РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2026 года г.Тюмень
2-5349/2026
Калининский районный суд г.Тюмени в составе:
председательствующего судьи Хромовой С.А., при секретаре Реневой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова Артема Сергеевича к ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Соколов А.С. обратился в суд с иском к ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. Требования мотивированы тем, что 08.09.2023 между истцом и ООО "Жилой район Речной порт. Тюмень. Специализированный застройщик" заключен договор № РП2-08-5-5.2.2 участия в долевом строительстве, предметом договора является 2-х комнатная квартира № 5.2.2, расположенная на 2 этаже секции 5 жилого дома ГП8, по адресу: <адрес> (ЖК «Речной Порт»), общей проектной площадью 72,31 кв.м., цена договора составляет 9341200 рублей, которая была оплачена истцом в полном объёме. ООО «Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик» является правопреемником ООО «Жилой район Речной порт. Тюмень. Специализированный застройщик» в результате реорганизации в форме присоединения. В силу универсального правопреемства к ответчику перешли все права и обязанности застройщика по указанному договору участия в долевом строительстве, включая обязанность по передаче объекта долевого строительства в установленный срок и ответственность за нарушение данного срока. В соответствии с пунктом 3.3 договора, застройщик обязался передать квартиру в срок не позднее 31 декабря 2025 года. Однако в нарушение данного обязательства квартира не передана истцу в установленный срок. Первый осмотр квартиры состоялся 28.12.2025. В ходе осмотра, проведённого привлечённым истцом специалистом ООО «Брик Приемка», составлен акт осмотра, зафиксировавший 48 замечаний, в том числе критические дефекты, исключающие возможность приёмки квартиры, ввиду которых квартира не была принята истцом. Повторный осмотр квартиры состоялся 10.04.2026, по результатам которого составлен новый акт осмотра, зафиксировавший 25 замечаний, включая критический дефект. Ряд замечаний с первичного осмотра от 28.12.2025 к этому моменту так и не устранены. Квартира истцом принята не была, о чём уведомлён представитель ответчика. После направления истцом официальной претензии от 10.04.2026, ответчик в течение нескольких дней сообщил об устранении замечаний и пригласил на очередную приёмку, назначенную на 22.04.2026. Фактическая передача квартиры состоялась 24.04.2026. Период просрочки составляет с 01.01.2026 по 24.04.2026 114 календарных дней. Помимо нарушения срока передачи квартиры, в действиях ответчика усматривается систематическое недобросовестное отношение к исполнению своих обязательств, выразившееся в следующем: на осмотрах от 28.12.2025 и от 10.04.2026 представитель ответчика отказывался предоставлять истцу экземпляр акта осмотра ответчика, ссылаясь на то, что квартира не принята; при осмотре 10.04.2026 представитель ответчика в офисе выдачи ключей отказался принять от истца экземпляр акта осмотра, ссылаясь на не подписание акта приёма-передачи ключей; недостатки, выявленные при первичном осмотре от 28.12.2025, устранялись ответчиком более 100 дней, что является неразумным сроком и свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств; на повторном осмотре 10.04.2026 обнаружены замечания, не устранённые с первичного осмотра, что подтверждает формальный подход ответчика к проведению ремонтных работ. Общий размер неустойки составляет 1 103 036 рублей. 25.04.2026 истец направил в адрес ответчика претензию, в ответ на которую ответчиком было предложено выплатить 50000 рублей при условии отказа от дальнейших претензий. Истец указывает, что вследствие нарушения срока передачи объекта долевого строительства ему причинены нравственные страдания, выразившиеся в длительной невозможности пользоваться единственным жилым помещением, необходимости неоднократного участия в повторных приемках квартиры, постоянной неопределенности относительно сроков фактического получения жилья, а также в переживаниях, связанных с невозможностью полноценного планирования проживания и бытового устройства. С учетом принятых судом уточнений (л.д.89-96), истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1 135 890 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы, расходы на оплату услуг специалиста по приемке объекта недвижимости в размере 33372 рублей.
Истец Соколов А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным основаниям, возражал против применения ст.333 ГК РФ и снижения размера неустойки.
Представитель ответчика ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" – Епрынцева С.А., действующая на основании доверенности (л.д. 71-74) в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях (л.д.80-82, 107-108), считает, что истцом неверно произведен расчет неустойки, поскольку при расчете необходимо руководствоваться ключевой ставкой Банка России - 7,5%. Таким образом, размер неустойки составляет 532448 рублей, который также просит снизить до разумных пределов.
Суд, выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Судом установлено, что 08.09.2023 между истцом и ООО "Жилой район Речной порт. Тюмень. Специализированный застройщик" заключен договор № РП2-08-5-5.2.2 участия в долевом строительстве, предметом договора является 2-х комнатная квартира № 5.2.2, расположенная на 2 этаже секции 5 жилого дома ГП8, по адресу: <адрес> (ЖК «Речной Порт»), общей проектной площадью 72,31 кв.м., цена договора составляет 9 341 200 рублей (л.д. 10-11).
Согласно п.3.1. договора, срок окончания строительства – второй квартал 2025 года.
Как следует из п. 3.2 договора, срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – второй квартал 2025 года.
Исходя из п. 3.3, застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2025 года.
15.12.2025 Администрацией г. Тюмени выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" на объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 114-116).
Как следует из смотрового листа, составленного ООО «Брик Приемка» от 28.12.2025, произведен осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в ходе осмотра было зафиксировано 48 замечаний (л.д. 20-27).
Согласно смотрового листа, составленного ООО «Брик Приемка» от 10.04.2026, произведен осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в ходе осмотра было обнаружено 25 недостатков (л.д. 14-19).
22.04.2026 в ходе осмотра квартиры, расположенной по адресу: <адрес> были обнаружены недостатки, что следует из акта осмотра объекта, составленного ООО «ПЭК Вектор» (л.д.13).
24.04.2026 между истцом и ответчиком был подписан передаточный акт, согласно которого ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" передало, а Соколов А.С. принял в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 28).
24.04.2026 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просит выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2026 по дату фактической передачи объекта. Истец указал, что по состоянию на 24.04.2026 неустойка составляет 1 103 036 рублей (л.д. 6-8).
18.05.2026 ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" направило в адрес истца ответ на претензию, в которой выражает согласие на выплату неустойки в размере 50 000 рублей (л.д. 9).
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ч. 1 ст. 6 упомянутого Федерального закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст.10 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как следует из материалов дела, срок передачи объекта застройщиком был установлен до 31 декабря 2025 года.
Вместе с тем, квартира истцу была передана только 24.04.2026, что подтверждается актом приема-передачи объекта.
Судом установлено, что истец свои обязательства, предусмотренные договором долевого участия, исполнил своевременно и в полном объеме, однако, в установленный срок квартира истцу ответчиком не передана, в связи с чем, застройщик считается просрочившим обязательство.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Согласно п. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве":
- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно;
- неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно;
- в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика;
- в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.;
- особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Учитывая, что днем исполнения обязательств по договору является 31.12.2025, следовательно, при расчете неустойки следует применять ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года – 7,5%. Таким образом, размер неустойки на период просрочки с 01.01.2026 по 24.04.2026 – 114 дней, составляет 532448 рублей.
Ответчиком заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки с учетом ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, а также при нарушении установленных сроков передачи объекта по независящим от застройщика обстоятельствам.
Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Учитывая период просрочки, причины, по которым объект не был передан своевременно, в том числе, устранение недостатков, суд полагает возможным применить ст.333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки до 180 000 рублей.
В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
При разрешении требования о взыскании компенсации морального вреда суд учитывает разъяснения, данные в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей.
Согласно п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, поскольку с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 180 000 рублей, штраф составляет 9750 рублей (180 000+15000*5%).
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно договора № 2812-25/1 от 28.121.2025, заключенного между Соколовым А.С. (заказчик) и ООО «БРИК ПРИЕМКА» (исполнитель), согласно которого исполнитель обязательства по проведению независимого осмотра технического осмотра квартиры, по адресу: <адрес>, машино-место № 28. Стоимость услуг по договору составила 30142 рублей (л.д. 97-98, 30, 30-оборот).
22.04.2026 между Соколовым А.С. (заказчик) и ООО «Проектно-экспертная компания Вектор» (подрядчик) заключили договор на оказание возмездных работ по проведению строительно-технической экспертизы, предметом указанного договора является оказание работ по проведению строительно-технической экспертизы на объекте заказчика. Стоимость услуг составила 6230 рублей (л.д. 100-101,103).
Суд признает судебными, подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца расходы, понесенные последним на расходы по оплате услуг специалиста по приемке объекта недвижимости в размере 33372 рублей (первичный технический осмотр объекта на сумму 23 142 рубля + тепловизионный осмотр объекта по адресу <адрес> на сумму 4 000 рублей + работы по проведению строительно-технической экспертизы на сумму 6230 рублей).
Руководствуясь ст.ст. ст.12, 56, 67, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.309, 310, 333 Гражданского кодекса РФ, ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Квартал Республики 205. Тюмень. Специализированный застройщик" (ИНН7203523143) в пользу Соколова Артема Сергеевича, 2025 года рождения (СНИЛС №) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 180000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей, штраф в размере 9750 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по приемке объекта недвижимости в размере 33372 рублей.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Калининский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Судья (подпись) Хромова С.А.
Мотивированное решение изготовлено судом 01.10.2026
Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-5349/2026 в Калининском районном суде г. Тюмени.
Решение не вступило в законную силу.
Копия верна.
Судья Хромова С.А.