РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июня 2026 года город Тюмень
Калининский районный суд города Тюмени в составе:
председательствующего судьи Вашкевич О.А., при секретаре Соколовой Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» к ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, аннулировании записи об ипотеке, установил:
Истец ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, аннулировании записи об ипотеке. Требования мотивированы тем, что между сторонам был заключен договор участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года. Согласно п. 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом «Многоэтажные жилые дома с объектами инфраструктуры в квартале улиц <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 3.1. договора цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, составляет 9560 000,00 рублей. Согласно п. 3.3. договора оплата производится участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации договора в следующих порядке и сроки. Оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства частично за счет собственных средств в размере 1 921 560,00 рублей в течение 3 календарных дней с даты государственной регистрации по настоящему договору путем перечисления денежных средств на эскроу-счет, открываемый участником долевого строительства в эскроу-агенте, и частично за счет средств банковского кредита в размере 7 638 440,00 рублей, предоставляемого Банком АО «АЛЬФА-БАНК», согласно кредитному договору № от 27 ноября 2023 года, заключенному в городе Тюмень между ФИО2 и Банком. Согласно Выписке ЕГРН договор был зарегистрирован 30.11.2023 года, ипотека в силу закона возникла в пользу АО «Альфа-Банк». В нарушение условий договора, ответчиком внесено только 300 000,00 рублей на счет эскроу, задолженность ответчика перед истцом составляв 9 260 000,00 рублей. На объект недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу АО «Альфа-Банк» сроком с 30.11.2023 года на 362 месяца с даты предоставления кредита, на основании кредитного Договора № от 27.11.2023 года. Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по оплате цены договора, у АО «Альфа-Банк» отсутствуют основания для сохранения ипотеки в силу закона, поскольку данное обстоятельство нарушает права истца, ограничивая его дальнейшую возможность по реализации объекта. На основании изложенного, истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года, заключенный между сторонами, в связи с невнесением оплаты ответчиком, взыскать с ФИО5 неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа по договору участия в долевом строительстве № от 27.11.2023 года за период с 05.12.2023 года по 21.03.2024 года в размере 506 790,00 рублей, за период с 01.01.2026 года по 26.02.2026 года в размере 281 504,00 рублей, взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 767,00 рублей, признать ипотеку в силу закона недействительной, исключить запись об ипотеке номер гос. регистрации № в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, признать обременение отсутствующим.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 на исковых требованиях настаивал.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась судом по месту ее регистрации заказной корреспонденцией, однако судебное извещение ею не получено, возвращено в адрес суда по истечении срока хранения. При этом, суд учитывает, что обозначая свое место регистрации по адресу: <адрес>, <адрес>, ответчик должна нести риск негативных для нее правовых последствий, которые могут возникнуть в результате ее не проживания (не нахождения) по месту регистрации. Даже если допустить, что в какой-то период времени ответчик не проживала (не находилась) по указанному адресу, она обязана был получать поступающую в ее адрес корреспонденцию. В соответствии со ст.117 ГПК РФ, ч.1 ст.3 Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», п. 1, п.4 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, ФИО5 считается извещенной о рассмотрении дела надлежащим образом, а потому суд рассматривает данное дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворении иска не возражает.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» является действующим юридическим лицом, о чем внесена 06.04.2021 года соответствующая запись, основным видом деятельности является деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика (л.д. 9-12, 13-19).
В судебном заседании установлено, что 27.11.2023 года между ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 393 (л.д. 20-25).
Согласно п. 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом «Многоэтажные жилые дома с объектами инфраструктуры в квартале улиц <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.3. договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с п. 3.1. договора цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, составляет 9 560 000,00 рублей, НДС не облагается.
Согласно п. 3.3. договора оплата производится участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации договора в следующих порядке и сроки.
Оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства частично за счет собственных средств в размере 1 921 560,00 рублей, которые оплачиваются в течение 3 календарных дней с даты государственной регистрации по настоящему договору путем перечисления денежных средств на эскроу-счет, открываемый участником долевого строительства в эскроу-агенте, и частично за счет средств банковского кредита в размере 7 638 440,00 рублей, предоставляемого Банком АО «АЛЬФА-БАНК», заключенному между ФИО2 и Банком на срок 362 месяца.
Установлено, что 27.11.2023 года между АО «Альфа-Банк» (кредитор) и ФИО5 (заемщик) заключен кредитный договор № № по условиям которого Бак предоставил заемщику денежные средства в размере 7 638 440,00 рублей на срок 362 месяца с процентной ставкой 8,15 % годовых (л.д. 38-41).
По информации банка, 27.11.2023 года был открыт аккредитив № на покупку недвижимости ФИО5 в пользу застройщика. На номер счета 40№ ФИО9 17.11.2023 года были перечислены денежные средства в размере 7 638 440,00 рублей. Однако 26.08.2024 года в связи с окончанием срока действия отозван, документы на раскрытие аккредитива из отделения в бэк-офис не поступали. 10.09.2024 года был открыт аккредитив № на покупку недвижимости физическим лицом ФИО5 в пользу застройщика, однако документы на раскрытие аккредитива из отделения в бэк-офис не поступали, в связи с чем 10.03.2025 года отозван в связи с окончанием срока действия. Кредитный договор, заключенный между АО «Альфа-Банк» и ФИО5 расторгнут, и у последней имеется задолженность перед Банком в размере 7 638440,00 рублей (л.д. 70-72).
Таким образом, в нарушение условий договора, ответчик внес только 300 000,00 рублей на счет эскроу.
По состоянию на дату обращения с настоящим иском задолженность ответчика перед истцом составляет 9 260 000,00 рублей, что подтверждается актом сверки (л.д. 26).
01.04.2025 года истец обратился с претензией к ответчику ФИО5 о расторжении договора и взыскании неустойки, требование ответчиком не удовлетворено, доказательств обратному не представлено (л.д. 30-31).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требований закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Оценив изложенное, суд приходит к выводу о расторжении договора участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года заключенный между ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» и ФИО2, в связи с невнесением оплаты по договору.
Согласно Выписке ЕГРН от 30.11.2023 № № договор был зарегистрирован 30.11.2023 года, номер регистрации №1129. Ипотека на объект недвижимости в силу закона возникла в пользу АО «Альфа-Банк» сроком действия со 27.11.2023 года на 362 месяца.
Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно разъяснениям в п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в отношении спорного объекта недвижимости произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Основания государственной регистрации: договор участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года, участник долевого строительства ФИО7
Поскольку договор участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года расторгнут судом, оснований для сохранения ипотеки в силу закона более не имеется, в связи с чем, требование об исключении записи об ипотеке номер государственной регистрации № в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, и признании обременения отсутствующим, подлежит удовлетворению.
При этом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» о признании ипотеки недействительной, поскольку ипотека на объект недвижимости возникла в силу закона, основанием которой явилась государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года, а поскольку судом обременение признано отсутствующим, запись об ипотеке подлежит исключению из ЕГРН, в связи с чем, суд расценивает данное требование как неверный способ защиты права, выбранный истцом.
Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При этом, 18.03.2024 года Правительство Российской Федерации издало постановление № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которое определило особенности применения в спорный период требований Федерального закона № 214-ФЗ.
В частности в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 05.12.2023 года по 21.03.2024 года в размере 506 790,00 рублей, и с 01.01.2026 года по 26.02.2026 года в размере 281 504,00 рублей (с учетом моратория), исходя из следующего расчета:
05.12.2023-21.03.2024 9 560 000,00 * 45 дн. *1/300 * 15% = 215 100,00
18.01.2024 оплата долга 300 000,00
19.01.2024-21.03.2024 9 560 000,00 * 63 дн. *1/300 * 15% = 291 690,00
01.01.2026-26.02.2026 9 560 000,00 * 57 дн. *1/300 * 16% = 281 504,00
Итого: 788 330,00 рублей.
Суд, приходит к выводу об обоснованности данного требования, проверив расчет истца, находит его арифметически верным (л.д. 27).
Таким образом, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию в пользу ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» неустойка за периоды с 05.12.2023 года по 21.03.2024 года и с 01.01.2026 года по 26.02.2026 года в размере 788 294,00 рубля.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО5 в пользу истца ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» подлежат взысканию расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины в сумме 40 767,00 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 4, 6 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст. 12, 56, 67, 98, 100, 103, 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» (ИНН №) к ФИО2 (паспорт №) о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, аннулировании записи об ипотеке удовлетворить частично.
Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № 393 от 27.11.2023 года заключенный между ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» и ФИО2, в связи с невнесение оплаты по договору.
Исключить запись об ипотеке номер государственной регистрации № в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, признать обременение отсутствующим.
Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «СТРАНА ЗАПАД» неустойку за периоды с 05.12.2023 года по 21.03.2024 года и с 01.01.2026 года по 26.02.2026 года в размере 788 294,00 рубля, а также расходы по плате государственной пошлины в размере 40 767,00 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд г.Тюмени.
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2026 года.
Председательствующий судья О.А.Вашкевич