РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 декабря 2025 года г. Хабаровск
Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Федосовой Т.Г., при помощнике Яховой С.О., секретаре Пестеревой А.П., с участием:
представителя истца Котовой Е.В., доверенность 27 АА 243178 выд. 22.09.2025 г., представителя ответчика Караваевой И.В., доверенность № 1.1-29-234 выд. 23.10.2024 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Хабаровска о признании договора коммерческого найма жилого помещения заключённым на неопределённый срок, о возложении обязанности продлить действие договора коммерческого найма,
УСТАНОВИЛ:
истец в обоснование иска указала, что она является членом семьи нанимателя жилого помещения - квартиры по адресу: г. Хабаровск ул. ФИО7 <адрес>. Спорное жилое помещение предоставлено супругу ФИО1 в 2015 г. по договору социального найма как работнику администрации, нуждающемуся в улучшении жилищных условий.
В 2019 г. условия договор социального найма изменены, 31.12.2019 г. подписан договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования.
В 2020 г. получено извещение об изменении реквизитов для оплаты, иные уведомления до 05.05.2025 г. семья истца не получала.
В мае 2025 г. получено предупреждение о расторжении договора и освобождении жилого помещения.
В адрес администрации направлен отказ от растворения договора, заявление о предоставлении жилого помещения в собственность.
В предоставлении жилого помещения в собственность и продлении срока действия договора отказано.
Отказ является необоснованным. Договор найма от 31.12.2019 г., является заключённым на неопределенный срок с 01.01.2023 г. С указанного времени на стороне ответчика возникла обязанность по регистрации обременения договора. Право на прекращение бессрочной аренды жилого помещения по желанию арендодателя законом не предусмотрено.
Нанимателем соблюдаются условия договора, производится оплата коммунальных услуг, жилое помещение содержится в надлежащем состоянии.
Соблюдены условия для передачи занимаемого жилого помещения в собственность, поскольку истец с семьей проживает в нем более 10 лет, другого жилья в собственности не имеют, право на приватизацию не реализовано.
Просит признать отказ ответчика в передачи квартиры в собственность от 04.09.2025 г. № 11462 незаконным; возложить обязанность передать в собственность члена семьи нанимателя - ФИО2 спорное жилое помещение.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменила исковые требования, в окончательной редакции просит признать договор коммерческого найма спорного жилого помещения от 31.12.2019 г. заключённым на неопределённый срок; возложить на администрацию г. Хабаровска обязанность продлить действие договора с 01.01.2023 г. на неопределённый срок.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле не явились, истец обеспечила явку представителя.
В соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца.
В судебном заседании представитель истца настаивает на исковых требованиях с учетом их уточнений, пояснила, что 01.01.2023 г срок действия договора коммерческого найма, заключённого с ФИО1 истек, возражения собственника жилого помещения в адрес нанимателя и членов его семьи не поступили, в связи с чем, договор считается продленным на неопределенный срок. Основания для прекращения договора в одностороннем порядке не имеется, все условия нанимателем и членами его семьи соблюдаются. Прекращение договора коммерческого найма лишит семью единственного жилья. Истец является членом семьи нанимателя, обладает равными правами и обязанностями в отношении жилого помещения.
В судебном заседании представитель администрации г. Хабаровска выразила несогласие с исковыми требованиями в уточенной редакции, пояснила, что спорное жилое помещение предоставлено семье ФИО1 по договору коммерческого найма от 31.12.2019 г., срок действия договора истек 30.12.2022 г., собственником жилого помещения принято решение о том, что спорное жилое помещение по истечении срока действия, не будет сдаваться в наем, предложено освободить жилое помещение, сдать ключи в срок до 31.08.2025 г. намерение не сдавать квартиру в дальнейшем внаем связано с необходимостью обеспечения иных граждан, которые подлежат переселения из жилых помещений аварийного фонда, в порядке исполнения решения судов.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ч.1 ст. 7), одновременно закрепляет соответствующие права и свободы человека и гражданина, в том числе право на жилище, обязывая органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (ст. 40).
В соответствии с ч.2 ст. 30 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений) следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судом установлено и следует из материалов дела, что жилое помещение - квартира по адресу: г. Хабаровск ул. ФИО7 <адрес> является муниципальной собственностью.
Спорное жилое помещение на основании постановления администрации г. Хабаровска № 4299 от 15.12.2015 г. относилось к специализированному жилищному фонду.
16.12.2015 г. по договору найма служебного жилого помещения, квартира предоставлена в пользование ФИО1 Совместно с нанимателем вселены члены его семьи: ФИО8 (супруга); ФИО9 (сын супруги).
24.12.2019 г. на основании постановления администрации г. Хабаровска № 4298, жилое помещение исключено из специализированного жилищного фонда.
12.12.2019 г. между администрацией г. Хабаровска и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора найма служебного жилого помещения от 16.12.2015 г. № 15.
27.12.2019 г. постановлением администрации г. Хабаровска № 4366, квартира включена в жилищный фонд коммерческого использования.
31.12.2019 г. между администрацией г. Хабаровска и ФИО1 заключён договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования. С нанимателем в жилое помещение вселены члены его семи: ФИО2 (супруга); ФИО9 (пасынок).
Договор заключён на срок 3 года (п.1.4 договора). Считается расторгнутым по истечении срока его действия, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон (п.6.2).
Все изменения, дополнения, соглашения сторон по договору или в связи с ним, действительны только, если они составлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
23.12.2020 г. в адрес ФИО1 направлены реквизиты для оплаты за пользование жилым помещением.
05.05.2025 г. в адрес ФИО1 направлено предупреждение о том, что администрация города не планирует сдавать указанное жилое помещение в наем, просит обратиться за расторжением договора и освобождением квартиры, сдать ключи в срок до 31.08.2025 г.
Обращение нанимателя от 29.05.2025 г., направленное в адрес администрации города, о продлении договора коммерческого найма оставлено без удовлетворения, указано на то, что перед администрацией г. Хабаровска есть обязательства по расселению граждан из аварийного жилья.
Истцу отказано в предоставлении спорного жилого помещения в собственность, в связи с несоблюдением положений о порядке принятия решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность граждан, утв. Постановлением администрации г. Хабаровска от 05.11.2019 г. № 3617.
По сведениям Управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации г. Хабаровска, ФИО2, ФИО1 на территории г. Хабаровска малоимущими не признавались, на учете в качестве нуждающихся в представлении жилого помещения не состоят
По информации КГБУ «Хабкрайкадастр», ФИО2, ФИО1 не имеют в собственности жилые помещения.
Судом установлено, что по истечении срока действия договора - 31.12.2022 г. администрация города не обращалась к ФИО1 с предупреждением об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
По истечении срока действия договора 31.12.2022 г., он продлен на прежних условиях. Наниматель и члены семи продолжили проживать в жилом помещении на прежних условиях.
Судом установлено, что по истечении срока действия договора 30.12.2022 г. администрация г. Хабаровска не обращалась к ФИО1 с предупреждением об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
В связи с тем, что наймодателем - мэрией города, не выполнена обязанность по предупреждению нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель не отказалась от продления договора, с учетом требований ст. 684 ГК РФ, договор временного проживания от 31.12.2019 г. считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть с 30.12.2022 г. по 31.12.2025 г.
05.05.2025 г. в адрес ФИО1 направлено предупреждение, из текста которого следует, что срок действия договора истек 30.12.2022 г., ссылка на п. 6.2 договора о том, что договор считается расторгнутым по истечение срока его действия; администрация не имеет намерение сдавать квартиру в наем.
Вместе с тем, при установлении предельного срока действия договора коммерческого найма жилого помещения, законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора по истечении срока его действия, признал за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотрел правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон.
В силу ч. 2 ст. 684 ГК РФ основанием для отказа в продлении договора является решение наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При этом такое решение не может быть произвольным, имея своей целью выселение конкретного нанимателя, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма и, соответственно, выселению из занимаемых жилых помещений.
Из сообщения администрации города от 02.06.2025 г. следует, что отказ от продления договора найма связан с необходимостью обеспечить лиц, подлежащих переселению из аварийного жилья. При этом, в ответе на обращение истцу от 04.09.2025 г. о предоставлении жилого помещения в собственность в связи с наступлением условия, сообщено об отказе в предоставлении жилого помещения в собственность ввиду не представления необходимого пакета документов, а также в связи с тем, что обращение подано не нанимателем. При этом, возможность передачи квартиры в собственность имеется после того как наниматель соберет необходимый пакет документов.
Администрацией г. Хабаровска существенные основания к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма и, соответственно, выселению из занимаемых жилых помещений не указаны, доказательства не представлены.
При этом, жилищные отношения ФИО1 и членов его семьи не изменились, ФИО1 и члены его семьи не обеспечены иным жилым помещением пригодным для проживания, спорное жилое помещение является единственным для них местом жительства.
Основанием для обеспечения ФИО1 и членов его семьи жилым помещением являлась его трудовая деятельность в администрации г. Хабаровска, в последующем в связи с исключением жилого помещения из специализированного жилого фонда и его определение в фонд коммерческого найма, жилое помещение сохранено за нанимателем и членами его семьи на условиях договора коммерческого найма.
Наниматель и члены его семьи надлежащим образом исполняют условия договора коммерческого найма, обеспечивают сохранность жилого помещения, производят оплату коммунальных услуг, не допускают иных нарушений, с которыми закон связывает возможность прекращения договора коммерческого найма.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в части, признать договор коммерческого найма квартиры по адресу: г. Хабаровск ул. ФИО7 <адрес>, заключённый между администрацией г. Хабаровска и ФИО1 на новый срок, на прежних условиях.
Принимая во внимание, что договор найма заключен на определённый срок - 3 года, оснований для признания договора, заключённым не неопределенный срок не имеется.
Суд не находит оснований для возложения на администрацию г. Хабаровска обязанность продлить срок действия договора, поскольку судом срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого найма продлен на тех же условиях и на прежний срок.
Решение суда является основанием для администрации г. Хабаровска считать продленным договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования на прежних условиях и на тот же срок.
Руководствуясь положениями ст. 194-199,321 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к администрации г. Хабаровска о признании договора коммерческого найма жилого помещения заключённым на неопределённый срок, о возложении обязанности продлить действие договора коммерческого найма – удовлетворить частично.
Признать договор коммерческого найма квартиры по адресу: г. Хабаровск ул. ФИО7 <адрес>, заключенным между администрацией г. Хабаровска и ФИО1 от 31.12.2019 г., заключённым на новый срок, на прежних условиях.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Хабаровский краевой суд, через Индустриальный районный суд г. Хабаровска.
Судья Т.Г.Федосова
Решение суда в окончательном виде изготовлено 12 января 2026 г.