РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
08.09.2026 г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего судьи Андреева И.С., при секретаре судебного заседания Старыгине А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску Пивоварова С.П. к ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установил:
Пивоваров С.П. обратился в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, общей площадью 2 969, 5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 50 216 056 рублей, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2023.
В обоснование административного иска указано на то, что Пивоварову С.П. на праве собственности принадлежит указанное здание, утвержденная ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» по состоянию на 01.01.2023 кадастровая стоимость этого здания не соответствует его рыночной стоимости на ту же дату, чем нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
В судебном заседании представитель административного истца Давыдова М.А. заявленные требования поддержала, также просила удовлетворить ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, с суммой определенной в заключение эксперта не согласилась.
Представители административного ответчика ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», заинтересованных лиц Министерства имущества, Управления Росреестра по Челябинской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области, МИФНС России № 30 по Челябинской области в судебное заседание при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явились.
Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) административному истцу на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит здание с кадастровым номером №, общей площадью 2 969, 5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 10-14).
Актом ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» об определении кадастровой стоимости от 30.10.2025 № АОКС-74/2025/000516 определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 86 850 154 рубля 30 копеек. Указанные сведения внесены в ЕГРН 31.10.2025 и применяются с 15.10.2025 (т. 1 л.д. 9).
Положения части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федеральный закон № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
С настоящим административным иском Пивоваров С.П. обратился в суд в установленный процессуальным законодательством срок.
Положениями статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, пунктом 1 постановления Правительства Челябинской области от 18.07.2017 № 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке» установлено, что на территории Челябинской области государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ осуществляется с 01.09.2017.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 2), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, указано, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» переходный период устанавливается до 01.01.2026.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемый размер государственной кадастровой оценки здания определен после 01.09.2017, а на территории Челябинской области высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации не принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 указанного кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного кодекса, лежит на административном истце.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО «Дюат» Сергеевой Т.Ю., подготовленный 04.06.2026 № 13/04-24, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 50 216 056 рублей (т. 1 л.д. 27-165).
Определением Челябинского областного суда от 29.06.2026 по ходатайству Министерства имущества Челябинской области назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, а также в случае его недостоверности, определении рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И. (т 2 л.д. 27-32).
03.08.2026 в суд поступило заключение судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И. от 03.08.2026 № 4/Э-0726 (т. 2 л.д. 49-241).
Судебный эксперт ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И., проанализировав отчет об оценке ООО «Дюат», выявила следующие замечания:
1) оценщик совершил методологическую ошибку, необоснованно включив долю стоимости земельного участка из стоимости аналогов № 3 и № 4, расположенных в многоквартирных жилых домах, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки в сторону занижения;
2) оценщик совершил методологическую ошибку, рассчитав корректировку на местоположение посредством отношения (деления) показателей «среднемесячная заработная плата работников крупных и средних организаций» по г. Коркино, в котором расположен объект оценки, и г. Копейску, в котором расположены объекты аналоги без подтверждения такого метода расчета аналитическим исследованием;
3) оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки, несмотря на то, что рынок аренды коммерческих площадей в г. Коркино является развитым и имеется достаточное число объектов, которые можно было использовать в качестве аналогов;
4) оценщик необоснованно расширил рынок продажи, подобрав для расчета сравнительным подходом аналоги из г. Копейска, несмотря на то, что рынок продажи коммерческих площадей в г. Коркино является развитым и имеется достаточное число объектов, которые можно было использовать в качестве аналогов;
5) оценщик использовал ошибочную формулу для расчета коэффициента вариации, что является методологической ошибкой, а также допустил арифметическую ошибку при определении стандартного отклонения.
Судебным экспертом сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отчет об оценке и полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости объекта недвижимости недостоверны.
Также судебным экспертом определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 59 149 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.
Представитель административного истца выразила несогласие с выводами эксперта, обратила внимание на то, что эксперт на осмотр объекта не выезжал, не согласилась с тем, что экспертом применена корректировка на стоимость земельного участка к объектам-аналогам, выразила сомнения относительно методов оценки, использованных экспертом.
В судебное заседание эксперт ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И. представила мнение по поставленным вопросам, поступившее в суд 07.09.2026, в котором отметила следующее, а именно: осмотр объекта не проводился, по причине установления кадастровой стоимости на 01.01.2023, исследование объекта проводилось на основании имеющейся документальной и визуальной информации, относящийся к объекту и позволяющей установить его характеристики, имеющие значение для определения его стоимости, указано, что проведение натурного осмотра в 2026 году не позволило бы достоверно установить его состояние при установлении стоимости объекта на 01.01.2023; в части применения корректировки о том, что эксперт вычитает полностью стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости с помещением, а не долю, приходящуюся на помещение, о чем указывал представитель административного истца, эксперт обратил внимание на то, что определяя соответствующую долю помещения в общей площади здания, стоимость земельного участка, относилась к конкретному объекту-аналогу пропорционально указанной доли, что следует из проведенного исследования, также эксперт обратил внимание на то, что в исследовании, при подборе объектов-аналогов, анализировался рынок продажи и аренды торговых площадей и площадей свободного назначения в нежилых зданиях г. Коркино Челябинской области; в части расхождения результатов двух подходов оценки, эксперт обратил внимание на то, что им применен метод анализа иерархий, а арифметическое совпадение результата с простым средним является следствием равных весов, полученных в результате процедуры анализа иерархий.
Оценивая заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, в совокупности с мнением эксперта по вопросам представителя административного истца, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Суд также учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Разрешая ходатайство административного истца о назначении повторной судебной экспертизы, суд обращает внимание на следующее.
Статьей 77 КАС РФ, определяющей порядок назначения экспертизы, установлено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1).
Суд, при наличии достаточных оснований, может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами (часть 2).
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. Отклонение судом вопросов, предложенных лицами, участвующими в деле, должно быть мотивировано в определении суда о назначении экспертизы (часть 3).
По смыслу приведенной правовой нормы вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы разрешается в каждом конкретном административном деле судом, который оценивает имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании (статья 84 КАС РФ).
Таким образом, назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.
Учитывая то, что судебная экспертиза по делу проведена, в материалы дела представлено заключение эксперта № 4/Э0726 от 03.08.2026, также представлено мнение эксперта по вопросам, на которые обратил внимание представитель административного истца, вопросов, требующих назначения повторной судебной экспертизы по делу судом не установлено.
При указанных обстоятельствах, оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И. от 03.08.2026 № 4/Э-0726.
Таким образом, учитывая, что кадастровая стоимость спорного здания существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере 59 149 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.
В абзаце третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В абзацах втором, третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 7), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно материалам дела административное исковое заявление подано административным истцом в суд 10.06.2026.
Одновременно с заключением судебного эксперта в суд поступило заявление об оплате расходов на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей (т. 2 л.д. 47).
По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 названного кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.
Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).
Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд Российской Федерации, исходя из того, что даваемые Верховным Судом Российской Федерации разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранения неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11.07.2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статей 19 (частей 1 и 2), 35 (частей 1, 2 и 3), 46 (частей 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
В этом же постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №, утвержденная административным ответчиком, на 31,89% ((86 850 154 рубля 30 копеек - 59 149 000 рублей) * 100% / 86 850 154 рубля 30 копеек) превышает рыночную стоимость, определенную судебным экспертом.
Принимая во внимание приведенные выше положения и разъяснения, с учетом приданного им Конституционным Судом Российской Федерации толкования, суд полагает, что допущенное, при установлении кадастровой стоимости здания, расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату в 31,89%, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика налога на имущество, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, учитывая допустимое расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью здания с кадастровым номером №, большую стоимость здания, налоговую выгоду, которую получит административный истец при уплате налога с рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца Пивоварова С.П. в пользу Министерства имущества Челябинской области.
Предварительная оплата судебной экспертизы внесена Министерством имущества Челябинской области на депозитный счет Челябинского областного суда в размере 70 000 рублей согласно платежному поручению от 29.06.2026 № 743664 (т. 2 л.д. 38).
Также оплата за проведение судебной экспертизы произведена ООО «Горка» (учредителем которого является Пивоваров С.П.) в размере 40 000 рублей согласно платежному поручению от 28.06.2026 № 299 (т. 2 л.д. 22).
Определением судьи от 08.09.2026 денежные средства в размере 70 000 рублей, поступившие от Министерства имущества Челябинской области на депозитный счет Челябинского областного суда перечислены ООО «Антей-Эксперт» в счет оплаты за судебную экспертизу по данному делу; денежные средства в размере 40 000 рублей, поступившие от ООО «Горка» перечислены Министерству имущества Челябинской области.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, общей площадью 2 969, 5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 59 149 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10.06.2026.
Взыскать с Пивоварова Сергея Петровича в пользу Министерства имущества Челябинской области расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий И.С. Андреев
Мотивированное решение изготовлено 14.09.2026.