как отклонение, не влияющие на качество квартиры и не являющееся существенным.
Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021) раздела «Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств», условиями договора долевого участия в строительстве допускается согласование определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
В указанном пункте также указано, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно п. 4.3. договора в случае отклонения фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства от проектной площади будет больше или меньше, то стороны осуществляют перерасчет цены договора: производят возврат, либо дополнительную плату за всю разницу между фактической с учетом летних помещений и проектной площадью объекта долевого строительства в течение 15 рабочих дней со дня получения письменного требования одной из сторон настоящего договора. При этом изменение размера общей проектной площади объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5% не является существенным.
14.04.2026 передан истцу объект долевого строительства 3-х комнатная <адрес>, общей площадью в соответствии со СНиП 80,6 кв.м, тогда как согласно п. 1.3.1 договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211 от 30.01.2025, общая площадь квартиры с учетом площади летних помещений должна составить 81,46 кв.м (л.д. 10, 36).
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 0.86 кв. м.
Факт наличия уменьшения площади передаваемого помещения сторонами не оспаривается. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость соразмерного уменьшения покупной цены договора за 0,86 кв.м. (81,46 кв.м.- 80,6 кв.м).
Довод ответчика о возникновении обязанности по перерасчету и выплате денежных средств при наличии отклонения на 5% и более судом отклоняется, поскольку основан на неверном толковании условий договора. Согласно п. 4.3 договора перерасчет осуществляется при наличии любой разницы между фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства от проектной площади. Суд отмечает, что сторонами согласовано, что наличие отклонения площади объекта более чем на 5% не является существенным изменением, но не говорит о том, что перерасчет выполняется при отклонении более, чем на 5 %.
Согласно п. 2.1 Договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211 от 30.01.2025 стоимость квартиры площадью 81,46 кв.м. составляет 9 033 550 руб., таким образом, стоимость квадратного метра составляет 110 895 руб. 53 коп. (9 033 550/81,46).
Размер денежной суммы, подлежащей возврату истцу, в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства составляет 95 370 руб. 16 коп. из расчета: 110 895 руб. 53 коп. (стоимость 1 кв.м.) * 0.86 кв.м. (разница).
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость соразмерного уменьшения покупной цены договора в размере 95 370 руб. 16 коп.
В соответствии с пунктом 1.6 договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211 от 30.01.2025, срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства участником не позднее 30.03.2026.
14.04.2026 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Доводы ответчика, о том, что сторонами в пункте 1.6 договора установлен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не позднее 30.03.2026, отклоняются.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Согласно п. 5.3 договора участия в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного настоящим договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Буквальное толкование пункта 1.6 договора участия в долевом строительстве № НЕБО1-Ж-211 от 30.01.2025, заключенного между <ФИО>5 и ООО Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2», во взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет установить конкретную дату исполнения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве, названную в этом договоре не позднее 30.03.2026, иных сроков передачи объекта долевого строительства договором не предусмотрено.
С учетом изложенного, в рассматриваемом деле первым днем просрочки передачи объекта является 31.03.2026 и датой начала начисления неустойки.
Из п.п. 1, 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно положениям ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно положениям ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Как ранее установил суд, по условиям договора квартира должна была быть передана истцу не позднее 30.03.2026, однако объект долевого строительства передан <ФИО>7 по акту приема-передачи объекта долевого строительства 14.04.2026.
Таким образом, ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства (на 15 дней) и должен оплатить неустойку, предусмотренную законодательством.
В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
При описанных выше обстоятельствах суд не находит оснований для вывода об отсутствии вины в действиях ответчика в связи с нарушением срока передачи объекта долевого участия.
В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Согласно п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Обстоятельств освобождения ответчика от ответственности суд не усматривает.
Таким образом, судом установлено, что застройщиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, при таких обстоятельствах застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.
Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 30.03.2026 составила 15%.
За период с 31.03.2026 по 14.04.2026 размер подлежащей взысканию неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства составляет 135 503 руб. 25 коп. (9 033 550 руб.. х 15 дней х 2 х 1/300 х 15%).
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении суммы неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из законодательства о защите прав потребителей, также не исключено (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
В соответствии с п.п. 73, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 года № 13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
С учетом всех установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание заявление ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, фактические обстоятельства, установленные по настоящему делу, обстоятельства просрочки, ее длительность, отсутствие доказательств причинения истцу значительных убытков в результате допущенной просрочки, исходя из соблюдения баланса интересов сторон, суд считает возможным снизить размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 31.03.2026 по 14.04.2026 до 30 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки суд отказывает.
Относительно требования о взыскании компенсации морального вреда суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины.
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
С учетом установленного факта нарушения прав потребителя - участника долевого строительства в результате нарушения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства. Учитывая отсутствие правовых норм, определяющих материальные критерии, эквивалентные нравственным страданиям, исходя из характера причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика, длительности нарушения прав, руководствуясь принципами соразмерности, справедливости, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсации морального вреда в размере 2 000 руб., оснований для взыскания компенсации в большем размере суд не усматривает.
С 01.09.2024 вступил в действие Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ).
Согласно части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Согласно статье 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).
Согласно части 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Учитывая, что претензия в адрес ответчика была направлена 27.04.2026, с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, и о возврате денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры на 0,86 кв.м., денежные средства не возвращены, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 6 368 руб.50 коп (95370,16 + 2 000+30 000. х 5 %).
Суд не находит оснований, для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к штрафу, поскольку определенный размер штрафа соответствует последствиям нарушения обязательства.
Рассматривая требования о признании ничтожным пунктов акта приема-передачи объекта долевого строительства от 14.04.2026, согласно которых «Участник долевого строительства удовлетворен качественным состоянием квартиры и ее внутренних инженерных сетей (коммуникаций), установленных путем их осмотра перед подписанием настоящего акта, и не обнаружил при их осмотре каких-либо дефектов и недостатков. Замечаний и претензий по приему квартиры и ее внутренних инженерных сетей у участника долевого строительства к застройщику не имеет (пункт 6). Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены надлежащим образом, расчет произведен правильно и полностью, у Сторон друг к другу претензий по финансированию и существу договора нет (пункт 10) как противоречащие ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии с подп. 4 и подп. 15 п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).
Как следует из пунктов 6, 10 акта приема-передачи объекта долевого строительства от 14.04.2026, перед подписанием акта, <ФИО>5 не обнаружены какие-либо дефекты и недостатки, замечаний и претензий по приему квартиры у участника долевого строительства не имеется. Сторонами подтверждается, что обязательства сторон выполнены надлежащим образом, расчет произведен правильно и полностью, у Сторон друг к другу претензий по финансированию и существу договора нет, что не ущемляет права потребителя и не исключает или ограничивает ответственность застройщика.
Выявленные недостатки при приемки квартиры отражены в актах по результатам строительно-технического осмотра объекта недвижимости от 13.02.2026, 31.03.2026, замечания устранены, подписан акт приема-передачи от 14.04.2026, на наличие недостатков, которые не были устранены, в акте от 14.04.2026 не указано.
В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу части 1 статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимые расходы.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как указано в разъяснениях п. 11, 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).
Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 указанного Постановления).
При определении суммы, подлежащей взысканию в пользу <ФИО>2 в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, суд принимая во внимание фактические обстоятельства установленные по делу, наличие доказательств несения расходов на оплату услуг представителя, учитывает объем проделанной представителем истца работы (подготовлено исковое заявление, возражения на отзыв, представитель истца принял участие в трех судебных), характер спора, по которому оказывались юридические услуги, степень его сложности, суд приходит к выводу о снижении размера заявленных к возмещению судебных расходов на оплату услуг представителя до 20 000 руб.
С учетом вышеназванных положений Закона, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета в размере 7 821 руб. 10 коп.
Дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено, доказательств не представлено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования <ФИО>2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, разницы в площади, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» (ИНН 6671259468, ОГРН 1236600008930) в пользу <ФИО>2 (ИНН №) неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 30 000 руб., стоимость соразмерного уменьшения покупной цены договора в размере 95 370 руб. 16 коп., компенсацию морального вреда 2 000 руб., штраф в размере 6 368 руб. 50 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Унистрой-Екатеринбург-2» (ИНН 6671259468, ОГРН 1236600008930) государственную пошлину в доход бюджета в размере 7 821 руб. руб. 10 коп.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Зуева Е.В.