РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2026 года г. Челябинск
Ленинский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Терюшовой М.С.
при секретаре Ераншиной К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Скляровой Л.Х к Яковлеву П.В о признании договора купли-продажи недействительным, установил:
Склярова Л.Х. обратилась в суд с иском к Яковлеву П.В. о признании договора купли-продажи от 23.09.2025 года недействительным.
В обосновании заявления указано, что 23.09.2025 года между истцом Скляровой Л.Х. и ответчиком Яковлевым П.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная сделка была совершена истцом вследствие стечения для нее тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных для истца условиях, чем воспользовался ответчик. Оспариваемый договор купли-продажи от 23.09.2025 года был заключен под влиянием угрозы, обмана. В момент оформления и подписания договора купли-продажи квартиры истец была убеждена, что сделка является фиктивной. Учитывая возраст истца, ответчик перед оформлением сделки купли-продажи квартиры не выяснил ее намерения о продажи жилого помещения, психиатрическое освидетельствование истцу не проводилось. По факту мошенничества истец обратилась с заявлением в отдел полиции «Ленинский» УМВД России по г. Челябинску, где 18.10.2025 года истец была признана потерпевшей по уголовному делу по признакам состава преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. Данные обстоятельства дают основания для признания вышеуказанной сделки купли-продажи недействительной.
В судебное заседание истец Склярова Л.Х. не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель истца Шарманова М.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала.
Ответчик Яковлев П.В. не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Пешез Д.Б. в судебное заседание явился, по иску возражал.
Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.
Судом установлено, что 23.09.2025 года между истцом Скляровой Л.Х. и ответчиком Яковлевым П.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п.1 пп. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартира общей площадью 39,9 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
По условиям договора, согласно п.2 пп.2.1 стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 руб., которые уплачиваются продавцу за счет собственных и кредитных средств покупателя, в следующем порядке: 100 000 руб. за счет собственных средств до подписания настоящего договора в качестве аванса, 503 000 руб. за счет собственных средств в качестве первоначального взноса в день подписания настоящего договора, 2 397 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных Яковлеву П.В. ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от 23.09.2025 года.
На основании п.2 пп.2.3 договора передача денежных средств в размере 2397 000 руб. в счет оплаты объекта осуществляется в течении 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности объекта к покупателю.
Согласно п.3 п.п.3.6 договора продавец обязуется освободить квартиру от личного имущества и передать указанную квартиру покупателю в том же виде и состоянии, как было на момент ее осмотра с актом приема-передачи в течении 21 календарного дня с момента полных расчетов по настоящему договору.
Право собственности Яковлева П.В. на недвижимое имущество по адресу: <адрес> зарегистрировано 24 сентября 2025 года, основанием для государственной регистрации права собственности ответчика явился договор купли-продажи от 23.06.2025 года.
В исковом заявлении истец Склярова Л.Х. ссылается, что сделка купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> совершена стечении для нее тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне не выгодных для нее условиях.
Согласно представленному отчету № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества расположенного по адресу: по адресу: <адрес>. рыночная стоимость жилого помещения составляет 4001000 руб.
По факту мошенничества истец обратилась с заявлением в отдел полиции «Ленинский» УМВД России по г. Челябинску, где 18.10.2025 года истец была признана потерпевшей по уголовному делу по признакам состава преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. Данные обстоятельства дают основания для признания вышеуказанной сделки купли-продажи недействительной.
В ходе судебного заседания представителем истца Шармановой М.А. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в виду того, что при оформлении сделки купли-продажи истец не понимала юридическую суть оформленного договора.
Определением суда от 07.04.2026 года назначена судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, поставив на ее разрешение следующие вопросы:
Страдала ли Склярова Л.Х каким-либо психическим заболеванием (расстройством) на момент заключения с Яковлевым П.В договора купли-продажи квартиры от 23.09.2025 года?
Могла ли Склярова Л.Х понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения с Яковлевым П.В договора купли-продажи квартиры от 23.09.2025 года?
Имелись ли у Скляровой Л.Х признаки повышенной внушаемости на момент заключения с Яковлевым П.В договора купли-продажи квартиры от 23.09.2025 года, существование которых могло отразиться на способность понимать значение своих действий и руководить ими?
Проведение экспертизы поручено ГАУЗ СО «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница» (по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 8й километр 1, корп.15).
Согласно заключению комиссии экспертов от 12.05.2026 года №, у Скляровой Л.Х. на момент заключения с Яковлевым П.В. договора купли-продажи квартиры от 23.09.2025 года не выявлено какого-либо психического расстройства, согласно критериям МКБ-10. У Скляровой Л.Х. признаков повышенной внушаемости, как свойственных ей индивидуально-психологических особенностей, не выявлено. Вместе с тем, выявленные у Скляровой Л.Х. индивидуально-психические особенности (замкнутость, ранимость, внутренний тип переживаний, неуверенность в себе, доверчивость, несамостоятельность, ориентированность на общепринятые нормы поведения и мнение авторитетов, низкая способность к моделированию, гибкости и снижение общего уровня саморегуляции в ситуациях стресса, зависимость от мнения окружающих и ситуации в быстро меняющейся обстановке) определили доверие к авторитету третьих лиц и способствовали формированию ошибочного смыслового восприятия сделки (договора купли-продажи квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ. Склярова Л.Х. на момент заключения с Яковлевым П.В. договора купли-продажи квартиры от 23.09.2025 года могла понимать значение своих действий и руководить ими.
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Частью 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение при совершении сделки означает, что лицо имеет не соответствующее действительности представление о предмете сделки, ее участниках, а также об обстоятельствах, повлиявших на ее заключение. При этом такое заблуждение может являться следствием как поведения сторон, в том числе неумышленного, так и иных обстоятельств, повлиявших на заключение сделки и ее существенные условия.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли направлена воля всех участников сделки на достижение одних правовых последствий, либо воля одной из сторон была искажена, а также установление обстоятельств, из которых исходила сторона при заключении сделки.
Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки.
Обман должен затрагивать существенные моменты формирования воли, такие, при достоверном представлении о которых сделка бы не состоялась. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Согласно пункту 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации, перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из правового смысла п. 1 ст. 170 ГК РФ в его системном толковании с приведенными выше разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, обстоятельством, имеющим юридическое значение для квалификации сделки как мнимой, является отсутствие у сторон сделки намерения создать реальные правовые последствия, характерные для сделки данного вида, а также преследование иных целей путем совершения данной сделки.
Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Разрешая заявленные требования по существу, суд, исследовав и оценив в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ представленные доказательства, в том числе, заключения комиссии судебных экспертов, показания свидетелей, приходит к выводу, что требования Скляровой Л.Х. о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 166, 167, 168, 170, 177, 178, 179 Гражданского кодекса РФ не подлежат удовлетворению, поскольку доказательств о том, что была нарушена процедура заключения оспариваемого договора, что Склярова Л.Х. не была способна понимать значение своих действий и руководить ими в момент составления и подписания договора, находилась под влиянием заблуждения или обмана не представлено.
Материалами дела установлено, что Склярова Л.Х. на учетах у врачей нарколога и психиатра не состоит, за психиатрической помощью не обращалась, не признавалась судом недееспособной либо ограниченно дееспособной.
Также суд не находит оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 23 сентября 2025 года по мотивам его фиктивности, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ и исходя из положений ч. 1 ст. 170 ГК РФ именно истец должен доказать, что при совершении оспариваемой сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Доказательств того, что воля сторон при заключении договора не была направлена на фактическое использование имущества, в материалы дела истцом не представлены.
Доводы Скляровой Л.Х. о том, что обе стороны договора купли-продажи не исполняли и не намеревались его исполнять, а регистрация перехода права собственности осуществлена лишь для создания видимости, опровергаются материалами дела.
Так из материалов дела и пояснений сторон следует, что истец лично подписала оспариваемый договора купли-продажи, участвовала при подаче документов для регистрации сделки, получила от ответчика денежные средства в счет оплаты продаваемой недвижимости.
Государственная регистрация права собственности покупателя произведена 24 сентября 2025 года без обременения правами продавца.
Исходя из чего, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердила факт оплаты стоимости проданной недвижимости, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.
После регистрации перехода прав на спорную квартиру истец освободила жилое помещение.
Доказательств своих доводов о несоответствии указанной в договоре купли-продажи стоимости проданного имущества его рыночной стоимости не представлено. Но и продажа имущества по цене дешевле рыночной сама по себе о мнимости договора не свидетельствует.
Таким образом, суд полагает, что требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Скляровой Л.Х о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 23 сентября 2025 года, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Ленинский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий М.С. Терюшова
Мотивированное решение составлено 21 июля 2026г.