РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 мая 2026 года город Тюмень
Калининский районный суд города Тюмени в составе:
председательствующего судьи Вашкевич О.А., при секретаре Соколовой Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «ЭНКО СТРОЙ» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «ЭНКО СТРОЙ» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Требования мотивированы тем, что 27.10.2023 года между ФИО2 и ООО «ЭНКО СТРОЙ» («Застройщик») заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-72.204-253, согласно которому Застройщик обязался построить «Многоэтажный жилой дом» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект - квартиру, назначение помещения - жилое помещение, количество комнат - 1, этаж - 20, общая площадь объекта - 43,08 кв.м., высота потолков - 2,82 м. (пункт 1.2 договора). Установленная пунктом 2.1 договора обязанность уплатить стоимость строительства объекта в размере 4 810 000,00 рублей исполнена дольщиком в полном объеме. 01.12.2025 года по акту приема-передачи дольщику передана однокомнатная квартира в жилом доме, по адресу: г.Тюмень, ул.Фармана Салманова, д.15. В ходе приемки объекта строительства неоднократно выявлялись недостатки, часть которых не устранена до настоящего времени. Так, высота жилого помещения от пола до потолка по факту составляет 2,72 м., что не соответствует установленной пунктом 1.2 договора высоте 2,82 м. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, однако в выплате указанной суммы ответчик истцу отказал. На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора 170 567,38 рублей, неустойку за период с 11.10.2025 года по 25.03.2026 года в размере 283 141,85 рублей, неустойку в размере 1% от суммы 170 567,38 рублей за соответствующие периоды, начиная с даты вынесения решения по день фактической оплаты долга, компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 рублей, штраф в размере 236 854,61 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000,00 рублей.
В судебном заседании истец ФИО2 на исковых требованиях настаивал.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с иском не согласился. Представил в материалы дела письменные возражения, доводы которых поддержал.
Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 27.10.2023 года между ФИО2 (дольщик) и ООО «ЭНКО СТРОЙ» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-72.204-253, согласно которому застройщик обязался построить «Многоэтажный жилой дом» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект - квартиру, назначение помещения - жилое помещение, количество комнат - 1, этаж - 20, общая площадь объекта - 43,08 кв.м., высота потолков - 2,82 м. (пункт 1.2 договора).
Установленная пунктом 2.1 договора обязанность уплатить стоимость строительства объекта в размере 4 810 000,00 рублей исполнена истцом в полном объеме, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.
01.12.2025 года по акту приема-передачи дольщику передана однокомнатная квартира в жилом доме, по адресу: <адрес>. В ходе приемки объекта строительства неоднократно выявлялись недостатки, часть которых не устранена до настоящего времени.
Так, высота жилого помещения от пола до потолка по факту составляет 2,72 м., что не соответствует установленной пунктом 1.2 договора высоте 2,82 м. Указанное обстоятельство ответчиком признается и не оспаривается.
Истец произвел расчет стоимости соразмерного уменьшения цены договора, которая составила 170 567,38 рублей: площадь квартиры по договору (43,08 кв.м, х 2,82м) - 121 4856 куб.м.; площадь квартиры фактический (43,08 кв.м, х 2, 72м) -117,1776 куб.м. Фактическое уменьшение объема квартиры - 4,308 куб.м. Стоимость 1 куб.м. (4 810 000,00 рублей: 121,4856 куб.м.) - 39 593,17 рублей. Стоимость уменьшения цены договора (4,308 куб.м, х 39 593,17 рублей) - 170 567,38 рублей.
Суд, проверив расчет истца, находит его арифметически верным и соглашается с ним.
30.09.2025 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия, вх.№ однако в ее удовлетворении было отказано.
В соответствии со ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
В силу ч. 1, ч. 2 ст. 3.1 ФЗ № 214 застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, в том числе, проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями.
Согласно ст. 7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, поскольку фактическая высота потолков в переданной истцу квартире меньше проектной, что не оспаривалось представителем ответчика, суд приходит к выводу о передаче истцу объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве № ДУ-72.204-253 от 27.10.2023 года, ухудшающими его качество, то с учетом положений ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 истец вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.
В рассматриваемом случае занижение высоты потолка не соответствует параметрам, заявленным при заключении договора, и не согласовывалась с истцом, как с участником строительства. Условиями договора не предусмотрено, что допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора. При этом очевидно, что высота потолков жилого помещения, безусловно, имеет влияние на рыночную стоимость объекта в целом. Учитывая, что выявленный недостаток является неустранимым, дольщик вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
Как следует из буквального толкования указанных выше правовых норм, допущенное застройщиком отступление от условий договора является достаточным условием для предъявления дольщиком соответствующего требования. Следовательно, ссылка застройщика на соответствие высоты потолка требованиям технических регламентов является несостоятельной.
Не подлежит применению и ссылка ответчика на пункт 1.4 договора, поскольку речь идет об отступлении от условия по высоте жилого помещения (что не является изменением площади объекта долевого строительства). Довод ответчика о том, что расхождение составляет менее 5%, является неправомерным.
Подлежит критической оценке и объяснение представителя ответчика о том, что уменьшение высоты потолка обусловлено устройством звукоизоляционной стяжки пола высотой 90 мм. Фактически звукоизоляционная стяжка в квартире отсутствует, в соответствии с пунктом 1.2.2 договора в квартире выполнена цементно-песчаная стяжка пола. Также необходимо отметить, что устройство звукоизоляционной стяжки условиями договора не предусмотрено.
При таких обстоятельствах несогласованное изменения высоты потолков привело к уменьшению объема на 4,308 куб.м. Соответственно, уменьшение цены договора должно составлять 170 567,38 рублей.
Таким образом, с ООО «ЭНКО СТРОЙ» в пользу ФИО2 подлежит взысканию в счет уменьшения цены договора денежная сумма в размере 170 567,38 рублей.
Представителем ответчика ходатайств о назначении по делу экспертизы заявлено не было.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.10.2025 года по 25.03.2026 год в размере 283 141,85 рублей, исходя из процентной ставки в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей в 1% без учета особенностей, установленных Постановлениями Правительства РФ № 479 и N 326, а потому подлежит отклонению.
Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве …», с 01.09.2024 года внесены изменения, в том числе в ч. 8 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
При определении размера неустоек (штрафов, пени), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушение сроков исполнения обязательств) по договором долевого участия в строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч.8, ст. 7 и ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).
С учетом вышеизложенного с ответчика подлежит взысканию в пользу истца неустойка в размере 23 907,86 рублей, за период с 15.10.2025 года по 25.05.2026 года исходя из следующего расчета:
Период
Дней
Ставка
Расчет
Неустойка, руб.
16.10.2025 – 31.12.2025 (мораторий, неустойка не начисляется) Постановление правительства РФ № 326 от 18.03.2024, № 1916 от 26.12.2024, № 925 от 19.06.2025
01.01.2026 – 25.05.2026
145
14,5 %
170 567,38 ? 145 ? 1/150 ? 14,5%
23 907,86
Итого:
145
23 907,86
При этом требование истца о взыскании с ответчика неустойки до дня фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению в части взыскания неустойки за просрочку исполнения требований об уменьшении цены договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения в двойном размере на сумму 170 567,38 рублей, но не более стоимости уменьшения цены договора в размере 170 567,38 рублей, и с учетом ее погашения, до дня фактического исполнения обязательства.
Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении к неустойке п. 1 ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.
Суд не находит оснований для применения к неустойке положение ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Согласно ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214 моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Суд считает, что с учетом всех обстоятельств дела с ответчика надлежит взыскать компенсацию морального вреда в пользу истца в размере по 15 000 руб.
В силу ч. 3 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 10 474,00 рублей (209 476/5%) – (170 567,38+23 907,86+15 000,00).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с рассмотрением дела, ФИО2 понес расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей (л.д. 32).
Из материалов дела следует, что по договору оказания юридической помощи от 23.03.2026 года истцом оплачено 20 000,00 рублей, что подтверждается договором и чеком (л.д. 28-30, 31, 32).
Норма ст. 100 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
На основании ст. 100 ГПК РФ суд заявленную сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000,00 рублей находит разумной, соответствующей сложности гражданского дела, времени занятости представителя при его рассмотрении, объема выполненного поручения.
Поскольку исковые требования ФИО2 удовлетворены судом частично на 41%, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 8 200,00 рублей.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход муниципального образования городской округ город Тюмень подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 834,00 рублей, от уплаты которой истец освобождена в силу закона.
Руководствуясь Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст. 12, 56, 67, 98, 100, 103, 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к ООО «ЭНКО СТРОЙ» (ИНН №) о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ЭНКО СТРОЙ» в пользу ФИО2 в счет уменьшения цены договора – 170 567,38 рублей, неустойку за период с 15.10.2025 года по 25.05.2026 года в размере 23 907,86 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000,00 рублей, штраф в размере 10 474,00 рубля, расходы на оплату представителя в размере 8 200,00 рублей.
Взыскать с ООО «ЭНКО СТРОЙ» в пользу ФИО2 неустойку за просрочку исполнения требований об уменьшении цены договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения в двойном размере на сумму 170 567,38 рублей, но не более стоимости уменьшения цены договора в размере 170 567,38 рублей, и с учетом ее погашения, до дня фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «ЭНКО СТРОЙ» в доход бюджета муниципального образования г.Тюмень государственную пошлину в размере 9 834,00 рубля.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд г.Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 08 июня 2026 года.
Председательствующий судья О.А.Вашкевич